第五章 個案分析
第一節 國外都市更新個案
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l C h engchi U ni ve rs it y 第五章 個案分析
第一節 國外都市更新個案
一、英國伯明罕 Birmingham-核心土地(HeartLands)工業 區再開發案分析
(一)計畫背景
1.伯明罕英國第二大都會區
伯明罕是英國中部地區的大型工業城市，人口約 10 萬人，其周圍 80 公里範圍 內的總人口約 2 百萬人左右，為英國除倫敦外最大的都會區。
2.二十世紀末大量人可失業
20 世紀末其製造業部門在全球激烈競爭之環境下快速衰敗，於 1971 年至 1986 年之間流失 191,000 個工作機會，內城聚集失業人口，都市形象敗破，缺乏投 資吸引力。
3. 工業土地再開發計畫
引入新經濟(New Economy)，創造新的尌業機會，政府部門遂提出核心地區 (Heart Lands)工業土地再開發計畫為其都市更新旗艦計畫，且其規劃建設局亦 詴圖藉都市設計手法，營造伯明罕獨特的都市意象，以提昇整體都市競爭力。
(二)計畫目標
計畫目標為營造能吸引潛在投資者與既有住戶的優質環境品質，其策略為：
1.基礎設施之改善
2.園區型發展產業及辦公室空間
3.劃分若干較小規模之子計畫案，並賦予每個子計畫獨特的特徵和發展架構 4.小規模中低價住宅的提供
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(三)計畫範圍
80 年代私部門在都市再開發扮演重要角色，而英國各地方政府亦傾向尋 求私人資金挹注更勝於向中央爭取經費進行都市再開發。因此，伯明罕市議會 及工商事務部於 1988 年連同五家私人開發企業(三家為伯明罕地方企業，二家 為 全 國 性 企 業 ) 成 立 等 同 於 非 法 定 都 市 發 展 機 構 的 BHL(Birmingham Heartlands Ltd.)，致力於開發核心地區佔地約 2,350 英畝之頹敗且受汙染的工 業土地，其規模與組織堪稱英國獨一無二。
BHL 由 政府持有 35%之股權，開發商則持有 65%之股權，其股東會成員 中有 4 位為地方政府代表，包括市議長、經濟發展協會理事長等，另有 7 位私 人開發企業代表， 其中並有四家企業以其股東會重要成員為代表參與。其每年 由公私部門依持股比例共同提供約 60 萬英鎊預算供其營運所需。
BHL 除提供全區策略規劃架構外，亦致力地區經濟及社會層面之強化、環 境改造、以及土地開發。其不僅建立一綜合性之管理架構來推動發展，實現其 公私部門成員之目標，並協調中央政府對地方政府參與私部門活動之法令約束。
惟受限於中央政府對於地方政府參與私部門開發之法令約束，BHL 並未直接執 行土地開發之業務，因此其藉提供策略規劃架構、土地重劃、以及其他形式協 助負責各相關計畫案之開發團隊執行，而前述執行各開發計畫之團隊並不限於 BHL 內五家私人開發企業股東，雖然他們擁有參與開發的優先機會。此外各開 發團隊必頇承諾其開發案所得收益 10%應回饋予 BHL 供其營運，迄今 BHL 因 各開發計畫回饋取得至少 11.8 億英鎊之資金。
(四)計畫內容
計畫依各區特色發展若干子計畫，除部分地區舊建築整修與外觀改善，以 及整體景觀改造方案外，尚包括下列主要計畫：
1. 法則里(Fazeley)運河 20 英畝 Waterlinks 高科技服務園區計畫 2. 柏德斯里(Bordesley Village)中低價住宅計畫
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3. 核心地區工業區計畫
4. 星址(Startsite)地區門戶意象塑造計畫(引入辦公室、旅館、商店、以 及美術館等機能)
5. 佛特鄧路普(Fort Dunlop)大規模複合使用發開發計畫 6. 高速公路建設計畫
7. 運河河岸人行路網建構計畫
圖 6：英國伯明罕(Birmingham HeartLands)更新後照片
二、洛克斐勒中心(Rockefeller Center)開發案分析
(一)計畫背景
洛克斐勒中心最初基地是由廉價公寓和劇院佔領，而開發者勒克斐勒先生 則計畫是以 3 個巨大的辦公樓，和一個大城市歌劇院使區域復甦，並足以代表 紐約亦及美國現代精神的城市王國。整棟建築群的焦點是洛克斐勒 30 廣場，
它是最大且最先建造完成的(1934 年成為 RCA 總部)。
(二)計畫目標
利用再開發手段，使成為足以代表紐約文化現代主義精神之城市象徵，並 藉由完整的商場與辦公大樓使得中城繼華爾街之後，成為紐約第二個市中心 (DOWNTOWN)。
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(三)計畫範圍
洛克斐勒中心座落於第五至第七大道，48 街到 52 街所圍範圍內，主要由 19 座大樓所構成，佔地面積共計約 22 英畝。
(四)計畫內容
計畫內涵括餐廳、辦公大樓、服飾店、銀行、郵局、書店…，另有地下鐵 道貫穿連結。
而尌產業及辦公進駐內容來看，不同華爾街以金融企業駐守，洛克斐勒中 心則以文化企業掛帥，其中知名文化企業進駐包含 NBC 新聞網總部、美國主 要的出版社 Time-Warner、McGraw Hill、Simon & Schuster，以及全世界最大 的新聞中心--美聯社(The Associated Press)。
1.都市設計
(1)建築表現法a.利用直線和對稱的架構，鋼筋混凝土材料結合樹脂玻璃。
b.建築立面設計是由下而上層層退縮。另退縮所留設之入口帄台亦加以綠化，
達成空中花園之效果。
c.開放空間及動線處理。
洛克斐勒中心再開發計畫對於都市設計及建築設計最大之影響即是藉由 提供公共領域的使用，利用普羅大眾開放空間的概念引發後來對於「市民空間」
(Civic Space)的重視，巧妙地利用大樓的大廳、大樓前廣場、樓梯間、路衝設 計成行人的休息區、消費販賣區，徹底落實為廣大中產階級服務的場所。
另亦藉由季節性之變化，賦予廣場不同之呈現樣貌，如 GE 奇異大樓前地 下廣場，冬季時為溜冰場，一般季節則為露天咖啡廣場。
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圖 7：洛克斐勒中心(Rockefeller Center)更新後照片
三、六本木地區開發(Roppongi Hills)案分析
(一)計畫背景
六本木地區再開發計畫，又稱六本木新城項目，是日本民間最大的舊城區 投資專案，土地面積約 11.6 公頃，是一個集居住、商辦、展覽、娛樂等多功能 的綜合社區。
(二)計畫目標
1986 年東京政府指定六本木地區為「誘導再開發地區」，於 1988 年制定 該地區再開發的基本計畫，1990 年成立了社區建設委員會，1995 年提出了最 新規劃，1998 年六本木地區再開發聯合會成立，約有 500 多名地主為聯合會 成員共同參與開發，2000 年東京都政府批准了土地所有權變更計畫並施工，於 2003 年竣工歷時 17 年，其中施工期僅 2 年，但前期規劃與設計耗時 15 年，
其充分的前期準備工作，是本開發專案成功之關鍵。
(三)計畫範圍
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1.設施計畫
六本木新城分五個區域，為好萊塢世界、地鐵明冠、北方大廈、西側步行 區、庭院步行區、六本木櫸木阪大道，重要建築六本木新城森大廈、櫸木阪六 本木綜合樓、好萊塢美容美髮世界、東京君悅大酒店、朝日電視臺、櫸樹阪天 臺大廈、六本木新城入口大廈、六本木新城住宅等。
2. 實質發展計畫
(1)人工地盤及立體連通
在這地區內，西北面是六本木大道往東南麻布方向，最大高程落差約 17 公尺的小丘地形，本開該發計畫非常注重基礎設施建設研究，特別是針對環狀 3 號線和六本木大道的帄面連接，利用橫貫天橋和人工地盤區分人行和車行路 線，同時解決了地面坡度問題，創造出安全舒適的步行空間。另藝文展演、辦 公、商業購物、娛樂、飯店等設施聚集在一貣，透過垂直及橫向立體連通方式，
使商業活動相互串聯達到連續性，由不同動線之規劃區隔功能之不同。
(2)開發空間系統
地區內以發展高層建築為主，因應地形之特性及透過立體方式連接，串聯 各個開放空間達到使用上之延續性。除地標建築外，留設大量法定空地，並保 留原有水池和樹，將公園及廣場整合計畫內，一半以上的面積為開放空間，利 用綠色資源實現文化都市之理想。
(四)計畫內容
1.規劃層面
(1)立體多元連通規劃
本開發計畫在利用橫貫天橋和人工地盤區分人行和車行路線的同時，也解 決了地區的地面坡度問題，創造出安全舒適的步行空間外，亦整合了活動使用
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上的連續，並使整個綠地開放空間系統得以串聯，創造了豐富多變的體驗空間。
(2)保存歷史元素提昇計畫內涵
開發者與居民充分溝通下，使得再開發不僅掌握未來的脈動與商機，也兼 顧過去地方紋理脈絡的保存與再造，完整保留江戶時代「毛利一族」的庭園，
亦融入新的設施與藝術創意，使其更貼近整體都市風貌；此外，其主要門戶「66 廣場」，亦延續過去座落於地鐵日比谷線六本木站出口之「66CRAB」餐廳之門 戶記憶，使地區更新後仍能直接或間接保存過去空間記憶之線索，達強化地區 自明性、凝聚社區共識、以及保存地方紋理之都市更新深層目標。
2.執行層面
(1)開發商與地主之合作協調
由 Mori Building 以及 Roppongi 6-chome Redevelopment Association 兩 家企業聯合開發。計畫係以人本為出發點，而非土地投資案，故透過冗長的溝 通協調與社區參與，超過 500 位的地主，過程中均未將土地賣斷給森集團獲利，
所有地主至今仍均居住在地區內，以簽約租賃的方式，租給 Roppongi Hills，
成為投資者，是開發商與地主間成功的合作模式。
(2)整體性的管理營運
該地區建設了 10 棟建築物，由「管理組合」及「團地管理組合」執行每 個建物、每個基地的管理營運。另一方面，為了因應都市間之競爭、計畫間之 競爭，會使該地區最大魅力之「整體性街道」所創造出來的附加價值不斷產生 及提高的管理營運為其最大重點。面對 400 位共同事業者的事實，由「管理組 合」採用管理營運體制，意思即決定體制來運作。據此受委託為統一管理者的 森大樓株式會社和由各「管理組合」代表所組成的協議會共同負責街市全體的、
整體性的管理營運。
‧ (Birmingham HeartLands)
洛克斐勒中心
(Rockefeller Center)
六本木地區開發
(Roppongi Hills)
計畫背景 引進新經濟‧ 國
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l C h engchi U ni ve rs it y 第二節 國內都市更新個案
本節探討國內都市更新成功個案之關鍵，係尌個案公司提供之基本資料、
報刊報導、網站訊息及對個案公司高階主管之訪談，綜合整理得出。本研究訪 談之對象及題目和日期如表 14：
表 14：訪談記錄
項次 訪談日期 訪談公司 訪談個案名稱
訪談對象
職稱 姓名一 100/12/06 LY RHYTHM 董 事 長 Patrick Tuan
二 100/12/13 MOT E & W 常務董事 Arron Lee
三 100/12/13 MOT E & W 協 理 Andrew Liu
四 100/12/02 GA NE 總 經 理 Joseph Lee
訪 談 內 容
(1) 進入都更市場時間暨進入市場緣由 (2) 國內都市更新的產業及競爭者的概況 (3) 都市更新開發上遭遇的最大困難
(1) 進入都更市場時間暨進入市場緣由 (2) 國內都市更新的產業及競爭者的概況 (3) 都市更新開發上遭遇的最大困難