台灣地區預售屋交易制度

一、預售屋交易制度發展沿革、現況

台灣地區房地產市場始自 50 年代出現私人以企業化的經營、興建並銷售建 物，初始的銷售方式係採「先建後售」。有關台灣地區房屋預售個案，一般說法 有二，一者為蘇炎鴻先生組織的聯合建築股份有限公司，1966 年於台北市民生 社區所推出的「聯合二村」(張金鶚，1991)；一者為張克東先生所成立的華美建 設股份有限公司，於 1969 年在台北市仁愛路所推出的華美聯合大廈(莊玉雯，

1982)。說法雖然不一，但可以確定的是台灣地區預售屋交易的形成時間約在 1960 年代末期(白金安，1996，引自鄭武鵬，1997)。1972 年葉條輝先生成立台北房屋 中心(即後來的台北房屋)，首創房屋廣告企劃及行銷業務預售制度，代銷業成為 國內房地產運作中一個特有的制度（張金鶚，1996）。

預售屋交易制度如第二章所述具有多重且複雜之法律關係、履行期冗長、

交易標的物之不確定性、特有的房地產廣告和代銷業、涉及法律種類繁多等特 性，因此預售屋交易風險特別高，尤其每當買方與賣方市場交互更替之際，交易 糾紛更是層出不窮。1984 年行政院經濟部開放房地產仲介公司登記，太平洋房 屋、中信房屋等相繼成立。為有效管理建築經理公司，輔導建築業健全經營，改 善不動產交易秩序，行政院內政部營建署於 1986 年 7 月 9 日公布「建築經理公 司管理辦法」，同年中國建築經理公司獲准成立，從事建築經理業，提供對建築 業者的興建計畫審核、不動產評估與徵信、契約鑑證服務、營建管理服務、專款 專戶管理及行銷管理等業務（閆俊龍，2002），預售屋履約保證與鑑證制度開始 在不動產交易市場中扮演購屋者、建設公司與銀行三者間媒介與橋樑角色。不 過，因為履約保證中，由建設公司向購屋者收受的自備款必須交由銀行專戶控 管，建設公司資金利用不便，而且履約保證費用高達買賣總金額的 2～3%，建設 公司負擔沈重，雖然目前尚有政府輔導設立的建築經理公司之履約保證制度存 在，但終究未能發揮功能(莊孟翰，2002)。

2002 年 6 月 26 日增訂「民法」第 166-1 條前項規定：「契約以負擔不動產 物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」惟因法院 公證處基於人力不足無法辦理，而民間公證人制度方興未艾，加之因須另外支付 以不動產交易金額計徵 1%至 6%之公證費，民間和業者反彈聲浪大而未能落實 執行，對於契約之保障，誠屬可惜。

近年來由於地政士、不動產經紀人、不動產估價師等不動產專業證照制度 逐漸落實，已為不動產交易安全體系之健全發展邁出一大步。而且 1999 年 2 月

3 日頒布施行之「不動產經紀業管理條例」已將「營業保證金」制度、代銷與仲 介業者「業必歸會」制度予以法制化，對國內不動產交易安全提供另一項保障。

依行政院內政部營建署統計顯示，2004 年核發住宅建造執照總計 110,981 戶，核發住宅使用執照總計 69,408 戶，合計已達 18 萬戶，較 2003 年增加 7.2%。

又依行政院內政部地政司統計，2004 年申辦建物所有權第一次登記共計 131,025 棟，較 2003 年的 114,011 棟增加了約 12.99%，2004 年因買賣申辦建物所有權移 轉登記棟數為 418,187 棟，較 2003 年 349,706 棟增加了約 16.38%。房屋交易量 從 2001 年降至 259,494 棟之近十年最低點後快速回升，更顯示近三年之房屋交 易量有明顯之增加。又財團法人國土規劃及不動產資訊中心（原財團法人台灣不 動產資訊中心）與內政部建築研究所合作辦理〈台灣購屋需求動向調查〉，從需 求面的角度瞭解市場概況，2004 年之調查結果顯示：2004 年台灣地區預售屋之 需求量約占全部購買房屋需求量之 14.85%。從需求面的調查結果來看，可看出 2004 年的房地產市場屬於穩定中緩慢復甦階段，自用需求仍為主流，投資需求 則穩定緩增，加上房屋交易量持續增加、購屋負擔趨向穩定、購屋信心續創新高，

顯示需求基本面相當穩定。而近期建照及使照數量皆大幅增加，代表建設公司亦 看好未來之房市。

台灣和大陸地區加入 WTO 後，兩岸經貿形勢已漸改變，兩岸直接交流快 速，除對外商開放市場外，亦可望逐步解除內銷市場之限制，故大陸地區廣大之 內需市場，對台灣產品和資金有很大的吸力和拉力，將進一步吸引台商赴大陸地 區投資，兩岸雙邊貿易也將逐漸擴大。再者隨著大陸地區加入 WTO，除了加劇 市場的競爭性外，更致使大陸地區房地產市場成為全球矚目的焦點。台灣地區房 地產者早已投入大陸地區房地產市場，如上海信義房屋於 1993 年在中國上海市 成立，係最早以連鎖形式進駐上海房地產經紀市場的台商，並率先建立房地產仲 介業的行業規範，2002 年其營業額為一億九千萬元新台幣，比 2001 年業績成長 一倍以上，董事長周俊吉表示，信義房屋在大陸的加盟品牌「Coldwell Banker 信義房產」，將把觸角延伸到北京、福建、浙江、以及內陸地區，據點將從 2003 年的 36 家的加盟店，增加至 2004 年 150 家以上，預計至 2010 年時在全大陸地 區將可達 1,000 家加盟店。而台灣地區為因應加入 WTO，已放寬外國人購置台 灣房地產的限制，陸資亦可來台投資房地產，對台灣地區之房地產市場將造成一 定程度之衝擊。

二、預售屋交易制度主管機關

台灣地區預售屋交易之管理或監督並無專一事權之單位，土地及房屋產權登 記、不動產經紀業管理、不動產估價師、地政士之管理等，行政主管機關為行政 院內政部地政司，建築業、營造業、公寓大廈管理之行政主管機關為行政院內政 部營建署，實造成台灣地區始終無法建立完善之交易制度之一大主要原因，或可 於現階段之「政府改造工程」中加以納入考量，使與不動產交易相關產業之管理

或監督主管機關可達事權統一，而更有效建立與管理台灣地區不動產交易市場之

三、預售屋交易制度相關法制之探討

表 3-1 台灣地區預售屋交易相關法令規範要點一覽表（續）

表 3-1 台灣地區預售屋交易相關法令規範要點一覽表（續）

表 3-1 台灣地區預售屋交易相關法令規範要點一覽表（續）

3美國學者Robert C. Kyle提出風險管理理論（The Risk Management Theory），認為財產管理者就

關不動產交易及管理文獻（張元旭，1999），對於義務之強制規定、交易契約之

9083628 17.

閱權

表 3-2 台灣地區預售屋交易相關契約書範本規範要點一覽表（續） 0920082745 號公告修 正）

第 0920082745 號公告 修正） 8780610 號公告頒行）

位性質、位置、型式、

表 3-2 台灣地區預售屋交易相關契約書範本規範要點一覽表（續）

表 3-2 台灣地區預售屋交易相關契約書範本規範要點一覽表（續）

段：1986～1991 年，少數城市試辦單項改革階段，以 公有住宅，實行優惠房價，主要在烟台、蚌

常州等城市進行。第三階段：1991～1997 年，城鎮住房制度改革全面實施，主

和普通商品房的建設進度。

（四）推動商品房交易契約網上備案制度建設，從 2004 年 3 月底正式啟用，截 至 6 月 6 日，平均每日成交量約 300 套。

（三）嚴格實施限制預售屋轉讓政策：暫停預購商品住房在取得房地產權證前的 轉讓。

（五）健全住房社會保障體系，對最低收入、低收入、中低收入家庭分別以廉租 住房、租金減免、配套商品房與利息補貼等方式進行補貼。

（六）加強房地產市場信息工作，針對市場供需總量、結構和價格，提供全市、

新舊房屋、租售等不同市場資訊。

遠景 每人平均居住使用面積達到 18 平方公尺，為達到此一目標，

從現在到 2010 年需興建住宅 100 億平方公尺，每年平均需求量達 8.08 億平方公 尺。

年〈國房景氣指數〉顯示：2004 年全國商品房市場呈現供銷兩旺的局面，商品房銷售面積達到 3.82 億平方公尺，

比 2003 年淨增加了 4,412 萬平方公尺；全國商品房平均銷售價格上漲 14.4%，漲 幅比 2003 年提高 10.6%，其中商品住宅平均銷售價格上漲 15.2%；全國房地產 開發投資額到達 13,158 億元，比 2003 年增長 28.1%，其中，商品住宅投資 8,837 億元，

截至 2003 陸地區房地產開發公司超過 30,000 家，其中在北京註冊的 有 5,000 家，在上海註冊的亦超過 2,000 家，大部分是以國有資本為主，或由國 有資

有十五年歷史的房地產業名列第四。2002 年，上海市的房地產投 資占社會總投資的 12%以上，北京為 10%以上。

了一系列優惠政策，包 括免徵投資方向調節稅、所需資金可通過有關渠道進行融資、投資者所獲利潤在

緃然大陸地區戮力落實宏觀調控，而且房地產有關部門制定的城鎮建設的 目標是：2010 年

依中華人民共和國國家統計局所發布 2004

增長 28.7%，辦公大樓和商業營業用建物完成投資分別增長了 28.3%和 31.4%；全國商品房新開工面積為 6.04 億平方公尺，比 2003 年增長了 10.4%，

其中商品住宅新開工面積為 4.79 億平方公尺，增長 9.3%，辦公大樓和商業營業 用建物新開工面積分別增長了 16.1%和 16.2%；全國房屋竣工面積累計完成 4.25 億平方公尺，比 2003 年增長了 2.1%，增幅比 2003 年下跌了 19.4%，其中商品 住宅竣工面積 3.48 億平方公尺，增長了 2.3%，辦公大樓竣工面積則下跌了 4%，

商業營業用建物竣工面積增長了 2%。

年底大

本為主的公司轉化而成（王曉明，2004）。在大陸地區的整個經濟生活中，

房地產市場所占的比重越來越大，到 2002 年，大陸地區從出租土地直接獲得的 租金約 7,300 億元人民幣，自 1978 到 2001 年間，對大陸地區 GDP 成長有貢獻 的行業中，僅

近幾年大陸政府有關部門對外商投資房地產制定

按規 優惠條件使外商投資房地產業能夠獲得較為

（八）參與城鎮住房制度改革方案的擬訂和實施。

（九）承辦國務院住房制度改革辦公室的日常工作。

（九）承辦國務院住房制度改革辦公室的日常工作。