合建相關文獻與類型

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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例

第二節 合建相關文獻與類型

一、 合建相關文獻

在都市可建築用地逐漸減少之狀況下，土地開發日趨重要，江青穗

（1997）藉由個案之研究結果顯示，影響土地開發之因素，其重要性分別以 土地單價、合建分回比率、一樓單價與單位營建成本佔前四名。顯現這四個 變數在影響個案開發投資的重要程度。其中土地單價的重要就是尋找適合的 土地之階段所耗時的時間與精力。若期望增加土地開發之投資報酬，最重要 是取得土地價格低，第二為提高合建分回的比率，第三是提高一樓之售價，

第四減少營業成本，第五是有效率的提高銷售率。因此，敏感性分析除了可 瞭解土地開發變數之重要程度外，亦可作為投資決策之調整依據。

若考量合建之成本淨現值來決定雙方合建之分配區間時，蔡伊聰（1996）

透過合建箱型圖可以將合建雙方所共同創造出的土地改良利益及分配比率 之上下限，分別以交易區及分配線表現於圖型上，可為合建分屋之合建類型 提供一良好之房地互易模型。合建雙方若在交易區內進行分配，則可使一方 或雙方獲得利益，其分配點若位於分配線上，則可為整體之房屋與土地創造 出最大的價值。至於合建雙方實際之分配位於分配線之何處，則視雙方的談 判能力與所擁有的資訊而定。

此外，在合建過程中之談判與協商時，沈靜悅（2006）透過文獻回顧法、

深度訪談法和問卷調查，瞭解目前合建實際運作情形，進而應用賽局理論建 構「合建賽局模型」。而建設公司最常運用的策略和地主選擇建設公司考慮 最主要的因素都是聲譽與誠信。所以具有附加價值的建設公司，可以提高與 地主合建的機會，防範逆選擇問題。當意見領袖道德危險造成其他地主的損 失時，其他地主可以透過威脅策略，發揮嚇阻意見領袖隱瞞訊息，迫使意見 領袖只能依循其他地主的行動選擇誠實傳遞訊息，提高其他地主的權益，防 範道德危險的問題，使合建三方都能獲得滿意之結果。

由於不動產交易金額龐大，早在 1994 年張毅堅（1994）即參考日本土 地信託制度，表示若透過土地信託之信託財產「凍結」制度，將對畸零地、

祭祀公業之土地等提供有效之解決途徑，對雙方協議之達成將有保障之措 施，使交易有信用產生，對建商、地主及買方提供產權及債權確保。並提出 國內運作信託將有助於目前台灣合建糾紛之解決與降低民間業者之風險，並 增進合建雙方談成之後強而有力之保障，以達成地主、建商、需求者之產權 及債權確保。

雖然合建可以透過契約之約定，以保障建商與地主之權益，但合建仍存 在一定程度之風險，蘇嘉泉（2006）分析合建不動產風險類型可分類如下：

1.人的因素：（1）建築商或地主與第三者的債權與債務糾紛。（2）建築商與

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下包商間因工程品質、進度及款項支付而產生糾紛。（3）簽約人非土地所有 權人或非全部土地所有權人（管理人、代表人授權有瑕疵）。2.錢的因素：

興建過程中，建築商之財務風險。3.地的因素：（1）建築商因與他人債務糾 紛而使興建中的建築改良物遭他人查封、假處份或假扣押。（2）地主其他債 務無法清償，與人產生債務糾紛遭他人查封或假扣押、假處份。4.事的因素：

建物、施工、工程品質粗糙，雙方權利義務界定不明確。5.時的因素：建商 給付不能、不完全給付、給付遲延時。

無論是在合建契約之擬訂或合建分配之方式，黃瑞楨（1997）建議在合 建過程涉及雙方之權益與義務甚廣，因此若合建談判之初未對彼此之權利義 務加以釐清說明，而留有過多「語氣模糊、權益不清」的條文，將造成日後 雙方爭訟之關鍵，故合建條文之擬定有其細膩與精準之必要性，應力求精 細，字字斟酌。且應以「投資報酬相等法」^2-1所得出的產權分配比率做為雙 方產權方配之依據，將可防止建商於合建前未善盡告知地主所能獲得之效 益，或是避免建商變更設計後改以其他獎勵辦法，私自獲取增加的產權銷售 利益。畢竟對於建築法令不甚熟悉甚至是全然無知的地主而言，以約定分配 固定樓地板面積，將會蒙受權益上之損失。因此，以分配比率作為雙方產權 分配之依據，再明訂完工後，實際增加之樓地板效益之分配原則，將可消除 該部分產權歸屬之灰色地帶。

重建方式之實施方式分為權利變換以及協議合建兩種更新方式，這兩種 更新方式各有其優缺點，實施者需視實際更新單元之狀況在這兩種實施方式 間做出最適當的選擇，而影響實施者選擇權利變換或協議合建的決策因素，

葉維恩（2011）指出行政區、土地筆數、公有土地比率、土地所有權人人數 及最近捷運站距離這五個變數達到顯著水準，此為實務上實施者在權利變換 及協議合建間做決策時之顯著變數。

國內推行都市更新績效一直不顯著，許多作法上有待突破與嘗試，蘇維 祺（1990）針對現存更新問題與困難，引進民間合建方式來推動更新工作，

同時研擬獎勵及管制措施，引進多重角色參與原則，進而建立合建更新模 式。經研究發現民間有極高的意願以合建更新的方式參與更新工作，政府則 應積極研擬獎勵協助措施及管制辦法，給予參與者實質幫助並有效掌握更新 地區實質環境之改善，以達到政府更新之政策目的。

透過都市更新合建財務試算下，張嘉蓉（2010）研究發現若合建比率建 商在 40％以下時，幾乎投資不可行；但若房地產市場行情上漲時，透過財 務分析發現，即便合建比率僅 40％，投資仍有獲利空間，因此投資可行性 與合建比率相關外，市場行情亦同樣相關。合建比率係地主與建商合議結

2-2 「投資報酬相等法」又稱「成本利潤法」，即指建商與地主各自付出之合建成本佔全部建築成

本的比例，即為各自所能分配之比例，成本包括土地成本、營建成本與營業成本。

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二、合建類型

（一）土地合建開發型態

所謂合建，指當事人約定，一方提供土地，而由他方建築房屋，並按照 約定比率分受建造完成之建築改良物（以下簡稱房屋）及土地。提供土地一 方，簡稱地主，亦稱「委建人」，通常為土地所有人，但對於土地上所有地 上權、典權、租賃權等可以建築房屋之權利者，亦可提供其權利參加合建。

承建房屋之一方，稱之出資建築人，亦稱「承建人」，契約之標的物，則為 房屋及其基地（楊與齡，1985：410）。

建設公司的土地合建開發型態，主要可分為「合建分屋」、「合建分售」

與「合建分成」等三種，在都市更新過程中，由於多數地主為原住戶，參與 都市更新後仍有居住需求，故都市更新地主多以合建分屋為主，而開發商亦 按合建比率分得更新後房屋。另外尚有「委建」與「合作興建」二種較少的 型態，委建係指地主出錢委託建方興建，並由地主提供專案管理等費用，此 時建方所扮演的角色為「營造廠」，合作興建係指二家以上之建設公司或個 人都持有部分土地，以合作開發的方式，興建房屋，依土地價值比率分配新 建房屋及車位，較類似個別「自地自建」的型態，以下為三種主要合建型態

（馮先勉，1997：312-314）： 1.合建分屋

由地主提供土地、建設公司出資興建房屋，雙方按約定的比率或戶別 分配房屋及土地持分，地主及建設公司並得個別出售其所分得的房屋及土 地。這種型態類似以資產「交換」性質，地主及建方最關心房屋及土地的 交換比率，以及交換資產的「相對」價值，例如各樓層戶別的差別價格等。

此時經營者有兩個主體，一為建方，一為地主，而由建方在地主提供的土 地上建屋，房屋興建完成後，由建方與地主依約定之樓層戶別或一定之面 積或價格比率分配房屋及其持分土地，建方分得之房屋其土地持分由地主 過戶給建方，地主分得之房屋則由建方過戶或一開始即登記起造人名義予 地主。

2.合建分售

由地主提供土地，由建設公司提供資金興建房屋，雙方並須共同出售 土地及房屋，但由地主及建設公司依雙方約定銷售收益之分配比率，分別 與買方訂定土地及建物買賣合約。此種交易型態類似「合夥」性質，雙方 除關心產品規劃及市場潛力之外，更重視分配收益的合建比率，以及雙方 負擔相關費用（如稅費、廣告銷售費、管理費等）的義務。此時經營者雖 亦有建方與地主兩個主體，亦由建方提供營建資金委託營造廠於地主提供 之土地上建屋，但並無前述「房地互易」的過程。而係由建方簽約出售其

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影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例

名下之房屋予客戶，而由地主另行單獨簽約出售其持分之土地予客戶，各 自收取房屋款及土地款。

3.合建分成

合建分成與合建分售相似，惟合建分成是由地主及建設公司共同與買 方簽訂房地買賣合約，雙方再按約定的比率分配銷售收益。此種合建型態

合建分成與合建分售相似，惟合建分成是由地主及建設公司共同與買 方簽訂房地買賣合約，雙方再按約定的比率分配銷售收益。此種合建型態