第二章 相關理論與文獻回顧
第一節 特徵價格相關文獻回顧
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第二章 相關理論與文獻回顧
第一節 特徵價格相關文獻回顧
本文研究的課題為探討影響辦公大樓租賃市場中對折價空 間比率因素，本節將透過特徵價格理論來探討其變數與價格間的 關係，以期更能掌握對折價空間比率之相關變數。
一、 特徵價格理論的沿革
有關於特徵價格方程式起源有兩種說法，Malpezzi(2003)認 為 是 Court(1939) 對 於 汽 車 特 徵 價 格 指 數 之 研 究 。 而 Goodman(1998)認為特徵價格模型是起源於 Griliches(1958)有關 肥料的研究。但「特徵」一詞是從 Court 文章中出現，他認為汽 車的價格無法以單一變數來解釋，因此在其特徵價格模型中包含 了三個相關變數。
在過去傳統的消費需求理論，說明在供需均衡的前提下，可 以得知市場上產品的均衡價格，但無法說明推出新產品時，供給 者將面對定價及需求者面臨費用支付的問題，而 Lancaster(1966) 認為消費者為了達到效用的滿足而購買商品，商品是包含了不同 的特徵組合而提供的服務。因此，消費者購買商品可以說是對於 商品特徵所產生的需求。
而 Rosen(1974)提出一套具有完整體系的估價方法，他認為 產品是由許多特徵所組成，其價格也應由各特徵所決定，即是特 徵價格理論(Hedonic Price Theory)。Rosen 並提出在完全競爭市場 的前提下，透過效用理論與競價理論(bid price theory)的應用，提 出一套具有完整體系的估價方式，因而建立特徵價格理論的架構，
其理論架構是以財貨的特徵反應財貨價格，而可藉由特徵價格理 論解釋個別特徵的邊際價格，或消費者願意支付的價格。在消費 者追求效用最大化和生產者追求利潤最大化的假設下，透過消費 者的競價行為(bidding)與生產者的要價行為(offering)達到市場均 衡。
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故特徵方程式可視為迴歸方程式之ㄧ，以價格為應變數，產 品的各種特徵作為自變數，利用商品特徵對價格進行迴歸，即可 求得特徵之隱含價格。在 Rosen 提出特徵價格理論後，後續有相 當多學者加以討論分析，並建立不動產價格模型。目前特徵價格 理論已廣泛運用於不動產價格及租金之相關研究，本研究亦將運 用特徵價格理論，探討影響辦公大樓租金折價空間比率因素為何，
及其影響程度。
二、 特徵價格變數探討
特徵價格法應用於不動產估價方面，國內外亦有許多文獻以 此理論探討房價的問題，配合計量經濟學的迴歸分析，建立房價 影響模式並針對特徵價格模型所估計的結果進行比較分析，以求 得不動產的最終價格。
國外探討特徵價格文獻有 Rosen(1974)提出住宅是由各種多 元的屬性所組合而成的一種複合性商品的概念。消費者在選擇居 住房屋時，除了選擇標的所在地區外，尚包括房屋坪數、房間數、
衛浴間數、建築材質、有無車位、到最近學校及上班地點之可及 性、社區公共設施及鄰里關係等考量之因素。而這些個別屬性都 是消費者在購屋時願意增加支付價格時所會考慮的主要因素。
另 外 ， 探 討 住 宅 不 動 產 實 質 屬 性 與 價 格 之 間 關 係 ， Dale-Johnson and Phillip(1984)以特徵價格法之線性迴歸方程式進 行分析，並以住宅銷售價格為應變數，實證結果顯示，土地面積、
房間數以及屋齡等實質屬性對房價有顯著影響。
關於影響住宅價格屬性的因素，Stull(1975)將其分為四大類：
住宅實體屬性、可及性屬性、環境特性屬性及公共部門特性等，
實證結果發現，以住宅實質屬性與可及性屬性對住宅價格有顯著 性之影響；Nelson(1978)利用特徵價格法研究華盛頓特區地區的 住宅價格影響因素，主要採用的變數有住宅實質屬性、鄰里屬性 及可及性屬性等變數。實證結果發現住宅的房間數、面積以及至 市中心的距離為影響住宅價格的顯著變數。
國內過去運用特徵價格法，將不動產的價格影響因素分析，
求得其不動產最終價格，如辜炳珍及劉瑞文(1989)以台北市為研
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究之地理範圍，依據住商不動產民國七十五年至民國七十七年之 預售屋個案資料，選取十五項變數，以特徵價格法試編台北市房 地產價格指數。實證研究發現，以區位、住宅面積、樓層、電梯、
至國中距離及至百貨商場距離等六項變數對房價的影響最為顯 著。而林祖嘉(1992)依據台北市、高雄市、台灣省之房租與房價 資料，以特徵價格函數來分析影響房價與房租的因素；實證結果 發現，房屋面積、用途、類型、建材、屋齡、廚房數、浴室數、
使用燃料等屬性，對住宅價格均有顯著的影響。
國內探討住宅屬性與價格之關係有張金鶚、林秋瑾、楊宗憲 (1996)以民國七十七年至民國八十二年太平洋房屋委託交易的台 北市住宅案例共 4,328 筆，採特徵價格之複迴歸模型。實證結果 發現，以登記總面積及住宅區位對住宅價格的影響最為顯著，而 住宅價格與所在樓層呈二次曲線變化的關係，一樓價格最高，三 至五樓價格最低，隨著所在樓層的增加，房價也逐漸升高。又林 國民(1996)以民國八十三年「高雄市住宅建設計劃之規劃案」之 住宅狀況調查問卷資料，探討影響高雄市住宅價格之因素。其以 特徵價格法，分就透天住宅與公寓大樓建立特徵價格方程式，探 討各屬性對其價格的影響。實證發現透天住宅價格之影響屬性中，
最重要者為建坪面積，其次為距市中心區距離、屋齡及使用類別。
上述兩篇研究實證結果均發現影響住宅價格之因素中，以面積之 變數最為顯著。
特徵價格法除被運用探討影響不動產價格之因素外，彭建文、
賴鳴美(2006)除了將住宅所具各種屬性如區位(分郊區、市區)、
衛浴設備套數、建物坪數、地上總樓層數、所在樓層、屋齡外，
另外加入賣方定價策略、並印證賣方定價策略對成交價格之影響。
此外，邱千惠(2010)以台北縣市為研究範圍，依據某仲介公司民 國九十五年至九十七年委託成交成屋買賣案例，以特徵價格法分 析影響議價空間比率之因素。實證研究發現，以區位、成交時間、
物件個別屬性及總體因素等四類變數對議價空間比率的影響較 為顯著。
綜觀上述文獻，可以發現利用特徵價格法分析影響不動產價 格之相關研究，廣泛被運用，且可將影響之因素歸納為建物屬性 因素如:屋齡、建物面積、衛浴間數、所在樓層、建材等；區位因
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Rosen(1974) 消費者在購屋時願意增加支付 價格之因素
所在地區、房屋坪數、房間 數、衛浴間數、建築材質、車 位、可及性、社區公共設施及 鄰里關係等
Nelson(1978) 利用特徵價格法研究華盛頓特 區地區的住宅價格影響因素
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