結論

本研究經過探討分析的結果，大致可歸納出建置面及管理面等兩方面結論建 議，茲分述如下：

7.1.1 建置面之建議

1、對建築企劃階段設置社區公共服務空間的建議

根據研究調查結果，以目前居住環境中的社區公共設施空間民眾覺得合 理好用的比例甚低，且民眾需求設施並未全面落實於房地產市場上，可見在 房地產市場供給端與需求端的思維可說是南轅北轍，因此證明了社區公共服 務設施的建置在設計前期「建築企劃」階段的必要性。

而建築設計階段的社區公共服務空間設計，過去常常因開發商過於著重 房屋銷售的考量，對於社區公共服務空間的設計忽略真正以使用需求，對建 築師或空間設計師而言，應該回歸「以人為本」的空間設計本質，創造舒適 住宅空間。

台灣的房地產建築，在傳統建商將本求利的思維模式下，社區公共服務 空間往往都是利用所謂不計入容積樓地板的部分來完成，也就是建築技術規 則設計施工篇中第 162 條所謂免計容積樓地板，此部分尚須與機電設備空間 及「管委會使用空間」合併計算，亦包含安全梯、緊急升降機間及排煙室等 空間，但近年來建築法令有關防火避難部分漸趨嚴謹，防火避難逃生所需空 間逐漸擴大，而相對可供設置社區公共服務空間的面積逐漸縮小，所以反而 小規模住宅建築反而設置社區公共服務空間更形捉襟見肘，而大型建案若基 地條件充足尚可搭配「實施都市計畫地區綜合設計」，反而對「社區公共服 務空間」較為較有彈性的設計。

近年來因消費者意識提升，部分較優質的建商亦將提供「優質住宅」視 為公司經營的重要指標；為求提升住宅居住空間品質，建商亦容許社區公共 服務空間使用一部分容積樓地板面積，本研究調查結果有近八成比例建築企

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劃與規劃人員，容許「社區公共服務空間」使用法定容積或獎勵容積，並認 為其使用容積樓地板規劃社區公共服務空間的容積樓地板面積以 50m²~100m² 為適當（參閱建築企劃與規劃人員問卷 6，圖 5-4，P61），雖然此舉會所損 及部分開發商的利益，但也越來越多開發商可也接受如此做法。

2、社區公共服務空間設施的建置企劃應以實用為主要考量

雖然集合住宅附設社區公共服務設施已然是現代住宅建築的標準設施，

居住環境的舒適性更是民眾強調的重點，然而經由本研究調查發現，社區使 用者的居家環境中僅有 40%的家庭有具備社區公共服務設施，換言之也就是 有近六成以上的民眾，顯示平日居住住宅品質僅只能滿足人類對「住」的基 本需要；另外四成已經有具備社區公共服務空間的民眾，以調查結果發現，

對其已具備的公共服務空間滿意度僅達約 15%，可以推論住宅建築現有的「社 區公共服務空間，並未充分以使用者的立場來規劃建置，而造成住戶實際使 用的不便及管理委員會管理維護的困擾，此現象在本研究各項社區公共服務 空間過程經常出現中，例如，撞球室與桌球室此二項空間的優先設置程度上，

在社區使用者與建築企劃人員截然不同，同樣的在游泳池設置項目上亦是如 此。

本研究並依照調查結果，歸納如社區大廳、社區交誼廳、多功能教室、

健身房及 KTV 等空間為最優先設置考量項目，而社區圖書室、會議室、撞球 室、視聽放映室、兒童遊戲室等為次優先設置考量，希望這些空間設施能在 建築企劃階段時，能給在建築供給端的參與者（建設公司，建案企劃人員，

投資者，建築師等等）良好且有效的建議，以充分發揮設施的功能，並滿足 使用者的實際需求。

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3、社區公共服務設施的企劃建置應充分考量管理維護成本

透過本研究發現，將近六成的民眾對於已經設置的社區公共服務設施，

並其使用觀感是“一年用不上幾次”與“完全不需要”，也就是說社區使用 者對市場上目前已具備的社區公共服務空間不具信心，此種現象反映出在社 區公共服務空間企劃建置的過程中並未符合使用者需求，或是在經年累月的 過程中因維護不易，維護不當，進而喪失機能。

因此本研究建議「社區公共服務空間」的企劃建置應以方便維護以及節 約日常運作及維護成本為另一考量因子，並充分思考未來使用者的使用模式，

不落入華而不實且炫麗的功能迷思當中，回歸使用者真正需求。

7.1.2 法令面之建議

1.適當的建築法令的制定，有賴主管機關的協助

以往由於相關建管法規的侷限性與不足，以致在建商在建築企劃階段，

將社區公共服務空間的規劃僅僅是拿來填塞所謂的免計容積的「管委會使用 空間」，早期房地產開發案，建築師或規劃單位在追求開放空間高容積獎勵 的目標下，但又要滿足建案要有社區公共服務空間的需求下，往往犧牲所謂

「頂蓋型開放空間」來設置社區公共服務空間，造成開放空間二次施工案件 層出不窮，造成都市計畫及建築管理主管機關的困擾，同時也違反社會公平 正義的原則。

所以由開發商角度觀之，主管建築機關可適時思考制定社區公共服務空 間的通案性的管理制度，使其不僅僅只限適用於「都市更新」或「實施綜合 設計」等之建築基地，方有「社區公共服務空間免計容積」之誘因設置，而 讓一些基地規模或條件較為不足的建築基地，也藉由通案性之建築管理規則，

除了讓建商有足夠誘因設置適量的社區公共服務空間，也讓民眾或使用者能 享有舒適，優質的住宅空間，創造開發商、使用者及主管機關三贏的局面。

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