社區公共服務空間的相關法令

本研究雖以使用者需求為導向探討社區公共服務空間之適切性，但就政府相 關規定方面仍應進行初步之瞭解，以便於建構建築策劃方略時參考之用。

2.4.1 建築技術規則

建築技術規則設計施工篇第十五章「實施都市計畫地區建築基地綜合設 計」第二百八十四條之一規定：「本章所稱公共服務空間，係指基地位於住 宅區之公寓大廈留設於地面層之共用部分，供住戶作集會、休閒、文教及 交誼等服務性之公共空間。」

建築技術規則設計施工篇第二百八十五條：「留設開放空間之建築物，

經直轄市、縣（市）主管建築機關審查符合本編章規定者，得增加樓地板 面積合計之最大值Σ△FA，應符合都市計畫法規或都市計畫書圖之規定；

其未規定者，應提送當地直轄市、縣（市）都市計畫委員會審議通過後實 施，並依下式計算：

Σ△FA =△FA1＋△FA2

△FA1：依本編第二百八十六條第一款規定計算增加之樓地板面積。

△FA2：依本章留設公共服務空間而增加之樓地板面積。」

但基地面積在都市計畫內，住宅區須達 1500 平方公尺，商業區或市場

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用地須達 1000 平方公尺的建築基地且基地臨接道路寬度須達八米以上，方 有適用上述規定（建築技術規則設計施工篇第 282 條），也就是說具一定規 模的建築基地，若採上述綜合設計方式，其社區公共服務空間反而可以免 計容積，這對建商或開發者來說是相當良好的誘因。

其餘較小規模或非都市計畫範圍內的建築基地僅依循建築技術規則第 162 條規定設置管委會使用空間，且其管委會使用空間尚須與安全梯、緊急 升降機間等防火避難設施等空間共同計算且超過基地容積樓地板面積 15%

的部分須計入容積（建築技術規則設計師工篇第 162 條），但因社區不論大 小，其所需安全梯間面積大小並不會因為小規模基地而變小，所以小規模 基地反而在法令限制面上更不容易規劃出適當的社區公共服務空間，反而 越是大面積的基地，其社區公共服務空間越有餘裕規劃；且對建商而言，

免計入容積的法令誘因更是鼓勵建商往大型社區方向發展，對小基地要創 造舒適的公共服務空間更為不易。

2.4.2 都市更新條例

1. 都市更新條例第 44 條規定：都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得 視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵：「……二、

更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容 積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，除不 計入容積外，並得適度增加其建築容積。………」

2. 都市更新建築容積獎勵辦法（2014）中第四條規定：「本條例第四十四 條第一項第二款所定更新後提供社區使用之公益設施，以經主管機關認 定者為限。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，

除不計入容積外，並得依下列公式計算獎勵容積，其獎勵額度以法定容 積之百分之十五為上限。」

3. 新北市都市更新建築容積獎勵核算基準（2011）

第二點規定：「更新後提供社區使用之公益設施，其樓地板面積不予計 算容積：

1.係指公寓大廈共用部分留設供社區作集會、休閒、文教或交誼等服 務性公共空間，並應於都市更新事業計畫中訂定管理維護計畫，納入

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規約草約據以執行。

2.產權應登記為全體區分所有權人共有。

3.屬建築技術規則建築設計施工篇第一百六十二條所定不計樓地板面 積部份，不得列計本款。

在都市更新的建築中，政府為創造舒適的住宅品質，特於相關法令中訂 定設置社區公共服務空間的優待條件，以鼓勵建商或都市更新實施者創造 更多更優質的社區公共服務空間。

2.4.3 淡海新市鎮特定區第一期細部計畫建築物及土地使用分區管

制要點

第四十五點 住宅區及商業區建築物之第一、二、三層樓，如經主管機 關核准作為公共設施使用部分，得免計入容積率。惟公共設施使用部分，

不得變更作其他使用。

2.4.4 都市設計審議原則

在新北市都市設計審議原則（2013）中有規定如後：

第一項、公共開放空間系統配置事項規定：

公共開放空間就各個開發案特有之基地與建築條件，和其週遭環境間 的關係進行討論，主要著眼點是個案置入大環境之後，為維護公共利 益及環境，特制定本原則事項。

（一）（二）…略…

（三）公共服務空間部分：

1.應為供住戶作集會、休閒、文教及交誼等服務性之公共空間。

2.應由公共空間或公共出入口進出且獨立區隔，並應詳列空間用 途，檢附該空間之傢俱、服務設施配置等圖說。

3.公共服務空間申請部分應以色塊標示清楚並檢附面積計算式。

4.公共服務空間請依規定設置於地面層（不得設於 1 樓夾層）， 且不得兼作入口門廳使用。

5.公共服務空間之使用及日後管理維護計畫應納入公寓大廈管理 規約中規範。

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除中央法規制定的建築法及都市更新條例的制約外，地方政府亦於都 市設計審議規範中設置相關條件約束，此部分地方政府因涉及法令的執行 面及直接面對民眾管理，所以其對社區公共服務空間的管理方式是以防弊 為主，並非以鼓勵設置為主要訴求。