第二章 文獻回顧與相關理論
第一節 都市更新相關文獻與意涵
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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例
第二章 文獻回顧與相關理論
本章首先說明都市更新相關文獻與意涵，後續說明合建相關文獻與類型，最 後探討特徵價格相關文獻與理論，透過以上三大主題之文獻回顧，試圖瞭解影響 都市更新合建分配比率之相關因素，以作為本研究實證分析之理論基礎。
第一節 都市更新相關文獻與意涵
一、都市更新相關文獻
在辦理都市更新地區區位之選擇，賴宗裕（2001）研究發現長期以來多 以地區窳陋程度及環境條件作為遴選標準，忽略更新區位之選擇須同時考慮 更新目標、更新方式、地區特性、住戶需求、民間業者期望及都市發展趨勢 等因素，以致更新效果不佳，更新區位之選定不宜僅考量地區窳陋程度，或 忽略不同更新目標有其區位要求之差異，應同時考量地區環境與公共設施容 受力之限制、權利關係主體之複雜度及市場之接受性，以免選定區位無法達 成預期目標。故無論是政府劃定之都市更新地區，或是民間自行劃定更新單 元時，政府應就不同地區型態通盤考量都市更新單元劃定時之評定基準，並 加強居民意願、地方文化及財務分析等可行性指標評估，以利順利推動都市 更新事業。
以交易成本觀點進行都市更新之財務模擬時，楊棻糸（2000）認為不同 實施者其交易時機、交易成本項目、交易成本產生原因不盡相似。以績效、
組織科層、核心技術為評估實施者交易成本高低之基準，交易成本負擔高低 序位分別為都市更新會辦理型，次高為政府辦理型，最小者為都市更新事業 機構辦理型。未來都市更新事業機構辦理型應承辦較大之更新單元規模，而 都市更新會辦理時，較小的單元規模是可以被接受的，至於政府可視政策需 求進入更新事業。
當都市更新困境時，將會延宕更新事業的推動並增加交易成本，而不信 任是造成更新整合困難的重要因素，邊泰明（2010）分析得知居民對都市更 新信任程度越高，參與都市更新整合意願越高，其中政府是獲得民眾信任程 度最高的，因此更應該扮演解決更新困境的角色，透過制度設計以改進更新 推動的課題，例如由政府公開都市更新的各項資訊，確保資訊公開透明化，
以降低資訊不對稱及尋租行為；對於權利分派的協商應由政府擔任監督及仲 裁者，從嚴審查實施者所提出的權利變換計畫，必要時得邀請相關專家學者 或其他實施者組成委員會共同監督，避免實施者不實虛報開發成本。此外，
應建立政府、實施者及參與者間之信任機制，加強都市更新地區民眾認知，
培養民眾對於合作關係中利益與風險評估的能力，除原有公聽會等例行程 序，可藉由實施者與政府之外的第三角色宣導都市更新政策目標、法令規範
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及操作內容等，建立都市更新諮詢及宣導平台，透過公布優良實施者名單、
適時發布更新政策及宣導更新成功案例，增加參與者對更新事業的信任，以 加速都市更新事業之推動。
然而從楊艾嘉（2004）研究實證分析，對於影響都市更新預期房價之分 析，得知影響因素之一為「每筆土地之權利關係人人數」，根據模型中每筆 土地之權利關係人人數對於更新地區預期價格之預測能力，發現兩者間存有 顯著之正向影響，亦即當每筆土地之權利關係人愈多時，則更新地區預期房 價愈高。換言之，為了解決權屬複雜問題（權利關係人人數多）所支付之交 易成本愈多，則更新地區之預期房價會愈高。因此可以了解影響都市更新能 否順利推動的主要因素為「每筆土地之權利關係人人數，即權屬複雜度」， 亦是造成都市更新不易之主要交易事項，而其所衍生出之交易成本類型主要 為「搜尋成本」與「協商成本」兩大類；亦得知更新地區之預期房價確實有 一部分會考量到交易成本。
實務上在推動都市更新政策時，民眾難以擺脫傳統合建的觀念，較在乎 昔日與建商分配之比率，對於權利變換與傳統合建兩者間之利益比較搖擺不 定，原住戶對權利變換機制看法不同，要求按其更新前原有坪數分配，雙方 未能在公平互惠之大原則下達成共識，且較不願意負擔更新之財務，造成更 新推動不易。潘勇榮（2007）透過研究之調查分析與統計，得到以下 5 點結 論：1.都市更新最困難就是人心、獎勵機制及財務協助等，兼顧公共與私人 權益，將是推動都市更新永續的政策。2.最為困難面對的就是違章建築問題 及產權複雜整合的問題，民眾對於政府或投資者缺乏信任感與權益之保障。
3.容積獎勵之項目，應從獎勵之表列項目增列多樣性，導入社會人文、經濟 產業、文化藝術及景觀生態，具有都市更新內涵之容積獎勵。4.都市更新所 引進之經濟效益，會較未有容積獎勵時之情況為高，與未取得容積獎勵前之 法定容積比較，可帶來經濟效益的影響。5.都市更新之行政程序與審議機制 應予簡化，加速行政效率，公部門應加強宣傳、教育與協助實施者及民眾，
彼此權利義務之整合問題。以上可作為推動都市更新政策之參考。
政府部門以容積獎勵措施推動都市更新時，陳全勝（2004）藉由實際案 例分析，認為容積獎勵的確能提高民間開發商投資意願，且更新後所得到的 利潤亦較尋常個案高。至於都市更新及容積獎勵對於房地產開發者所產生的 影響，則可歸納如下：1.從案例分析中得知都市更新容積獎勵將可增加約 8.21％的利潤，利潤增加相對顯示開發商願意投入房地產市場的意願也會相 對提高。2.都市更新相較於傳統合建方式之同意門檻，對於產權複雜的土地 或夾雜公有土地的個案而言，既可縮短投資者與地主溝通協調的時間，亦可 簡化投資者的處理程序。3.開發者為爭取都市更新容積獎勵，可以藉由認養 公共設施或提供公益設施加速提昇該地區的居住環境品質。4.運用都市更新 方式進行土地開發，依法令規定，加上其獎勵方式包含容積獎勵及稅捐減
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免，對於房地產業者而言，形成一項利多，更可以讓開發業者運用不同方式 取得資金與利潤。由此可知，都市更新容積獎勵及相關措施，確實能提高投 資者開發意願。
雖然容積獎勵為促使都市更新之重要誘因，但目前容積獎勵多半以單棟 建築物或是更新區域之獎勵，並未全盤考量到更新地區容積獎勵制度對整體 都市發展之衝擊，吳侑澄（2008）認為政府應以建立一個整體性的更新市鎮 為目標，它不僅包含了一般住宅區域，應包括辦公、文化、資訊、商業零售、
及飯店等，應是一個多元複合的都市。並以北部地區為例，採合建方式假設 地主與建商之合建分配比為 60％與 40％、RC 造價每坪 10 萬、建商管銷利 潤 30％時，可推算房屋每坪售價 32.5 萬，則房價與造價比率為 3.25（轉換 係數），建商可藉由此係數反推成本價格，並進一步選擇更新地區，同時可 提供購屋消費者推算合理房價之參考。
就都市更新實際個案之量測變數中，王祖隆（2010）實證發現ΔF1（原 容積高於法定容積部份之獎勵）、ΔF2（居住水準獎勵）、ΔF3（更新時程獎 勵）、ΔF5-1（規劃設計獎勵）等四項變數對都更基地最後總容積率有正面 影響；其外部因素，基地位置（舊、新市區）與競租理論不一致，實施方式
（協議合建、權利變換）、距捷運站距離，申請時程及其他附加獎勵等四個 變數對都市更新基地最後總容積率有正面影響。
此外，在張谷光（2001）研究中指出，利用 DCF 模型以敏感性分析找出 影響都市更新建築投資報酬程度較大者有銷售單價、建築單價、建蔽率、土 地單價、總銷售率、容積獎勵比率、資金利率、餘屋折價比率、營運費率、
購屋自備款等變數。若藉由敏感性分析可以瞭解計畫中變數的重要性，並可 作為投資決策的調整依據。
有關在都更財務風險因子之研究，林奇甫（2008）以台中車站附近地區 都市更新個案進行實證研究，對商場開發計畫財務的影響選定營建部分、營 運收益部分、營運管理部分及融資貸款等 23 項財務評估因子作敏感度分 析，影響最後投資報酬率以商場營業坪效敏感度最高，依次為商場營業抽 成、商場營建單價、單位租金、商場出租率等。因此，都市更新開發之營運 收益為投資開發最為敏感之財務風險因子，故在營運期間之行銷、管理與維 護等工作，需確實掌控以降低營運成本。
而經由都市更新公私合夥開發系統動態模式的建構，張仕欽（2010）分 析都市更新開發的過程中，在敏感度分析之結果，主要以變動率（大於 0.15）
為評估基準，研究個案的敏感度因子有土地成本、權利變換成本、更新時程、
容積獎勵、貸款成數、營運收益、其中更新時程與容積獎勵為公部門的變數，
結果顯示，公部門部分的變數在此個案系統動態模式中，具有對個案的開發 有其程度的影響性。
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