給付遲延（遲延交屋）

買賣雙方之買賣合約自 2001 年 9 月 17 日起即告解除。XX 股份有限公司應

給付上訴人新台幣 822,000 ，按照年

利率 5%計算之利息。

【案情分析】

按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又契約當事 人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履

第 229 條第 1 項、第 254 條分別定有明文。

胡 XX 主張買賣雙方之買賣契約已合法解除，依「民法」第 259 條規定及買 賣契約第 21 條第 1 項之約定，胡 XX 得請求 XX 股份有限公司返還已繳價金 822,000 元及遲延利息。XX 股份有限公司則抗辯系爭工地暫時停工，非屬給付不 能，且停工之原因非可歸責於 XX 股份有限公司，胡 XX 不得以給付不能或遲延給 付及符合買賣契約第 21 條第 1 項之約定而解除系爭買賣契約，故本件所應審究 者為：XX 股份有限公司所為是否符合系爭買賣契約第 21 條第 1 項之約定或有給 付不

按系爭工程倘因政令禁建、天災、地變、政府法令變更或因變更設計或其 它不可抗力之事由，致不能依系爭契約附件之圖說繼續興建或交付房屋時，雙方 皆得解除系爭契約，系爭買賣契約第 21 條第 1 項固定有明文，惟按解釋契約，

應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時過去之事實及交易上之習慣，依誠信原 則，從契約之主要目的及經濟價值等為全盤之觀察。經斟酌買賣雙方訂立契約之 主要目的及預售屋買賣之交易習慣，所謂「不能依系爭附件之圖說繼續興建或交 付房屋」應係指趙 XX 確定不能依原定規劃、設計興建完成系爭房屋時，上訴人 始得以上開契約之約定解除買賣雙方之買賣契約，倘係暫時停工，而非確定不能 依原定規劃、設計興建，則僅構成給付遲延問題，本件如無法令變更或政令禁建 或其他不可抗力之情事，僅在暫時停工情況下，上訴人不得以此為由解除買賣契 約。

又本件系爭工程於 1999 年 4 月 7 日經台北縣政府工務局以考量公共安全、

交通及 勒令 XX 股份有限公司停工並退縮建築線，惟 XX 股份有限 公司如退縮建築線，符合都市計畫規定，解決建築基地佔用人行道部分寬度之問 題，系爭工程即可復工，已據原審向台北縣政府工務局查明屬實，可見 XX 股份

元，及自 2001 年 9 月 17 日起，至清償日止

行時，得解除契約。「民法」

上訴人主張其於 1997 年 5 月 7 日，以 900 萬元之價格，買受 XX 股份有限 公司興建「XX 天璽」大樓 X 棟 4 樓 4 號之房地一戶，上訴人已依約給付買賣價 金 822,000 元。詎上開工程竟因不符公共安全之要求，於 1999 年 4 月 7 日起，

遭台北縣政府勒令停工，迄今仍未繼續興建，其先後於 1999 年 8 月 18 日、1999 年 12 月 21 日，以 XX 股份有限公司所為符合系爭買賣契約第 21 條第 1 項所定解 除契約情形，且已陷於給付不能為由而解除系爭買賣契約。

能或給付遲延之情形，而得以解除系爭買賣契約？茲論述如下：

市容觀瞻為由，

有限公司現雖因建築線退縮問題遭台

爭契約附件所示之各層平面圖繼續興建，此種情形，難認 有客觀上給付不能之情事。

惟按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又契約當 事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不 履行時，得解除契約。「民法」第 229 條第 1 項、第 254 條分別定有明文。又依 買賣雙方所訂買賣契約第 13 條第 1 項約定，系爭房屋應自 1997 年 4 月 15 日起 1500

容，並表明逾期即 解除契約，該信函已送達 XX 股份有限公司，從而，上訴人主張買賣雙方之買賣 合約自 2001 年 9 月 17 日起即告解除，自屬合法。

2,000 元 及自契約解除之日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。（資料 來源：司法院法學資料檢索系統，90 年上易字第 511 號；臺灣高等法院民事裁 判書彙編 (90 年版) 第三冊 2143-2152 頁）

【案情介绍】

被告：XX房地產開發公司

公司預購XX房地產公司開發的建築面積為900平方公尺的預售屋，每平方 公尺單價4,000元，共360萬元。（2）交房日期為1998年4月底前，雙方會同驗收。

但如果XX房地產開發公司遇下列原因可延期交屋：不可抗力的自然災害和其他非 甲方所能控制的事件。（3）房款由XX投資公司分3次付清：契約簽訂日付總金額 的50%，1997年底再交付總額的45%，剩餘款在交屋後一週以内全部付清。（4）

罰則：XX房地產開發公司遲延交屋，每遲延一天繳罰3,000元，XX投資公司遲延 北縣政府工務局勒令停工，惟 XX 股份有限 公司如變更設計退縮建築線即可復工，上開勒令停工之障礙並非不可除去，XX 股份有限公司仍可依系

個日曆天完工，此項約定係屬給付有確定期限之契約，依此推算，XX 股份 有限公司應於 2001 年 5 月 24 日完工交屋，惟查系爭工程經台北縣政府勒令停工 並退讓建基以維公益上之需要後，XX 股份有限公司均未提出具體改善方案或辦 理變更設計以符合都市計畫規定，致該工程延宕未能復工，故系爭工程給付遲延 之原因應可歸責於 XX 股份有限公司。而上訴人胡 XX 已以存證信函催告 XX 股份 有限公司自收受存證信函之日起二個月內履行預售契約所定內

按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物應 返還之，「民法」第 259 條第 1 款定有明文。本件上訴人主張系爭工程有給付不 能及買賣契約第 21 條情形，而解除系爭買賣契約，固非有據，然其後另主張被 上訴人有遲延給付之情事而解除契約，則屬正當，從而，上訴人主張依給付遲延 之規定，解除系爭買賣契約，並請求 XX 股份有限公司返還已繳價金 82

二、大陸地區

原告：XX投資公司

1997年3月2日，原、被告雙方簽訂了一預購預售屋協議。協議内容為：（1）

XX投資

付款，每遲延一天繳罰3,000元。契約簽訂後，雙方未在有關部門辦理備案手續，

但被告具備所有賣屋手續。1997年12月～1998年2月，施工持續遭遇大雪，工程 進度延遲2個月。房地產公司為搶工期，想盡辦法加班進行工程，但直至1998年5 月底才交屋。原告遂以被告遲延交屋為由，向法院提起訴訟，要求解除契約，XX 房地產開發公司應支付9萬元罰款，又由於契約没有向有關部門備案，應被判無 效。

【審理結果】

【案情分析】

「

果事先達成免責條款之約定，免 除一些因風險造成的損失的責任完全合理。但契約條款之訂立必須自願，不存在 任何詐欺、脅迫情况。

至於契約訂立後，必然辦理登記備案手續，否則認為契約無效，則值得探討。

不能立即交屋，也不會辦理產權登記手續，依據「最高人民 法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋」第6條規定：

預售登記備案不是任何確定產權變更的登記備案，如没有該手續，當事人可補 辦，

被告辯稱：遲延交房是由於自己無法控制的事件而造成的，這屬於契約中約 定的免責情形，不應承担違約責任。

判决結果：駁回原告的請求，在房屋驗收合格後，原告向被告交付剩餘房款，

雙方補辦契約備案手續。

本案是由於開發商延期交屋而引起的訴訟糾紛，同時還涉及到房屋預售契約 的登記效力問題。

最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解 釋」第15條規定：「根據『合同法』第94條規定，出賣人遲延交付房屋或者買受 人遲延支付購屋款項，經催告後在3個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請 求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。」本案被告延期交屋是有 正當理由的，在不可控制之因素發生後，XX房地產開發公司為搶工期，仍想盡辦 法加班進行工程，表明其行為符合誠信原則要求，不應承担責任。免責條款是由 當事人事先約定的。預售屋的買賣要規定免責條款是因為房地產開發投入大、週 期長，開發商會遇到意想不到的風險。當事人如

因為預售契約訂立後

但不能使買賣契約無效。人民法院認為：雙方訂立的契約約定了被告可以免 責的條款，由於遲延交房是被告無法控制的因素造成，被告不應承担責任。預售 契約儘管没有依規定向有關部門備案，但不能因此認為契約無效，應責令補辦手 續，人民法院的處理是正確的（錢達，2003，商品房買賣糾紛解決與案例分析實 務全書，pp.283～284）。

三、兩岸案例比較

異同 地區 台灣地區 大陸地區

表 5-3「給付遲延」兩岸法院判決案例比較表

參考法 「民法」第229條、第2

品房買賣合同糾紛案件適用 54條、第

255條、第256條、第259條

「最高人民法院關於審理商 法 律 若 干 問 題 的 解 釋 ｣ 第 6 條、第16條、「城市商品房預 售管理辦法」第10條、第13 國合同法」第94條

律條文

條、第30條、「中華人民共和

相同點

不可抗力之事由，致不能或逾期交付房屋，買賣雙方不得解 除契約。

3.契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催 告其履行，如於期限內不履行者，得解除契約。

1.兩岸地區均認為建設公司（房地產開發公司）不能如期交屋

設工程倘因政令禁建、天災、地變、政府法令變更或其他 係屬給付遲延而非給付不能，不得依此解除買賣契約。

2.建

法律適用比較 相異點 預售契約並無備案登記制度。

預售契約備案手續未完成並 不會造成契約無效，應責任補 辦契約備案手續。