結論與建議

建

兩岸在分隔 可以發現兩岸之預售屋交易制度

真可以說 異中有同，同中有異」。本研究針對兩岸預售屋交易制度及預售屋

交 度之發展各有所長，值得為兩

岸 學 各 易制度制定法令或修法之鑑鏡。

台灣地區 報告指出，理想房屋預售制度

有三個目標（莊孟

一、確保不動產買賣交 不動產買賣以保障交易安全。

二、適合大多數購屋者財力之付款模式； 零存整付方式，減少 頭款之中長期分期付款。

三、改善建築商投資環境；設立建築經理公司，以「負連帶保證責任」之模式，

協助銀行對建築業之徵信與授信作業，並對不動產做合理的估價。為確保不 動產交易安全，以降低買賣風險，保障消費者權益，參考美國交易公證制度

（ESCROW）的精神，建議以銀行做為客觀的第三者，以確保交易安全，考 量台灣房屋預售之特殊性，而建議設立建築經理公司。

本研究就兩岸之預售屋交易制度及預防或解決預售屋交易糾紛論之，提出 以下六點結論與建議：

一、積極完成不動產相關立法、改善預售屋交易制度

和大陸地區比較，台灣地區對於預售屋交易相關法律制度之立法，不論量 或速度遠不及大陸地區，固然因為台灣地區實行民主制度，立法必須經立法院三 讀通過，耗時廢日成為必然；而大陸地區仍屬於中央集權，對於立法之速度較為 快速。但是，台灣地區除現有法令外，更應積極完成「不動產交易法」、「住宅法」、

「建築投資業輔導條例」等相關法令之立法，並參酌大陸地區之相關法律，如「城 市商品房預售管理條例」，針對預售屋之交易訂立專法；而大陸地區實施所謂「五 證二書」、預售屋預售許可備案制度，對於建商銷售預售屋之程序予以更完整之 立法規範，於保障購屋者之權益應有相當之助益，可以為台灣地區改善預售屋交 易制度之參考。

台灣地區行政院內政部營建署於 1999 年委託中華民國住宅學會擬定《台灣 地區整體住宅政策白皮書（草案）》，建議在健全住宅市場的政策方向下，最重要 的工作是將住宅市場運作與政府干預等行為予以制度化，因此住宅政策的推動方

議

是「

習；亦

易糾紛予以研究探討後 互相

依

，發現兩岸預售屋交易制 有缺點，可為彼此未來預售屋交 行政院內政部營建署委託之研究

翰，2002）：

易安全；以銀行為第三者介入

以購屋儲蓄存款之

向將以制定「住宅法」與相關法 住宅市場的經營與

交易，均能夠在住宅資源有 供需雙方各種選擇的自

由。於住宅政策綱領中建議制定「住宅法」及相關子法，成立中央與地方之住宅

負責機構與「住宅及社區發展 市場交易行為，並成立

處理住宅交易糾紛之專業法庭與協調機構。若能落實立法，對預售屋或成屋交易 糾紛之

大陸地區在預售屋交易之相關立法方面，其立法數量確實較台灣地區多，

但是目前尚無民法債篇、物權篇之制定，確屬不足之處；又大陸地區房地產法之 立法模式為先有一個指導政策或思想，先在地方上立法試辦，如行之效果良好，

則俟

適用，因而地方法規常與中央之法律有衝突之 處，而造成建商與購屋者對於相關法令必須因地制宜，如發生糾紛可能因案件管 轄所在地區不同而適用不同之法律，造成建商與購屋者對法令之無所適從或有機

二、建立不動產資訊系統

目前兩岸對於不動產資訊系統之建立均未臻完善，相對於台灣地區，大陸 地區對於不動產資訊之提供更顯貧乏。為使預售屋交易公開化、透明化，對於預 售屋交 、價格等資訊可供買賣雙方查詢。建議政府機關應運用公權利，

整合相關產業公會，除應規定出售預售屋應辦理登錄，建立 ，亦應 輔導房屋仲介業者積極成立物件流通中心，建築投資者建立評信制度，定期公布 優良建

不動產資訊之改善應針對不動產交易相關產業發展所需之相關資訊，包括

、銀行建築、土地融資之 貸款參考等面向。首要任務在於推動不動產交易價格揭露的法制化，其途徑可以 經由立法加以規範。行政院內政部營建署 1999 年委託中華民國住宅學會擬定《台 灣地區整體住宅政策白皮書（草案）》，提出健全住宅市場最重要的工作，就是要 讓市場交易秩序的規範能夠制度化與合理化，其次則是要提供合理化與透明化的 市場資訊，讓市場供需雙方都能在更加充分的訊息下進行決策。同時住宅市場交 易制度的檢討與建立，可以提供市場參與者較為理想的交易環境，並且對各項權 利有更完善的保障，因此建議由政府與研究機構共同建立具公信力的住宅資訊發 佈系統與住宅資訊發佈制度，定期提供住宅部門與市場資訊。

之外，政府行政主管機關可將公務資料庫轉化為定期公布之 不動產交易資訊。目前台灣地區行政部門已着手將公務資料庫轉化為定期公布之 不動產市場資訊之定期資訊，例如台灣地區行政院內政部地政司連結全台灣地區 各地政事務所所建置之地政資訊資料庫成立「全國土地基本資料庫」，每個月公 布土地、建物交易數量，並提供不動產經紀業人員暨地政士之資料查詢；司法院

令制度，透過法令的規範，使 效利用前提下，滿足住宅市場

基金」；立法規範各種住宅 預防和解決必發生偌大效益。

滙集經驗後，再進行中央的立法或修法，所以大陸地區房地產的法律適用，

地方性法規常早於中央法律優先

可趁。

易之供需

預售屋資訊統 商名冊供民眾購買預售屋之參者。

建築相關產業投資判斷、一般民眾購屋居住、投資需求

除以立法途徑

建置「法拍資料庫」，提供個別法拍不動產的價格資訊，供作鑑價業者參考；財 政部所轄稅捐稽徵處建置之「房屋稅籍檔」，每個月公布房屋買賣交易的數量與 屬性資訊等。

目前台灣地區建築產業相關業者或公會亦各自建置不動產市場相關資料 庫，但卻缺乏推廣或整合，例如高雄市建築開發業同業商業公會每月蒐集、公布 高雄市房屋數量、總樓地板面積與總銷售金額。為推動「健全房地產市場措施」

之中

「不動產交易法（草案）」明訂預售屋第一次出售時，應向地方主管機關 辦理登 （草案第 11 條），且地方主管機關應建立預售屋資訊系統，並開放公 共查詢（草案第 19 條）。而「住宅法（草案）」則有住宅市場專章，其中對市 中央主管機關應定期蒐集住宅市場及其他相關資訊，

並公布之。為蒐集住宅相關資訊，各級政府機關及金融業、建築投資業、不動產 經紀業、建築經理業及不動產鑑價業等相關產業公會及團體，應配合提供相關資 訊。其蒐集、管理等辦法由中央主管機關另定之。」（草案第 39 條）「中央主 管機關應定期舉辦住宅普查、住宅抽樣及住宅追蹤調查。其調查事項及實施辦法 由中央主管機關另訂之。地方主管機關，為擬訂住宅建設計畫，應就地區各類住 宅供需、住宅品質與住宅補貼需求狀況，進行調查。」（草案第 40 條）「公益 團體、學術機關辦理住宅資訊、仲介服務等非營利性業務，政府應予獎勵，獎勵 辦法

可見「不動產交易法（草案）」、「住宅法（草案）」對不動產交易資訊 體系建立有較完整的規範，該二法案若能通過立法，將可逐步建立、完善國內不 動產資訊體系。

台灣地區「土地法」第 61 條規定：「在辦理土地總登記期間，當地司法機 關應設專庭，受理土地權利訴訟案件，並應速予審判。」又「法院組織法」第 2 章第 14 條規定：「地方法院分設民事庭、刑事庭，其庭數視事務之繁簡定之，必 要時，得設專業法庭。」。因不動產引起之糾紛常涉及高額之價值、金額，與人 民之

長期措施，2002 年 12 月由經建會與內政部共同籌設「財團法人國土規劃與 不動產資訊中心」，則整合各部會不動產資訊，建立不動產政策規劃與房地產市 場所需之即時、正確之資料庫，或可透過立法由其整合各產業公會之相關資訊提 供有購屋需求之大眾與相關不動產從業人員查詢，建立不動產成交資料的流通、

共享與加值資料庫供各界使用，。

錄

場資訊管理的設計包含：「

由中央主管機關另定之。」（草案第 41 條）

三、成立不動產專業法庭並建立訴訟外途徑處理不動產糾紛制度

財產權息息相關，所涉及之法令多如牛毛，非一般民事庭法官所能完全掌 握，台灣、大陸地區兩岸均應立法成立不動產專業法庭，培訓不動產專業司法人 員受理不動產糾紛訴訟，期能快速且準確做成調解或裁判，以減少民眾因訴訟所 費時間及金錢。

大陸地區將仲裁列為解決預售屋交易糾紛之重要途徑之一，而台灣地區因 不動產糾紛循仲裁方式解決者，仍屬少數。雖然，依仲裁特性，在解決預售屋產 交易糾紛上並不完全適合於仲裁，而不動產仲裁制度要能健全發展，尚須在執行 面、法令面加以重新定位。又因預售屋交易糾紛性質特殊，案件複雜，需非純法 律之專業性以為事實認定和判斷時，則經二位具預售屋交易相關非純法律之專業 知識及一位具純法律之專業知識仲裁人共同仲裁，更可達判斷之正確性，故當糾

紛之性質需藉由非純法律 ，則採仲裁為佳。大陸地區係

紛之性質需藉由非純法律 ，則採仲裁為佳。大陸地區係