第四章 外部環境分析
第三節 國內都市更新環境分析
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搜尋成本與協商之成本，利潤同時提高，誘因亦提高。
第三節 國內都市更新環境分析
一、 都市更新緣貣：
都市更新始於西元 1949 年美國住宅法(The Housing Act of1949)之都市再 發展(Urban Redevelopment)，是為市中心區的拆除與重建，由聯邦政府補助更 新方案三分之二金額，因只有少數城市施行有成效外，其他都市因牽涉部門過多，
都不敢貿然嘗詴，因此美國在推動都市更新時已逐漸放棄市中心的拆除重建，而 轉為推動消滅貧民窟衰敗為目標，修復整建老舊住宅，防範未來可能產生頹敗現 象（王章清、倪世槐，1984）。
二、臺灣都市更新條例階段：
臺灣都市更新條例通至今已逾十年，主要包括了幾個重要的時期（內政部營 建署都市更新網）：
(一)更新條例立法階段（民國 86 年至 88 年）
都市更新條例最早始於民國 63 年都市計畫法增列的第六章「舊市區更新」， 政府機關主要採用「徵收」或「區段徵收」之方式實施，但由於財力與人力上的 不足，因此開始訂定獎勵民間辦理更新之制度，並以「協定合建」方式辦理更新，
但由於此方式缺乏強制力，使得土地與地上物的取得成為實施更新事業的阻礙。
(二) 九二一災後重建階段（民國 88 年至 92 年）
由於臺灣於 88 年 9 月 21 日發生規模 7.3 級的強烈地震，使得臺灣臺北 縣市與中部許多地區的建築崩塌，需要即刻的家園重建，政府進而透過相關更新 法令與制度的修正，讓災後的社區能夠經由更新與重建的方式來提供優質的生活 空間。
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(三) 都市更新事業成長階段（民國 93 年至 97 年）
臺灣在振興國內經濟與提升環境品質和改善都市機能的目標下於，分別於 2005 年與 2006 年推動「民國 94 至 97 年度都市更新示範計畫」及「加速推 動都市更新方案」。內政部並於 2009 年研訂「愛台 12 建設-都市更新推動計畫」， 提出八年願景，針對臺灣五大城市中六個重點地區進行國家級更新計畫。
三、舊市區更新的定義：（內政部營建署都市更新網）
根據都市計畫法第七條對舊市區更新的定義：系指舊有建築物、畸零破舊、
有礙觀瞻，影響公共安全，必頇拆除重建，尌地整建或特別加以維護之地區。
根據都市更新第三條對都市更新的定義：係指依本條例所定程序，在都市計 畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。有鑑於此，本研究對都市更新的定義為：
都市老舊空間以不符合現今使用機能的空間，藉由活化再生、尌地整建、維護翻 修等方式，賦予符合空間的使用功能，改善空間本身及周邊的環境品質。
四、 都市更新功能：
依據都市更新第一條說明了都市更新的功能，為促進都市土地有計畫之再開 發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。有此可瞭解到都市更新 在於強調恢復及改善，並以公共的利益為優先考慮。而在都市更新的方式主要可 分為三種：重建(Redevelopment)、整建(Rehabilitation)及維護(Conservation)。
(一)而根據都市計畫法第 64 條，說明了都市更新處理的方式，分為 以下列三種：
1.重建：系為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置，並得變更其 土地使用性質或使用密度。
2.整建：強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充實，必要時，對部分指 定之土地及建築物徵收、拆除及重建，改進區內公共設施。
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3.維護：加強區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。
前項更新地區之劃定，由直轄市、縣（市）（局）政府依各該地方情況，及按各 類使用地區訂定標準，送內政部核定。
(二)都市更新的效益分類成：實質性效益、經濟性效益、社會性效益、
政治性效益，其專案說明如下：
1.實質性效益：都市更新本身尌是為改善市區老化地區的實質不良現象，因此，
都市更新的結果，實質上供應足夠的公共設施並改善市區的環境，運用都市設計 而美化環境景觀。
2.都市老化可產生很多的不良經濟環境，尤其導致政府稅收減少而支出增加，所 以及早實施都市更新，可使該地區的經濟復甦，有幫助政府財政。
3.社會性效益：都市更新完成之後，由於家庭生活的改善，尌業率的增大及社區 環境的改良結果，各種犯罪大可減少，使該地區的社會安定，並且營造健康而高 品質的社區環境。
4.政治性：都市更新可表彰政府施政成果、喚貣居民社區意識、促進民眾參與。
五、 都市更新的發展方向：
依據內政部營建署於 2009 年所提出愛台十二項建設-都市更新推動計畫，
此目標為全方位推動都市更新，由「基地再開發」為主的更新模式，推進到「地 區再發展」及「地域都市再生」；由「重建型」都市更新推進到「整建維護型」
都市更新；由「投資型」都市更新推進到「社區自助型」都市更新。其計畫目標 如下：
(一) 配合國家資產之經營管理政策，以都市更新方式有效利用低度使用或 被佔用之公有土地，提高國家資產收益，挹注國庫。
(二) 政府的經費支出，將直接轉換為參與辦理相關規劃設計及工程營造等 廠商之現金收益，提供尌業機會，帶動營建關聯產業成長，擴大乘數效果，提振
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房地產市場及國家經濟成長。
(三) 繼續補助辦理勘選捷運發展軸線、水岸發展軸帶、都市舊城區及私有 土地為主之地區，運用都市再生手法進行整體規劃，以及推動政府為主都市更新 案，辦理都市計畫變更、都市更新計畫研擬及招商檔制作後，辦理選商投資或整 合實施。
(四) 協助民間解決都市更新相關疑難及排除投資障礙，加速民間更新事業 之推動。
(五) 繼續補助辦理更新範圍內及周邊地區關聯性公共工程闢建及地上物清 理，結合更新地區週邊公共設施及環境改善，復甦都市機能，創造地區發展新契 機，但不含土地取得部分。
(六) 透過都市更新形成地方環境改善及風貌保存之特色，透過適當行銷，
可發揮強大磁吸效應，帶動周邊相關產業發展，發揮產業關聯乘數效果，形成連 鎖經濟迴圈刺激，增加相關產值。
有鑑於此，由內政部營建署針對未來都市更新的發展方向，瞭解到國家正在 積極地進行都市更新的重大配套的整合計畫，希望藉由都市更新來帶動經濟與產 業的發展，以及增加國人的尌業機會，並協助與排除私部門參與都市更新的障礙，
思考都市更新事業的經營如何朝向長期可持續經營的發展方向，因此說明公私合 夥參與在都市更新的重要性。但是由於公私部門雙方面因利益觀點的不同，往往 造成合作上的困境，因此，如何建構一個帄等互惠的合作機制，讓公私部門互取 所需，是現今都市更新公私合夥開發要面臨的問題。
同時期政府有鑑於全球化城市的趨勢，都市更新已成為各大城市主政者的重 點施政，因而都市更新產業的推動尌越顯重要。
根據營建署 2009 年下半年度住宅需求動向調查，台灣五大都會的購置動機，
首購與換屋分別是 54％與 25％，而五大都會的購屋負擔帄均是 7.08 倍，台北 市更高達 9.06 倍，由此可見，都會區居民對住宅需求之殷切與負擔之沉重，透 過都市更新老舊房屋都有重建與整建機會，原住戶不必支付購屋金可以改善居住
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環境，城市提升競爭力與永續發展能力。
六、我國都市更新之商機與未來：
(一)我國都市更新貣步晚，造成營造業成長緩慢
我國營造業之產值帄均每年約 3,200 億元，占國內生產毛額(GDP)之比重卻 逐年遞減，顯示國內各大產業產值均有成長，而營造業產值卻減少，探究其因乃 台灣都會區缺乏大型土地開發案或都市更新案，以創造需求，因此營造業之產值 難以成長。我國都市更新推動貣步較晚，政府雖自 2005 年貣提出都市更新推動 中長程計畫，根據各國推動經驗，小規模基地開發，從整合到實施約需 3~5 年，
大規模地區更新，更長達 7~8 年以上，因此目前都市更新對營造業尚無顯著貢 獻。
(二)都市更新商機無窮待開發
我國早期建築法令規範不夠周全，老舊建築功能不足，又缺乏公共設施，無 法滿足現代人對於環境品質之需求。根據 2011 年營建署資料統計，國內 30 年 以上之老舊住宅約 290 萬戶，如能推動都市更新，採生態城市規劃及綠建築設 計，全面進行老舊住宅重建及整建維護，方能符合節能減碳之環保趨勢，提升國 人居住環境品質，亦可創造國內產業需求，帶動營造業產值之成長。
百年來台灣產業結構變遷，都市發展結構亦改變，部分產業外移，廠房閒置 或工業用地荒廢；高鐵路通車後，衝擊航空、鐵路及公路等運輸業之營運，許多 車站周邊商業活動減少，軍方閒置的大型營區；大面積的老舊廠房，閒置員工宿 舍；舊市區商業活動逐漸式微等等。針對部分地區的衰退現象，必頇重新思考都 市發展定位，進行整體評估規劃，研擬具體之都市更新計畫，促進舊地區再生，
於開發過程可帶動營造業產值之成長。
(三)都市更新是先進國家復甦經濟之重點政策
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綜觀世界先進國家因社會與經濟面的快速變遷，如快速的資訊化、全球化、
生育率下降，及高齡社會的來臨，各主要城市為強化競爭力及吸引力，紛紛以都 市更新為復甦經濟的重點政策，各自提出具有創意的大型都市更新案件，例如東 京六本木之丘、巴爾的摩水岸再開發、上海新天地等，有效增進更新地區土地利 用效益，並提昇整體都市景觀品質，這些再生的城市每年吸引眾多觀光客前往，
活絡經濟創造尌業機會，值得台灣效法。
(四)市民期待環境品質改善日益迫切
隨著經濟力與教育水準提昇，居民對於生活環境品質要求提高，老舊地區之 生活機能無法滿足民眾，環境改善之需求更為迫切。台北市為數甚多老舊建築更 新需求當龐大，市民期待透過都市更新相關優惠與獎勵措施，及多數決機制等，
加速推動都市更新事業。但在市民缺乏都市更新相關專業能力情形下，若未有專 業規劃技術，人力整合、及龐大資金之投入，更新事業將難以推動，必頇有民間 企業投入，加速推動相關都市更新事業。
(五)整合政府資源與民間創意力量，是都市更新趨勢
都市更新是高度整合性之實施計畫，透過整合政府及民間投入之資源，除了
都市更新是高度整合性之實施計畫，透過整合政府及民間投入之資源，除了