第二章 相關理論與文獻回顧
第二節 辦公大樓租金相關文獻
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第二節 辦公大樓租金相關文獻
一、 競租理論
競租理論起源於 Thünen (1826)提出農業土地使用類型，認為 農業用地的地租隨著交通運輸成本的增加而遞減。Alonso(1964) 提出競價理論(bid price theory)，利用競價曲線來尋找經濟個體的 個別均衡，不同類型的承租戶在效用相同下承租土地時，其與中 心商業區的距離將受到其付租能力大小的影響，亦即距離與付租 能力成反比。Alonso 並將住宅視為均質的產品，認為住宅價格的 差異主要來自於與市中心距離的遠近，而以住宅競租模型解釋消 費者對住宅區位之選擇。
之後 Fujita(1989)利用競價理論提出土地使用和城市規模等 研究，認為所得與運輸成本會影響都市界線的變動。以上都是以 競標地租函數(Bid Rent Function)作為理論架構來進行分析，主要 假設都認為，土地區位可及性的不同，致使地租的決定，受到空 間距離的影響，並因此決定了競標基地的大小，付租能力的高低 成為不同的不動產佔有特定區位使用的關鍵因素。
都市的市中心所具備之區位優勢是可提供使用者最大的可 及性，使企業提供面對面服務的方便性、資訊取得之便利性，以 上之優勢促使生產性服務業多位於市中心，使得其房價租金及工 資成本較非市中心區域高。黃名義、張金鶚(2005)針對台北都會 區大型企業辦公室區位變遷之研究亦發現，服務業辦公室選址多 集中在市中心，資本與營收額越大的廠商，其辦公室選擇遷移至 市中心新區位的機率越高。根據上述理論解釋，區位條件佳、配 套設備完善之地區，其租金勢必較高。
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二、 影響辦公大樓租金因素之文獻
探討大樓租金價格形成因素，林英彥(2006)認為影響租金價 格形成因素，可分為一般因素、區域因素及個別因素。就辦公大 樓而言，一般因素是指整體的社會、經濟、行政等。Hekman(1984) 認為影響辦公大樓租金因素有空置率、GNP、總體就業量及失業 率等因素；而租金、市場預期成長率、總體就業量及利率等因素 則會影響供給的面積。
區域因素是指該不動產所屬地區的自然條件與社會、經濟、
行政等因素結合，構成該地區的特性，區域間的經濟或者產業聚 集的不同，往往也會影響到不動產的價格。一般來說，中心商業 區因人潮聚集，有可能為店鋪帶來較高收益，往往商店位於中心 商業區的租金單價高於非中心商業區。Mourouzi-Sivitanidou(2000) 以美國 15 個都會區為例，研究其租金調整3是否會有所不同。實 證結果發現不同的都會區之間，由於其社會或經濟條件不同，其 租金調整過程及速度也不相同。
個 別 因 素 是 指 不 動 產 本 身 的 物 理 屬 性 ， Hough and Kratz(1983)、Colwell and Cannaday(1988)、Vandell and Lane(1989)、
Bollinger、Ihlanfeldt and Bowes(1988)、黃名義、張金鶚(1999)、
黃名義(2002)之研究指出，辦公大樓設計品質、屋齡、面積、總 樓層數等大樓物理因素因素，均顯著影響租金水準。
國外研究影響辦公室租金有 Clapp(1980)以特徵租金迴歸模 型 研 究 洛 杉 磯 都 會 區 辦 公 大 樓 的 區 位 活 動 ， 採 用 對 數 線 性 (Log-Linear)模型分析辦公室租金，應變數為報價租金率(Quoted rental rates)，自變數包括租賃面積、大樓屋齡、停車位數量、大 樓樓層總數、大樓座落區位、鄰近地區氣候特徵、兩個街廓半徑 內之辦公空間面積、距市中心距離及就業者通勤至辦公地點的時 間等。
之後 Hough & Kratz(1983)以芝加哥市中心辦公大樓為例，採 用線性(Linear)、對數(Logarithmic)、半對數(Semi-Log)及對數線
3 租金調整(Rent Adjustment)是指租金隨著時間以及社會經濟情形不同，而調整至適合該 時間點的租金。
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性(Log-Linear)等特徵迴歸模型研究辦公室市場租金，應變數為開 價租金(Asking rent)，影響租金之顯著變數為屋齡、樓層總數、
距離市中心遠近、地區平均租金及大樓電梯設備等。並認為以線 性及對數模型所得效果較佳。之後有 Dunse & Jones(1998)以特徵 價迴歸模型研究格拉斯哥市 477 筆租金開價資料，結果顯示影響 60%租金變化之因素，主要為建物屋齡及區位。
而採用線性和對數線性模型分析辦公室租金的研究有，
Cannaday & Kang(1984)以伊利諾州小型都會區辦公大樓為例，應 變數為市場平均租金率，顯著影響租金之變數為每層樓樓地板平 均單位數、每單位租賃空間面積、屋齡、最短租賃期間及距離市 中心距離等。又 Brennan，Cannaday & Colwell(1984) 以芝加哥市 中心商業區辦公大樓為例，自變數除大樓物理及區位變數外，並 加入租賃契約條件為重要變數，應變數為真實交易租金率。實證 結果以對數線性模型效果最佳。
在國內方面的研究有黃名義、張金鶚(1999)以台北市辦公市 場為例，採用特徵迴歸模型半對數函數形式，應變數為實際成交 租金，實證結果顯著影響因素為租賃面積、樓層、用途類別、辦 公設備、屋齡、區位等。曾翊瑋(2005) 以台北市 90 棟辦公大樓 為例，採用線性模型，以每坪月租金為應變數，顯著影響租金之 變數為大樓管理費、屋齡、空置率、辦公大樓等級、單層面等。
另外，除了大樓本身物理條件外，根據 Alonso(1964)的競租 理論，承租戶的付租能力也將對成交租金有所影響。曾翊瑋(2005) 針對租戶結構對於辦公大樓收益穩定性進行實證分析研究，指出 進行辦公大樓投資或證券化時，應選擇平均租戶數目多、租戶平 均面積大、租戶主要為外商公司、企業平均利潤高以及「金融及 保險、不動產及租賃、專業科學及技術服務業」比例高的辦公大 樓，其預期收益較為穩定。
此外，影響辦公大樓租金另一個重要變項，就是大樓是否進 行維護管理，張嘉宇(2007)以物業管理觀點探討影響辦公大樓租 金之因素，除以管理費高低做為評估大樓管理優劣之指標外，並 加入屋主分佈情形做為判斷指標之一，以台北市 249 棟辦公大樓 為例，採用半對數模型分析辦公室租金，實證結果認為辦公大樓 選擇面臨屋主人數少及聘請專業物業管理顧問公司進行大樓整
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Hough & kratz (1983) Cannaday & Kang
(1984)
Brennan Cannaday &
Colwell(1984)
以 芝 加 哥 市 中 心
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表 二-3 辦公大樓屬性影響租金之研究相關文獻整理 作者(年度) 研究內容及實證結論
Vandell
and Lane(1989)
以波士頓和劍橋地區大樓為例，指出良好的建築 品質影響租金水準。
Doiron, Shilling
& Sirmans(1992)
建築物提供精緻氣派的中庭與門廊可顯著提昇租 金水準。
Dunse & Jones(1998)
以格拉斯哥市 477 筆租金開價資料進行實證分 析，結果顯示影響 60%租金變化之因素，主要為 建物屋齡及區位。
Gat(1998) 以以色列特拉維夫辦公大樓為例，指出建築設計 對於辦公大樓租金有一定的貢獻。
黃 名 義 、 張 金 鶚 (2001)
從面積、區位、產品屬性特徵探討各要素對辦公 室邊際租金之影響。
Nitsch (2006) 以德國慕尼黑辦公大樓為例，運用特徵價格模型 進行實證分析，指出辦公大樓所在區位對於租金 之影響。
張嘉宇 (2007)
以物業管理觀點探討影響辦公大樓租金之因素，
除以管理費高低做為評估大樓管理優劣之指標 外，並加入屋主分佈情形做為判斷指標之一選擇 面臨屋主人數少及聘請專業物業管理顧問公司進 行大樓整體維護的辦公大樓，其成交租金較沒有 這些條件的大樓要高。
資料來源:本研究整理
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三、 辦公大樓租金開價與空置率之關係
過去關於市場租金和空置率關係之研究，因空置率反映租賃 市場供需強弱的變化，多為探討空置率對租金水準的影響，一般 稱為租金調整過程，相關文獻包括:
在國外研究有 Smith(1974)以加拿大城市住宅資料進行實證 租金和空屋在調整過程中之關聯性，結論認為租金方程式如同供 需模式，當需求減少時會導致租金下跌，亦即高空屋率會導致租 金下跌，低空屋率會導致租金上漲，研究發現空屋變動情形顯著 影響租金變動。
之後 Shilling(1987)分析 1960 至 1975 年美國 17 個城市出租 辦公大樓資料，發現當高空置率時，出租方將採取調降租金，以 期降低空置率，而 Wheaton and Torto(1988)利用 1968 至 1986 資 料研究發現辦公室租金與自然空置率(Natural Vacancy Rate)呈比 例變動關係，並支持市場具有自然空置過程之論點。又 John(1990) 以 1984-1988 資料實證分析中型都市辦公室場租金，結論認為影 響租金之因素包括建築物類型、區位、市場條件與契約等，並認 為租金調整變動與空置變動有顯著關係。
另外，探討影響空置率因素者有 Sivitanides(1997)以美國 24 個城市辦公室市場為例，以承租戶就業成長、空置變動率、辦公 室面積去化率、市場上辦公產品競爭情況等作為空置率影響因子，
實證結果發現在不同的時間和空間中，不同的空置率影響因素造 成不同的租金水準調整。Frew and Jud(1998)以美國格林斯堡市 (Greensboro, North Carolina)辦公室場為研究對象，探討空置率對 辦公室租金之影響。發現空置率對於辦公室租金有顯著負向影響，
且因為當地辦公市場物件同質性高，當出租方提高租金開價，則 空置率將可能大幅上升。
在國內研究方面有黃名義、張金鶚(2001)認為不動產短期供 給不變的狀況下，市場租金將由市場需求量來決定，當市場增加 新供給量後，此一新供給和存量市場的供需數量有落差，造成市 場的空置，並影響租金水準。而曾翊瑋(2005) 從租戶結構的觀點 出發，探討影響辦公大樓租金影響因素，選取台北市 90 棟辦公 大樓進行相關實證研究，研究發現辦公室租金明顯受到空置率、
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建物特徵和租戶結構的影響，並發現空置率增加 1%將使每坪月 租金減少 13.09 元，但每坪月租金增加 100 元會造成大樓空置率 上升 1.55%。可見空置率的變化的確會對大樓租金產生影響。
此外，影響空置率之另一變數與大樓承租戶特性相關，Hess and Liang(2003)以辦公室租賃強度指數(lease intensity index)4計算 美國各種行業對辦公空間的需求量，研究指出租賃強度指數大的
此外，影響空置率之另一變數與大樓承租戶特性相關，Hess and Liang(2003)以辦公室租賃強度指數(lease intensity index)4計算 美國各種行業對辦公空間的需求量，研究指出租賃強度指數大的