大陸地區預售屋交易糾紛之類型暨處理途徑

城市私有房屋管理條例」和建設部發布「關於加強商品 房銷售管理的通知」，雙方訂立預售契約後未依法辦理登記備案手續，在一審訴 訟期

續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新臺幣 10 萬元以上 5,000 萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為 止。事業倘違反「公平交易法」之規定，除依法須負刑事或行政責任外，尚須負 同法第五章之損害賠償責任。

第二節 大陸地區預售屋交易糾紛之類型暨處理途徑 一、大陸地區預售屋交易糾紛發生之類型

錢達（2003）在《商品房買賣糾紛解決與案例分析實務全書》中，提出預 售屋可能出現的問題有以下四種：

（一）預售方主體資格不合：

房地產開發

）契約內容顯失公平

預售契約多為制式格式，除了制式條款外，其餘補充協議和附件多由預售 方擬定，多優先考慮預售方利益，難免有顯失公平現象。購屋者對於所要預購的 房屋往往僅由廣告、模型、紙圖、預售方單方面之介紹以及查看工地現場和地段 環境等，作膚淺了解，而對預購方之徵信、房屋的工程品質保證、房屋內部結構 和配套設施等狀況所知甚少，在簽訂預售契約時，購屋者往往處於弱勢地位。

（三）買賣雙方訂立頂售契約後未辦理登記手續，不符合法定形式要件 依據國務院訂頒「

間又未及時補辦，原則上認定契約無效，由預售方承擔責任。

（四）契約履行中出現的主要問題

1.預售屋逾期交付或交付不能。常見原因有（1）竣工延遲；（2）竣工後 水電、道路等配套措施未及時完成；（3）預售款被挪用致工程延誤等。

6 在土地使用者繳納補償、安置等費用後將國有土

民共和國城市房地產管理法」規定：1.國家機關用 地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項 目用地

而以參建式參與其他單位的房地產開發項目。

劃撥土地：指由縣級以上人民政府依法批准，

地使用權無償交付給土地使用者。依「中華人

；4.法律、行政法規規定的其他用地等，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥。劃撥取 得之土地無使用權限之限制，劃撥土地使用權不得轉讓、出租或抵押。

7 「參建聯建」；房地產開發商因為資金、土地等條件限制而選擇參建、聯建，有土地使手權而 自有資金不足，故吸收其他單位投資聯開發；或有資金但無房地產建設計畫，或是為了省略項目，

2.房屋工程品質糾紛。許多預售契約對所使用之建材含糊其辭，一旦發生 爭議，往往對建設公司有利，因為在實務上，未具體約定建材材料等級，

應以建築規範處理，即所用材料只要是合格品則認定符合契約要求。

楊海波（1998），在所編輯的《最新房地產百科全書》中，提出預售屋交 易糾紛可以分為以下四種：

（一）因預售屋價格引起的糾紛

很多預售屋交易雙方在訂立預售契約時常常約定房價為「暫定價」，以物 價部門

引起的糾紛

紛。

引起的糾紛

所引起 的糾紛。

預售屋的法律問題。包含如何認定不具備房 地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發為內容的契約的效力 問

（二）預售屋再轉讓之糾紛。已出售之預售屋，預售人轉讓該房地產開發項目後，

原預售契約的效力的問題。

屋買賣雙方因而承 核定價格為最後定價。往往核定價高於期望價，致使一方當事人（尤其是 購屋者)異議而導致糾紛。

（二）因預售屋預售方式違約所

指預售屋預售方在實際交付商品房時，主觀上不願或客觀上無法按預售契 約約定的條件履行，如擅自變更房屋結構、遲延交屋期限、以廣告或其他方式故 意提供虛假情況或者故意隱瞞真實情況等，從而構成違約引起糾

（三）因預售屋再行轉讓所

指購屋者與預售方簽訂預售契約後，將未竣工的預售屋再行轉讓，致使受 讓人、轉讓人與預售方之間因此發生的糾紛。

(四)侵占預售屋糾紛

在預售屋交付前，購屋者因對預購屋的價格、質量、樓層等不滿，未經預 售方同意即擅自搬入預售屋或其他待售或已售房屋中，拒絕履行契約義務

潘星容（2002）基於預售屋具有獨特的法律特徵，涉及諸多法律問題，提 出預售屋可能發生之糾紛如下：

（一）「城市房地產管理法」施行前

題；關於預售屋預售方一屋兩賣的糾紛。

（三）預售屋價格糾紛。預售屋預售契約的履行具長期性，從簽訂預售契約到預 售屋竣工交屋，少則數月，多則一、二年，期間受國家各個時期的經濟宏 觀調控的影響，土地、建材市場價格漲跌幅度大，預售

擔較大的市場風險，有的預售方為市場風險移轉予購屋者，在預售契約中 對價格條款約定不明，或在預售契約簽訂後擅自提高預售價格；有的購屋

者

終止 已付

（三）不完全給付

電、道

（四

受人未依預售 工後水、電、道

（五）物之瑕疵擔保

（六

後未辦理登記備案手續；故意隱瞞没有取得 商品房預售許可證之事實或提供虛假商品房預售許可證明，為大陸地區特有之預 售屋交易糾紛。

二、大

面，一方面是中國法律規定 的處理民事、行政和經濟糾紛案件所必須遵守的各項法律原則，即是以事實為依

的原則，係調解與審判相結合的原則，當事人在適用法律上一 律平等的原則；另一方面是與商品房相關的原則，即基於中國商品房相關法令的 本質要

而無法運作；預售款被挪用致工程建設停頓等均屬之，購屋者可以請求返還 之款項和利息，並可以請求出賣人承擔賠償責任。

在預售屋交易過程中，不完全給付之情形包括：預售屋竣工後因上、下水 路等配套設施未能同時完成等。

）給付遲延

預售屋交易過程中，給付延遲之情形包括：由於建築開發企業之關係，買 契約約定期限辦理房屋所有權證；預售屋逾期交付；竣工延期；竣

路等配套措施未及時完成等。

預售屋交易過程中，建築開發企業交付之預售屋在施工工程品質、建物結 構、所使用之建材有問題，嚴重影響正常居住使用；建築開發企業交付使用之預 售屋套內建築面積或者建築面積與預售契約約定面積不符等均屬於物之瑕疵擔 保。

）請求法院酌減違約金

當事人未依照預售契約約定履行義務或遲延履行契約義務，必須依約定給 付違約金，當事人以約定之違約金過高為由而請求法院酌減。

（七）其他

如預售屋之再轉讓；侵佔預售屋等。

其中，買賣雙方訂立預售契約

陸地區預售屋交易糾紛之處理途徑

大陸地區處理預售屋糾紛的原則可分為二個方 據、以法律為準則

求，在處理預售屋糾紛時所必須遵循的特殊原則。

依據預售屋糾紛的不同，對預售屋糾紛有不同的處理途徑，可以透過調解

協商、仲裁、行政調處和訴訟等途徑解決（李顯東，2004）。

（一）協商

糾紛後，爭議雙方在自願的前提下，在法律許可範圍內，互 相讓步，通過自行協商解決糾紛。「土地管理法」第 13 條第 1 款規定：「土地所 有權和使用權爭議

調解」，「中華人民共和國憲法｣第 111 條規定：「人民調解 委員會是基層群眾自治組織－居民委員會下設一個工作委員會，其專門職責 是調

大的衝突，如房屋產權、房屋宅基地糾紛、相鄰關係糾紛和房屋裝修糾紛

人民調解制度的性質是一種司法輔助制度，是一種人民民主自治制度，

是人

法定性和組織性：人民調解具有法律規定和認可的形式，「中華人 人民調解委員會組織條例」等對人 民調解的性質、地位和作用有明確規定；人民調解委員會係設立在城鎮

（2）具有群眾性和自治性：人民調解委員會的成員來自群眾，為一群眾自治

。

（

和當事人自願、平等 原則，促使當事人達成協議。依據當事人請求可以製作調解書，由雙方當事 人和調解人簽名，並加蓋人民調解委員會關防印信；也可以製作書面調解協

指預售屋發生

，由當事人協商解決；協商不成，由人民政府處理。」預售屋 交易糾紛也可依此程序進行。

（二）調解

指糾紛雙方當事人將爭議提交專門調解組織或個人，在調解人的斡旋下解 決糾紛，分為人民調解、行政調解、訴訟調解和消費團體調解，茲分述如下；

1.人民調解

又稱為「民間

解民間糾紛。」人民調解是人民調解委員會應糾紛當事人一方申請，在 另一方當事人願接受調解的情況下，對雙方的爭議進行疏導、化解，促成雙 方和解。人民調解的對象主要是人民之間，一般是較清楚、情節簡單、爭議 不

等。

民群眾自己解決糾紛一種具有中國特色的司法制度。李顯東（2004）提 出人民調解的特點有三：

（1）具有

民共和國憲法」、「民事訴訟法」和「

居民委員會和農村村民委員會下的調解組織，有固定的名稱、機構、活 動場所和法定方式產生的組織成員。

組織，並未擁有國家機關的強制力

3）具民間性：人民調解不具有任何行政性、司法性，係尊重當事人意願達 成和解協議的，對於調解協議之履行亦取決於當事人的自由選擇，排除 了國家的強制干預。

人民調解委員會調解房地產糾紛，應依據法律規定

議由雙方當事人和調解人當場簽名即為調解成立；也可以達成口頭調解協 議。只是這類協議不具有強制執行之效力。

議由雙方當事人和調解人當場簽名即為調解成立；也可以達成口頭調解協 議。只是這類協議不具有強制執行之效力。