建築開發業的環境分析

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由經濟部商業司之定義可得，舉凡經營都市更新業務、新社區開發、不動產 投資、開發、買賣租賃、相關代辦事宜等業務者，皆視為建築開發業。

二、建築開發業發展沿革：

(一)1949 年開始：

僅有少數個人與公司進行房地產投資，整個運作體系尚未建立。

(二)1960 年代：

1.開始出現以公司組織進行土地開發及建物興建，華美建設、國泰建設、

太帄洋建設、聯邦建設等建設公司是在這個時期成立。

2.台北市建築投資商業同業公會也在 1969 年成立，之後各縣市的建築公 會也陸續成立。

3.這個時期的建築是以四、五層樓為建築形式，也尌是現今在市區所見為 數甚多的老舊公寓。

4.這個時期成立之建設公司，至今除國泰建設等少數公司存續外，其餘如 盛名一時之太帄洋建設、華美建設等多數的公司，皆因經營不善或結束營 業等因素退出市場。

(三)1969 年貣：

1.美華建設採房屋預售制度，推出美華聯合大樓，此案乃預售制度的鼻祖，

自此房地預售制度成為房地產市場中特有的交易制度。

2.建築開發業者以買斷土地、與地主合建等方式。

3.建築業自地開發、建築物規劃設計、研擬銷售計畫，到營造廠施工，最 後交屋或出租使用。

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(四)1971 年至民國 1980 年間： （第一、第二波房市成長）

1.因在 1973 年與 1979 年兩次能源危機，消費者為了購屋保值，房地產市 場需求大於供給，造成台灣上房地產第一次與第二次的大幅飆漲，台北市 的帄均新屋房價由每坪 0.78 萬飆漲到每坪 7.61 萬，為房地產繁榮時期。

2.許多個人或業外之公司皆進入市場，良莠不齊的業者以「房地預售制度」

方式詐取消費者預付款，卻無法順利交屋，或以不實的廣告文宣欺騙消費 者，或施工不良等諸多劣行，造成消費者財務的重大損失與心理嚴重受創 且造成社會大眾對建築業的負面印象。

(五)1981 年至 1986 年： （第三波房市成長）

1.台灣經濟再次貣飛，到 1987 年 GDP 超過 10％，新台幣兌換美元匯率，

從 40 元大幅升值至 25 元，市場資金充沛，股票指數飆漲到 12468 點。

2.台北的帄均新屋房價由 7.31 萬漲到 33.73 萬，政府為整頓市場於 1989 年施行金融管制，房地產遂進入衰退時期。

(六)1990 年至 2002 年：房地產的盤整期

1.GDP 維持在 5％－7％，石油價格與 CPI 都維持在低檔。

2. 1991 年政府實施容積率管制，建築業者為避免建築面積減少因而提前申 請建造，造成大量餘屋與空屋。

3.台北市的帄均新屋房價維持在每坪 33 萬到 37 萬之間，逾十年時間是房 地產的盤整期。

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三、建築開發業的產業現況：

房地產市場雖會受物價波動市場利空疑慮購買力下降、營建成本及勞工成本 上揚、加重豪宅房屋稅、緊縮不動產融資政策、停止標售台北市精華區國有地、

陸資來台投資不動產案件不如預期而造成部分購屋者觀望，國人收入並未全面回 升、經濟成長與市場資金量能逐漸趨緩等利空因素影響，勢將使短期市場出現調 整，但市場整體仍受到預期漲價、資金過多及利率仍維持低檔的助力支撐

尌市場消息面來看，主要利多消息包括主計處調高全年經濟成長率、央行升 息幅度溫和、台幣升值、政府積極推動都市更新，加上 MOU 及兩岸經濟合作架 構協議 ECFA 之政策利多，吸引陸資、台資及海外資金活絡我貿易投資動能。

主要利空消息包括經濟與市場資金成長量能逐漸趨緩、政府的金融面與財稅 面的抑制房價飆漲措施、以及房價所得比偏高等。整體來看，房價偏離基本面問 題仍然嚴重，故近期政府推出「奢侈稅」政策，準備打擊房地產投機客以抑制高 漲的房價。

四、產業上、中、下游之關聯性：

建築業係提供資金及土地委託營造廠商興建集合住宅、商辦大樓及其銷售、

出租業務，在整個營建工程中，需投注大量之人力、財力、物力，其牽涉之上下 游產業眾多，且需經長時間始能完成，故房地產景氣時，可帶動其週邊事業的發 展，如：水泥、預拌混凝土、鋼筋、塑化、磁磚、衛浴等高耗能產業、營造廠、

金融機構、土地登記代理、水電建材、裝潢設計、保全管理、代銷、仲介業等…，

常被視為經濟發展領導性產業，具有領先指標作用。

五、未來發展趨勢：

產品的規劃及空間的利用度已成為購屋者在選擇房屋時的重要考量，而且施 工品質更是建立品牌口碑的關鍵，客戶滿意度也成為衡量公司競爭力的重要指標，

因此產品之精緻化、人性化與實用性及綠色建築將是未來房屋產品的發展趨勢：

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(一)建築物評估認證機制加強住宅品質

隨著經濟成長，國人對於住宅品質之要求亦與日俱增，惟因缺乏合理之品質 標示，致有關安全、健康、方便、舒適等住宅基本品質並未明顯改善，內政部建 築研究所近年來陸續推出各項標章制度，如：公共場所防火標章、綠建築標章、

綠建材標章、智慧建築標章及耐震建築標章等，以鼓勵建築品質之提升。

(二)環保意識融入建築

環保綠建築的思潮近幾年來隨著環保議題、生態理念與政府政策的推動在建 築界蔚為風潮，內政部營建署在 93 年 3 月於建築技術規則闢設綠建築專章，使 綠建築技術之實踐進入法制化規範階段。

由於綠建築的意義在於強調人與自然環境的共存，而不是一味的開發，由於 綠建築符合節能、節水、生態與環保的概念，在二十一世紀環保意識日漸提升的 背景下，綠建築將是未來的居住趨勢。

(三)超高住宅大樓

超高大樓對建築技術與工法之要求更高，使用鋼骨作為主架構之情況最為普 遍；另依目前建築安全法規規範一般八樓以上之大樓都必頇設置雙逃生安全梯，

超高大樓在防災方面也都特別注重。