第四章 資料說明與實證結果分析
第二節 資料說明
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第二節 資料說明
一、 資料來源
本研究選取台北市主要辦公商圈中，大樓類型以整棟作為辦 公使用之標的，所有個案資料由市調人員實地進行勘查，為實證 分析提供可信賴之資料來源。項目包含各大樓物件之屬性資料及 向出租方或國內不動產顧問業者收集租金開價及成交價格資料，
資料時間為民國九十六年至民國九十九年成交實例共 1,814 筆，
並結合政府機關公佈總體經濟相關指標及商業登記公司數等，作 為投入之自變數。
二、 資料範圍
(一) 時間範圍：民國 96 年至民國 99 年
(二) 地理範圍：本研究選取台北市主要辦公商圈資料
三、 資料說明與基本統計
(一) 資料及變數說明
本研究蒐集自民國 96 年至 99 年台北市主要辦公商圈出租大 樓物件資料，全部樣本數共 1,814 筆，資料項目包括物件之開價、
成交價、屋齡、公共設施比、管理費、是否為 A 級大樓、是否為 產權單一、空置率及可能影響供需之總體指標等變數，其中折價 空間比率為應變數，其定義為（開價-成交價）*100/開價，其餘 為自變數，自變數分為兩個區組，分別為物件個別屬性之變數及 總體因素之變數。茲將所有變數予以分組及說明如下：
1. 屋齡
以辦公大樓成交當年減建物完工日期計算辦公大樓屋齡。黃 名義、張金鶚(1999)研究指出，屋齡對於台北市辦公大樓租 金價格具有顯著影響。建物屋齡越大，代表大樓品質與設備 越差，故預期對折價空間比率有正向影響。
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2. 公共設施比
公共設施比指公共設施面積占承租面積之比例，公共設施比 越高之大樓，代表其公共設施越多，對承租方而言，整體辦 公環境越舒適，且公設比越高之大樓其門面較為豪華氣派，
是提升企業形象之工具，間接促使租金開價往上升，因此預 期對於折價空間比率有正向影響。
3. 管理費
曾翊瑋(2005)以管理費高低來推論其管理方式良窳，由此可 知，管理費高低是將管理方式以量化方式呈現之一，可推論 大樓管理費金額越高，其管理維護品質越佳，租金開價相對 於管理品質差的大樓較高，預期對於折價空間比率有正向影 響。
4. 是否為 A 級大樓
本文參考辦公大樓分級規範，依據區位條件、建築物條件、
設備品質、租戶組成及管理維護等五大項目進行評比，評分 為 A 級辦公大樓的屬性條件及管理維護相對較佳，於市場上 租金開價較高，建物為 A 級大樓與否，以虛擬變數表示，A 級大樓為 1，否則為 0，預期對於折價空間比率有正向影響。
5. 成交上一季空置率
本文所指空置率為調查當時大樓空置坪數除以大樓總出租 坪數求得，當大樓空置率越高，出租方持有成本及時間成本 較大，故預期對於折價空間比率有正向影響。
6. 整棟大樓是否為單一產權
建物為單一產權與否，以虛擬變數表示，單一產權為 1，否 則為 0，單一產權對於大樓經營管理方面，可避免因產權不 一，意見紛歧之狀況發生，故預期對於折價空間比率有正向 影響。
7. 成交上一季經濟成長率
經濟成長率越高，將影響房地產景氣，故對於折價空間比率 有負向影響。
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8. 成交上一季平均股價指數
平均股價指數越高，表示市場經濟景氣佳，預期對租金折價 空間比率有負向影響。
9. 成交上一季公司登記家數
公司登記家數越多，表示對於辦公大樓空間需求越大，市場 交易熱絡，預期對租金折價空間比率有負向影響。
10. 成交上一季外資來台投資金額
外資來台投資可吸引其他國家的資金、技術、人才流入，藉 以提升本國的經濟成長。因此投資金額越高，代表市場經濟 景氣越好，預期對租金折價空間比率有負向影響。
11. 成交上一季失業率
失業率高，代表市場經濟不景氣，預期對於折價空間比率有 正向影響。
12. 成交上一季消費者物價指數
消費者物價指數越高，代表物價上漲，總體市場景氣活絡，
預期對租金折價空間比率有負向影響。
13. 成交上一季放款利率
放款利率越高，代表資金緊縮，出租方持有空置成本越高，
預期對於折價空間比率有正向影響。
14. 成交上一季貨幣供給額年增率
貨幣供給增加，市場上資金較為寬鬆，預期對租金折價空間 有比率負向影響。
以上變數及對「租金折價空間比率」之影響方向整理列表如 表四-1 所示。
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(三) 交叉分析
為瞭解建物個別屬性自變數與折價空間比率之關係，以及各 自變數之資料分佈與特徵，本研究實證分析中進一步再以交叉統 計分析，觀察各物件屬性自變項的一些變數中相關內涵。
1. 屋齡與折價空間比率之交叉分析
於過去國內外研究中指出，辦公大樓屋齡對於租金價格具有 顯著之影響，而辦公大樓屋齡越高，代表大樓品質與設備等級越 差，一般來說於租賃市場中租金開價較低。因此本研究首先對屋 齡與租金折價空間比率作一交叉分析，結果如表四-3 所示。從表 中我們可以看出屋齡大於 35 年以上之樣本，其租金折價空間比 率低於 10%者占 94%，大於 20%之樣本數為 0，主要是因為辦公 大樓的屋齡越高，於市場上租金開價越低，租金開價越接近成交 價格，因而使得租金折價空間比率降低。本研究預期屋齡對於租 金折價空間比率有正向影響。
表 四-3 屋齡與折價空間比率之交叉分析表
折價空間比率
≦5 ≦10 ≦15 ≦20 ≦25 ≦30 總和
屋齡 (年)
≦5 筆數 11 48 29 13 8 2 111 百分比 10% 43% 26% 12% 7% 2% 6%
≦10 筆數 31 99 61 7 4 11 213 百分比 15% 46% 29% 3% 2% 5% 12%
≦15 筆數 20 154 47 19 2 1 243 百分比 8% 63% 19% 8% 1% 0% 13%
≦20 筆數 73 225 105 22 16 0 441 百分比 17% 51% 24% 5% 4% 0% 24%
≦25 筆數 108 343 57 7 0 0 515 百分比 21% 67% 11% 1% 0% 0% 28%
≦30 筆數 83 100 35 5 0 0 223 百分比 37% 45% 16% 2% 0% 0% 12%
≦35 筆數 4 60 4 0 0 0 68
百分比 6% 88% 6% 0% 0% 0% 4%
總和 筆數 330 1,029 338 73 30 14 1,814 百分比 18% 57% 19% 4% 2% 1% 100%
資料來源:本研究整理
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2. 公共設施比與折價空間比率之交叉分析
公共設施比指辦公室總承租面積中，公共設施面積占總承租 面積之比例，通常公共設施比越高之大樓，代表其公共設施與設 備越多。二者交叉分析結果如表四-4 所示。從本研究樣本資料中 顯 示 辦 公 大 樓 公 共 設 施 比 以 20%~30% 占 比 最 高 ， 其 次 為 30%~40%。另由於從本研究樣本資料中，公共設施比例過高或過 低，因成交案例相對較少，無法從交叉分析判斷對於租金折價空 間比率有顯著之關係。
表 四-4 公共設施比與折價空間比率之交叉分析表
折價空間比率
≦5 ≦10 ≦15 ≦20 ≦25 ≦30 總和
公共設施比 (%)
≦20 筆數 69 161 29 4 0 0 263 百分比 26% 61% 11% 2% 0% 0% 14%
≦30 筆數 210 535 180 21 11 11 968 百分比 22% 55% 19% 2% 1% 1% 53%
≦40 筆數 28 298 97 48 19 3 493 百分比 6% 60% 20% 10% 4% 1% 27%
≦50 筆數 23 35 32 0 0 0 90 百分比 26% 39% 36% 0% 0% 0% 5%
總和 筆數 330 1,029 338 73 30 14 1,814 百分比 18% 57% 19% 4% 2% 1% 100%
資料來源:本研究整理
3. 管理費與折價空間比率之交叉分析
曾翊瑋(2005)以管理費高低來推論其管理品質良窳，由此可 知，管理費高低是將管理品質以量化方式呈現之一，因而可推論 大樓管理費金額越高，其管理維護品質越佳。所以本研究亦從辦 公大樓管理費與租金折價空間比率二者之間的關係進行交叉分 析，其分析結果如表四-5，從表中可知，目前台北市辦公大樓的 管理費約為每坪 200 元，當管理費高於市場上平均值時，其租金 折價空間比率隨之增加。可得出當管理費越高時，因對於出租方 而言持有成本將增加，降價促租壓力提高，預期對於折價空間有 正向影響。
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5. 是否產權單一與折價空間比率之交叉分析
張嘉宇(2007)研究結果指出，辦公大樓屋主人數少，其租金 較高，此乃由於產權單純，事權單一，大樓管理品質容易提升。
因此，本研究也從辦公大樓的所有人產權否單一化與租金折價空 間比率上來作一文叉分析。從表四-7 的分析結果顯示，產權單一 之大樓，租金折價空間比率大於 10% 者占 32%，產權非單一之 租金折價空間比率大於 10% 者占 17%，符合單一產權之辦公大 樓，於管理層面上較為單純且品質較高，租金開價高於市場上物 件屬性相類似之產品，使得承租方有較多的議價空間，故預期對 於折價空間比率有正向影響。
表 四-7 是否產權單一與折價空間比率之交叉分析表
折價空間比率
≦5 ≦10 ≦15 ≦20 ≦25 ≦30 總和
是否產權單一
產權單一 筆數 153 499 207 59 27 13 958 百分比 16% 52% 22% 6% 3% 1% 53%
產權非單一 筆數 177 530 131 14 3 1 856 百分比 21% 62% 15% 2% 0% 0% 47%
總和 筆數 330 1030 338 73 30 14 1,814 百分比 18% 57% 19% 4% 2% 1% 100%
資料來源:本研究整理
(四) 複迴歸分析與共線性檢定
為檢視各項變數之間的相關性，進行皮爾森相關係數分析，
因物件個別屬性為標的物之各項特徵，無檢討相關性之必要，僅 針對總體經濟因素變數進行檢討，對於相關性絕對值大於 0.7 之 變數，予以選擇並排除部分變數，以減少變數與變數間的共線情 形。皮爾森相關係數分析結果如下表四-8 所示，股價指數、失業 率、貨幣供給額年增率及放款利率和其他變數相關性較高；貨幣 供給額年增率與放款利率二變數相關係數為-0.82，顯示二變數存 在高度負相關，由於二變數均為政府寬鬆貨幣政策之指標，且兩 者具有反向作用，因此將保留其一再進行迴歸分析；股價指數與 經濟成長率相關係數為 0.79，顯示二變數存在高度正相關，將擇 一保留進行迴歸分析。失業率屬落後指標，且與貨幣供給額及放 款利率相關性高，經檢討後予以排除。
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*表示變數在 10%顯著水準下，具顯著性；
**表示變數在 5%顯著水準下，具顯著性；
***表示變數在 1%顯著水準下，具顯著性；
由上表租金折價空間比率之迴歸分析結果中顯示，屋齡、管 理費、是否為 A 級大樓、產權是否單一、成交上一季空置率及成 交上一季消費者物價指數等自變項具有統計顯著水準。建物公共 設施比為負相關，但不顯著，表示公共設施比並非重要影響因素；
成交上一季公司登記設立家數為負相關，但並不顯著，推論公司 登記家數越多，並非與辦公面積需求成正相關，且我國商業登記 允許同一營業處所可供兩家以上公司設立登記，故此一因素影響
成交上一季公司登記設立家數為負相關，但並不顯著，推論公司 登記家數越多，並非與辦公面積需求成正相關，且我國商業登記 允許同一營業處所可供兩家以上公司設立登記，故此一因素影響