實證結果分析

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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例

第三節 實證結果分析

本研究實證結果顯示於表 4-4 都市更新合建分配比率因素之迴歸分析表，

有 8 項具顯著性之自變項，分別是每人土地面積、每容積公告土地現值、平均容 積率、臨路寬度與臨路寬度平方、都市更新容積獎勵率、區域房價、上一月基準 利率及上一季 M2 年增率等因素，且β係數之正負方向性皆與原先預期一致，各 顯著變數之分析說明如下：

一、每人土地面積

每人土地面積與都市更新合建分配比率有顯著之正向關係，表示每人所 持有之土地面積越大時，則都市更新合建分配比率越高。當地主持有之土地 面積越大，相對之下可分回之房屋面積也越多，就建築設計上，將有利未來 產品規劃及行銷，房價也有提高之利基；由於每人土地面積是以土地總面積 除以土地所有權人數，就交易成本角度來看，在相同土地面積下，更新單元 內之所有權人越少時，每人土地面積將越多，反之，每人土地面積越少時，

表示更新單元內之所有權人越多，亦將造成交易成本提高，增加整合上之困 難度，使地主合建分配比率降低，因此，平均每人土地面積越多，將有利增 加合建分配比率。

二、每容積公告土地現值

每容積公告土地現值與都市更新合建分配比率有顯著之正向關係，表示 每容積公告土地現值越高時，則都市更新合建分配比率越高。政府部門查估 公告土地現值採區段價制，依據地價調查估計規則查估區段地價，並於每年 1 月 1 日公告，同區段內土地使用強度不同之情況下，將造成不同之公告土 地現值，在容積率高之商業區會較容積低之住宅區為高，在實務上，同區段 內容積率較高之土地，每坪土地市價甚至會呈現等倍率增加之情況，在考量 不同土地使用強度之情況下，採每容積公告土地現值作為自變項，就合建分 配角度來看，當每容積公告土地現值越高時，也代表單位地價越高，即地主 所提供之土地價值高，可分得都市更新後之不動產價值也相對較多，因此，

每容積公告土地現值越高，將使地主增加合建分配比率。

三、平均容積率

平均容積率與都市更新合建分配比率有顯著之正向關係，表示平均容積 率越高時，則都市更新合建分配比率越高。一般來說，高容積率地區比低容 積率地區擁有較佳之區位、生活機能便利性、公共設施服務水準、臨路交通 狀況及未來發展性等因素；當容積率越高時，可興建之總樓層及總樓地板面 積也相對較多，在規劃上有較佳之設計彈性，建築平面與立面可運用更多建 築設計元素，當樓層越高時，房屋私密性及樓層景觀也較佳，可達到提昇整

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體房價之效益，因此，當平均容積率越高將有利地主提高合建分配比率。

四、臨路寬度與臨路寬度平方

臨路寬度與都市更新合建分配比率有顯著之正向關係，而臨路寬度平方 與都市更新合建分配比率有顯著之負向關係。因為初期當臨路寬度越寬時，

在交通可及性及便利性均較佳，但臨路寬度過寬時，導致車流量大及行車速 度提高，將產生空氣污染及噪音等負面影響，例如同屬大安區之和平東路或 建國南路，由於道路過寬導致車流量大及噪音影響，反而同區段之巷內住宅 擁有較佳之居住品質，因此，臨路寬度及臨路寬度平方與都市更新合建分配 比率為先正後負之曲線關係，詳圖 4-1。

五、都市更新容積獎勵率

都市更新容積獎勵率與都市更新合建分配比率有顯著之正向關係，表示 都市更新容積獎勵率越高時，則都市更新合建分配比率越高。由於台北市發 展較早且人口眾多腹地有限，平均屋齡已達 28 年，部分地區環境窳陋，而 屋齡在 31 年以上之房屋則高達 51％，政府希望透過都市更新方式，美化都 市景觀及改善人民居住環境，為了增加開發商投資及地主改建意願，政府提 供適當之都市更新容積獎勵，以期達到都市更新之目的。在容積獎勵較高之 更新單元內，可採行較佳之建築造型、留設大面積之人步道規劃及增加綠建 築等設計，因此，將有助提昇整體房價，增加地主權益，進而提高合建分配 比率。

六、區域房價

區域房價與都市更新合建分配比率有顯著之正向關係，表示區域房價越 高時，則都市更新合建分配比率越高。在開發商與地主合建模式下，總開發 成本包括由開發商提供之規劃設計、營造施工、管理銷售及資金等成本，與

合建分配比率

臨路寬度 0

圖 4-1 臨路寬度與合建分配比率關係示意圖 資料來源：本研究整理

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地主提供之土地成本，當地主提供之土地價值越高時，表示所佔合建總開發 成本比率也越高，相對地主可分配合建後價值之比率也較多，而土地成本之 高低與區域房價有著密不可分之關係，就成本角度來看，當每單位土地成本 越高時，加上每單位建築成本及管銷利潤率後，房屋每坪銷售成本也越高，

將造成區域房價上漲；若就市場供需角度來看，在區域房價較高之地區，表 示市場需求強烈或供給有限，正所謂物以稀為貴，土地擁有者會有惜售或預 期上漲心理，造成土地價格居高不下，使區域房價推動土地價格上漲。因此，

區域房價較高之地區，土地價格也越高，則在地主權益提高之情況下，將有 利增加地主合建分配比率。

七、上一月基準利率

上一月基準利率與都市更新合建分配比率有顯著之正向關係，表示上一 月基準利率越高時，則都市更新合建分配比率越低。合建過程中，開發商投 資興建房屋所需之資金，除一部分為自有資金外，其他資金會向金融機構申 請融資貸款，而貸款金額將額外增加利息支出，利息亦可稱之為資金成本，

當基準利率越高時，將增加資金成本，使總成本增加，就成本利潤法角度來 看，開發商可分配合建後價值之比率也越高，則地主可分配比率隨之降低，

因此，當基準利率提高時，將減少地主合建分配比率。

八、上一季 M2 年增率

上一季貨幣供給額 M2 年增率與都市更新合建分配比率有顯著之正向關 係，表示上一季 M2 年增率越高時，則都市更新合建分配比率越高。M2 為廣 義之貨幣供給額，M2 年增率增加時，代表市場上貨幣供給持續增加，中、

長期資金供給充裕，而不動產是吸引中、長期資金投資主要項目之一，因此，

當 M2 年增率增加時，將有助提昇房地產景氣，提高地主土地價值，進而增 加地主合建分配比率。

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第四節 小結

本研究選取 14 個自變項，並排除相關係數較高之土地所有權人數及建築成 本兩變數後，透過複迴歸分析，顯示其中有 8 項達顯著性之影響因素，分別為每 人土地面積、每容積公告土地現值、平均容積率、臨路寬度與臨路寬度平方、都 市更新容積獎勵率、區域房價、上一月基準利率及上一季 M2 年增率等自變項，

可區分為個別屬性變數及總體經濟變數，說明分析如下：

一、個別屬性變數：包括每人土地面積、每容積公告土地現值、平均容積率、臨 路寬度與臨路寬度平方、都市更新容積獎勵率、區域房價等 6 項，除臨路寬 度平方與都市更新合建分配比率呈負向關係外，其他皆呈正向關係，其中都 市更新獎勵率與區域房價兩變數，不易由地主自行評估，需透過專業人員評 估分析試算，因為都市更新容積獎勵率需要分析基地條件及初步建築規劃方 能試算，而區域房價須透過實地市場調查並作目標市場定位，才能精確掌握 市場脈動，以規劃適合產品。因此，個別屬性變數除了臨路寬度平方外，其 他顯著變數之數值越大，則有助提昇地主都市更新合建分配比率。

二、總體經濟變數：包括上一月基準利率及上一季 M2 年增率等 2 項，其中上一 月基準利率與都市更新合建分配比率呈負向關係，而上一季 M2 年增率與都 市更新合建分配比率呈正向關係。上一月基準利率調降時，將減低開發商之 資金成本，有助增加地主合建分配比率，而當上一季 M2 年增率增加時，表 示市場上中、長期資金寬裕，將有助吸引資金投資房地產市場，而提昇地主 合建分配比率。

由於都市更新最大誘因在於政府提供都市更新獎勵，可增加土地使用強度，

使地主未來可分得之房屋面積提高，並透過相關文獻研究發現，都市更新容積獎 勵可以增加地主與開發商之參與意願，而依本研究實證結果也指出，都市更新獎 勵率越高時，將有助增加地主合建分配比率，實務上，在容積獎勵較高地區，總 容積增多，地主可分得不動產價值也較多，在房價居高不下之情況下，都市更新 後可能使地主資產呈倍數增加，無形中也增加地主參與都市更新之意願。

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