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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例
第一章 緒論 第一節 研究動機與目的
一、研究動機
都市之發展有其生命週期，歷經形成、發展、成長、巔峰、衰敗、沒落 等階段，若都市自巔峰演變至衰敗階段，將造成都市景觀窳陋、公共設施服 務水準降低、公共安全不足、公共衛生不佳、都市人口外移、居住品質下降、
人口素質下降、商業活動低迷、失業率攀升、犯罪率提高等負面影響，而當 都市環境敗壞、公共設施維護不良及建築物功能性衰退時，將逐漸走向都市 沒落階段。據統計台北市住宅戶數約 87.3 萬戶，平均屋齡 28 年，而屋齡在 31 年以上者高達 51％，約 44.6 萬戶1-1，老舊建築物多座落於巷弄內，缺乏 電梯及安全設施，停車空間亦明顯不足，成為都市發展之一大隱憂，因此，
在台北市推動都市更新事業刻不容緩。
自 1998 年 11 月 11 日中央公布都市更新條例以來，都會型縣市為促進 經濟發展及活絡房地產市場，皆致力於推動都市更新業務，經內政部統計台 灣都市更新事業申辦案件總計 867 件 1-2，其中以台北市 590 件（約 68％）
為最大佔比。台北市在 1993 年全面實施容積率管制前，以基地面前道路決 定建築物高度與樓地板總面積，俗稱建蔽率時代，相較目前容積率管制下之 可建樓地板面積為高，因此在台北市屋齡逾 20 年之四樓以上住宅區房屋，
改建後往往無法滿足原居住面積水準，為此，目前政府以都市更新容積獎勵 政策為推動都市更新策略之一，希望能增加總容積面積，以利地主提昇參與 都市更新意願，台北市政府率先於 2010 年 8 月 2 日提出優厚容積獎勵措施，
公布施行台北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫，提高 總容積上限至各該建築基地之 2 倍法定容積，使更新前後之室內面積達一坪 換一坪之分配水準，增加地主參與都市更新之誘因，以促進都市土地有計畫 之再開發利用，提高土地使用強度、復甦都市機能、改善居住環境並增進公 共利益。
在台灣民間不動產開發上，建設公司除了直接購地建築外，一直盛行著 與地主共同開發興建房屋之合建型態，合建係指由土地所有權人提供土地，
建設公司則負責提供資金興建房屋，雙方約定按土地價值與房屋建築費用之 比率分配合建後之不動產價值，建設公司可降低開發成本及銷售壓力，而地 主一樣保有土地及房屋資產，並享有開發後之增值利益，因此，長久以來合
1-1 台北市居住服務平台網，網址:http://www.housing.taipei.gov.tw/index.aspx，檢索日期：
101 年 11 月 17 日，詳表 1-1。
1-2 都市更新入口網，網址:http://twur.cpami.gov.tw/public/pu-index.aspx，檢索日期:101 年 11 月 25 日，資料統計至 2011 年 5 月 25 日止。
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在符合都市更新單元劃定原則下，實施者與地主共同協議合建條件時，
由於實施者充份掌握市場資訊，包括更新單元內之所有權人數、土地面積、
建物面積、建築成本、不動產市場行情、預估容積獎勵值等資料，相較地主 可得資訊為多，因此，在雙方資訊不對稱之情況下，實施者提供地主合建分 配比率恐低於市場合理行情，造成地主財產損失，但若地主能掌握合建相關 資訊，充分瞭解在都市更新時，有哪些因素會影響合建分配比率？及影響程 度之高低為何？因此，期望藉由本研究深入探討影響都市更新合建分配比率 之因素，幫助地主瞭解影響合建分配比率之顯著因素，縮短地主與實施者雙 方認知上之差異，將有助順利推動都市更新事業，此為本研究動機之三。
表1-1 台北市各行政區屋齡統計表 單位：戶
行政區
屋齡
合計 1-5 年 6-30 年 31 年以上
大安區 3,898 39,602 53,661 97,161 中山區 8,483 40,760 44,593 93,836 士林區 4,539 34,289 52,293 91,121 內湖區 8,610 57,009 22,006 87,625 文山區 6,378 43,029 38,057 87,464 北投區 4,599 30,057 44,198 78,854 信義區 2,548 33,481 39,045 75,074 萬華區 2,888 21,120 42,241 66,249 松山區 2,359 26,806 36,427 65,592 中正區 3,375 17,705 29,484 50,564 大同區 3,632 12,941 25,951 42,524 南港區 4,382 15,375 17,639 37,396 合計 55,691 372,174 445,595 873,460 屋齡佔比 6.38% 42.61% 51.01% 100%
資料來源：台北市居住服務平台網及本研究整理，統計至101年第2季。
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二、研究目的
基於上述研究動機，本研究主要研究目的如下：
（一） 藉由台北市都市更新協議合建資料，探討影響都市更新合建分配比 率之主要因素，以利地主掌握合建相關資訊。
（二） 分析相關主要因素對合建分配比率影響程度之高低，以作為地主評 估協議合建分配比率之參考。
（三） 透過實證分析結果，探討地主未來如何運用影響合建分配比率之主 要因素，爭取提昇合建分配比率。
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第二節 研究範圍與內容
一、研究範圍
（一） 本研究蒐集自 2009 年至 2011 年台北市都市更新單元內之協議合建 案資料，共計 62 筆樣本，其內容包括更新單元土地之地主平均合建 分配比率、個別基地條件、都市更新容積獎勵、區域房價、總體經 濟因素等相關資料。
（二） 都市更新案於開發整合階段即需耗時數年光景，至事業計畫核定通 過及後續辦理拆屋興建之總年期，短則四至五年，長則八至十年，
考量近期台北市都市更新協議合建完工案較少及資料取得不易，為 利進行量化研究及探討影響合建分配比率之因素，本研究採三年期 間整合開發中之都市更新協議合建案為主。
（三） 自公布都市更新條例以來，經內政部統計台灣都市更新事業申辦案 件總計 867 件，而台北市即佔 590 件（約 68％）為最大佔比，且台 北市相關法令及審議制度較為完善，因此，本研究地理範圍以台北 市為例。
二、研究內容
本研究透過國內外相關文獻之蒐集與探討，確立研究相關課題，深入分 析影響都市更新合建分配比率之主要因素。本研究內容共分為五章，第一章 為緒論，首先說明本研究之動機與目的，界定範圍及內容，並提出研究方法，
進而擬定研究流程。第二章為文獻回顧及相關理論，首先說明都市更新相關 文獻與意涵，後續說明合建相關文獻與類型，最後探討特徵價格相關文獻與 理論，本章透過以上三大主題之文獻回顧，試圖瞭解影響都市更新協議合建 分配比率之因素，以作為本研究實證分析之理論基礎。第三章為我國都市更 新之發展現況，透過相關法令說明都市更新流程與申請條件，並探討台北市 都市更新容積獎勵在實務上常見之申請項目，最後考量實務上開發商從事都 市更新開發投資之評估方式，以作為後續實證分析變數選取之參考。第四章 為研究設計與實證分析，透過文獻回顧與台北市都市更新之現況分析後，掌 握可能之影響變數，藉由實證資料之蒐集與相關變數之選取，將資料進行複 迴歸實證分析，以探討影響都市更新合建分配比率之顯著變數。第五章為結 論與建議，依據實證分析結果提出研究結論與建議。
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三、研究限制
依本文擬定之研究範圍與內容，說明本研究之限制如下：
（一） 本研究採建設公司整合開發中之都市更新協議合建案為主，未來仍 應考量個案實施進度，並以政府核定實施之都市更新事業計畫為準。
（二） 國內各縣市不動產類型及價格差異頗大，且適用之建築及地政法規 不盡相同，如各縣市住宅區容積率之差異，導致各縣市間都市更新 條件差異頗大，礙於人力、時間、資料蒐集之困難度，及降低區域 間之差異因素，本研究以都市更新案件數最高之台北市為限縮條件。
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第三節 研究方法與流程
一、研究方法
本文研究方法採複迴歸分析，將台北市都市更新單元內之地主合建分配 比率，配合基地條件、收益、成本及總體經濟因素等資料，運用 SPSS 統計 軟體分析影響合建分配比率因素之顯著性，並進行實證結果分析。
二、研究流程
本研究之研究流程，詳圖 1-1 所示。
圖 1-1：研究流程圖 資料來源：本研究整理
研究動機與目的
研究範圍與內容
研究方法與流程
文獻回顧與理論
特徵價格文獻與理論 合建文獻與類型
都市更新發展現況
研究設計與資料說明
實證結果分析 都市更新文獻與意涵
結論與建議
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