第四章 研究設計與實證分析
第二節 資料說明
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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例
第二節 資料說明
一、 資料來源
本研究蒐集自數家土地開發與建設公司辦理都市更新時之協議合建案 相關資料，由於都市更新總開發期間較長，且資料內容取得實屬不易，為利 進行都市更新案之量化研究分析，本研究以整合開發階段之協議合建案為 主，經篩選後共計 62 筆資料，其內容包括更新單元土地之地主平均合建分 配比率、基地條件、都市更新容積獎勵率、區域房價及總體經濟因素等相關 資料，以作為本研究之自變數。
二、資料範圍
（一）時間範圍：2009 年至 2011 年。
（二）地理範圍：以台北市為研究範圍。
三、資料說明
（一）資料及變數說明
依本研究蒐集之樣本及參考過去文獻及相關資料後，以建設公司評 估日計算之地主平均合建分配比率為應變數，而自變數包括更新單元內 之基地條件、都市更新容積獎勵率、區域房價及總體經濟因素等資料，
自變數說明如下：
1.土地所有權人數
指都市更新單元內土地所有權人總數，葉維恩（2011）指出實 施者在權利變換及協議合建間做決策時，土地所有權人數為顯著變 數，當人數越多時，對於都市更新案之整合意見也會越多，導致協 商整合時間拉長，從交易成本角度來看，會使協商成本提高，當開 發商成本增加時，將不利地主提昇合建分配比率，預期對合建分配 比率有負向影響。
2.土地總面積
指都市更新單元內土地面積總數，Geoghegan（2002）應用特徵 價格研究成果發現，土地面積較大者對房地產價格呈正向影響，實 務上，在規劃更新後建築物時，當土地總面積越大，可留設之人行 道與開放空間也較多，或包括一個以上完整街廓時，都將有利爭取 更多之都市更新容積獎勵，且未來房屋產品規劃較具彈性，可提昇 整體居住環境，將有助提昇不動產價值，預期對合建分配比率有正 向影響。
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3.每人土地面積
指都市更新單元內，以土地總面積除以土地所有權人數，可得 平均每人所持有之土地面積，以相同面積之基地來看，當每人提供 之土地面積越大，需要整合人數也相對較少，可降低協商成本，而 地主可分回之房屋面積越多時，也有助房屋產品規劃，預期對合建 分配比率有正向影響。
4.每容積公告土地現值
指都市更新單元內，合建條件評估日當年度政府公告土地現值 除以平均容積率，可得每容積公告土地現值，因為在不同使用分區 下，每筆土地之容積率有高低之分，若取每單位之容積單價，更能 代表每一單位建坪之土地成本，相較公告土地現值更具意義，當每 容積公告土地現值越高，表示土地價值也越高，依成本利潤法角度 來看，有助提昇地主權益，預期對合建分配比率有正向影響。
5.平均容積率
指都市更新單元內土地，可能座落在不同使用分區上，依每筆 土地使用強度計算平均容積率，Tse（2002）實證結果指出容積率對 房價具有顯著正向影響，實務上來看，在容積率較高之地區，擁有 較佳之區位及生活機能，可興建更多之樓地板面積及樓層，在建築 規劃上較具彈性，因此，當平均容積率越高，預期對合建分配比率 有正向影響。
6.每戶房屋登記面積
指更新前之都市更新單元內，建物總登記面積除以總戶數，可 得平均每戶房屋登記面積，根據 Morancho（2003）實證結果顯示，
房屋的面積大小為影響房屋價格之主要變數，而房屋登記面積越多 時，通常持有之土地面積較多，可增加整體建築量體，有利地主爭 取較高之合建分配比率，預期對合建分配比率有正向影響。
7.屋齡
指都市更新單元內，合建條件評估日當時之建築物平均屋齡，
Yiu and Wong（2005）特徵價格分析中結果顯示，屋齡對地價與房 地產價格為顯著之負面影響，當屋齡越高時，建築物功能性逐漸降 低，外觀及內部管線老舊，周邊區域環境愈來愈差，恐造成房價下 跌壓力，將不利地主爭取提高合建分配比率，因此，預期對合建分 配比率有負向影響。
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8.臨路寬度與臨路寬度平方
指都市更新單元內，所面臨之道路寬度大小，於洪得洋、林祖 嘉（1999）研究中發現，房屋面臨道路寬度與房屋價格呈顯著之正 向影響，即面臨道路寬度越寬，則交通便利性及通風採光較佳，將 有助房價與地價提昇，且樓層高度較不受建築法規限制，預期對合 建分配比率有正向影響；但臨路寬度如果過寬時，可能導致車流量 大，寧適性降低，故預期臨路寬度將使合建分配比率為先正後負之 曲線影響，即臨路寬度為正向影響，而臨路寬度平方為負向影響。
9.都市更新容積獎勵率
指依個別基地條件可爭取之都市更新建築容積獎勵，張仕欽
（2010）以敏感度分析結果顯示，容積獎勵對個案的開發有其程度 的影響性。當獎勵率越高時，可建總容積越多，則可銷售總面積也 越多，對開發商來說建築量體也較大，可降低管銷費用率，因此，
地主有利協商提高合建分配比率，預期對合建分配比率有正向影響。
10.建築成本
指興建大樓每坪所需之建築成本，依成本利潤法角度來看，建 築成本越高，開發商可得越高之合建分配比率，而地主將減少合建 分配比率，但實務上依市場觀點來看，在高房價地區，理論上地主 可分得較高之合建分配比率，但要銷售高單價不動產，仍需要提供 較佳之建材設備水準，所以開發商必需增加建築預算，並投資更多 建築成本，以塑造不動產價值，進而有助地價及房價上漲，因此，
建築成本預期對合建分配比率有正向影響。
11.區域房價
指評估合建條件時，考量都市更新單元所在區位之每坪平均房 屋價格，以作為未來銷售單價之參考，依馮先勉、翁光輝（2006：
188-191）合建條件估算方式指出，當房地銷售總值越高時，則土 地總價值也越高，因此，當區域內之房價越高，地主所持有之土地 價值相對提昇，可增加地主權益及整體不動產收益，預期對合建分 配比率有正向影響。
12.上一月基準利率
指合建條件評估日之上一月五大銀行 4-1之基準利率，張谷光
（2001）利用 DCF 模型以敏感性分析發現資金利率為影響都市更新
4-1 五大銀行係指台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及台灣土地銀行。
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建築投資報酬因素之一。當基準利率越高，表示向銀行融資借貸之 資金成本越高，由於不動產投資金額龐大，當開發商資金成本提高 時，則不利地主爭取較高之合建分配比率，預期對合建分配比率有 負向影響。
13.上一月平均股價指數
指合建條件評估日當時之上一月平均股價指數，股價指數為景 氣領先指標，一般來說，當股價指數越高，表示市場經濟景氣佳，
雖然不動產價格具有僵固性，但未來仍有助逐步提昇房地產景氣，
並帶土地價格上漲，預期對合建分配比率有正向影響。
14.上一季貨幣供給額 M2 年增率
指合建條件評估日當時之上一季貨幣供給額 M2 年增率，
Darrat and Glasock（1993）研究結果顯示，貨幣供給額等金融指 標之變動，與房地產價格具有顯著相關，M2 為中央銀行用來觀察 經濟情勢之主要指標，當 M2 年增率越高，代表金融體系存款總額 增加，市場資金較為充裕，使國內貨幣及購買力增加，將有助提昇 房地產景氣，也會使地主所持有之土地價值提高，因此，預期對合 建分配比率有正向影響。
以上變數之單位說明及預測影響方向詳表 4-1 變數說明表。
（二）敘述性統計
將自變數與應變數進行敘述統計，以 62 個樣本個數分別列出最小值、
最大值、平均數與標準差，以了解整體樣本資料之特性，其中地主合建分配 比率最小值為 55%，最大值為 73%，平均數為 65.66%，詳表 4-2。
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表 4-1 變數說明表
變數名稱 代號 單位 預測方向 資料來源 應
變 數
地主合建分配比率 Y ％ 建設（開發）公司
自 變 數
土地所有權人數 X1 人 －
建設（開發）公司
土地總面積 X2 坪 ＋
每人土地面積 X3 坪 ＋ 每容積公告土地現值 X4 萬元/坪 ＋
平均容積率 X5 ％ ＋
每戶房屋登記面積 X6 坪 ＋
屋齡 X7 年 －
臨路寬度 X8 公尺 ＋
臨路寬度平方 X82 臨路寬
度平方 － 都市更新容積獎勵率 X9 ％ ＋ 建築成本 X10 萬元/坪 ＋ 區域房價 X11 萬元/坪 ＋
上一月基準利率 X12 ％ － 中央銀行 上一月平均股價指數 X13 點 ＋ 台灣證券交易所 上一季 M2 年增率 X14 ％ ＋ 中央銀行 資料來源：本研究整理
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表 4-2 變數敘述統計分析表
變數代號 變數名稱 個數 最小值 最大值 平均數 標準差 應
變 數
Y 地主合建
分配比率 62 55.00 73.00 65.66 4.63
自 變 數
X1 土地
所有權人數 62 16.00 177.00 56.60 31.45 X2 土地總面積 62 309.46 1,654.98 712.97 336.84 X3 每人土地面積 62 4.64 30.39 14.19 5.95 X4 每容積
公告土地現值 62 11.92 54.08 28.92 9.48 X5 平均容積率 62 225.00 630.00 312.63 130.86 X6 每戶房屋
登記面積 62 14.00 69.00 30.43 7.91 X7 屋齡 62 21.00 50.00 37.26 6.19 X8 臨路寬度 62 6.00 70.00 21.31 18.28 X82 臨路寬度平方 62 36.00 4,900.00 782.76 1,348.52
X9 都市更新
容積獎勵率 62 24.88 56.84 35.03 6.80 X10 建築成本 62 14.00 22.00 17.02 1.66 X11 區域房價 62 50.00 120.00 84.08 17.57 X12 上一月
基準利率 62 2.56 4.21 2.73 0.22 X13 上一月
平均股價指數 62 4,496.38 8,970.76 8,034.59 749.69 X14 上一季
M2年增率 62 3.68 8.45 5.53 1.12 資料來源：本研究整理
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