第三章 台北市辦公室市場發展與現況說明
第二節 台北市辦公室市場現況說明
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第二節 台北市辦公室市場現況說明
本研究基於國內辦公室主要集中在台北市，故以台北市辦公 大樓作為研究的地理範圍，本節將說明研究期間台北市辦公大樓 市場狀況。林元興(1995)將台北市主要辦公大樓以路段來區分，
主要集中在南京東路、敦化南北路、忠孝東路、復興南北路及中 山北路等路段，參考各不動產顧問業的季刊，雖在名稱上略有不 同，但依其空間特性，仍多有重複之處，本研究歸納整理台北市 主要辦公商圈6，大致可分為七個路段，包括信義區、敦南仁愛 路段、敦北民生路段、南京光復路段、民生建國路段、南京松江 路段及西區，關於各路段商圈特性茲整理如表三-1 所述，及商圈 空間配置位置如下圖三-1 所示。
圖 三-1 台北市辦公商圈分佈圖
6 經濟部商業司對於商圈的定義:由多數商舖集合而成，其主要的業別包括零售業與服務 業‧商圈分類可區分為商業區、住宅區、辦公區、文教區、工業區及混合區等。
西區 南京光復區
敦南仁愛區
南京松江區
敦北民生區
信義區 民生建國區
西區 西區 南京光復區
敦南仁愛區 敦南仁愛區
南京松江區
敦北民生區
信義區 民生建國區
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此外，對於辦公大樓分級規範，依照美國大樓業主暨管理者 協會(Building Owners & Managers Association，簡稱 BOMA)所創 設的辦公大樓分級概念為基礎，建立客觀量化辦公大樓等級的評 估制度，當中評估的因素包括：租金效益、管理費水準、區位環 境、大樓品質、大樓管理維護與承租戶結構等六大項目。國內對 於辦公大樓等級並未有官方明確規範，目前分級方式由各國內不 動產顧問業者自行訂定，辦公大樓等級的分類係依據區位條件、
建築物條件、設備品質、租戶組成及管理維護等五大項目為大樓 等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據；本文分 類係依據建築物條件（如屋齡、所有權是否單一、建築物單層面 積、樓板高度、外觀、一樓大廳是否氣派等）、設備品質（如電 梯數量、高架地板、平面停車位等）、是否聘請專業物業管理公 司、區位、交通及生活機能、出租狀況（如承租戶組合）等項目 進行評比，採三級制劃分，將大樓劃分為 A 級、B 級或 C 級等7， A 級代表大樓內部條件、承租戶結構及區位等越佳，故預期對租 金單價有正向的影響。
在國內辦公大樓租賃市場中，交易習慣是以每坪月租金為計 價單位，在本研究資料期間，台北市整體 A 級辦公大樓每坪開價 租金約在 2,542 元至 2,866 元間（如圖三-2 所示）；成交租金以 信義計劃區最高，該區由於新建大樓陸續推出，且近年來國內外 大型企業總部陸續進駐，此區成為台北市辦公商圈中企業總部最 密集的區域，使其租金高於其他商圈；其次為敦北民生商圈，此 區大樓品質良好、整體環境甚佳，加上松山機場成為兩岸三通專 用機場，因此成為許多國際企業首選的進駐地區；成交租金最低 者為南京松江區，由於該區為台北市早期發展的商圈之一，商圈 內多為屋齡較高之辦公大樓，且近年無新建大樓推出，造成該區 內 A 級大樓租金相對較低（如圖三-3 所示）。
7每家不動產顧問公司對於辦公大樓等級分類的指標不盡相同。仲量聯行的分類標準，其 以區位、大樓建物屬性、進駐租戶及管理等十三項指標進行評比。達到 80%符合 A 級辦 公大樓標準或以上即稱之。而世邦衛理仕以區位、大樓品質、管理及出租狀況將大樓分為 頂級、A 級、B 級。
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2009、2010 年之金融危機後，租金水準自 2010 年下半年呈現止 跌回穩，空置率也呈現逐漸下降之情況。96Q1 96Q2 96Q3 96Q4 97Q1 97Q2 97Q3 97Q4 98Q1 98Q2 98Q3 98Q4 99Q1 99Q2 99Q3 99Q4 0%
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