影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文. 影響都市更新合建分配比率因素之研究政治大－以台北市為例立. ‧ 國. 學. ‧. Factors Affecting Share Distribution in Jointly Developed Urban Renewal Projects --- An Example of Taipei City. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：江志恩指導教授：林左裕博士. 中. 華. 民. 國. 一 ○ 二. 年. 一月.

(2) 謝. 誌. 自大學畢業後，進入不動產業服務數年，發現本身在不動產領域的專業素養略有欠缺，後來有幸來到不動產學術殿堂之政治大學地政學系進修碩士，深感無比榮耀，感謝指導教授林左裕老師悉心指導，自題目擬定、期初論文報告、期末論文報告到口試簡報階段，一直從旁教導與鼓勵，每當學生屢次遇到瓶頸時，總是引導學生正確方向，使學生論文內容更加充實與完整，學生謹致上最高之敬意與謝意。在學求學階段，感謝怡伶、邵元、介銘、沛溱、健輝同學在課業上的扶持與勉勵，感謝聰盈、俊豪、俊宏、景苑、秀瑛、小娟等學長姐的協助與傳承。在課業上，感謝陳立夫主任、楊松齡老師、張金鶚老師、江穎慧老師、林秋瑾老師、邊泰明老師、賴宗裕老師、徐世榮老師、陳奉瑤老師、黃健二老師、白仁德老師、蔡育新老師等，不辭辛勞教導學生在地政領域之專業知識，並培養學生獨立思考能力，讓學生受益良多。在論文口試階段，感謝彭建文教授與林哲群教授給予學. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 生指導與建議，並提供寶貴意見使本論文內容更臻完善。在職場上感謝長官王才偉特助、袁偉民總經理、鄭致中副總、鄭洞天協理、王裕翔經理、許淑卉副理、徐瑞玫襄理與謹妍同事，在工作上的指導與協助，並教導運用實務經驗，使本論文內容更加豐富，在此特表謝意。最後，要感謝的是我最親愛的家人，感謝父母親與岳母一直以來的照顧和關. Nat. y. sit. n. al. er. io. 懷，感謝愛妻雪青，感謝妳在我求學階段不斷鼓勵我，在我同時忙於工作與學業時包容我，幫我把家庭與寶寶照顧好，全心全意支持我，為我分憂解勞，讓我可以無後顧之憂專心求學，如今才得以順利完成課業與學位，老婆謝謝妳。. Ch. engchi. i n U. v. 江志恩謹誌政治大學地政學系 2013 年 1 月.

(3) 摘. 要. 過去都市更新相關文獻中，多在分析都市更新制度與探討相關法令缺失，且多以權利變換方式探討地主權益之分配，較少以量化分析來研究都市更新協議合建分配型態，對於地主所關注合建分配比率之影響因素也未能深入研究。本研究透過文獻回顧與台北市都市更新之現況分析後，掌握可能之影響變數，藉由實證資料之蒐集與相關變數之選取，將資料進行複迴歸實證分析，以探討影響都市更新合建分配比率之顯著變數。本研究篩選出可能影響合建分配比率之 14 個自變項，並排除相關係較高之土地所有權人數及建築成本兩變數後，透過複迴歸分析，結果顯示有 8 項達顯著性之影響因素，其中個別屬性變數包括每人土地面積、每容積公告土地現值、平均容積率、臨路寬度與臨路寬度平方、都市更新容積獎勵率、區域房價等 6 項達顯著性，除臨路寬度平方與都市更新合建分配比率呈負向關係外，其他皆呈正向關係，而在總體經濟變數有上一月基準利率及上一季 M2 年增率等 2 項達顯著性，. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 其中上一月基準利率與都市更新合建分配比率呈負向關係，而上一季 M2 年增率與都市更新合建分配比率呈正向關係。. ‧. 由實證結果得知，增加都市更新容積獎勵，確實有助提昇地主合建分配比率，因此，政府應適度調整容積獎勵項目及上限，使地主參加都市更新後，能獲得較佳之居住環境與較高之居住面積水準，甚至保障地主原居住面積水準，以增. Nat. y. sit. n. al. er. io. 加地主參與都市更新之意願。期望政府持續大力推動都市更新政策，透過建築規劃及設計，達到改善市容、美化環境、增進公共安全及提昇居住水準等政策目的，進而達到政府、地主及開發商三贏之目標。. Ch. engchi. i n U. 關鍵詞：都市更新、合建、特徵價格模型、複迴歸分析. v.

(4) ABSTRACT Most of the past research studies on urban renewal involves analysis in the related regulations and their shortcomings. Furthermore, studies based on allocation of land owners’ equity rights are mostly done from perspective of the rules set from the government supervised appraisal process known as Rights Transformation. Few of them are conducted using the quantitative approach to derive the equity rights of the landowners from the perspective of the process known as Joint Development --- a process of private negotiation and derived terms. Thus, through analysing research articles and the current state of the urban renewal projects in Taipei, this study first intends to identify the possible variables that might affect the equity share distribution. Then using regression analysis based on the selected variables and collections of empirical data, this study explores and derives variables of significant impacts on the equity share distribution between developers and landowners in jointly developed urban renewal projects.. 治政 This research has screened 14 independent variables 大 that might have impact the equity share distribution. 立 Results of regression analysis identify 8 significant factors, ‧. ‧ 國. 學. including land area per owner, government assesed land value per floor area, average floor area ratio, road width, square of road width, floor area incentive for urban renewal, and surrounding area housing value. Most of the variables have positive relationships with the landowners’ equity except for the square of road width. Macroeconomic variables such as last month’s prime interest rate and M2 growth rate in the previous quarter are found to have significant impact as well. Of which, prime interest rate is found to have negative relationship with landowners’ equity, and M2 growth rate is found to have positive relationship.. er. io. sit. y. Nat. al. n. Based on this empirical study, the result shows that increasing urban renewal floor area incentives indeed enhances landowners’ equity rights in a jointly developed urban renewal project. Thus, government should adjust appropriately each of the floor area incentives and their maximum allowed limits, giving the original residents a better living environment and a slightly larger living space from the redeveloped project. Furthermore, to increase the willingness of the original residents’ participation in urban renewal projects, the government could guarantee the retention of their floor area in the redeveloped projects to be the same as the floor area before urban renewal. The government should continue to promote its urban renewal policy. Proper architecture planning and design will improve the city’s appearance and the environment, as well as enhancing public safety and living standards - through which the government will not only achieve its policy objectives, but also create a win-win situation between the developers, landowners, and the government itself.. Ch. engchi. i n U. v. Keywords：Urban Renewal, Joint Development, Hedonic Price Model, Multiple Regression Analysis.

(5) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 目. 錄. 目錄……………………………………………………………………………….Ⅰ 圖目錄…………………………………………………………………………….....Ⅱ 表目錄…………………………………………………………………………….....Ⅲ 第一章緒論……………………………………………………………………......1 第一節研究動機與目的……………………………………………………....1 第二節研究範圍與內容……………………………………………………....5 第三節研究方法與流程……………………………………………………....7. 第二章文獻回顧與相關理論…………………………………………….……8. 政治大. 第一節都市更新相關文獻與意涵…………………………………………….8 第二節合建相關文獻與類型………………………………………………...19 第三節特徵價格相關文獻與理論…………………………………………...30 第四節小結…………………………………………………………………...36. 立. ‧ 國. 學. 第三章我國都市更新之發展現況…..………………………………..……..37. ‧. y. Nat. 第一節都市更新流程………………………………………………………...37 第二節台北市都市更新之效益……………………………………...............41. er. io. sit. 第三節台北市都市更新之現況分析………………………………………...43 第四節小結…………………………………………………………………...49. n. a 第四章研究設計與實證分析 ………………………………………………....51 v i l C n hengchi U 第一節研究設計………………………………………………………...........51. 第二節資料說明……………………………………………………………...53 第三節實證結果分析………………………………………………………...62 第四節小結…………………………………………………………………...65. 第五章結論與建議……………………………………………………………..66 第一節結論…………………………………………………………………...66 第二節建議…………………………………………………………………...69. 參考文獻…………………………………………………………………………...71. I.

(6) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 圖目錄圖 1-1 研究流程圖………………………………………………………………..….7 圖 3-1 都市更新流程……………………………………………………………….38 圖 4-1 臨路寬度與合建分配比率關係示意圖…………………………………….63. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(7) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 表目錄表 1-1 台北市各行政區屋齡統計表……………………………………………...….3 表 2-1 都市更新相關文獻整理表…………………………………………………..11 表 2-2 合建相關文獻整理表………………………………………………………..21 表 2-3 權利變換與協議合建比較表………………………………………………..28 表 2-4 都市更新稅捐減免優惠表…………………………………………………..29 表 2-5 特徵價格相關文獻整理表…………………………………………………..32 表 3-1 都市更新事業計畫同意門檻表……………………………………………..39 表 3-2 台北市都市更新重建效益表………………………………………………..42 表 3-3 台北市各區之更新地區與更新單元統計表………………………………..44. 政治大. 表 3-4 自行劃定更新單元指標評估表……………………………………………..45. 立. 表 4-1 變數說明表…………………………………………..………………………57. ‧ 國. 學. 表 4-2 變數敘述統計分析表……………………………..…………………...…….58 表 4-3 皮爾森相關係數分析表…………………………..…………………...…….60. ‧. 表 4-4 都市更新合建分配比率因素之迴歸分析表……..…………………...…….61. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. III. i n U. v.

(8) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 第一章緒論第一節研究動機與目的一、研究動機都市之發展有其生命週期，歷經形成、發展、成長、巔峰、衰敗、沒落等階段，若都市自巔峰演變至衰敗階段，將造成都市景觀窳陋、公共設施服務水準降低、公共安全不足、公共衛生不佳、都市人口外移、居住品質下降、人口素質下降、商業活動低迷、失業率攀升、犯罪率提高等負面影響，而當都市環境敗壞、公共設施維護不良及建築物功能性衰退時，將逐漸走向都市沒落階段。據統計台北市住宅戶數約 87.3 萬戶，平均屋齡 28 年，而屋齡在 1-1 31 年以上者高達 51％，約 44.6 萬戶，老舊建築物多座落於巷弄內，缺乏電梯及安全設施，停車空間亦明顯不足，成為都市發展之一大隱憂，因此，在台北市推動都市更新事業刻不容緩。. 立. 政治大. 自 1998 年 11 月 11 日中央公布都市更新條例以來，都會型縣市為促進. ‧. ‧ 國. 學. 經濟發展及活絡房地產市場，皆致力於推動都市更新業務，經內政部統計台灣都市更新事業申辦案件總計 867 件 1-2，其中以台北市 590 件（約 68％）為最大佔比。台北市在 1993 年全面實施容積率管制前，以基地面前道路決定建築物高度與樓地板總面積，俗稱建蔽率時代，相較目前容積率管制下之可建樓地板面積為高，因此在台北市屋齡逾 20 年之四樓以上住宅區房屋，. y. Nat. sit. n. al. er. io. 改建後往往無法滿足原居住面積水準，為此，目前政府以都市更新容積獎勵政策為推動都市更新策略之一，希望能增加總容積面積，以利地主提昇參與都市更新意願，台北市政府率先於 2010 年 8 月 2 日提出優厚容積獎勵措施，公布施行台北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫，提高總容積上限至各該建築基地之 2 倍法定容積，使更新前後之室內面積達一坪換一坪之分配水準，增加地主參與都市更新之誘因，以促進都市土地有計畫之再開發利用，提高土地使用強度、復甦都市機能、改善居住環境並增進公共利益。. Ch. engchi. i n U. v. 在台灣民間不動產開發上，建設公司除了直接購地建築外，一直盛行著與地主共同開發興建房屋之合建型態，合建係指由土地所有權人提供土地，建設公司則負責提供資金興建房屋，雙方約定按土地價值與房屋建築費用之比率分配合建後之不動產價值，建設公司可降低開發成本及銷售壓力，而地主一樣保有土地及房屋資產，並享有開發後之增值利益，因此，長久以來合 1-1. 台北市居住服務平台網，網址:http://www.housing.taipei.gov.tw/index.aspx，檢索日期： 101 年 11 月 17 日，詳表 1-1。. 1-2. 都市更新入口網，網址:http://twur.cpami.gov.tw/public/pu-index.aspx，檢索日期:101 年 11 月 25 日，資料統計至 2011 年 5 月 25 日止。. 1.

(9) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 建型態之開發方式受到多數地主青睞，進而產生根深蒂固之觀念，地主認為只要提供土地與建設公司合建，不需負擔任何費用即可享受未來之開發利益，故在土地資源有限且寸土寸金之都會區中，合建開發可創造地主與建設公司雙贏之互利型態。就都市更新處理方式包括重建、整建、維護 1-3，其中以重建方式獲取都市更新容積獎勵之整體效益最高，而重建之實施方式包含協議合建 1-4 及權利變換 1-5，就實務上來看，協議合建為實施者 1-6 與地主於更新事業計畫送件前，協議規範雙方權利與義務，並就協議內容進行合約議訂，以實質書面合約保障地主權益，明訂合建相關條件與內容，甚至由實施者承諾地主分回面積不得小於原室內坪數等合約條款。實務上，民間在辦理都市更新時，雖然以權利變換實施都市更新可享有稅賦上之優惠 1-7，但因地主較不信任權利變換中之不動產估價及提列共同負擔機制，且地主普遍希望可用雙方協議方式增加未來可分得之房屋面積，因此，為了避免將來經權利變換權值分配計算後，造成地主分回面積之不確定性，地主大多會以協議合建方式與實施者協商合作條件，此為本研究動機之一。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 在都市更新單元範圍內，往往有數十戶甚至上百戶之住戶，人數眾多且整合時間冗長，但為了防止都市老化及窳陋問題，可透過都市更新方式活化都市永續發展，在過去都市更新相關文獻中，多在分析都市更新制度與相關法令缺失之檢討，且多以權利變換方式探討地主權益之分配，較少以量化分析來研究協議合建分配型態，對於地主所關注合建分配比率之影響因素也未. y. Nat. sit. n. al. er. io. 能深入研究，而都市更新也是近十年來政府亟欲推動的政策之一，除了政府提供都市更新容積獎勵誘因外，尚需實施者提供專業規劃與地主充份參與之情況下，才能順利推動都市更新事業，因此，是否增加都市更新容積獎勵可提昇地主合建分配比率，進而有助地主參與都市更新之意願，此為本研究動機之二。. Ch. engchi. i n U. v. 1-3. 都市更新條例第 4 條：都市更新處理方式，分為下列三種︰(1)重建︰係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。 (2)整建︰係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。三、維護︰係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。. 1-4. 依都市更新條例第 25-1 條：以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購。. 1-5. 依都市更新條例第 3 條：權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。. 1-6. 依都市更新條例第 3 條：實施者係指依都市更新條例實施都市更新事業之機關、機構或團體。. 1-7. 以權利變換實施都市更新時，土地增值稅與契稅，依不同類型可免徵或減徵 40%，詳表 2-4。. 2.

(10) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 在符合都市更新單元劃定原則下，實施者與地主共同協議合建條件時，由於實施者充份掌握市場資訊，包括更新單元內之所有權人數、土地面積、建物面積、建築成本、不動產市場行情、預估容積獎勵值等資料，相較地主可得資訊為多，因此，在雙方資訊不對稱之情況下，實施者提供地主合建分配比率恐低於市場合理行情，造成地主財產損失，但若地主能掌握合建相關資訊，充分瞭解在都市更新時，有哪些因素會影響合建分配比率？及影響程度之高低為何？因此，期望藉由本研究深入探討影響都市更新合建分配比率之因素，幫助地主瞭解影響合建分配比率之顯著因素，縮短地主與實施者雙方認知上之差異，將有助順利推動都市更新事業，此為本研究動機之三。表1-1 台北市各行政區屋齡統計表. 單位：戶屋齡. 行政區 1-5 年. 中山區. 8,483. 40,760. 44,593. 93,836. 4,539. 34,289. 52,293. 91,121. 8,610. 57,009. 22,006. 87,625. 6,378. 43,029. 38,057. y. 87,464. 4,599. 30,057. 44,198. Nat. 文山區北投區. io. 信義區. 2,548. 萬華區. 2,888. 松山區. n. al. Ch. 33,481. sit. 內湖區. er. 士林區. ‧ 國. 3,898. 學. 大安區. ‧. 立. 政6-30 年治 31大年以上 39,602 53,661. 合計. i n U. v. 97,161. 78,854. 39,045. 75,074. 21,120. 42,241. 66,249. 2,359. 26,806. 36,427. 65,592. 中正區. 3,375. 17,705. 29,484. 50,564. 大同區. 3,632. 12,941. 25,951. 42,524. 南港區. 4,382. 15,375. 17,639. 37,396. 合計. 55,691. 372,174. 445,595. 873,460. 屋齡佔比. 6.38%. 42.61%. 51.01%. 100%. engchi. 資料來源：台北市居住服務平台網及本研究整理，統計至101年第2季。. 3.

(11) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 二、研究目的基於上述研究動機，本研究主要研究目的如下：（一）藉由台北市都市更新協議合建資料，探討影響都市更新合建分配比率之主要因素，以利地主掌握合建相關資訊。（二）分析相關主要因素對合建分配比率影響程度之高低，以作為地主評估協議合建分配比率之參考。（三）透過實證分析結果，探討地主未來如何運用影響合建分配比率之主要因素，爭取提昇合建分配比率。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 4. i n U. v.

(12) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 第二節研究範圍與內容一、研究範圍（一）本研究蒐集自 2009 年至 2011 年台北市都市更新單元內之協議合建案資料，共計 62 筆樣本，其內容包括更新單元土地之地主平均合建分配比率、個別基地條件、都市更新容積獎勵、區域房價、總體經濟因素等相關資料。（二）都市更新案於開發整合階段即需耗時數年光景，至事業計畫核定通過及後續辦理拆屋興建之總年期，短則四至五年，長則八至十年，考量近期台北市都市更新協議合建完工案較少及資料取得不易，為利進行量化研究及探討影響合建分配比率之因素，本研究採三年期間整合開發中之都市更新協議合建案為主。. 政治大. （三）自公布都市更新條例以來，經內政部統計台灣都市更新事業申辦案件總計 867 件，而台北市即佔 590 件（約 68％）為最大佔比，且台. 立. ‧ 國. ‧. 二、研究內容. 學. 北市相關法令及審議制度較為完善，因此，本研究地理範圍以台北市為例。. 本研究透過國內外相關文獻之蒐集與探討，確立研究相關課題，深入分. Nat. y. sit. n. al. er. io. 析影響都市更新合建分配比率之主要因素。本研究內容共分為五章，第一章為緒論，首先說明本研究之動機與目的，界定範圍及內容，並提出研究方法，進而擬定研究流程。第二章為文獻回顧及相關理論，首先說明都市更新相關文獻與意涵，後續說明合建相關文獻與類型，最後探討特徵價格相關文獻與理論，本章透過以上三大主題之文獻回顧，試圖瞭解影響都市更新協議合建分配比率之因素，以作為本研究實證分析之理論基礎。第三章為我國都市更新之發展現況，透過相關法令說明都市更新流程與申請條件，並探討台北市都市更新容積獎勵在實務上常見之申請項目，最後考量實務上開發商從事都市更新開發投資之評估方式，以作為後續實證分析變數選取之參考。第四章為研究設計與實證分析，透過文獻回顧與台北市都市更新之現況分析後，掌. Ch. engchi. i n U. v. 握可能之影響變數，藉由實證資料之蒐集與相關變數之選取，將資料進行複迴歸實證分析，以探討影響都市更新合建分配比率之顯著變數。第五章為結論與建議，依據實證分析結果提出研究結論與建議。. 5.

(13) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 三、研究限制依本文擬定之研究範圍與內容，說明本研究之限制如下：（一）本研究採建設公司整合開發中之都市更新協議合建案為主，未來仍應考量個案實施進度，並以政府核定實施之都市更新事業計畫為準。（二）國內各縣市不動產類型及價格差異頗大，且適用之建築及地政法規不盡相同，如各縣市住宅區容積率之差異，導致各縣市間都市更新條件差異頗大，礙於人力、時間、資料蒐集之困難度，及降低區域間之差異因素，本研究以都市更新案件數最高之台北市為限縮條件。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(14) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 第三節研究方法與流程一、研究方法本文研究方法採複迴歸分析，將台北市都市更新單元內之地主合建分配比率，配合基地條件、收益、成本及總體經濟因素等資料，運用 SPSS 統計軟體分析影響合建分配比率因素之顯著性，並進行實證結果分析。二、研究流程本研究之研究流程，詳圖 1-1 所示。. 研究動機與目的. 學. ‧ 國. 立. 政治大研究範圍與內容研究方法與流程. ‧. 文獻回顧與理論. n. al. 合建文獻與類型. Ch. er. io. sit. y. Nat 都市更新文獻與意涵. n U engchi. 都市更新發展現況. 研究設計與資料說明. 實證結果分析. 結論與建議圖 1-1：研究流程圖資料來源：本研究整理. 7. iv. 特徵價格文獻與理論.

(15) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 第二章文獻回顧與相關理論本章首先說明都市更新相關文獻與意涵，後續說明合建相關文獻與類型，最後探討特徵價格相關文獻與理論，透過以上三大主題之文獻回顧，試圖瞭解影響都市更新合建分配比率之相關因素，以作為本研究實證分析之理論基礎。. 第一節都市更新相關文獻與意涵一、都市更新相關文獻在辦理都市更新地區區位之選擇，賴宗裕（2001）研究發現長期以來多以地區窳陋程度及環境條件作為遴選標準，忽略更新區位之選擇須同時考慮更新目標、更新方式、地區特性、住戶需求、民間業者期望及都市發展趨勢等因素，以致更新效果不佳，更新區位之選定不宜僅考量地區窳陋程度，或忽略不同更新目標有其區位要求之差異，應同時考量地區環境與公共設施容受力之限制、權利關係主體之複雜度及市場之接受性，以免選定區位無法達成預期目標。故無論是政府劃定之都市更新地區，或是民間自行劃定更新單元時，政府應就不同地區型態通盤考量都市更新單元劃定時之評定基準，並加強居民意願、地方文化及財務分析等可行性指標評估，以利順利推動都市更新事業。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 以交易成本觀點進行都市更新之財務模擬時，楊棻糸（2000）認為不同. Nat. y. sit. n. al. er. io. 實施者其交易時機、交易成本項目、交易成本產生原因不盡相似。以績效、組織科層、核心技術為評估實施者交易成本高低之基準，交易成本負擔高低序位分別為都市更新會辦理型，次高為政府辦理型，最小者為都市更新事業機構辦理型。未來都市更新事業機構辦理型應承辦較大之更新單元規模，而都市更新會辦理時，較小的單元規模是可以被接受的，至於政府可視政策需求進入更新事業。. Ch. engchi. i n U. v. 當都市更新困境時，將會延宕更新事業的推動並增加交易成本，而不信任是造成更新整合困難的重要因素，邊泰明（2010）分析得知居民對都市更新信任程度越高，參與都市更新整合意願越高，其中政府是獲得民眾信任程度最高的，因此更應該扮演解決更新困境的角色，透過制度設計以改進更新推動的課題，例如由政府公開都市更新的各項資訊，確保資訊公開透明化，以降低資訊不對稱及尋租行為；對於權利分派的協商應由政府擔任監督及仲裁者，從嚴審查實施者所提出的權利變換計畫，必要時得邀請相關專家學者或其他實施者組成委員會共同監督，避免實施者不實虛報開發成本。此外，應建立政府、實施者及參與者間之信任機制，加強都市更新地區民眾認知，培養民眾對於合作關係中利益與風險評估的能力，除原有公聽會等例行程序，可藉由實施者與政府之外的第三角色宣導都市更新政策目標、法令規範. 8.

(16) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 及操作內容等，建立都市更新諮詢及宣導平台，透過公布優良實施者名單、適時發布更新政策及宣導更新成功案例，增加參與者對更新事業的信任，以加速都市更新事業之推動。然而從楊艾嘉（2004）研究實證分析，對於影響都市更新預期房價之分析，得知影響因素之一為「每筆土地之權利關係人人數」，根據模型中每筆土地之權利關係人人數對於更新地區預期價格之預測能力，發現兩者間存有顯著之正向影響，亦即當每筆土地之權利關係人愈多時，則更新地區預期房價愈高。換言之，為了解決權屬複雜問題（權利關係人人數多）所支付之交易成本愈多，則更新地區之預期房價會愈高。因此可以了解影響都市更新能否順利推動的主要因素為「每筆土地之權利關係人人數，即權屬複雜度」，亦是造成都市更新不易之主要交易事項，而其所衍生出之交易成本類型主要為「搜尋成本」與「協商成本」兩大類；亦得知更新地區之預期房價確實有一部分會考量到交易成本。. 政治大實務上在推動都市更新政策時，民眾難以擺脫傳統合建的觀念，較在乎立昔日與建商分配之比率，對於權利變換與傳統合建兩者間之利益比較搖擺不 ‧. ‧ 國. 學. 定，原住戶對權利變換機制看法不同，要求按其更新前原有坪數分配，雙方未能在公平互惠之大原則下達成共識，且較不願意負擔更新之財務，造成更新推動不易。潘勇榮（2007）透過研究之調查分析與統計，得到以下 5 點結論：1.都市更新最困難就是人心、獎勵機制及財務協助等，兼顧公共與私人權益，將是推動都市更新永續的政策。2.最為困難面對的就是違章建築問題. y. Nat. sit. n. al. er. io. 及產權複雜整合的問題，民眾對於政府或投資者缺乏信任感與權益之保障。 3.容積獎勵之項目，應從獎勵之表列項目增列多樣性，導入社會人文、經濟產業、文化藝術及景觀生態，具有都市更新內涵之容積獎勵。4.都市更新所引進之經濟效益，會較未有容積獎勵時之情況為高，與未取得容積獎勵前之法定容積比較，可帶來經濟效益的影響。5.都市更新之行政程序與審議機制應予簡化，加速行政效率，公部門應加強宣傳、教育與協助實施者及民眾，彼此權利義務之整合問題。以上可作為推動都市更新政策之參考。. Ch. engchi. i n U. v. 政府部門以容積獎勵措施推動都市更新時，陳全勝（2004）藉由實際案例分析，認為容積獎勵的確能提高民間開發商投資意願，且更新後所得到的利潤亦較尋常個案高。至於都市更新及容積獎勵對於房地產開發者所產生的影響，則可歸納如下：1.從案例分析中得知都市更新容積獎勵將可增加約 8.21％的利潤，利潤增加相對顯示開發商願意投入房地產市場的意願也會相對提高。2.都市更新相較於傳統合建方式之同意門檻，對於產權複雜的土地或夾雜公有土地的個案而言，既可縮短投資者與地主溝通協調的時間，亦可簡化投資者的處理程序。3.開發者為爭取都市更新容積獎勵，可以藉由認養公共設施或提供公益設施加速提昇該地區的居住環境品質。4.運用都市更新方式進行土地開發，依法令規定，加上其獎勵方式包含容積獎勵及稅捐減. 9.

(17) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 免，對於房地產業者而言，形成一項利多，更可以讓開發業者運用不同方式取得資金與利潤。由此可知，都市更新容積獎勵及相關措施，確實能提高投資者開發意願。雖然容積獎勵為促使都市更新之重要誘因，但目前容積獎勵多半以單棟建築物或是更新區域之獎勵，並未全盤考量到更新地區容積獎勵制度對整體都市發展之衝擊，吳侑澄（2008）認為政府應以建立一個整體性的更新市鎮為目標，它不僅包含了一般住宅區域，應包括辦公、文化、資訊、商業零售、及飯店等，應是一個多元複合的都市。並以北部地區為例，採合建方式假設地主與建商之合建分配比為 60％與 40％、RC 造價每坪 10 萬、建商管銷利潤 30％時，可推算房屋每坪售價 32.5 萬，則房價與造價比率為 3.25（轉換係數），建商可藉由此係數反推成本價格，並進一步選擇更新地區，同時可提供購屋消費者推算合理房價之參考。. 政治大. 就都市更新實際個案之量測變數中，王祖隆（2010）實證發現ΔF1（原容積高於法定容積部份之獎勵）、ΔF2（居住水準獎勵）、ΔF3（更新時程獎勵）、ΔF5-1（規劃設計獎勵）等四項變數對都更基地最後總容積率有正面. 立. ‧. ‧ 國. 學. 影響；其外部因素，基地位置（舊、新市區）與競租理論不一致，實施方式（協議合建、權利變換）、距捷運站距離，申請時程及其他附加獎勵等四個變數對都市更新基地最後總容積率有正面影響。此外，在張谷光（2001）研究中指出，利用 DCF 模型以敏感性分析找出. Nat. y. sit. n. al. er. io. 影響都市更新建築投資報酬程度較大者有銷售單價、建築單價、建蔽率、土地單價、總銷售率、容積獎勵比率、資金利率、餘屋折價比率、營運費率、購屋自備款等變數。若藉由敏感性分析可以瞭解計畫中變數的重要性，並可作為投資決策的調整依據。. Ch. engchi. i n U. v. 有關在都更財務風險因子之研究，林奇甫（2008）以台中車站附近地區都市更新個案進行實證研究，對商場開發計畫財務的影響選定營建部分、營運收益部分、營運管理部分及融資貸款等 23 項財務評估因子作敏感度分析，影響最後投資報酬率以商場營業坪效敏感度最高，依次為商場營業抽成、商場營建單價、單位租金、商場出租率等。因此，都市更新開發之營運收益為投資開發最為敏感之財務風險因子，故在營運期間之行銷、管理與維護等工作，需確實掌控以降低營運成本。而經由都市更新公私合夥開發系統動態模式的建構，張仕欽（2010）分析都市更新開發的過程中，在敏感度分析之結果，主要以變動率（大於 0.15）為評估基準，研究個案的敏感度因子有土地成本、權利變換成本、更新時程、容積獎勵、貸款成數、營運收益、其中更新時程與容積獎勵為公部門的變數，結果顯示，公部門部分的變數在此個案系統動態模式中，具有對個案的開發有其程度的影響性。. 10.

(18) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 在都市更新財務模型建構下，葉代龍（2010）認為都市更新後權利總價值扣除開發商取回更新後共同負擔折價抵付的不動產價值，若剩餘價值小於土地所有權人更新前權利價值，會降低土地所有權人參與誘因，故推論採用權利變換方式進行都市更新將不易實行。此外，獎勵容積與共同負擔費用間存在直接、正向的連動關係。至於針對容積變動對房價之衝擊，分析結果指出容積變動並不會直接衝擊房價，但會影響權利變換損益平衡下的房價水準，當此損益平衡點偏離市場可接受之範圍，會使權利變換不可行。綜上所述，在都市更新財務規劃時，成本因素主要包括資金成本、土地成本與建築成本，都市更新開發時程較長，投資金額高，過程中開發商需要投入大量人力與物力，而資金成本為開發商投資金額之融資成本，可採用銀行之基準利率進行分析；土地成本因素，除了可採市場比較法評估外，亦可參考政府每年重新評定之土地公告現值，若在容積率較高之使用分區，則可採用每單位容積之土地公告現值 2-1 為準；建築成本則需考量各宗基地條件、規劃設計圖說、區域市場行情及產品行銷定位等因素，以利評估建築所需建材與設備。而在收益因素方面主要是以產品規劃及區域房價為參考指標。. 政治大. 學. ‧ 國. 立. 表 2-1 都市更新相關文獻整理表作者. 研究主題. 研究內容與觀點說明. ‧. sit. n. al. er. io. 1. 交易成本與單元規模整合具相關性，而交易成本高低取決於實施者，實施者本質上的差異，將使更新過程產生的交易成本呈現不同面貌，換言之，更新單元規模將不同。. y. Nat. 楊棻糸都市更新單元規模之研究（2000）. Ch. i n U. v. 2.對現今多元化的更新實施者進行分析，以瞭解實施者交易成本，並以個案進行財務模擬，推演實施者最適更新單元規模。. engchi. 張谷光都市更新地區建築投資財務 1.利用 DCF 確定性模型，以敏感性分（2001）可行性分析析找出影響投資報酬的變數及影響程度，並利用 DCF 機率性模型以蒙地卡羅風險模擬方法將達成機率作為風險的定義，評估投資報酬風險。 2.以現行法規及實務法則為基礎，專注於財務可行性的探討，將 DCF 確 2-1. 在同地段中，可能有住宅區與商業區比鄰情形，由於商業區容積率較高，土地使用強度較佳，通常公部門在評定公告土地現值時，商業區之公告土地現值也會較住宅區高，因此若以公告土地現值除以容積率，可求得每單位容積之土地公告現值，相較公告土地現值更具代表性。. 11.

(19) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 作者. 研究主題. 研究內容與觀點說明定性模型以敏感性分析方法做不確定分析（探討變數影響程度），而 DCF 機率性模型則以蒙地卡羅風險模擬法做風險分析。. 陳全勝論都市更新容積獎勵對房地 1.針對都市更新容積獎勵對不動產投（2004）產投資報酬率影響之研究 - 資及環境價值的影響進行分析，並以台北市中山區長安段三小依都市更新地區在開發前後，容積段 709、717 地號都市更新案增減對房地產業者投資效益的影為例響，進行探討做為房地產業者投資上之參考。. 立. 2.透過文獻回顧、實地觀察及專家訪談等操作方法，並藉由實際案例分析，了解容積獎勵的確能提高民間開發商投資意願，且更新後所得到的利潤亦較尋常個案高。. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 楊艾嘉都市更新地區與周圍地區房 1.假設不動產市場具有不均衡特性，因（2004）價差異因素之探討-以台北市而交易成本可利用更新產品市場不易為例達到均衡之特性，將其反映在市場價格上。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 2.利用都市更新地區與周圍地區房價的差異，來探究都市更新地區與周圍地區之房價市場，瞭解交易成本是否可能透過不均衡市場特質而反映在市場價格上。. Ch. engchi. i n U. v. 潘勇榮臺北市都市更新容積獎勵項 1.以都市更新容積獎勵項目機制為主（2007）目機制對房地產開發投資影體，以台北市完成都更審議施工中與響之研究完成案件 20 件案例為主軸，作為彙整、統計、分析與評估，同時透過問卷調查及訪談結果作整理評析，得到相關之課題，並提出相應之解決對策，對相關之法制面、社會面、經濟面與執行面，提出適宜之改善方案與法令修正之建議。 2.經由前述之調查研究分析，聚焦在台北市都市更新容積獎勵完成審查之案例及相關的配套措施對房地產開發投資之影響。. 12.

(20) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 作者. 研究主題. 研究內容與觀點說明. 林奇甫都市更新財務風險評估（2008）. 1.以財務風險的觀點，將都市更新之流程分成開發前、開發中以及開發後三階段，進行探討其各階段之財務風險因子為何。 2.將財務風險因子分成政策獎勵風險因子與實質開發風險因子兩大部分，建構出相互影響之架構，探討其相互間之影響性。. 立. 3.應用各種風險評估技術分析投資個案之投資風險，補足傳統風險評估模型之缺口；在動態評估過程當中，導入風險管理策略之概念，進而建構一套具備互補性與客觀性的都市更新財務風險評估模式，研擬都市更新風險管理策略，提供相關參與者風險資訊，進而做出合理的評估決策。. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 吳侑澄都市更新容積獎勵下之投資 1.透過容積獎勵法條的回顧發現目前獎（2008）可行性-以華固雙橡園為例勵制度訂定並未以整體區域發展為前提，另外更新案例的開發面積大都是以小區塊面及為主，而並非以大面積的市鎮更新開發為目標。. n. er. io. sit. y. Nat. al. 2.藉由國內外更新案例的探討提出國內未來都市更新的方向與建議。最後則是藉由目前位於台北市中山區的華固雙橡園個案的探討來評估其投資可行性。. Ch. engchi. i n U. v. 3.提出一個更新地區的造價與售價評估模式，不僅可讓地主了解市場更新地區的價格，建商也可以根據此評估模式的價格，建商也可以根據此評估模式來決定地區的更新優先順序。張仕欽都市更新公私合夥財務風險 1.運用系統動態學進行更周詳的都市更（2010）評估系統動態模式之研究新公司合夥開發財務風險評估。由於整體都市更新公私合夥開發的週期比一般土地開發更為長久，參考過去的文獻研究，將整個過程分成開發前、開發中、開發後三階段，以財務風險評估方式評估公私合夥開發，其中財. 13.

(21) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 作者. 研究主題. 研究內容與觀點說明務評估指標主要為淨現值、獲利指數、自償率三項。 2.經由敏感度分析與情境分析找出都市更新公私合夥開發存在的財務風險因子，並研擬風險的管理策略，最後在透過個案研究修正回饋都市更新開發公私合夥模式。. 葉代龍都市更新財務模型之建構與 1.運用影響權利變換可行與否的關鍵因（2010）實證子，建立一財務評估模型，檢視都市更新個案是否可進行權利變換，又何等情況才能有發揮成本效益。. 立. 2.在考量容積變動與共同負擔費用的連動性之狀況，修正評估模型以進一步求得對獎勵容積的最低需求。此外，當容積發生變動時，又與市場房價有何關聯。. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 王祖隆建築容積獎勵對都市更新實 1.建築容積獎勵是推動民間參與都市更（2010）施之實證研究新之重要誘因，但容積獎勵是屬於公共財，其獎勵方式如何能達到增加公共利益與加速都市更新兩者兼顧，實為重要的課題。獎勵項目是否過於僵化，以及各項獎勵是否對都市更新實施有所助益。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. i n U. v. 2.都市更新條例對建築容積之獎勵係採總量管制方式，即不超過各建築基地 1.5 倍之法定容積或原容積加 0.3 倍法定容積為準。在總量管制下，各地方政府對獎勵項目均有審查規範，以研究其中哪些項目是對爭取高容積獎勵有關聯性。. engchi. 資料來源：本研究整理二、都市更新之意涵（一）都市更新之動機都市演變經過進步持續的成長，但高度成長至一定階段仍會遭遇發展瓶頸，為維持都市不斷成長之永續性，需適時透過整建維護、改善環境及都市更新等方法，其中以都市更新方式之整體效益較佳，都市更新之動機整理如. 14.

(22) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 下（黃健二，1985：15-16）： 1.土地使用的合理化與使用強度的提高將以往都市土地使用無法適應當前都市發展需要者加以改正。以往使用不合理情形諸如建蔽率較高而容積率較低，再者由於都市土地價值相對較高，因而也要求在土地使用強度上的提高，使用強度上的提高，實已包含密度與資本投資程度二者，當然這都必須根據都市發展的要求而定。台北市屋齡超過 30 年以上房屋已超過 50%以上，且部分土地使用未達最有效利用，需透過都市更新以提高整體使用效益。 2.促進都市的防災在現代都市人口大量集中的情形下，為保障市民的安全而有都市防災的構想，都市防災諸如防範火災、震災等災害，一旦發生能使災害減至最輕。透過都市更新及配合最新建築法規之規劃下，可以使老舊住宅提高建築物防災功能，以保障人民生命及財產安全。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 3.都心區域住宅的供給. Nat. n. al. er. io. 4.都市環境的改善. sit. 設施使用效益，並降低郊區公共設施不足等情況。. y. ‧. 在都市人口郊區化下造成諸多 Inner City 的問題，因此如何振興都心區域使其能與郊區競爭，便成為重大的課題。增加都心區域的住宅供給即為對策之一，其作用則是雙重的，除了吸引中高所得者定居都心外，也能適切的為低所得者增加住宅的供給。而增加都心住宅也可提高都市公共. Ch. i n U. v. 除了針對外部環境改善之外，也要求對內部環境的改善，補充基本公共設施與設備、增加可居性等措施是十分必要的。在人口密集的台北市，透過都市更新可提昇居住品質外，更可美化整體都市景觀，提高都市國際化程度。. engchi. 5.公共設施的配合修建這些是由於老舊市區中公共設施的缺乏，為了興闢道路、公園、學校或改善交通混雜情況，若不藉由實施都市更新，實無法達成。目前透過都市更新提供公共或公益設施之比率略顯不足，常見的為實施者提供人行步道空間，爭取都市更新容積獎勵。 6.整體開發的配合就如同現在民間自行改建老舊建物的情形，或許其內部的生活環境已隨著技術的革新而提昇，但是以外部環境而言，可能並無多大的改變，原. 15.

(23) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 因是許多基本設施與公共設施無法配合。因此一個地區之更新，與其任由零星的個別改建，倒不如由該地區的整體發展，更能符合都市綜合發展的要求，但以台北市來說，由於人口密集、產權複雜，當都市更新範圍越大時，將使整合興建更加困難。 7.都市結構的改變發展的結果並非代表一成不變，因此以往早期發展地區其功能或能符合當時的需要，但在以後或已與都市發展不同或其功能衰頹，在這些情形下都必須有自我調適，否則將有碍都市的發展或該地區更形惡化。這些調適如土地使用的改變、發展型態的改變等。台北市逐漸邁向以金融業、服務業及觀光業為主之都市，政府應審慎規劃都市發展藍圖，以提昇整體經濟發展。. 政治大新市區的發展代表著國家資源的預先消耗，並造成舊都心的衰退，因立此其浪費是雙重的。基於這種假設，並倡言能為後代子孫留下可用的淨. 8.對新市區發展的反抗. ‧. ‧ 國. 學. 土，因此強調在舊都心的投資，促使都市建設方向從新市區回到舊都心。在台北市的大同區與萬華區為發展較早但已邁入衰退階段之兩大行政區，政府可適度提高容積獎勵，以吸引開發商投資與提昇地主參與都市更新意願。. Nat. sit. y. （二）都市更新之意義. n. al. er. io. 都市更新是基於整體都市發展之利益，透過公私部門持續不斷合作努力，在一地區內依都市更新計畫施行拆除重建、整舊復新與保存維護等的措施，以達到都市機能重建與生活環境改善的整體性目標。可界定廣義之都市更新意義為（黃健二，1985：17-18）：. Ch. engchi. i n U. v. 1.基於都市整體的利益都市更新之利益歸屬於都市整體，因此不是針對某一地區、某一團體或某種居民的。而且這些利益包括實質的、經濟的、社會的與政治的特性。一般來說，都市更新不只改善居住環境，更能增加民間投資、提供就業機會及提昇經濟發展。 2.透過公私部門不斷的努力透過公私部門的合作與努力，使受到損害的人數與程度達到最小，而求取整體最大的利益。再者經由公私部門的合作與努力加速都市機能重整的目的。對於民間申請辦理都市更新計畫之案件，政府應提昇審核效率，以利加快推動都市更新事業。. 16.

(24) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 3.採用實質與非實質手段都市機能的重組非只賴於實質層面的手段，而事實上更須有社會與經濟層面的配合。加強宣導都市更新之政策，將有助凝聚民間參與都市更新之共識。 4.都市更新的方式至少有三種即拆除重建、整舊復新、保存維護。而至於各地區應採擇何種方式或合併使用何種方式，則需視各地區之性質與發展背景而定。依都市更新條例第 4 條規定，都市更新處理方式，分為重建、整建、維護等三種方式，其中以重建方式所帶來之更新效益最高，也可額外爭取都市更新建築容積獎勵。 5.依照都市更新計畫施行. 政治大. 無論是公共部門或是私人部門的更新行動都必須根據都市更新計畫的指導行事。因為都市更新計畫即是依整體的利益而規劃的。政府對於計畫內容也應善盡監督之責，以保障多數人權益。. 立. ‧ 國. 學. （三）都市更新之目的. ‧. 所謂都市更新之目的，依都市更新條例第 1 條所示：「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」；惟. Nat. y. sit. n. al. er. io. 都市更新目的具有多元特性，各種目的彼此之間具有某種程度之關連性而有相互影響。參考日本都市再生特別措置法第 1 條規定，都市再生的目的，係為因應資訊化、國際化、少子化、高齡化等社經環境之變遷，期以訂定推進都市再生之基本方針、民間都市再生事業計畫之認定，並依都市計畫之特例或都市再生整備計畫之需要，提供必要之經費補助等特別措置，以提昇都市競爭力及居住品質，期社會構造順利轉變、國民經濟健全發展以及提昇國民生活品質。就都更新之目的，可歸納以下四大目的（李永然、林旺根、吳聖洪、陳美華、張能政，2010：33）：. Ch. engchi. i n U. v. 1.實質目的都市更新本是為改善都市老化地區的實質環境所採取的措施，不但須包括不良住宅的改善以消除窳陋地區、改善生活環境、增加適宜之住宅供給，且應主動消除單調、美化市容、更新都市機能、提供充足的公共設施。因此，都市更新可改善更新區的實質條件，使其成為更富吸引力且適合於居住、工作或休憩之環境。並透過都市更新提昇建築物節能及防災等效益，由內而外提高整體都市競爭力。. 17.

(25) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 2.經濟目的都市老化可能產生很多不良的經濟後果，尤其是導致地方稅收之減少和支出之增加，所以及早實施都市更新，有助於該地的經濟復甦，改善政府財政結構狀況，並能減緩貧窮、振興都市活力、創造就業機會、增進公共投資效率等。房地產業常被認為是火車頭產業，透過都市更新可吸引高額投資資金，增加工作機會，後續可帶動周邊關聯產業甚多，將有助提昇整體經濟景氣。 3.社會目的都市更新完成之後，由於家庭生活改善、就業率增加及社區環境改良、改善中低收入居民的生活，則如因貧窮所衍生之社會問題、各種犯罪率可望減少，教育機會及發展機會增多，衛生狀況也將獲改善，另外也可透過都市更新審議制度，提供鄰里地區公益設施，如里民活動中心或圖書館等，故都市更新可改善更新地區之社會狀況。. 立. 4.政治目的. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 近年來政府對於都市更新政策之推動不遺餘力，對於窳陋或髒亂地區認為有必要而實施更新，可以達臻上述實質、經濟與社會之目的，則其成效將成為政府施政之具體成果與象徵；實施過程中，喚起民眾意識、促進參與意願，進而贏得人民之肯定，亦具有政治之目的。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 綜上所述，政府為了改善居住環境，亟欲推動都市更新事業之情況下，常以提供都市更新容積獎勵作為誘因，增加開發商及地主之都市更新意願，而容積獎勵是否影響地主合建分配比率之顯著因素，也是本研究重點之一，雖然容積獎勵可以提高開發商及地主之收益，但就公共利益來看，政府提供之容積獎勵項目，應考量全面之公益性，以整體都市發展為前題，避免容積獎勵利益僅圖利特定人或少數人，應設立回饋機制，使容積利益歸全民共享。在都市更新過程中，整合能力將是都市更新成功與否之關鍵因素，首先課題不外乎是人與人間之協商，就交易成本觀點來看，當更新單元內土地面積越大時，則所有權人數也越多，產權越形複雜，將衍生更多協商成本，當成本負擔過高時，極可能造成協商延宕或破. Ch. engchi. i n U. v. 局，而使整合協商越來越困難，造成都市更新推動不易，若政府以公正第三人角色，適時介入協調並積極調處，將有助於解決整合上之困境，以利推動都市更新事業及改善都市環境。. 18.

(26) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 第二節合建相關文獻與類型一、合建相關文獻在都市可建築用地逐漸減少之狀況下，土地開發日趨重要，江青穗（1997）藉由個案之研究結果顯示，影響土地開發之因素，其重要性分別以土地單價、合建分回比率、一樓單價與單位營建成本佔前四名。顯現這四個變數在影響個案開發投資的重要程度。其中土地單價的重要就是尋找適合的土地之階段所耗時的時間與精力。若期望增加土地開發之投資報酬，最重要是取得土地價格低，第二為提高合建分回的比率，第三是提高一樓之售價，第四減少營業成本，第五是有效率的提高銷售率。因此，敏感性分析除了可瞭解土地開發變數之重要程度外，亦可作為投資決策之調整依據。若考量合建之成本淨現值來決定雙方合建之分配區間時，蔡伊聰（1996）透過合建箱型圖可以將合建雙方所共同創造出的土地改良利益及分配比率之上下限，分別以交易區及分配線表現於圖型上，可為合建分屋之合建類型提供一良好之房地互易模型。合建雙方若在交易區內進行分配，則可使一方或雙方獲得利益，其分配點若位於分配線上，則可為整體之房屋與土地創造出最大的價值。至於合建雙方實際之分配位於分配線之何處，則視雙方的談判能力與所擁有的資訊而定。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 此外，在合建過程中之談判與協商時，沈靜悅（2006）透過文獻回顧法、. Nat. y. sit. n. al. er. io. 深度訪談法和問卷調查，瞭解目前合建實際運作情形，進而應用賽局理論建構「合建賽局模型」。而建設公司最常運用的策略和地主選擇建設公司考慮最主要的因素都是聲譽與誠信。所以具有附加價值的建設公司，可以提高與地主合建的機會，防範逆選擇問題。當意見領袖道德危險造成其他地主的損失時，其他地主可以透過威脅策略，發揮嚇阻意見領袖隱瞞訊息，迫使意見領袖只能依循其他地主的行動選擇誠實傳遞訊息，提高其他地主的權益，防範道德危險的問題，使合建三方都能獲得滿意之結果。. Ch. engchi. i n U. v. 由於不動產交易金額龐大，早在 1994 年張毅堅（1994）即參考日本土地信託制度，表示若透過土地信託之信託財產「凍結」制度，將對畸零地、祭祀公業之土地等提供有效之解決途徑，對雙方協議之達成將有保障之措施，使交易有信用產生，對建商、地主及買方提供產權及債權確保。並提出國內運作信託將有助於目前台灣合建糾紛之解決與降低民間業者之風險，並增進合建雙方談成之後強而有力之保障，以達成地主、建商、需求者之產權及債權確保。雖然合建可以透過契約之約定，以保障建商與地主之權益，但合建仍存在一定程度之風險，蘇嘉泉（2006）分析合建不動產風險類型可分類如下： 1.人的因素：（1）建築商或地主與第三者的債權與債務糾紛。（2）建築商與. 19.

(27) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 下包商間因工程品質、進度及款項支付而產生糾紛。（3）簽約人非土地所有權人或非全部土地所有權人（管理人、代表人授權有瑕疵）。2.錢的因素：興建過程中，建築商之財務風險。3.地的因素：（1）建築商因與他人債務糾紛而使興建中的建築改良物遭他人查封、假處份或假扣押。（2）地主其他債務無法清償，與人產生債務糾紛遭他人查封或假扣押、假處份。4.事的因素：建物、施工、工程品質粗糙，雙方權利義務界定不明確。5.時的因素：建商給付不能、不完全給付、給付遲延時。無論是在合建契約之擬訂或合建分配之方式，黃瑞楨（1997）建議在合建過程涉及雙方之權益與義務甚廣，因此若合建談判之初未對彼此之權利義務加以釐清說明，而留有過多「語氣模糊、權益不清」的條文，將造成日後雙方爭訟之關鍵，故合建條文之擬定有其細膩與精準之必要性，應力求精細，字字斟酌。且應以「投資報酬相等法」2-1 所得出的產權分配比率做為雙方產權方配之依據，將可防止建商於合建前未善盡告知地主所能獲得之效益，或是避免建商變更設計後改以其他獎勵辦法，私自獲取增加的產權銷售利益。畢竟對於建築法令不甚熟悉甚至是全然無知的地主而言，以約定分配固定樓地板面積，將會蒙受權益上之損失。因此，以分配比率作為雙方產權. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 分配之依據，再明訂完工後，實際增加之樓地板效益之分配原則，將可消除該部分產權歸屬之灰色地帶。. ‧. y. Nat. 重建方式之實施方式分為權利變換以及協議合建兩種更新方式，這兩種更新方式各有其優缺點，實施者需視實際更新單元之狀況在這兩種實施方式. sit. n. al. er. io. 間做出最適當的選擇，而影響實施者選擇權利變換或協議合建的決策因素，葉維恩（2011）指出行政區、土地筆數、公有土地比率、土地所有權人人數及最近捷運站距離這五個變數達到顯著水準，此為實務上實施者在權利變換及協議合建間做決策時之顯著變數。. Ch. engchi. i n U. v. 國內推行都市更新績效一直不顯著，許多作法上有待突破與嘗試，蘇維祺（1990）針對現存更新問題與困難，引進民間合建方式來推動更新工作，同時研擬獎勵及管制措施，引進多重角色參與原則，進而建立合建更新模式。經研究發現民間有極高的意願以合建更新的方式參與更新工作，政府則應積極研擬獎勵協助措施及管制辦法，給予參與者實質幫助並有效掌握更新地區實質環境之改善，以達到政府更新之政策目的。透過都市更新合建財務試算下，張嘉蓉（2010）研究發現若合建比率建商在 40％以下時，幾乎投資不可行；但若房地產市場行情上漲時，透過財務分析發現，即便合建比率僅 40％，投資仍有獲利空間，因此投資可行性與合建比率相關外，市場行情亦同樣相關。合建比率係地主與建商合議結 2-2. 「投資報酬相等法」又稱「成本利潤法」，即指建商與地主各自付出之合建成本佔全部建築成本的比例，即為各自所能分配之比例，成本包括土地成本、營建成本與營業成本。. 20.

(28) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 果，除與建商議價能力相關外，透過財務分析可瞭解建商合建比率越高，投資越有利，且隨市場行情波動，投資效益亦不同，兩者呈正向關係，故建商追求高獲利情況下，除追求高合建比外，亦考量市場行情之影響。綜上所述，合建為開發商主要土地開發方式之一，由開發商提供專業之規劃、設計、銷售、營造施工等服務，並挹注地主資金缺口，亦可降低開發商之購地風險，合建可說是在彌補雙方不足之處，同時創造土地最有效使用 2-3，增進雙方權益，透過文獻發現，在合建過程中，有關收益及成本之變動，如土地單價、建築成本、資金成本、管銷費用、區域房價等因素，皆會影響開發商之投資報酬，相對的，當開發商之投資報酬提高時，在與地主協議合建分配比率時，可提供較優厚之合建分配比率，以提高地主參與意願。表 2-2 合建相關文獻整理表. 政治研究內容與觀點說明大蘇維祺應用合建方式推行都市更新 1.從過去經驗之檢討，研擬適合舊市區立（1990）之研究更新之模式構想，引進民間建設公司研究主題. 學. 之資金，由地主提供土地，配合政府所提供之獎勵措施與管制規定，使更新地區能在各方角色協調與利益均衡下進行重建之工作。. ‧. ‧ 國. 作者. n. al. er. io. sit. y. Nat. 2.針對合建更新構想與原則，向居民與建設公司進行問卷調查，並以座談會方式討論建商、建築經理公司及建築師參與更新計畫之意願。. i n U. v. 張毅堅民間土地開發合建行為之研 1.剖析國內外土地開發之方式再來探討（1994）究-以土地信託來運作民間業者經常的一種開發方式「合建」，並了解其癥結所在，其一為協議之間諸多不信任，其二協議完成後，交易沒有保障。. Ch. engchi. 2.而日本土地信託制度行之有年，具有（1）信託財產獨立性（2）信託財產具代位性（3）信託財產具公示性；故嘗試由土地信託制度之導入，以土地信託理念應用於合建行為之構想，試擬其參與者之角色及建議之運作構想與流程，期能解決合建之若干缺失，並作為民間業者參考之用。. 2-3. 不動產估價技術規則第 2 條:「最有效使用」指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。. 21.

(29) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 作者. 研究主題. 研究內容與觀點說明. 蔡伊聰民間合作建築土地所有權人 1.透過精確的計算營建過程中地主與建（1996）與建設公司權益分配比例之設公司雙方所負擔成本項目及稅捐負研究擔，以求出合建雙方於合建過程中所負擔成本的淨現值，並以合建雙方的成本淨現值決定合建的分配區間，即將合建雙方的分配由點放大到區間。 2.以雙方的成本淨現值為基礎，將雙方應得之利潤率做為權數，以計算合建雙方的出資額，並依雙方出資額占總出資額之比率，決定合建雙方最適之分配比率。黃瑞楨房地產合建產權分配之研究 1. 以稅務處理較為複雜之「合建分（1997）屋」為主要探討對象，將合建雙方之成本效益細項予以分別探討，明列計算方式之選項與計算時期。. 政治大. 立. ‧. ‧ 國. 學. 2.利用 Excel 套裝軟體建構出可供合建雙方多樣性選擇的計算認列方式，得出令雙方皆可接受之產權分配模式，隨著合建談判之進行即可獲得立即的產權分配結果，減少合建談判中無謂的紛爭與時間的浪費。. n. al. Ch. 1. 在都市可建築用地稀少的狀況下，合建與買斷混合的開發型態在預售制度下進行，針對建地進行土地開發之財務分析，土地取得方式以業界最普遍之買斷與合建兩種方式並用探討。. er. io. sit. y. Nat 江青穗土地開發之財務分析（1997）. engchi. i n U. v. 2. 釐清土地開發的變數與分析其重要性，並作投資報酬與風險分析以提供決策者做土地開發決策之參考。蘇嘉泉合建不動產風險類型與程度 1.研究合建不動產開發過程中，存在（2006）之研究那些風險與程度上的高低，了解風險產生的來源。 2.透過不同風險的認識，進一步可以分析風險的不同層次以及風險大小，最後能夠面對或減少風險損. 22.

(30) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 作者. 研究主題. 研究內容與觀點說明失，使雙方決策能更合理的考慮風險的關係。. 沈靜悅民間建築合建行為之研究－ 1. 藉由研究瞭解合建過程中建設公（2006）以賽局理論分析司、意見領袖與其他地主之間的實際互動情形，探討資訊不對稱下產生逆選擇及道德危險問題。 2. 利用賽局理論建構「合建賽局模型」，分析建設公司與地主（含意見領袖）之間的互動策略選擇，並提出防範逆選擇與道德危險機制，作為談判、協商的參考依據。. 政治大. 張嘉蓉自財務角度分析都市更新－ 1.說明國內都市更新程序及其融資方（2010）以台北市某都市更新為例式，並以財務可行性分析方法，找出都市更新效益。. 立. ‧. ‧ 國. 學. 2.以台北市某都市更新案為例，提出都市更新案配合融資方式籌措資金，並運用財務分析，以其結果做為將來類似都市更新投資案之參考，亦可作為對都市更新之財務分析深入研究之基礎。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 葉維恩重建區段都市更新方式的比 1.透過申請自行劃定都市更新單元範圍（2011）較分析－台北市權利變換與計劃書裡都市更新基地及所有權人間協議合建案例之實證研究的屬性，取出七個變數，分別為行政區、基地面積、土地筆數、公有土地比例、容積率、土地所有權人人數及最近捷運站距離。. Ch. engchi. i n U. v. 2.與具有都市更新實施經驗之建設公司代表人進行半結構式訪談後，設定相關變數之假設，並使用邏輯特迴歸實證分析各種屬性對於實施者選擇權利變換或協議合建為實施方式間之因果關係。資料來源：本研究整理. 23.

(31) 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例. 二、合建類型（一）土地合建開發型態所謂合建，指當事人約定，一方提供土地，而由他方建築房屋，並按照約定比率分受建造完成之建築改良物（以下簡稱房屋）及土地。提供土地一方，簡稱地主，亦稱「委建人」，通常為土地所有人，但對於土地上所有地上權、典權、租賃權等可以建築房屋之權利者，亦可提供其權利參加合建。承建房屋之一方，稱之出資建築人，亦稱「承建人」，契約之標的物，則為房屋及其基地（楊與齡，1985：410）。建設公司的土地合建開發型態，主要可分為「合建分屋」、「合建分售」與「合建分成」等三種，在都市更新過程中，由於多數地主為原住戶，參與都市更新後仍有居住需求，故都市更新地主多以合建分屋為主，而開發商亦按合建比率分得更新後房屋。另外尚有「委建」與「合作興建」二種較少的型態，委建係指地主出錢委託建方興建，並由地主提供專案管理等費用，此時建方所扮演的角色為「營造廠」，合作興建係指二家以上之建設公司或個人都持有部分土地，以合作開發的方式，興建房屋，依土地價值比率分配新. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 建房屋及車位，較類似個別「自地自建」的型態，以下為三種主要合建型態（馮先勉，1997：312-314）：. ‧. 1.合建分屋. Nat. y. sit. n. al. er. io. 由地主提供土地、建設公司出資興建房屋，雙方按約定的比率或戶別分配房屋及土地持分，地主及建設公司並得個別出售其所分得的房屋及土地。這種型態類似以資產「交換」性質，地主及建方最關心房屋及土地的交換比率，以及交換資產的「相對」價值，例如各樓層戶別的差別價格等。此時經營者有兩個主體，一為建方，一為地主，而由建方在地主提供的土地上建屋，房屋興建完成後，由建方與地主依約定之樓層戶別或一定之面積或價格比率分配房屋及其持分土地，建方分得之房屋其土地持分由地主過戶給建方，地主分得之房屋則由建方過戶或一開始即登記起造人名義予地主。. Ch. engchi. i n U. v. 2.合建分售由地主提供土地，由建設公司提供資金興建房屋，雙方並須共同出售土地及房屋，但由地主及建設公司依雙方約定銷售收益之分配比率，分別與買方訂定土地及建物買賣合約。此種交易型態類似「合夥」性質，雙方除關心產品規劃及市場潛力之外，更重視分配收益的合建比率，以及雙方負擔相關費用（如稅費、廣告銷售費、管理費等）的義務。此時經營者雖亦有建方與地主兩個主體，亦由建方提供營建資金委託營造廠於地主提供之土地上建屋，但並無前述「房地互易」的過程。而係由建方簽約出售其. 24.