第五章 結論與建議
第一節 結論
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第五章 結論與建議
第一節 結論
以商用不動產標的作為研究主題，近年來在國外已成為不動 產相關學術領域的新興研究主題，且有愈來愈多的趨勢。此乃因 不動產本具有增值性之特質，受到一般大眾喜愛而願意投資。而 商用不動產除具增值性外，更具收益性，長期而穩定的報酬，更 深獲投資人青睞。因而，既是投資收益，如何取得較低之投資成 本，或如何增加較高的租金收益，便逐漸成為近年新興的研究課 題之一。本研究即是基於此一課題而限縮範圍針對商用不動產中 的辦公大樓租金收益部份進行研究。
且辦公大樓除企業自用外，多數以作為出租收益使用，因此 辦公大樓交易型態租賃較買賣比重高，故過去研究主要著重於商 用不動產租金之波動，因成交資料蒐集較不易，對於影響租金折 價空間比率因素少有研究者探討，由於折價空間比率影響交易雙 方訂價與出價及對於價格之預期，且近年商用不動產的資金來源 邁向全球化，辦公大樓更成為國際資金主要投資標的之ㄧ，其真 實的租金收益情況備受關注。
本研究為針對辦公大樓租金的折價空間比率進行探討，並以 台北市區內主要辦公大樓為研究樣本，實證分析自民國 96 年至 99 年間，各大樓出租的租金開價與實際成交價格之資料。並運用 特徵價格理論，且參考過去研究相關文獻，統合整理分析後，篩 選出可能影響租金開價的變數。進而採用多元迴歸分析方法，進 行實證分析，來探討影響辦公大樓租金折價空間比率之變數，並 分析各變數影響原因與影響程度。以做為出租方在辦公大樓招租 時擬定出租策略之參考，以及承租方在選擇租賃標的做為出價策 略參考。另外，也期望藉由本研究所得出之成果能有助於探討開 價租金與成交租金之間的變化程度與原因，以期更精確了解辦公 大樓出租市場之真實租金，而能讓投資者充份掌握台北市辦公大 樓出租市場真實租金，而為投資策略之參考。
經本研究實證分析結果，在影響租金折價空間比率具有顯著 變數者中，屬辦公大樓一般屬性的變數有：在辦公大樓管理費、
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是否為 A 級大樓、是否產權單一等三項變數，與租金折價空間比 率有顯著之正相關。而在辦公大樓屋齡、成交前一季空置率等二 項變數，則與租金折價空間比率有顯著之負相關。而在屬於總體 經濟方面的變數中，出租成交前一季消費者物價指數此一變數，
是與租金折價空間比率有顯著之負相關。
由實證結果可得知，辦公大樓的管理費愈高、大樓等級愈 好、大樓產權屬於單一所有權人持有，則表示其該辦公大樓管理 維護品質更佳，使得其租金開價較高，形成租金折價空間比率相 對也較高，因此為正向相關。
而辦公大樓屋齡愈高，其租金開價相對較低，造成租金折價 空間比率相對較小，因此為負向相關變數。由過去文獻可知，辦 公室租金易受到空置率之影響而有所調整，本研究實證亦發現上 一季空置率越高，出租方持有成本與時間成本增加，因而形成壓 力迫使出租人選擇調降租金開價，以縮短市場等待期間，如此開 價降低後，租金折價空間比率便相對較小。
研究結果也發現，由於前一季的消費者物價指數越高，將引 發辦公大樓出租市場調漲租金之動力，亦即成交租金會隨之往上 的趨勢，因此在出租方未調整開價租金前，承租方即願意以較高 的租金承租，而使得租金折價空間比率相對較小。
有關辦公大樓租金市場之研究，國內外研究多指出，影響辦 公室租金因素包括屋齡、管理費用、大樓等級等建築物本身屬性；
另一影響租金因素則為辦公大樓的空置率高低，這是屬於建築物 的使用狀態。過去由於大樓出租成交資料不易取得，因此大都僅 針對辦公大樓租金開價進行實證研究。而本研究之貢獻在於實證 分析台北市民國 96 年至民國 99 年辦公大樓出租實際租金成交價 格資料。透過實證分析的研究結果，對於商用不動產辦公室市場 中的投資人、出租方、承租方、仲介業者及不動產估價師在實務 上的應用均能有所貢獻。
首先在投資人方面，可以降低投資風險。商用不動產市場交 易越趨熱絡，投資辦公大樓首應考量出租營運管理及租金收益穩 定性，曾翊瑋(2005)研究指出，建物品質及租戶品質和投資風險 高低相關，為提高投資人投資報酬率及降低投資風險，確實掌握 影響辦公市場租金折價空間比率之因素，這在進行投資評估分析
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時是相當重要的一環。在分析過程中若未能及時取得實際交易租 金的情形下，投資人亦可透過建物年限、大樓等級、空置率及管 理費等項目，由該投資標的之租金開價推估其接近真實交易之租 金，以作為投資決策之參考。
而在出租方部份，除了可以控制大樓租金水準外，亦能縮短 大樓出租等待的空置期。張嘉宇(2007)研究結果中顯示，辦公大 樓所有權人數較少，且聘有專業管理顧問公司從事管理維護的辦 公大樓，其租金價格相對於沒有這二項條件的大樓要來得高。因 此針對出租方持有屋齡較高之辦公大樓，可透過修繕（例如大樓 外觀拉皮、內部老舊管線更換…等工程），以及委託專業管理團 隊提高大樓管理維護品質等方式，增強大樓出租使用效益使其價 值提高，便能相對的提升租金水準，獲取更高之收益。此外，當 辦公大樓空置率上升時，出租方除可透過調整租金價格，以縮減 招租時間外，亦可採取增加大樓服務項目之附加價值方式，來吸 引承租方進駐，並檢視其租金定價是否合理，以降低其空置等待 期。
再從承租方來看，若能充分了解租金折價空間，則可降低租 賃費用。承租方一開始應先將自身對辦公室使用的實際需求，與 出租方出租訂價是否符合市場價格，作為租金協商的判斷準則，
如此才較易找出符合需求的最適辦公場所，而非單就出租方所開 出的折價空間作為選擇的依據。當企業為降低租賃辦公室費用支 出時，承租方可選擇辦公大樓產權非單一所有、大樓等級相對較 低、空置率較高之標的，與出租方協商價格，取得較低之租金，
以減少企業營運之固定成本支出。因而承租方若能掌握影響租金 折價空間比率之因素與租金折價比率，則可在辦公室租賃交易過 程中作為出價策略之參考。
由於在商用不動產市場上，仲介業者為買賣或租賃雙方中間 的媒介者，對於成交與否扮演著重要的角色。在辦公大樓出租市 場上，仲介業者負責傳遞出租方和承租方間房屋交易的訊息，並 促成交易雙方成交的行為。因而仲介業者須確實掌握辦公大樓物 件資訊、成交行情資訊及市場商圈資訊，俾於交易過程中，提供 清楚資訊與交易雙方。而在租賃交易過程中，於出租方立場，希 望仲介業者能說服承租方提高成交金額；承租方立場則希望仲介
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能說服出租方降低成交金額。因此本文研究實證結果，則能讓仲 介業者明白影響租金折價空間比率之因素有哪些，並於租賃過程 中讓交易雙方了解這些特性，並利用這些因素建議雙方的出價及 回價，以拉近交易雙方對於出租標的租金差距，期能加速磋商過 程，提高成交機會。
本研究結果亦可提供給不動產估價師於進行辦公大樓估價 時，作為案例比較時的租金調整率之參考指標。依據不動產估價 技術規則第十八條規定：「比較法指以比較標的的價格為基礎，
經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。依前項方 法所求得之價格為比較價格。」由於不動產估價師透過比較法推 算勘估標的價格時，常因為大樓實際成交租金資料蒐集不易，而 在實務操作上，通常使用出租方開價之待租租金作為參考指標，
再依市場慣例打九折或八五折作為可能成交的實際租金，然後再 作價格調整，推得勘估標的之價格。但由於不動產具有異質性之 特性，每一棟大樓都不同的特質，若以目前估價實務上之操作模 式，如此得出比較案例成交租金可能較無法貼近實際成交租金水 準，若能透過本文實證研究結果，則可以提供不動產估價師針對 不同案例進行租金開價與成交價格間的調整，以更精確求得不動 產價格。
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