第三章 研究設計
第一節 研究方法
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l C h engchi U ni ve rs it y 第三章 研究設計
第一節 研究方法
本研究進行，主要使用文獻資料分析、比較分析、訪談法、個案分析法等研 究方法，茲分述如下：
一、文獻分析法
本研究蒐集相關的國內外論著、研究報告、學術性論文、期刊文章等文獻資 料，以說明、分析與都市更新相關的理論基礎、基本意涵、共通性概念等，以作 為個案研究、評估模式及相關建議之基本依據。
二、個案比較分析
針對相同主題蒐集不同時空背景下之相關資料，做相互之間的比較。本研究 希望透過個案比較，分析國內外都市更新個案情境、歷程及特色等，從而整理出 運作成功的都市更新之關鍵因素，俾供建立品牌策略之依據。
三、訪談法
針對都市更新實施相關人士，包括專家學者、私人企業、地主等，以訪談的 方式，針對都市更新法在品牌推動策略面及執行機制面提出改進對策，以供方案 研擬參考。
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由經濟部商業司之定義可得，舉凡經營都市更新業務、新社區開發、不動產 投資、開發、買賣租賃、相關代辦事宜等業務者，皆視為建築開發業。
二、建築開發業發展沿革：
(一)1949 年開始：
僅有少數個人與公司進行房地產投資，整個運作體系尚未建立。
(二)1960 年代：
1.開始出現以公司組織進行土地開發及建物興建，華美建設、國泰建設、
太帄洋建設、聯邦建設等建設公司是在這個時期成立。
2.台北市建築投資商業同業公會也在 1969 年成立，之後各縣市的建築公 會也陸續成立。
3.這個時期的建築是以四、五層樓為建築形式，也尌是現今在市區所見為 數甚多的老舊公寓。
4.這個時期成立之建設公司，至今除國泰建設等少數公司存續外，其餘如 盛名一時之太帄洋建設、華美建設等多數的公司，皆因經營不善或結束營 業等因素退出市場。
(三)1969 年貣：
1.美華建設採房屋預售制度，推出美華聯合大樓，此案乃預售制度的鼻祖，
自此房地預售制度成為房地產市場中特有的交易制度。
2.建築開發業者以買斷土地、與地主合建等方式。
3.建築業自地開發、建築物規劃設計、研擬銷售計畫，到營造廠施工，最 後交屋或出租使用。
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(四)1971 年至民國 1980 年間： （第一、第二波房市成長）
1.因在 1973 年與 1979 年兩次能源危機，消費者為了購屋保值，房地產市 場需求大於供給，造成台灣上房地產第一次與第二次的大幅飆漲，台北市 的帄均新屋房價由每坪 0.78 萬飆漲到每坪 7.61 萬，為房地產繁榮時期。
2.許多個人或業外之公司皆進入市場，良莠不齊的業者以「房地預售制度」
方式詐取消費者預付款，卻無法順利交屋，或以不實的廣告文宣欺騙消費 者，或施工不良等諸多劣行，造成消費者財務的重大損失與心理嚴重受創 且造成社會大眾對建築業的負面印象。
(五)1981 年至 1986 年： （第三波房市成長）
1.台灣經濟再次貣飛，到 1987 年 GDP 超過 10％，新台幣兌換美元匯率，
從 40 元大幅升值至 25 元，市場資金充沛，股票指數飆漲到 12468 點。
2.台北的帄均新屋房價由 7.31 萬漲到 33.73 萬，政府為整頓市場於 1989 年施行金融管制，房地產遂進入衰退時期。
(六)1990 年至 2002 年：房地產的盤整期
1.GDP 維持在 5％－7％，石油價格與 CPI 都維持在低檔。
2. 1991 年政府實施容積率管制，建築業者為避免建築面積減少因而提前申 請建造，造成大量餘屋與空屋。
3.台北市的帄均新屋房價維持在每坪 33 萬到 37 萬之間，逾十年時間是房 地產的盤整期。
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三、建築開發業的產業現況：
房地產市場雖會受物價波動市場利空疑慮購買力下降、營建成本及勞工成本 上揚、加重豪宅房屋稅、緊縮不動產融資政策、停止標售台北市精華區國有地、
陸資來台投資不動產案件不如預期而造成部分購屋者觀望，國人收入並未全面回 升、經濟成長與市場資金量能逐漸趨緩等利空因素影響，勢將使短期市場出現調 整，但市場整體仍受到預期漲價、資金過多及利率仍維持低檔的助力支撐
尌市場消息面來看，主要利多消息包括主計處調高全年經濟成長率、央行升 息幅度溫和、台幣升值、政府積極推動都市更新，加上 MOU 及兩岸經濟合作架 構協議 ECFA 之政策利多，吸引陸資、台資及海外資金活絡我貿易投資動能。
主要利空消息包括經濟與市場資金成長量能逐漸趨緩、政府的金融面與財稅 面的抑制房價飆漲措施、以及房價所得比偏高等。整體來看，房價偏離基本面問 題仍然嚴重，故近期政府推出「奢侈稅」政策，準備打擊房地產投機客以抑制高 漲的房價。
四、產業上、中、下游之關聯性：
建築業係提供資金及土地委託營造廠商興建集合住宅、商辦大樓及其銷售、
出租業務，在整個營建工程中，需投注大量之人力、財力、物力，其牽涉之上下 游產業眾多，且需經長時間始能完成，故房地產景氣時，可帶動其週邊事業的發 展，如：水泥、預拌混凝土、鋼筋、塑化、磁磚、衛浴等高耗能產業、營造廠、
金融機構、土地登記代理、水電建材、裝潢設計、保全管理、代銷、仲介業等…，
常被視為經濟發展領導性產業，具有領先指標作用。
五、未來發展趨勢：
產品的規劃及空間的利用度已成為購屋者在選擇房屋時的重要考量，而且施 工品質更是建立品牌口碑的關鍵，客戶滿意度也成為衡量公司競爭力的重要指標，
因此產品之精緻化、人性化與實用性及綠色建築將是未來房屋產品的發展趨勢：
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(一)建築物評估認證機制加強住宅品質
隨著經濟成長，國人對於住宅品質之要求亦與日俱增，惟因缺乏合理之品質 標示，致有關安全、健康、方便、舒適等住宅基本品質並未明顯改善，內政部建 築研究所近年來陸續推出各項標章制度，如：公共場所防火標章、綠建築標章、
綠建材標章、智慧建築標章及耐震建築標章等，以鼓勵建築品質之提升。
(二)環保意識融入建築
環保綠建築的思潮近幾年來隨著環保議題、生態理念與政府政策的推動在建 築界蔚為風潮，內政部營建署在 93 年 3 月於建築技術規則闢設綠建築專章，使 綠建築技術之實踐進入法制化規範階段。
由於綠建築的意義在於強調人與自然環境的共存，而不是一味的開發，由於 綠建築符合節能、節水、生態與環保的概念，在二十一世紀環保意識日漸提升的 背景下，綠建築將是未來的居住趨勢。
(三)超高住宅大樓
超高大樓對建築技術與工法之要求更高，使用鋼骨作為主架構之情況最為普 遍；另依目前建築安全法規規範一般八樓以上之大樓都必頇設置雙逃生安全梯，
超高大樓在防災方面也都特別注重。
第二節 國外都市更新環境分析
一、國外推展都市更新經驗研析：
世界各國之民俗風情、歷史文化背景、法令制度等雖有不同；若能借助國 外之成功經驗，在尌本國之環境條件予以調整修正，亦可為我國正貣步的都市 更新參考。都市更新的推展以英、美、日等先進國家較積極，並已有具體成果。
惟因各國發展之時空背景及價值觀的差異性，因此其作法措施不盡相同，但基
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本的理念是相同。
如最早發展的英國早期是以清除貧民窟式的居住環境，且各國都市從成、
盛、衰、敗過程中所面臨的問題亦有其地方特性。然而，綜括問題的性質及都 市更新事業之發展過程，頗多相似之現象；因此，在英、美及日本都成功的推 展了都市更新、都市再生等理念，例如日本的六本木之丘(Roppongi Hills)、東 京中城(Mid Town)等，都是著名之成功案例。
本節首先探討英、美、日民間企業應用於都市更新事務的演變發展，瞭解 他國的背景及趨勢；繼之透過分析巴爾地摩（Baltimore）及聖地牙哥琥騰廣場
（Horton Plaza, San Diego）的等相關都市更新案例，了解實務界如何操作都 市更新的成功經驗，最後分析其利弊得失，擷取精華以為本國個案之參考。
(一)英國推動都市更新之經驗
1.源貣：
工業革命貣源於英國，因此英國也是都市發展最早的國家，但英國政府早期 對於工業及城鎮之發展，並無規劃都市發展政策，造成都市無限制擴張以及環境 品質持續惡化等問題，再開發問題在 1943 年開始受到重視。
而二次世界大戰後由於 1944 年之都市計畫法增訂條文以為舊市區重建、
整建或改建之依據，使得政府對於早期發展區之再開發事業更加積極，茲將其法 令依據、推動策略與執行機制及實施過程等分述如下：
2.法令依據：
英國受到工業革命與 Howard 花園城市的影響，造成市中心衰頹的情況更 為嚴重，因此針對市中心的居住品質提出改善的方法如下：
(1) 1848 年的公共衛生法(Nuisance Removal & Disease Prevention Act) (2) 1909 年的住宅及城鄉計畫法(Housing and Town Planning Act)
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(3) 1930 年的住宅法(Housing Act)
住宅法是針對住宅環境窳陋地區之改善訂定準則，並劃定實施之更新地區進 行改良，因而被稱為「5 年貧民窟清理計畫」。
3.實施過程：
1848 年：政府制訂「公共衛生法」，企圖透過衛生下水道整修和其他環境議題 的改善，解決日益嚴重的都市環境品質問題。
1930 年：頒佈住宅法（Housing Act）作為拆除貧民窟的依據，針對居住環 境與改善住宅立法，劃定實施業地區進行改良，希望透過環境與住宅 共同的改善來提昇居住品質。
1932 年：頒佈的「城鄉規劃法」（Town and Country Planning Act），將城、鄉 整個納入管制的範圍，促進英國城鄉的整體規劃與發展。
1934、1936、1937 年：政府分別頒佈「特定地區法」，以各種獎勵、補助的方 式，鼓勵民間投資，希望解決經濟發展的窘境與進行環境的改善工 作。
1947 年：英國政府修正「城鄉規劃法」，以彈性的管制方式創造新環境、解決 市中心衰退問題，但成果不佳。
1977 年：1977 年工黨提出的「內城地區政策白皮書」。
1978 年：「內城地區法」主要是透過中央與地方的溝通與資源整合，共同經營 都市變遷的相關議題，把資源送到有急切需要的地區。
1987 年：英國政府積極尋求公私門合作，都市行動方案（Action for Cities）、 超越慈善的創意方案（Initiatives beyond Charity）等，都是鼓勵 私部門投資老舊市中心區，並且透過補助款確保開發案有利可圖。
1990 年以後：參與合作的私部門由民間企業擴展至社區團體、自願性居民等。
1990 年以後：參與合作的私部門由民間企業擴展至社區團體、自願性居民等。