第一節 預售屋之概述
一、預售屋交易的定義
台灣地區「不動產經紀業管理條例」第 4 條第 3 款定義「預售屋」指領有 建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。「不動產交易法
（草案）」第 4 條定義「預售屋」，係指領有建造執照而尚未建造或已建築而未領 有使用執照之交易標的物。
蕭明正（1994）在〈預售屋行銷組合策略的景氣差異之研究〉中引用蔣神 國（1993）定義「預售屋」乃指建設公司已取得建築基地，經規劃設計並取得主 管機關核發之建造執照後，在開工前先行公開銷售，且接受購屋者預定承購，開 工後按當初申請之設計圖施工建造，完成後再辦理產權登記和交屋手續。即買賣 雙方是以尚未開工建造完成的房屋為買賣標的，並且成立買賣契約，稱之為「預 售屋」。
鄭武鵬（1997）依房屋於銷售時的施工進度情況，將房屋分為預售屋、半 成屋、新成屋、中古屋。（一）預售屋：為預售制度下所銷售的房屋，且已取得 建築執照，尚未施工個案。（二）半成屋：為已取得建照執照正在施工中之個案 房屋，尚未能取得使用執照。……。
中國地政研究所編纂之《地政大辭典》定義「房屋預售制度」為：房屋買 賣方式之一種，指買方與賣方雙方當事人約定，買賣尚未開工或尚未完工之房 屋。基本上，房屋預售是一種期貨交易，是一種由當事人約定一方轉移產權予他 方，他方支付價金之契約行為。
徐慶麟（1993）在〈房屋預售糾紛之研究〉中引用廖義男（1992）對「房 屋預售」之定義，係指當事人約定以尚未開工，或已開工但尚未完工之房屋為買 賣標的之買賣契約，並按工程進度或時間付款，等到房屋完工交屋，屋款也繳清，
才算買賣完成。
大陸地區「商品房預售管理辦法」第 2 條和「商品房銷售管理辦法」第 3 條第 3 項，對商品房預售（即預售屋交易，以下同）有相同的定義：即房地產開 發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給預購人，由預購人支付定金或房價款 的行為。
劉光耀（2004）於〈研究商品房預售合同〉中，定義「商品房預售」為，
是商品房銷售的一種方式。與現房（成屋）銷售相對應，是指房地產開發經營企
業（預售人）將正在建設中的房屋，按建築設計圖示出售給預購人的一種房屋買 賣形式。正因為房屋在銷售時仍僅是標示在紙上的圖示，如同「鏡中花」，因此 人們稱為「樓花」，而商品房預售，就是「賣樓花」。
由以上概述可知，在法律上台灣地區對「預售屋交易」之定義不若大陸地 區對「商品房預售」有較明確之定義。固然兩岸所使用之法律名詞不同，但不論 是「預售屋交易」或「商品房預售」，實質內容卻是類似的，本研究為因地制宜 仍使用台灣地區慣用之「預售屋交易」。綜合兩岸法律名詞解釋和諸家學說，「預 售屋交易」係房屋銷售方式之一，乃指建設公司（房地產開發經營企業）已取得 建築基地，經規劃設計並取得主管機關核發之建造執照（建設工程規劃許可證和 施工許可證）後，以建造前或建造中房屋或其他建築物為標的物，與購屋者訂立 買賣契約，約定購屋者按工程進度或依約定時間付款，建設公司（房地產開發經 營企業）亦依契約於一定期間內依當初申請核可之設計圖說施工建造，俟房屋或 其他建築物完工後再辦理產權移轉登記和交屋手續予購屋者之交易。
二、預售屋交易的特性
預售屋為房地產市場中的一種產品，實際組成包含土地和建築物二者，除 了經濟景氣外，房地產市場極易受到法規規範與政府政策的影響；除財經面影響 外，重大政策的聲明與政治事件的發生也直接影響房地產市場，如兩岸政治角力 所造成之社會不安、銀行利率的一再調整、土地增值稅減半徵收政策之宣布等，
對房地產市場均產生一定程度之影響。預售屋交易因消費週期長、交易金額龐 大、交易過程參與角色眾多等因素而肇造多重且複雜之法律關係、交易標的物之 不確定性、履行期過長、特有的房地產廣告和代銷業、涉及之法律種類繁多等特 性，茲將預售屋特性說明如下：
（一）多重且複雜之法律關係
預售屋由無到有，從規劃設計、興建到購屋者使用過程中，除了投資業者、
建築業者、不動產經紀業者、金融機構、購屋者外，另有建築經理公司、不動 產估價師、地政士之介入。張金鶚（1993）提出預售屋之角色關係圖（如圖 2-1）
說明預售屋交易過程參與者間複雜之法律關係。
預售屋交易涉及建設公司、購屋者間房屋委建之法律關係；建設公司與營 造商間就房屋興建有承攬關係；建設公司如將預售屋之銷售委由不動產經紀業 處理；建設公司向金融機構申辦貸款以支付房屋興建和營運費用；購屋者可能 於房屋未交屋前將預售契約轉讓予第三人；投資業者委由建築經理公司辦理契 約監證暨履約保證等法律行為；在投資業者、建築業者、不動產經紀業者、金 融機構、購屋者、建築經理公司、地政士間形成多重且複雜之法律關係，任何 一方法律關係發生糾紛，均有可能影響預售屋交易契約之履行（陳淑勤，2002）。
不動產經紀業 預售屋買賣契約書 購屋者
（二）履行期冗長
預售屋交易中，常在契約訂立數月後始開工，工期常達一、二年，在此段 長時間內，建設公司之履行能力易因外在環境影響發生變化，如建材價格暴 漲、貸款利率變動致無法履行債務，而影響預售屋之完工交屋。在冗長之履行 期中，建設公司須負擔在一定期間前完成房屋之興建及交付之義務，購屋者在 契約訂立後，須分期給付鉅額款項予建設公司，即俗稱自備款，通常為房屋售 價之三分之一，卻無任何擔保，可見預售屋交易對購屋者權利之保護明顯不足。
行銷管理
行銷代理契約書 建築經理公司
建築投資業者 金融機構
營造業
融資貸款
履約保證書
1.委任書 2.建築經理契約書 3.行銷管理契約書 4.建築管理契約書
圖 2-1 預售屋交易角色關係圖
（資料來源：張金鶚，1993，引自鄭武鵬，1996，PP.4-2 本研究整理）
（三）交易標的物之不確定性
預售屋的不確定性是相對於成屋而言，建設公司與購屋者簽訂預售契約 時，標的物並不存在，其不確定性可能使購屋者的利益處於風險中。房屋興建 尚未完成，通常僅有建設公司或代銷業者提供之說明圖說或樣品屋供購屋者參 考，其樣式、空間配置、裝潢、建材等，購屋者難以親自檢視；房屋興建前金 融機構對資金之貸放不如成屋貸款金額來得明確，使建設公司風險昇高；投資 者於興建期間因市場利率、房價、租金之變動等因素，使預售屋的交易過程中 充滿變數且不確定。標的的不確定性、交易的不穩定性是美國大多數州和加拿 大禁止預售屋交易的原因（李永然，1994b）。
（四）特有的房地產廣告和代銷業
預售屋交易中必定會有的房地產廣告，對此一交易制度有推波助瀾之效，
不論台灣或大陸地區，建設公司透過各種媒體管道以各式廣告、宣傳吸引潛在 客戶之注意，另有專為預售屋製作廣告、宣傳之代銷公司和專門從事預售屋仲 介之經紀業。代銷公司與建設公司簽約，一切廣告設計費用均由代銷公司先行 支付，惟有購屋者之訂購始得為代銷公司帶來收入，而代銷公司與建設公司簽 約之期限僅止於委託銷售期間，代銷公司及其銷售人員對於購屋者關於預售屋 之說明或保證，與日後興建完竣之房屋發生落差者不在少數；因銷售事實與廣 告、宣傳內容不符；經紀業者或經紀人員收取差價或其他報酬；定金之支付與 返還等引起之糾紛不勝枚舉，更成為預售屋交易特有之特性。
（五）涉及法律種類繁多
因預售屋交易涉及之鉅額價款、預售契約之訂立、產權登記、抵押貸款等 均與人民財產息息相關，因此，針對預售屋交易台灣地區和大陸地區皆制定有 專法規範，以台灣地區為例，包含民法、消費者保護法、公平交易法、建築法、
公寓大廈管理條例、不動產經紀業管理條例、建築經理公司管理辦法及目前尚 在研議中的不動產交易法、住宅法等不下十數種；大陸地區更是包含了商品房 預售管理辦法、商品房銷售管理辦法、城市房地產管理法、城市房地產開發經 營管理條例、城市私有房屋管理條例、城市房屋拆遷管理條例、住房公積金管 理條例等法律規範，各大城市如北京、上海、深圳等亦各有其單行法規規範預 售屋交易。因此，於法律適用上，難免掛一漏萬，或中央與地方規範不同，致 發生適用疑義而生糾紛者眾。
三、預售屋交易之優缺點
馮先勉、張玉貞（1997）認為，預售制度可以同時滿足房屋市場中所有參 與者－供給者、需求者與仲介者的需求。供給者（通常為建設公司）可以透過「預 售制度」，先售出部分房屋，減輕其開發土地的資金與財務週轉壓力；需求者（通
常包括購屋自住者與投資者） 可以透過「預售制度」，以分期付款的方式買到理 想中的新屋，解除無法一時籌出一大筆錢購屋的窘境；仲介業者（通常為房屋銷 售公司） 可以透過「預售制度」，充分發揮其廣告、企劃與業務執行的能力，並 提供其以專業與努力「白手致富」的機會。
常包括購屋自住者與投資者） 可以透過「預售制度」，以分期付款的方式買到理 想中的新屋，解除無法一時籌出一大筆錢購屋的窘境；仲介業者（通常為房屋銷 售公司） 可以透過「預售制度」，充分發揮其廣告、企劃與業務執行的能力，並 提供其以專業與努力「白手致富」的機會。