不完全給付（實際交付面積不符）

聯合會，對於「私有面積」所表示之意見，認不動產買賣契約日在 1992 年 2 月 4 日「公平交易法」實施前，所謂「私有面積」依交易習慣應包含當層電梯及走

道 (即俗稱「小公」 ，

消費者報導雜誌社出版之「購屋指南」亦載有：「有些建設公司只列私有面積及 公共設施面積，而所謂私有面積已包括了室內、陽台、當層的電梯間、樓梯間及 積在內。至於公共設施面積只包括地下室及屋頂突出物之公共面 積之分擔……」等敘述，可見當時在預售屋之買賣交易習慣上，「私有面積」除 室內面積外，尚包括「小公」設施應有部分之面積。趙 XX 為建築業者，於所繪

之「私有面積」，其真意係指包含「小公」之面積。

分所 有建物之內之交易習慣，已如前述。況買賣雙方於買賣契約書第 1 條約定房屋總 坪數，並載明房屋之坪數係包括室內、陽台、樓梯、電梯間、走道及其他公共設 施等之分擔在內。買賣雙方間有關房屋面積之約定，自應依該買賣書面契約之約 定，而趙 XX 所交付之建物面積均與契約約定相符，未有短少，自難謂有上訴人 所稱房屋坪數不足之瑕疵存在。趙 XX 已依債務本旨而為給付，亦不構成不完全 給付之問題。（資料來源：司法院法學資料檢索系統，1998 年台上字第 2718 號；

最高法院民事裁判書彙編 第 34 期 30-38 頁）

【案情介绍】

原告：宋XX

被告：XX房屋開發公司

XX房屋開發公司在東區開發一居住小區⁸，每棟預售屋面積在80～130平方公 尺間，

) 。又財團法人中華民國消費者文教基金會建築委員會編著

走廊等的分擔面

製之平面圖上標明

又本件建物共同使用部分之登記方式，依當時有效施行之「土地登記規則」

第 69 條、第 72 條之規定，可有二種登記方式，即一為原則上將共同使用部分測 繪於各區分所有建物（即主建物）之內（仝規則第 69 條），一為另編建號單獨 登記（仝規則第 72 條，修正後為第 81 條）。本件建物之所有權第一次登記，係 採土地登記規則第 72 條規定之登記方式，即將所有共同使用部分另編建號單獨 登記，乃有本件當層樓梯、電梯間、走道即所謂「小公」是否包含在「私有面積」

內之爭議。惟本件建物如採仝規則第 69 條規定之登記方式，即將當層樓梯、電 梯間、走道等面積測繪於主建物內，則所謂「私有面積」當然包括當層樓梯、電 梯間、走道等在內，而不至有如本件之爭議產生。且當時之建設公司因土地登記 規則第 69 條之規定，而有將當層樓梯、電梯間、走道等分擔面積歸列於區

二、大陸地區

價格每平方公尺約9,500元。宋XX購買了其中一套待建的樓房中的三居室

8居住小區，亦稱「住宅小區」，指被居住區級道路或自然分界線所圍合，並與居住人口規模相對 組成部分，人口規模約 7000－15000 人。

應，配合建設可滿足該區居民生活所需之公共設施之居住生活聚居地。居住小區為城市居住區之

9，總面積為120平方公尺，並與該開發商簽訂了協議，協議規定，房屋預售面積 為120平方公尺，每平方公尺售價9,500元。實際交付面積增加（减少）在1%（内)，

雙方互不退補，超過1%的，按增加或减少的面積乘以契約規定價格的金額，向開 發公司補交購屋款或向購屋者退還購屋款；而當實際交付面積增加或减少超過 10%時，宋XX有權選擇退屋，開發公司退還全部購屋款（不計利息），或補交增 加部分的購屋面積繼續購屋、退還短少部分的購屋款。

交屋時，房屋實際面積為140平方公尺，多出20平方公尺，計19萬元。宋XX 不滿，要求退屋。開發商援引契約條款，要求宋XX在交屋入住前繳清剩餘款項。

宋XX向法院提起訴訟要求解除所簽契約，開發商退回購屋款和利息。

被告辯稱：預售契約已明確規定了預售面積和交付面積誤差的處理，契約是 雙方自願簽訂，雙方都應嚴格遵守，請求人民法院駁回原告的訴訟請求，並要求 原告按契約約定交付餘款。

人民法院認為：原、被告之間訂立的預售屋買賣契約合法有效，雙方應嚴格 遵守。判决駁回原告的訴訟請求，雙方繼續履行該契約。原告不服上訴至中級人 民法院。二審法院以一審的理由駁回上訴，維持原判。

本案是因開發商實際交付的面積遠遠超過預售面積而引起的訴訟糾紛。大陸 地區「商品房銷售管理辦法」第20條規定：「按套内建築面積或者建築面積計價 的當事人應當在契約中載明契約約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方 式，契約未做約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以内（含 3%）的據實結算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退屋。

買受人退屋時，房地產開發企業應當在買受人提出退屋之日起30日内將買受人已 付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退屋的，產權登記 定面積時，面積誤差比在3%以内的（含3%）部分的房價款由買受 人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承担，產權歸買受人。產權登記 面積小於契約約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以内（含3%）部分的房價款由 業返還買受人；絕對值超出3%(部分的房價款由房地產開發企業雙 倍返還買受人。本案原告在簽預售契約時按前揭辦法規定的約定面積誤差處理辦 法，則應享有選擇退屋或交付誤差在3%的購屋款時取得該預售屋，不會如本案最 後處

三、兩岸案例比較

【審理結果】

【案情分析】

面積大於契約約

房地產開發企

理結果遭受較大損失。購屋者在簽訂契約時是對相關法律規定應有所了解。

（資料來源：唐海洲，2003，房屋交易糾紛評判依據及案例解析，pp.27～29）

9 居室，指住宅內供居住、會客、娛樂、用餐等使用之空間，包括臥室、起居室等，和台灣地區 常用之房、廳相仿。

表 5-2「不完全給付」兩岸法院判決案例比較表

異同 地區 台灣地區 大陸地區

參考法 「民法」第98條、第153條、第227 條、第360條、「土地登記規則」

「商品房銷售管理辦法」第2 條、「最高人民法院關於審 律

0 理商 品房買賣合同糾紛案件適用法 條文 第69、72條（修正後第81條）

律若干問題的解釋」第14條、

實際交付面積與簽訂預售契約所載面積不符，超出（

相同點

方約定容許誤差範圍内，雙方互不退補，超過買賣雙方約定容許誤 差範圍的，按超出（不足）的面積乘以契約規定價格的金額，補交 購屋款或向購屋

過一定比

不足）一 定比率時之處理方法相仿。即實際交付面積超出（不足）在買賣雙

者退還購屋款；而當實際交付面積超出（不足）超 率時，購屋者有權選擇退屋，建設公司（房地產開發公司）

退還全部購屋款（不計利息），或由購屋者補交增加部分的購屋面 積繼續購屋、或由建設公司（房地產開發公司）退還短少部分的購 適用法律之比較 點 屋款。

1.對實際交付面積與簽訂預售契 約所載面積不符，並無明文規定

對實際交付面積與簽訂預售契 約所載面積不符，「商品房銷售

有

相異

容許誤差範圍，由買賣雙方自行 約定。行政院內政部訂頒「預售 屋買賣契約書範本」第 5 條對實 際交付面積與預售契約所載面 積如有誤差之處理方式。

2.法未明文規定何謂「私有面積

（小公）」，乃援以民間習慣而 為判決之依據。

3.面積之計算以登記機關之登記 資料所載面積為準。

管理辦法」及「最高人民法院關 於審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律若干問題的解釋」

明確規定容許誤差範圍及處理 原則，面積誤差絕對值為3%。