第四章 資料說明與實證結果分析
第三節 實證結果分析
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第三節 實證結果分析
由上一節迴歸分析結果，如表四-9 租金折價空間比率之迴歸 分析結果表所示，辦公大樓屋齡、管理費、是否為 A 級大樓、產 權是否單一、成交上一季空置率及成交上一季消費者物價指數等 自變項，當中屋齡與成交上一季空置率之β係數之正負方向與原 先預測之方向相反，於實務上之觀察可得知，當出租方持有屋齡 較大、或空置率較高之大樓，為了縮短待租期間降低空置成本，
將採取調降租金開價之策略，吸引承租方進駐，故造成折價空間 比率變小，茲將結果分析如下11：
一、 屋齡
屋齡和租金折價空間比率有顯著之負向關係，即屋齡越高的 大樓，租金折價比率越小，與原先預測之方向相反，建築物因為 本身會有折舊產生，屋齡越高的大樓，其建築結構可能因長時間 使用而功能有所減損，於市場上招租時相對競爭力較差，將反應 於建築物價格上，一般來說在辦公大樓租賃市場中租金開價較 低，於實務上之操作，出租方為了縮短待租期間，往往透過調降 租金開價方式來促租，造成屋齡越高的大樓，租金折價空間比率 變小。
二、 管理費
大樓管理費和租金折價空間比率有顯著之正向關係，顯示管 理費越高，租金折價比率越大，曾翊瑋(2005)以管理費高低來推 論其管理方式良窳，由此可知，管理費高低是將管理方式以量化 方式呈現之一，即管理費越高之辦公大樓代表其管理維護品質較 佳，根據張嘉宇(2007)研究結果指出，辦公大樓聘請專業管理顧 問公司進行大樓整體維護的辦公大樓，於市場上租金開價相對較 高，故管理費越高將造成租金折價空間比率變大。
11本文試以(租金開價-成交價)作為應變數進行複迴歸分析，其實證結果顯著變數與表四-9 一致。
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三、 是否為 A 級大樓
是否為 A 級大樓和租金折價空間比率有顯著之正向關係，顯 示在商用不動產租賃市場中，依據不動產顧問業者分類指標歸類 為 A 級之辦公大樓，由於其大樓屬性條件較佳，一般來說於市場 上租金開價相對較高，故對於租金折價空間比率有顯著之正向關 係。
四、 是否產權單一
辦公大樓產權是否單一，將對於大樓經營管理方面造成影 響，單一所有權人之商用出租不動產，可避免因產權不一，經營 管理意見紛歧之狀況發生。通常單一產權所有之辦公大樓，其管 理維護品質較產權非單一較佳，其對於市場上租金開價也有正向 影響，故對於租金折價空間比率有顯著之正向關係。
五、 前一季空置率
辦公大樓成交前一季大樓空置率和租金折價空間比率有顯 著之負向關係，顯示當大樓空置率增加時，租金折價比率越小，
與原先預測之方向相反，因為對於出租方而言空置率越高除將減 少租金收入外，亦將增加空置期間大樓管理維護等費用支出，於 實務上之操作，出租方為了降低空置期間成本支出費用增加，往 往採取調降租金開價來吸引承租方進駐，故將造成租金折價空間 比率變小。
六、 前一季消費者物價指數
成交前一季消費者物價指數和租金折價空間比率有顯著之 負向關係，當物價指數越高時，租金折價空間比率越小，因為當 消費者物價指數持續上升時，其市場租金也隨之上漲，而當市場 租金持續穩定成長時，將影響出租方調整租金開價，成為調漲租 金之動力，而在出租方未調漲租金前，因成交租金隨物價指數上 漲，將造成當季租金折價空間比率變小。
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第四節 小結
本文運用特徵價格理論，採用多元迴歸分析方法，實地調查 台北市主要辦公商圈中，民國 96 年至民國 99 年辦公大樓租金開 價及成交價格資料，並運用特徵價格理論，且參考過去研究相關 文獻，統合整理分析後，篩選出可能影響租金開價的變數。進而 採用多元迴歸分析方法，進行實證分析，來探討影響辦公大樓租 金折價空間比率之變數，並分析各變數影響原因與影響程度。由 上節實證結果顯示，影響租金折價空間比率之顯著變數如下:
(一) 辦公大樓一般屬性變數:辦公大樓屋齡、成交前一季空置率等 二項變數和租金折價空間有顯著之負相關，辦公大樓管理 費、是否為 A 級大樓、是否產權單一等三項變數和租金折價 空間比率有顯著之正相關。
(二) 總體經濟變數: 成交前一季之消費者物價指數和租金折價空 間比率有顯著之負相關。
過去相關文獻研究指出，辦公大樓市場租金受到空置率的上 升與下降之影響，而本研究亦發現成交上一季之空置率對於租金 折價空間比率亦有顯著之影響。而張嘉宇(2007)研究結果指出，
辦公大樓屋主人數少及聘請專業管理顧問公司進行大樓整體維 護的辦公大樓，其租金較沒有這些條件大樓要高，而本文實證結 果也顯示辦公大樓產權是否單一及管理費對租金折價空間比率 有顯著之影響。
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