第二章 文獻回顧與相關理論
第三節 特徵價格相關文獻與理論
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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例
第三節 特徵價格相關文獻與理論
一、特徵價格相關文獻
影響房價之主要因素除了地理空間、面積、樓層等因素外，住宅類型也 是相當關鍵的一項因素，而住宅類型及其面積影響價格之變化，可能受到當 地民情習慣與文化而有所影響，張金鶚、花敬群、李泓見（2006）從台北都 會區常見住宅類型－透天、套房與電梯大廈的角度分析，實證研究結果發現 在住宅品質控制下，套房每坪單價高於透天住宅 6.76％，更高於電梯大廈 10.72％，而透天住宅每坪單價高於電梯大廈 3.7％。且在不同住宅類型中，
透天與電梯大廈住宅面積顯著影響房價，且呈現邊際價格遞增的數量溢價現 象。Geoghegan（2002）應用特徵價格探討各類型開放空間對房地產價格之 影響，研究成果發現，土地面積較大者、樓地板面積較大者、較新及較好品 質之房屋、收入與教育水準較佳者對房地產價格均呈正向影響，而人口密度 對房地產價格呈負面影響。
在台北市內湖區住宅不動產之環境屬性特徵價格，蔡仲苓（2008）分析 結果顯示屋齡、臨地路寬、距內科距離、焚化爐距離與距捷運站距離呈現顯 著都呈現顯著，顯示即將通車的內湖捷運線 2-4對於提昇內湖區的可及性與 土地開發有正面的影響，故在每坪住宅價格中產生預期效益的增加；住宅與 內湖科技園區的距離呈現顯著影響，顯示由於內科提供的工作機會與生活機 能服務，故使內科對住宅價格會產生一定的影響。而 Raimond Maurer（2004）
在建立巴黎房地產市場之特徵價格指數研究中發現，影響價格之顯著因素包 括樓地板面積、衛浴數、車庫數、所在樓層、屋齡、有無電梯、有無花園、
有無陽臺、使用類型等因素。
有關台北縣2-5不動產交易價格主要之特徵屬性，根據呂思辰（2009）特 徵價格之相關係數分析表之敏感分析中發現，台北縣不動產在 2005、2006、
2007、2008 年度及整體總樣本之各項變數與房價之相關性，以建物面積對 不動產價格影響程度最大、其次是臨街關係，由此可知，不動產空間的大小 仍是影響台北縣不動產交易價格主要之特徵屬性。Morancho（2003）透過特 徵價格法分析房屋價格與都市綠地間之關聯性研究，實證結果顯示房屋的面 積大小為影響房屋價格之主要變數。
而在台中市不動產交易市場中，有關集合式住宅或獨立式住宅之房價影 響因素，林鴻文（2008）研究發現集合式住宅之屬性之中，土地、房間數、
2-4 台北捷運內湖線為台北捷運路線，屬於中運量系統，全線大部分為高架路線，穿越松山機場
及大直段路線則為地下路線，已於 2009 年 7 月 4 日正式通車。
2-5 依據行政院通過之直轄市改制案，於 2010 年 12 月 25 日台北縣正式改制為直轄市，並更名為
新北市。
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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例
廳堂數、衛浴數、電梯、總樓高、屋齡、車位、體育館、新市政中心、汙水 處理廠、殯儀館、鐵路兩側等變數在兩個模型之中均為顯著，因此這些變數 為影響集合式住宅房價之重要因素。獨立式住宅屬性之中建坪、土地、房間 數、衛浴數、車位、國小、公園、新市政中心、機關用地、鐵路兩側等變數 在兩個模型當中均為顯著，為影響獨立式住宅房價之重要因素。此外，Yiu and Wong（2005）以香港新建捷運系統之海底隧道與房地價格進行特徵價格 分析發現，土地面積與樓地板面積對地價與房地產價格產生顯著之正向影 響，但屋齡對地價與房地產價格則是顯著之負面影響。
過去探討交通因素影響之文獻中，洪得洋、林祖嘉（1999）以房屋距捷 運站距離與道路寬度對不動產價格之影響研究中發現，捷運站距離與房屋價 格呈顯著之負向影響，而房屋面臨道路寬度與房屋價格呈顯著之正向影響。
就台南市不動產價格影響之研究，黃瓊如（2008）實證結果顯示雙對數模型 為較佳的房價模型，且由雙對數模型校估結果可知，影響台南市房價較為顯 著的因素有建坪、地坪、路寬、所得、臨街關係、總樓層數、土地使用類別、
屋齡及用途類別。其中建坪、地坪、路寬、所得、臨街關係、總樓層數及土 地使用分區等變數與房價呈現正相關；而屋齡及用途類別等變數與房價呈現 負相關。
在探討影響高雄市住宅大樓價格之因素上，林左裕、陳慧潔、蔡永利
（2010）實證結果發現，若為純住宅建物其與捷運站應保有一段距離為佳，
然若為商用住宅則與捷運站愈近房價愈高。住宅大樓離學校及公園之距離愈 近樓層價格愈高，一樓經營店面、具車位及住宅位於一樓等情況對樓層價格 有正面之影響。在樓層別效用比分析方面，一樓之效用比乃整棟樓效用比之 最高；而我國住戶因諧音關係，較不喜好四樓，其樓層別效用比最低；五樓 以上隨樓層數升高其樓層別效用比亦隨之提高，尤其頂樓之效用比僅次於 一、二樓。
經龔恒永（2010）研究實證結果顯示特徵價格模型之半對數模型解釋能 力及係數解釋上表現較佳，分析之主要因素有臨路寬度、臨街條件、屋齡、
所在樓層及建物坪數等因素，且捷運車站之設置與住宅大樓之距離在 700 公 尺，對住宅產品之價格影響最為顯著。此外，經蘇文清（2007）實證分析結 果發現，影響高雄市住宅大樓特徵價格因素主要有建坪面積、屋齡、面前道 路寬度、綠地距離、區域平均單價等五個顯著變數，其中發現綠地的距離隱 含價格相當高，代表綠地休閒設施對住宅居住環境的重要性逐漸被大眾接 受。
透過分析影響高雄市住宅價格的主要屬性之研究上，林國民（1996）透 過特徵價格實證結果顯示，高雄市不同型態（透天或公寓）的自有住宅之特 徵價格方程式結構的確有所差異。但不論在透天住宅與公寓大廈，建坪面
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and Glasock（1993）以 VAR 模型研究美國芝加哥地區之房地產市場，研究 結果顯示，政府金融政策變動，如貨幣供給額及利率等金融指標之變動，會‧
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之後是 Adelman and Griliches（1961）認為住宅是由許多種住宅屬性 所建構而成，最早將房屋的價格視為房屋各種特徵之隱含價格的總和，認為 房屋是由許多內在的特徵所組合，並非一均質性財貨，每一棟房屋對消費者 而言均不盡相同，開創特徵價格理論之發展。
在 Alonso（1964）提出競租理論（Bid-Price Theory）時，視住宅或 土地與其他財貨一樣，為一種均質性之財貨，認為住宅價格之高低主要是因
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此外，Lancaster（1966）提出消費者理論，認為效用之產生並非以財 貨本身為基礎，而是以來自於對商品之需求，消費者會依其對於商品需求之 偏好，進而選擇商品應具備之特殊屬性，以獲得消費者最大滿足，商品為一 組合財貨，效用的高低決定於商品所包含的特徵及其數量，商品特徵隱含在 商品交易價格之中，由不同的特徵組合，反應出不同商品在市場上所產生的 不同價格，作為結合不同種屬性之商品。
而後 Rosen（1974）依據 Lancaster（1966）的消費者理論結合效用理 論（Utility Theory）與 Alonso（1964）競價理論（Bid Price Theory），
提出特徵價格理論（hedonic price theory）。他認為住宅為一組合性質之 財貨，是由許多屬性所組合而成，其價格會受組成屬性之數量所影響，透過 消費者的競價行為（bidding）和生產者的要價行為（offering）產生市場 均衡，形成隱含價格（implicit Price）。即每單位消費者在追求效用極大 的過程中，每增加一單位某種屬性的消費，所願意支付額外的費用，即為該 屬性的邊際付款意願，亦該屬性的特徵價格。
綜上所述，在特徵價格方程式之運用上，是以產品之特徵，乘上特徵之隱含 價格，即為該產品之價格，故特徵價格方程式可視為迴歸方程式之一，以價格為 應變數，產品的各種特徵當成自變數，利用商品特徵對價格進行迴歸分析，即可 求得特徵價格。理論上，每種特徵皆有其個別價格，當個別特徵價格加總時，則 可得到該產品之總價。由於土地各種特徵無法單獨出售，因此土地各特徵之價格 在交易過程中隱含於土地總價中，所以特徵價格又稱隱含價格。
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