物之瑕疵擔保（廣告宣傳與實際不符）

築物言之，全 XX 建設股份有限公司已可為絕大部分之給付，如許上訴人以大型 購物中心及游泳池未興建為由

減少價金。然物之出賣人，對於買受人所負之瑕疵擔保責任，係以其物依民法第 373 條規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前，買受人雖已

，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依「民法」第 359 條規定主張解除契約或減少價金是有關買賣標的物瑕疵擔保之規定，原則上於危 險移轉 (物之交付) 後，方有其適用。僅在出賣人確定無法給付無瑕疵之物或拒 於危險移轉前主張解除契約或減少價 金。

上訴人主張買賣雙方係基於銷售廣告而簽訂系爭買賣契約書，是則廣告內 容當然成為契約之一部分，全 XX 建設股份有限公司未能履行，自屬違約；全 XX 建設股份有限公司則認為銷售廣告所稱之「ＭＥＧＡＭＡＬＬ大型購物中心」及

「陽光游泳池」等，均非系爭買賣契約之標的，故全 XX 建設股份有限公司縱未 履行，

按所謂「要約」，係指以訂立契約為目的之意思表示；「要約之引誘」者，

乃表示意思，使他人向自己為要約，是契約的準備行為，並不發生法律上之效果。

關於「要約」及「要約之引誘」之區別標準，當可由意思表示是否已經具體表示 契約之內容、是否重視相對人之信用資力及市場交易慣例等來判斷。詳言之，意 思表示已經具體表達契約內容，使相對人得據以承諾者，為「要約」；意思表示 並未具體表示契約內容者，為「要約之引誘」。表意人不注重相對人之信用資力 者，為「要約」；表意人重視相對人之信用資力者，為「要約之引誘」。本件全 公司所刊登、散發之銷售廣告上，僅就「東 XX 摩天中心」之地 理位置、周遭環境及預定之公共設施等略加介紹，並未就該預售屋之實際坐落地 點、面積、價金等房屋買賣契約必要之點為詳細之說明。換言之，系爭房屋之銷 售廣告並未具體表示契約內容，而不足以使一般消費者於閱讀該廣告後得直接據 以承諾。其次，因預售屋之買賣價金動輒數百萬元，甚至上千萬元，建設公司於 避免買受人不按時繳款所造成之財務風險，必相當重視買受人之 信用資力。同時，就預售屋之買賣而言，建設公司刊登、散發平面廣告以招徠消 費者，乃市場行之有年之交易慣例，而消費者亦係經由廣告，得以知悉某處有預 售屋正在銷售，進而與建設公司接觸，展開協商、談判過程，最後決定是否購買。

，據以解除契約，將顯失公平，是上訴人僅得請求

發覺其物有瑕疵

絕負瑕疵擔保責任時，始例外允許買受人

上訴人主張全 XX 建設股份有限公司於 1993 年間推出「東 XX 摩天中心」預 售屋，銷售廣告中標榜該摩天中心緊臨「ＭＥＧＡＭＡＬＬ大型購物中心」，且 有「陽光游泳池」等休閒設施。而上訴人於同年 7 月 11 日，與全 XX 建設股份有 限公司簽訂系爭買賣契約書，買受系爭房屋及車位，並已依約繳納價金 996,000 元。嗣全 XX 建設股份有限公司因系爭房屋之廣告內容不實，經公平會處分在案 等事實。

亦不構成違約。

XX 建設股份有限

銷售房屋時，為

由上所述，全 XX 建設股份有限公司所刊登、散發之銷售廣告並未具體表示 契約內容，不足以使一般消費者於閱讀後得直接據以承諾，比照「民法」第 154 條第 2 項所舉價目表寄送之例，應認本件 XX 建設股份有限公司所刊登、散發之 銷售廣告，屬「要約之引誘」，如當事人於嗣後締結契約時，未將之約定列為契 約內容之一部分，則不具有拘束當事人之效力。

其次，依系爭買賣契約書第 1 條、第 2 條約定所示，可知本件買賣雙方買 賣之標的物為系爭房屋及車位，並不包括銷售廣告所稱之「ＭＥＧＡＭＡＬＬ大 型購物中心」及「陽光游泳池」，而系爭買賣契約書第 18 條關於契約附件之約 定，亦僅將房屋位置平面圖、建材設備概要、付款專項、代刻印章授權書、代辦 房屋貸

有限公司既無給付之義務，當亦不發生任何給付不能或不完全給付 之違約情事。但因不可歸責於乙方之事由使甲方無法交付時，乙方按甲方所繳付 價款加計利息退還甲方已繳價款，並解除本契約，甲方不得異議之約定，請求被 上訴人退還上訴人已繳付之價金 996,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按年息百分之五計算之利息，殊屬無據。

保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務不得低 於廣告之內容」，「消費者保護法」第 22 條固有明文，惟依該法施行細則第 42 條規定，「消費者保護法」對該法施行前已流通進入市場之商品並無溯及既往適 用之餘地，而「消費者保護法」係於 1994 年 1 月 11 日公布施行，上訴人與全 XX 建設股份有限公司則係在 1993 年 7 月 1 日簽訂系爭買賣契約書，故本件並無

「消費者保護法」第 22 條規定之適用。

程度，並不影響主建物本身之使用。且「東 XX 摩天中心」業已完工，並於 1999 款委託書及住戶管理服務公約視同契約內容之一部分，而未將銷售廣告列 入，可見銷售廣告非屬契約內容之一部分。且系爭買賣契約書第 17 條前段明確 記載；「本房屋買賣之雙方，權利義務之內容僅止於本契約書內所載」等字樣。

因前揭「ＭＥＧＡＭＡＬＬ大型購物中心」及「陽光游泳池」部分，均不在系爭 買賣契約書之約定範圍內，則全 XX 建設股份有限公司就此自無給付之義務，全 XX 建設股份

至「企業經營者應確

依上訴人之主張，認「ＭＥＧＡＭＡＬＬ大型購物中心」及「陽光游泳池」

屬系爭房屋公共設施之一部分，全 XX 建設股份有限公司因而有給付之義務。惟 按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；物之出賣人，

對於買受人應擔保其物依「民法」第 373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失 或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣 因物有瑕疵，而出賣人依前 5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，

或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，

「民法」第 373 條前段、第 354 條第 1 項前段及第 359 條分別定有明文。一般人 購買房屋係以供居住為主要目的，購物中心及游泳池部分應屬休閒育樂設施之範 疇。本件「ＭＥＧＡＭＡＬＬ大型購屋中心」及「陽光游泳池」未能如期興建，

對上訴人所購買之系爭房屋及車位整體而言，其價值效用或有減少，惟其減少之

年 2

然物之出賣人，對於買受人所負之瑕疵擔保責任，係以其物依「民法」第 373 條規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前，買受人雖已 發覺

由此可知，有關買賣標的物瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉（物之交 付）後，方有其適用。僅在出賣人確定無法給付無瑕疵之物或拒絕負瑕疵擔保責 任時，始例外允許買受人於危險移轉前主張解除契約或減少價金。在本件中，依 系爭買賣契約書第 10 條第 1 項第 1 款規定，上訴人必須付清房屋買賣總價款及 因逾期付款之滯納金，始得請求全 XX 建設股份有限公司交付系爭房屋，而上訴 人迄今未付清全部價金，故上訴人尚不得請求趙 XX 交付系爭房屋。再者，關於

「ＭＥＧＡＭＡＬＬ大型購物中心」之規劃興建，全 XX 建設股份有限公司已於 1994 年 11 月向經濟部提出申請，並於 1998 年 11 月獲經濟部同意推薦，而「陽 光游泳池」工程部分，全 XX 建設股份有限公司亦已發包予 XX 達工程有限公司，

雙方並簽有工程發包承攬書，足見全 XX 建設股份有限公司並非確定無法交付無 瑕疵之物，亦非拒絕負瑕疵擔保責任。從而，上訴人自不得於系爭房屋交付前，

對全

上訴人雖又謂全 XX 建設股份有限公司先為不實廣告，吸引消費者上門，再 以廣告非屬契約內容之一部份為由，拒絕該部分給付之行為，有違誠實信用原 則。惟按契約自由及當事人自治原則為民法之基本精神，該原則之真義在於：當 事人在締約前，有決定是否與對造締結契約之自由，一旦決定締約，則雙方當事 人間之權利義務關係，即應完全依照依契約之約定。如前所述，買賣雙方既未約 定將銷

從而，上訴人主張本於系爭買賣契約書第 15 條第 1 項約定、不完全給付之 法律關係及「公平交易法」第 31 條規定，請求全 XX 建設股份有限公司給付 996,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利 息，為無理由，不應准許。（資料來源：司法院法學資料檢索系統，90 年上易 字第 188 號；臺灣高等法院民事裁判書彙編 (90 年版) 第二冊 1187-1203 頁）

月間取得使用執照。就整棟建築物言之，被上訴人已可為絕大部分之給付，

如許上訴人以大型購物中心及游泳池未興建為由，據以解除契約，將顯失公平，

是上訴人僅得請求減少價金。

其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依「民法」第 359 條規定主張解除契約或減少價金（最高法院 1997 年台上字第 1689、3407 號判決 參照）。

XX 建設股份有限公司主張減少價金。

售廣告視為契約內容之一部份，則全 XX 建設股份有限公司自無依廣告內 容為給付之義務。縱全 XX 建設股份有限公司就系爭房屋所為之銷售廣告有虛偽 不實之情形，然此與「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的」之誠實信用原則無涉。

二、大陸地區

【案情介紹】

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