第五章 結論與建議
第二節 建議
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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例
第二節 建議
本研究運用複迴歸分析方法，探討影響都市更新合建分配比率之顯著變數，
除了作為地主協商合建分配比率之參考外，亦可提供政府機關、地主及開發商參 與都市更新事業之參考，並提供以下建議，以利未來持續推動都市更新事業：
一、對政府機關之建議
未來政府在規劃都市更新區域時，除了考量都市景觀外，亦需評估都市 更新之可行性，在大規模基地開發固然有利整體環境之改善，但透過本研究 實證分析發現，當每人土地面積較少時，則降低地主合建分配比率，恐降低 地主參與都市更新意願，將是不利都市更新案之推動，因此，都市更新範圍 應以每人土地面積較大之區域優先實施。研究發現，在容積率或都市更新容 積獎勵較高之區域，有助提昇地主合建分配比率，政府也應加強推動該區域 之都市更新事業，其中對於少數不同意者，並非任由開發商及民眾自行協 調，政府應積極參與溝通調處，但若協議不成時，也應適度排除不同意者納 入更新單元範圍，以增加其他地主參與都市更新改建之機會，也有利政府順 利推動都市更新政策。在都市更新過程中，都市更新事業計畫同意門檻高，
且計畫審核時間冗長，在計畫尚未核定實施前，尚有容積獎勵值之不確定性 存在，使地主對開發商評估之容積獎勵值存疑，因此，主管機關應建立都市 更新容積獎勵預審制度，在事業計畫尚未完成同意比例門檻前，即可申請容 積獎勵之認定，以降低都市更新容積獎勵之不確定性，增加開發商及地主雙 方之信任。
二、對地主之建議
在都市更新的過程中，就地主而言，最關心的不外乎是合建分配比率之 高低，以影響都市更新合建分配比率之顯著變數中發現，當每人土地面積越 大時，表示所有權人數較少，將可降低開發商整合成本，有助地主協商較高 之合建分配比率；在土地資源日益缺乏之都會區，若地主土地又位處於區域 環境優良且高房價、高地價之地段，使都市更新後開發商之營業收入提高，
管銷費用比率隨之下降，開發商也有更多利潤與地主分享，因此，也將有利 地主爭取提昇合建分配比率；而當更新單元座落容積率或都市更新容積獎勵 率較高之區段，依實證結果發現，兩者皆與都市更新合建分配比率呈正向關 係，表示若地主土地座落以上區段，可依此與開發商洽談較優惠之合建條 件，而開發商對於總容積較高之地區，因為可增加總營業收入，也會提高開 發商投資意願；有關總體經濟變數中，可透過基準利率變動情況，來瞭解開 發商之資金成本高低，當基準利率呈下降趨勢時，使開發商資金成本降低，
將增加地主談判籌碼，有利地主洽商提昇合建分配比率。亦可透過掌握 M2 年增率之變動，以瞭解市場上貨幣供給情況，研究發現，當上一季 M2 年增
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率增加時，將有利提昇地主合建分配比率。
二、對開發商之建議
藉由本研究實證分析發現，每容積公告土地現值及區域房價之兩自變 數，均對地主合建分配比率有正向影響，對將來從事都市更新評估之開發商 而言，首先可選擇高地價與高房價地區，當每容積公告土地現值及區域房價 越高時，有利地主權益，地主可得之合建分配比率也越高；再者應選擇容積 率與都市更新容積獎勵較高之地區，當容積率或容積獎勵越高時，則總銷售 金額增加，有助降低固定成本及增加收益金額，進而使開發商有預算空間提 供地主較優渥之合作條件，當地主之合建分配比率越高時，可增加地主分配 之房屋面積，進而提昇地主參與意願，以利都市更新事業之推動。在總體經 變數中，對開發商影響最大的應屬基準利率，由於都市更新案需經長時間整 合過程，且都市更新事業計畫書送交主管機關後，至審核通過尚須數年，因 此，都市更新案開發時程遠較一般合建案久，在高投資金額下，開發商對於 資金成本之變動不可不慎，應隨時掌握總體經濟變化，以利健全都市更新財 務規劃。
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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例
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