第三章 我國都市更新之發展現況 …
第三節 台北市都市更新之現況分析
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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例
第三節 台北市都市更新之現況分析
一、評估都市更新單元
任何辦理都市更新之申請，都需先劃定一定區域範圍，可分為兩種，由 政府公辦劃定更新地區或民間自行劃定更新單元3-2，即在都市更新地區或單 元範圍內，才能辦理都市更新。有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）
主管機關得優先劃定為更新地區3-3︰
（一）建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。
（二）建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹 小，足以妨害公共交通或公共安全。
（三）建築物未符合都市應有之機能。
（四）建築物未能與重大建設配合。
（五）具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。
（六）居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。
政府公辦劃定更新地區以老舊市區為主，台北市公辦劃定更新地區數量 最多之三個行政區，分別為中正區29處、大同區27處及萬華區25處，於台北 市12個行政區公辦劃定之更新地區合計214處，各行政區之更新地區數量統 計詳表3-3所示。
未經劃定應實施更新之地區，土地及合法建築物所有權人為促進其土地 再開發利用或改善居住環境，得依主管機關所定更新單元劃定基準自行劃定 更新單元，並依法申請實施該地區之都市更新事業3-4。實務上，民間自行劃 定更新單元除考量環境窳陋等因素外，尚需考量更新成本與收益，台北市自 行劃定更新單元屬大安區123處、中山區90處及信義區71處為最多之三個行 政區，台北市12個行政區自行劃定更新單元合計632處，各行政區自行劃定 更新單元之統計詳表3-3所示。
無論是政府公辦劃定之更新地區或民間自行申請劃定之更新單元，其更 新單元劃定基準皆應符合下列基地規模規定之一：
（一）為完整之計畫街廓者。
（二）街廓內面積在二千平方公尺以上者。
（三）街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在一 千平方公尺以上者。
3-2 參照都市更新條例第 3 條規定，更新單元係指更新地區內可單獨實施都市更新事業之分區。
3-3 參照都市更新條例第 6 條規定。
3-4 參照都市更新條例第 11 條規定。
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（四）街廓內相鄰土地業已建築完成，無法合併更新，且無礙建築設計及市 容觀瞻並為一次更新完成，其面積在一千平方公尺以上者。但其面積 在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經審議會審議通過者。
（五）跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規 定之一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。
前項所稱街廓，係以基地四週面臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永 久性空地、公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓 邊界3-5。
自行劃定更新單元除符合上述基地規模大小外，更新單元內之建築物條 件及地區環境也要符合相關規定，按照「台北市未經劃定應實施更新之地區 自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準表」評估指標之規定，依該評 估指標所列之七種不同之環境型態，各有其評定基準，基本上符合14項指標 中之其中3項指標（詳表3-4），並檢附土地及合法建築物所有權人或僅有土 地所有權人或僅有建物所有權人1人以上同意書時，即符合申請自行劃定更 新單元之基本要件。
表3-3 台北市各區之更新地區與更新單元統計表
項次 行政區 公辦劃定
更新地區數量
自行劃定 更新單元數量
1 士林區 15 處 65 處
2 大同區 27 處 21 處
3 大安區 16 處 123 處
4 中山區 22 處 90 處
5 中正區 29 處 69 處
6 內湖區 11 處 22 處
7 文山區 23 處 33 處
8 北投區 11 處 37 處
9 松山區 12 處 49 處
10 信義區 12 處 71 處
11 南港區 11 處 20 處
12 萬華區 25 處 32 處
合計 214 處 632 處
資料來源：台北市都市更新處及本研究整理，統計至101年11月30日止。
3-5 參照台北市都市更新自治條例第 12 條規定。
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二、都市更新建築容積獎勵探討
就都市更新合建分配比率而言，容積獎勵值之高低，直接影響到地主和 實施者可分得面積之大小，若容積獎勵值較高，在合建分配比率不變下，地 主和實施者可分得面積均較多，更新後權益相對提高，將有助地主和實施者 參與都市更新之意願。建築容積獎勵額度依下列公式核計3-6：
F = F0＋△F1＋△F2＋△F3＋△F4＋△F5＋△F6 F：獎勵後總容積。
F0：法定容積。
（一）△F1：以原建築容積高於法定容積部分核計；所稱原建築容積，指建 築物建造時，主管機關核發使用執照所核准之建築容積。其屬合法建 築物而無使用執照者，以主管建築機關所認定為準。
實務上，本項獎勵值多適用於四樓以上之老舊公寓，因為在實施 容積管制前所興建之房屋，是以基地面前道路決定建築物高度及樓地 板總面積，因此，老舊公寓已興建之樓地板總面積，遠高於容積率管 制下未來可興建之樓地板總面積，故政府藉由提供本項獎勵，以提高 都市更新後可興建之樓地板總面積。
（二）△F2：以本市平均每戶居住樓地板面積乘以更新後住宅單元後，依都 市更新建築容積獎勵辦法第十二條規定計算之。
依99年住宅普查資料3-7顯示，台北市平均每戶居住樓地板面積約 96平方公尺，在建築法規免計容積之優惠下，適用本項獎勵值之更新 單元較為少見。
（三）△F3：經主管機關劃定應實施更新之地區（單元），於公告後一定期 限內申請實施更新者，給予法定容積6%至10%之獎勵容積；自行劃定 更新單元者，給予法定容積5%至7%獎勵容積。
本項容積獎勵為常見之申請項目，俗稱時程獎勵，為政府希望加 速推動都市更新事業所提供之獎勵項目，越早申請實施都市更新計畫 者，將獲得較高之獎勵值。
（四）△F4：其建築容積獎勵已研提相關財務計畫內容及詳實佐證數據予以 核計者，下列各項有關地區環境狀況措施所需經費，除以獎勵樓層單 位面積不含建築成本及管銷費用之銷售淨利，乘以一點二倍核算，獎 勵額度以法定容積之百分之十五為上限。
3-6 參照「台北市都市更新自治條例」第 19 條規定。
3-7 行政院主計處，網址: http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp?mp=1，檢索日期:101 年 10 月 30 日。
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1.捐贈公益設施予本市之土地成本、興建成本及管理維護經費。
2.協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊都市計畫公共設施 所需工程、拆遷安置經費及捐贈道路用地成本經費，或協助 附近市有建築物進行整建及維護事業所需相關經費。
若更新改建後，提供公益設施捐贈主管機關使用管理，恐造成人 員進出頻繁，大樓管理不易，恐將增加管理成本，實務上來看，本項 獎勵值之申請並不常見。
（五）△F53-8：考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互 調和；無障礙環境及都市防災之建築設計；開放式空間廣場、供人行 走之地面道路或騎樓；全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他 經市政府認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝 術價值之建築物；更新單元為一完整街廓或面積達一定規模以上；建 築基地及建築物採綠建築設計等因素。
目前在所有容積獎勵當中，以本項獎勵項目最多，對地主而言，
有利爭取較多之獎勵值，如建築物設計等項目可爭取6%至10%之容積 獎勵；而供人行走之地面道路如留設4公尺以上，也可爭取較高之獎 勵值；另外在綠建築設計部分，可爭取6%至10%之容積獎勵，但由於 綠建築設計恐額外增加建築成本，且需繳交保證金，故多數案件僅申 請銀級綠建築之容積獎勵。
（六）△F6：實施者以現地、異地安置或協議以現金補償基地內舊違章建築 戶核計之樓地板面積（每戶不得超過當地樓地板面積平均水準），並 應符合都市更新建築容積獎勵辦法相關規定。
一般來說，在私有土地上較少有無權佔用之情況，而被佔用土地 興建違章建築者，以國有土地居多，故本項獎勵值之申請，多出現於 都市更新單元內包括國有土地時。
前述容積獎勵合計不得超過各該建築基地「1.5倍之法定容積」或各該 建築基地「0.3倍之法定容積再加其原建築容積」3-9。但實施都市更新事業 計畫範圍位於台北市住宅區、第一種商業區、第二種商業區者，得選擇原建 蔽率重建，以「原建蔽率」及給予獎勵後之建築容積不超過各該建築基地
「0.15倍法定容積再加其原建築容積」辦理3-10。此外，在「老舊中低層建築 辦理都市更新擴大協助專案計畫」提高總容積上限，以不得超過各該建築基
地2倍之法定容積為限，惟總開發強度倘已滿足更新前後之室內面積，達 1坪換1坪之水準者，雖未達專案開發強度2倍法定容積之上限，仍將不再額
3-8 △F5 獎勵值之評定標準，可參閱「台北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準」。
3-9 參照都市更新建築容積獎勵辦法第 13 條規定。
3-10 參照台北市都市更新自治條例第 16 條規定。
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外給予獎勵容積。
綜上所述，台北市建築容積獎勵項目共分六大類，容積獎勵值之高低，
綜上所述，台北市建築容積獎勵項目共分六大類，容積獎勵值之高低，