都市更新流程

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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例

第三章 我國都市更新之發展現況

雖然都市更新與合建最終目的都是興建大樓以提供更好之居住環境，但純以 合建方式並無法享有都市更新容積獎勵，仍需符合都市更新相關法令規定才能爭 取容積獎勵，因此，本章將透過相關法令說明都市更新流程與申請條件，並探討 台北市都市更新容積獎勵在實務上常見之申請項目，最後考量實務上開發商從事 都市更新開發投資之評估方式，以作為後續實證分析變數選取之參考。

第一節 都市更新流程

都市更新係屬整合性之實施計畫，透過都市更新整合政府及民間投入之相關 資源，除得以改善都市整體景觀風貌外，並可降低政府投資成本，增加投資效益。

另高度發展的城市多有其發展之歷史軌跡與城市紋理，城市中各式建築物亦有其 生命週期，為有效維持都市結構基本元素，發揮城市生活功能，兼顧城市多樣性 與傳統空間之相互支持，結合民間力量參與都市更新成為重要方式。因此，推動 具創意與民間活力的都市更新案，以民間自力自為方式進行生活環境改善，展現 地區特色與文化，增進更新地區土地利用，維護都市景觀品質成為重要趨勢。

我國早期建築法令規範不如現行規定嚴謹，大多數老舊建築物防災、抗震等 安全係數不足，缺乏升降梯、無障礙設施及停車空間等設施，且部分地區較晚實 施都市計畫管制，未妥善規劃都市空間，造成建築物鄰棟間距不足、巷弄狹小及 缺乏公園綠地等問題，而發展較早之都市地區，普遍產生增建、違規使用及違章 建築等情形，老舊建築物牆面斑駁、磁磚脫落、各式管線裸露，無法滿足現代人 對於居住環境品質之需求，如能推動都市更新，採生態城市規劃及綠建築設計，

全面進行老舊住宅重建及整建維護，不僅符合世界推動節能減碳之環保趨勢，提 昇國人居住環境品質，亦可創造國內產業需求，帶動營造業產值之成長。（內政 部，2010：3）

都市更新推動流程（內政部營建署，2008：5-6）分為：更新地區劃定、更 新計畫擬定、更新事業概要、更新事業計畫、實施計畫、計畫執行等六個階段，

都市更新流程詳圖3-1，而權利變換計畫則視實際實施方式是否採權利變換方式 而定。另外，在推動都市更新事業時，不同都市更新之實施方式與類型，則有不 同比例之同意門檻，詳表3-1。

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4/5、例外規定提高至 9/10。

（二）刪除強制徵收規定

現行協議合建採多數決方式，4/5 以上同意就可採協議合建，對於少數 不同意合建之地主得由主管機關強制徵收，因恐有違憲之虞，修正草案予以 刪除。未來協議合建必須住戶全數同意，否則須改採權利變換，但透過權利 變換之都市更新案，逾期未能自行拆除者，不論是政府或民間主導之都市更 新案，仍須經過法定程序，先進行雙方協調、主管機關調處，調處不成再送 司法機關裁判等程序後，主管機關才能代為拆遷，以保障土地改良物所有權 人、管理人及使用人之權益。

（三）房屋預售規定

文林苑引發各界討論議題也包括房屋預售規定，文林苑在尚有未同意住 戶及建物全數拆除完畢前，即辦理房屋預售作業，使購屋者與地主權益受 損。在「都市更新條例」修正草案中增訂，都市更新案採「權利變換」者，

應在建築物全數拆除完畢後，才能辦理房屋預售，違反者可按次處 50 至 500 萬元罰鍰。

根據都市更新條例修正草案內容來看，將來都市更新法令愈趨嚴謹，在都市 更新之概要計畫或事業計畫階段之同意比例大幅提高之情況下，增加都市更新案 前期整合及申請送件之困難度，但對於地主而言，可凝聚住戶間之共識，對開發 商而言，也可明確掌握政策方向，降低開發過程中之不確定性。因此，建議未來 地主或開發商，前期應先評估都市更新開發整合之可行性，深入瞭解住戶需求，

以凝聚高度共識為主，使都市更新中、後期可順利推動進行。

實務上，都市更新過程中，對於不同意參與都市更新者，在尚有地上建物情 況下，勢必無法順利拆遷，雖然可透過法定程序協調及調處，調處不成再送司法 機關裁判後，得代為拆遷，但判決確定後，執行上是否得以依法拆遷建物，仍是 一大變數，如此一來，曠日費時，地主及開發商權益均未受到保障，若修法方向 既已刪除主管機關強制徵收之規定，建議是否刪除代拆遷規定，以切合實務上執 行之困難，避免執法機關與民眾產生衝突與對立等情況。

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