兩岸專有名詞比較

指各類房屋建築、土木工程、設備安裝、管道線路舖設、裝飾裝修等固定 資產投資的新建、擴建、改建以及技改工程的通稱。

公共設施：

指居住區或物業管理區域內，由業主（所有權人）和使用者共同使用的設 施，如道路、綠地、停車場（庫）、照明路燈、排水管道、化糞池、垃圾箱（房）

等。

公用建築面積：

指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房中公共建築空間的面積。公 用建築面積一般係由二部分組成，一為電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室。設備 間、公共門廳和通道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公 用房和管理用房建築面積；一為套（單元）與公用建築空間之間的分隔及牆壁（包 括山牆）牆體水平投影面積。公用建築面積計算公式為：整棟建築物各套（單元）

套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及以 人民防空工程等建築面積，即為整棟建築面積。

共用部位：

指一棟住宅樓內，由全體業主（所有權人）、使用者共同使用的空間，通常 包括門廊、樓梯間、水泵間、電梯間、電表間、電梯機房、走廊、傳達室、內天 井及房屋承重結構、外牆面、屋面等。同台灣地區「公寓大廈管理條例」第 3 條第 4 款所謂「共用部分」。

合同：

同台灣地區「民法」所稱「契約」，即當事人互相表示意思一致者，無論其 為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不 一致時，法院應依其事件之性質定之。

商品房：

大陸地區在 1982 年以前並不承認房屋是商品。在社會實際生活當中普遍認 為，所謂「商品房」就是所有可以成為商品而上市交易的房屋，係由房地產開發 經營企業進行開發，建成後出售的住宅、商業用建築物或其他建築物。也就是說，

商品房必須是進入流通和交換領域，實現價值的房屋；凡是自建或者委託施工單 位建設或者參加統建，供自己使用的住宅和其他建築物，不屬於商品房範圍。

商品房的五證、二書：

購屋者在購屋時應要求房地產開發經營企業和銷售商提供齊全的「五證」、

「二書」，這是法律對銷售方的基本要求。「五證」是指「國有土地使用證」、「建 設用地規劃許可證」、「建設工程規劃許可證」、「建設工程施工許可證(建設工程 開工證)」、「商品房銷售(預售)許可證」；「二書」是指「住宅質量保證書」和「住 宅使用說明書」。

商品房包銷：

指承包銷售商品房的行為，為房地產開發經營企業間的經紀行為，由開發 商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發商以包銷基價，將其開發建設已

建築完成符合出售條件的房屋或尚未建築完成但符合預售條件的期房，交由包銷 商以開發經營企業或自己名義進行銷售，包銷期滿，對包銷人未銷售的房屋由包 銷人按照契約約定的包銷價格購買的行為。台灣地區僅在「不動產經紀業管理條 例」第 4 條規定「代銷業務：指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售 不動產之業務」，並未明定「包銷」之定義。

房地產中介服務機構：

指從事房地產仲介業務，具有獨立法人資格的經濟組織。包括房地產諮詢 機構、房地產價格評估機構和房地產經紀機構。凡從事房地產仲介服務者，應遵 守「城市房地產中介服務管理規定」。仲介服務人員均應經考試合格取得專業證 照；設立房地產仲介服務機構應具備（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有 固定的服務場所；（三）有必要的財產和經費；（四）有足夠數量的專業人員；（五）

法律、行政法規規定之其他條件。

台灣地區不動產經紀業係辦理不動產代銷、仲介業務。經紀業之管理依「不 動產經紀業管理條例」規範，仲介業務，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間 或代理業務；代銷業務，指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動 產之業務。經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記，

並加入登記所在地之同業公會方得營業，應依中央主管機關規定繳存營業保證 金。不動產經紀人亦須參加不動產經紀人考試及格取得證書後方得充任。台灣地 區有關不動產價格評定和不動產諮詢則分別由不動產估價師、地政士等辦理，與 不動產經紀業、建築開發業者規範為不動產交易輔助行為人。

房地產開發企業：

依「城市房地產管理法」第 2 條規定：「本法所稱房地產開發，是指依據本 法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。」又依仝法第 29 條規定：「房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的企 業。」又稱「開發商」或「發展商」，具有以下三種特徵：（一）以營利為目的；

（二）以房地產開發和經營為營業範圍；（三）房地產開發企業應依照法律規定 之條件、程序設立。依據「城市房地產管理法」、「城市房地產開發經營管理條例」、

「城市房地產開發管理暫行辦法」之規定，設立房地產開發企業，應具備下列條 件：（一）符合公司法人登記之名稱和組織機構；（二）有固定的營業場所；（三）

有 100 萬元以上的註冊資本；（四）有一定的專業技術人員；（五）法律、行政法 規規定之其他條件。

房地產經紀人：

同台灣地區「不動產經紀人員」相類似，指房地產交易中從事居間、代理 等經紀活動的人員，凡從事房地產經紀活動的人員必須取得房地產經紀人員相應 職業資格證書並經註冊生效。所稱房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執

業資格和房地產經紀人協理從業資格。

認購書：

大陸地區房地產開發商為了早日確定購屋者，回收開發資金，降低營運風 險，而要求購屋者與其訂立一份預售商品房認購書。認購書是對商品房預售雙方 交易房屋事宜之初步確認，一般由開發商自行擬訂，認購書的內容一般包括（一）

雙方當事人之基本資料；（二）房屋基本資料（含房屋位置、面積等）；（三）價 款計算；（四）簽訂契約的時限規定。開發商在一定期限內為購屋者保留預定房 屋，不得再行出售予他人，購屋者則依認購書約定的時間簽訂預售契約。同台灣 地區「要約書」。

物業：

「物業」一詞，原出於香港及東南亞一帶之地區和國家（楊海波，2003），

物業係指已建成並投入使用之各類房屋、與之相配套之設施以及相關的場地，可 以是整個住宅社區，也可以是單棟的其他建築，包括高層與多層綜合大樓、住宅 大樓、商業中心、旅館飯店、工業廠房、倉庫等。

物業管理：

「物業管理」係指由專業公司或機構，接受業主（或使用人）的委託，對 公寓大廈或區分所有建物（單元性的房地產或建築物）實施專業化管理，並向業 主（或使用人）提供高效率、週到之服務的行為。物業管理的內容一般包括：對 房屋及其附屬建物管理、維修，對所屬範圍內的清潔、安全保護、公共綠化、公 共設施、道路等實施管理、其他特約之服務等。類似台灣地區目前正漸形成之公 寓大廈管理維護公司、管理顧問公司、保全公司等。

套：

同台灣地區「棟」，指住宅建築中具有獨立使用功能的基本單位。成套住宅 一般應包括的基本功能空間有卧室、起居室、厨房、盥洗室、餐廳。

套内使用面積：

同台灣地區「公寓大廈管理條例」第 3 條第 3 款所謂「專有部分」，指的是 套内各種功能空間的使用面積之和。一般包括卧室、起居室、厨房、盥洗室、餐 廳、通道、儲藏室、壁櫥等。套内使用面積是住宅設計中的技術經濟指標之一。

依照大陸地區有關規定，計算套内使用面積時，各層住宅中的套内樓梯按自然層 數(指按樓地板、地板結構分層的樓層數)的使用面積總和計入使用面積；烟囱、

通風道、管道井等不計入使用面積；室内使用面積按結構牆體表面尺寸計算。

宅基地：

包括建築物的基地及附屬於建築物的空白基地，一般是指自然輔助用房、

庭院和歷年來不用於耕種的生活用地以及生活用房中的生產場地。有使用權的自 然人可於宅基地上建造房屋和其他建築物，或種植竹木。

第三章 兩岸預售屋交易制度之探討與分析

第一節 台灣地區預售屋交易制度

一、預售屋交易制度發展沿革、現況

台灣地區房地產市場始自 50 年代出現私人以企業化的經營、興建並銷售建 物，初始的銷售方式係採「先建後售」。有關台灣地區房屋預售個案，一般說法 有二，一者為蘇炎鴻先生組織的聯合建築股份有限公司，1966 年於台北市民生 社區所推出的「聯合二村」(張金鶚，1991)；一者為張克東先生所成立的華美建 設股份有限公司，於 1969 年在台北市仁愛路所推出的華美聯合大廈(莊玉雯，

1982)。說法雖然不一，但可以確定的是台灣地區預售屋交易的形成時間約在 1960 年代末期(白金安，1996，引自鄭武鵬，1997)。1972 年葉條輝先生成立台北房屋 中心(即後來的台北房屋)，首創房屋廣告企劃及行銷業務預售制度，代銷業成為 國內房地產運作中一個特有的制度（張金鶚，1996）。

預售屋交易制度如第二章所述具有多重且複雜之法律關係、履行期冗長、

交易標的物之不確定性、特有的房地產廣告和代銷業、涉及法律種類繁多等特 性，因此預售屋交易風險特別高，尤其每當買方與賣方市場交互更替之際，交易 糾紛更是層出不窮。1984 年行政院經濟部開放房地產仲介公司登記，太平洋房

交易標的物之不確定性、特有的房地產廣告和代銷業、涉及法律種類繁多等特 性，因此預售屋交易風險特別高，尤其每當買方與賣方市場交互更替之際，交易 糾紛更是層出不窮。1984 年行政院經濟部開放房地產仲介公司登記，太平洋房