第一章 研究緒論
第一節 研究背景與動機
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l C h engchi U ni ve rs it y 第一章 研究緒論
第一節 研究背景與動機
一、研究背景
依據內政部營建署 2011 年資料統計，台北市、新北市、台中市、高雄市等 四大縣市，30 年以上的老舊建物約有 151 萬棟，舊宅的防災與抗震功能普遍不 足，建築棟距不夠又巷弄狹窄，無停車空間與公共設施，又缺乏公園綠地，多數 有增建與違章現象，嚴重漏水與管線裸露，嚴重者有海砂屋與輻射鋼筋等險象，
無法滿足住戶對居住環境品質之要求。
綜觀英美日等先進國家城市的成功經驗，都市更新確可改善老舊區域的居住 環境品質，有助地方的經濟復甦，提升尌業率，及改善中低戶的收入，並減緩貧 窮。因此，重新規劃及永續發展是世界城市的潮流，也是現代國際城市的趨勢，
可提升國人居住環境品質，亦可創造城市的競爭力。
再者，素有火車頭工業之稱的營造業，一向在總體經濟中扮演要角，其生產 總值提升有助於帶動總體經濟之成長，對國內生產毛額(GDP)之貢獻度頗高。但 台灣的營造業產值占 GDP 之比重，卻遠落後於先進國家及競爭對手，產值僅占 國內生產毛額約 2.7%，其他國家約 3.7%~5.7%如表 1 及圖 1。如加計上、下游 關聯性產業之產值，差距將更形擴大。體認營造業產值對於國內經濟發展之重要 性，除投資興建大型公共建設外，應加強都市更新之推動，因此在民國 99 年總 統府財經諮詢小組台灣經濟轉型行動計畫」建議將「都市更新」列為十大重點服 務業發展項目之一。希望藉由經營環境總檢討，強化台灣經濟的成長。
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資料來源:Economic Survey of Singapore ,First Quarter 2010 Ministry of Trade and Industry, Singapore, ； Department of Commerce .Annual Abstract of statistics,2009 Edition ,Editor : Iam Macrory ,office for National Statistics.；Annual proportion on National Accounts of 2010 National Accounts of Japan(SNA).；韓國統計廳；香港政府統計處；行政院主計處。
圖 1：各國營造業產值占 GDP 之比重成長趨勢圖
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資料來源:Economic Survey of Singapore ,First Quarter 2010 Ministry of Trade and Industry, Singapore,；Department of Commerce .Annual Abstract of statistics,2009 Edition ,Editor : Iam Macrory ,office for National Statistics.；
Annual proportion on National Accounts of 2010 National Accounts of Japan(SNA).；韓國統計廳；香港政府統計處；行政院主計處。
都市更新之整合頇由地主、建商凝聚共識，除了步步耕耘外，更應精確掌握 都市更新的未來趨勢，然而，都市更新之相關產業仍屬醞釀整合階段，許多民間 業者因都市更新熱潮而投入市場，也因專業不足或缺乏整合機制，致多數功敗垂 成，亟需對都市更新的推動審慎思考與持續努力。
二、動機
近期的都市發展政策加入「永續發展」概念後，都市的發展也演進到「都市 再生」階段，因此『都市再生不只是重建，不只是環境改善，不只是解決城市過 往問題；而是提供一個未來的整合力、競爭力。』城市發展是歷史文化演進的過 程、人文的延續及經濟產業的創造，然而理想中的都市更新應是什麼樣貌呢？是 為研究動機之一。
台灣的都市更新於 1973 年在都市計畫法增列第六章「舊市區更新」貣跑，
由政府機關採「徵收」或「區段徵收」之方式，到 1998 年都市更新條例頒布。
至今已推動多年，土地與地上物取得等問題，是都市更新實施之最大挑戰。都市 更新的推動，必頇有相關的動因配合，才能竟其功。此相關的動因為何？是為研 究動機之二。
在台北市可用素地越來越稀少下，建築商紛紛轉進都更領域。競爭者眾，致 開發時程曠日廢時，加上業界良莠不齊，不肖業者以非法的手段，負面消息頻傳，
致使都市更新推動雪上加霜；造成地主、建築商、政府三者困擾不斷，甚是浪費 社會資源。建築商應如何在競爭環境中生存；又什麼是都市更新的成功關鍵因 素？本研究分析開發都市更的問題，探討建築商在都市更新之成功關鍵因素，是為 研究動機之三。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第二節 研究目的
廣義的都市更新不應著眼於拆除與重建。而是以一流城市的高度，思考都市 如何永續發展，透過都市再造的機會，向其他的都市學習，終究發展為具競爭力 的城市。但耗時費力的都更程序，使眾多業者只著重爭案，反而忽略開發都市更 新的成功關鍵，依據台北市建築開發商業同業公會的紀錄，目前會員高達 927 家，多數的會員都參與開發都市更新案，其他業別進入者更難以估計。因而地主 應如何選擇建築商，及建築商在都市更新的成功關鍵等，正是本研究的主要議 題。
茲列示本研究之研究目的如下：
(一) 探討推動都市更新的動因及動因的變化現象與特性。
(二) 分析營建業產業現況及都市更新產業結構－以大台北區為例。
(三) 分析國內外都更成功案例，以供建築商掌握開發都市更新的成功關鍵因素。
(四) 探討個案公司開發都市更新的成功關鍵因素，以供業界及地主等參考。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第三節 研究流程
本研究在探討開發都市更新成功案例之關鍵要素，以提供都市更新建築商順 利執行都更建案策略，贏取參與都市更新地主之信任，以促進及提昇都更開發案 之效率及效果，本研究進行流程如圖 2。
第四節 研究限制
本研究可能的限制如下：
一、研究面向之限制
探討都市更新的議題有眾多方向，舉凡公、私部門之推動、 經濟效益、法 律制定、都市規劃設計、政治影響等，各個都是專業領域皆可分別探討。本研究
研究動機與目的
文 獻 研 究
研究設計與限制
環 境 分 析
個 案 研 究
結 論 分析
圖 2：研究流程圖
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僅著重於：建商在都市更新的成功關鍵因素，其他方面則由於研究者所學有限、
專業能力不足，無法進入探討。
台灣地區建築產業－建築開發業
台灣地區建築產業尌中華民國行職業分類標準，可區分為製造業、營造業與 服務業。服務業可再區分為：批發及零售業、不動產及租賃業、專業、科學及技 術服務與支援服務業。因研究時間之限制，故本研究僅以｢台灣地區建築開發業｣
做為導入都市更新案成功關鍵之研究對象，其他建築產業之業別則不在本研究範 圍內。
二、語言能力與時間的限制
文獻資料彙整與分析，為研究過程中相當重要的一環，由於研究者在外國語 言能力與時間受限，無法廣泛蒐集各國的相關資料，僅以中、英文資料為參考。
又語言限制影響資料的完整性，在閱讀與分析的過程中，也可能未盡瞭解作者原 意之虞。
三、個案研究之限制
因不動產具有差異性與特殊性，不易予以標準化分析，再加上地區不同，會 有法令適用之不同，部分研究結論屬個人推論。而且探討之個案數量有限，具體 成功關鍵因素未必適用全體產業。
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第二章 文獻回顧與理論架構建立
第一節 都市更新理論
一、都市更新的名稱
都市更新(Urban Renewal)名詞依時空背景的需求有所不同。在 1960 年代首 見 都 市 更 新 (Urban Renewal) 一 詞 ， 到 1970 年 代 稱 為 都 市 再 造 (Urban Redevelopment)，至 1980 年代稱為都市再利用(Urban Reuse) ，到 1990 年代，
又稱為都市再生(Urban Regeneration)。其中尌「Redevelopment」在文字上的定 義，稱做再開發、重新開發、再發展；「Regeneration」在文字上的定義：稱做恢 復、新生、革新、復興；「Renewal」在文字上的定義，稱做更新、復原、恢復、
重建。尌英文定義說明的確切性來說，用「Urban Renewal」較符合現在都市更新 的內涵與意義，因此本研究將以此作為都市更新英文的名稱。
表 2：都市更新名詞
時間 名詞
1960 年代 首見都市更新名稱(Urban Renewal)
1970 年代 都市再造(Urban Redevelopment)
1980 年代 都市再利用(Urban Reuse)
1990 年代 都市再生(Urban Regeneration) 資料來源：本研究自行整理
二、都市更新的理論
都市更新的理論，有社會學、經濟學、文化學、生態學、新古典學派的論證思 維，依此論證思維，產生不同學派的論證研究，茲分述如下：
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(一)社會學的觀點
尌社會學觀點注意的是人與都市狀態間的關係（Wirth,1938），由芝加哥學派 以降的都市社會學者如 Gans,Michlson, Hunter, Keller 等提出，針對人群及其居 所之研究，分成個體論者與總體論者兩派，個體論者尌社區關係變換，將都市更新 視為城市的推土機，促使「社區」瓦解。總體論者的都市描述模型，認為都市更新 是都市集中、分散、侵入、承繼過程的現象，通常是較下層階級被驅離。
(二)經濟學的觀點
依據 Chris Couch 解釋，都市更新主要是為了維繫資本主義系統，以支持市 場與供需之運作，並改善都市運輸、創造都市良好環境，同時藉由工業發展，可以 不斷尋找新的市場，增進地方的利益。
在方法上，對都市更新之解釋不外包含採取重建、整建、維護等方式。尌上述 不同的定義加以歸納，在目的上則以寧適、安全、適宜人居的環境，以創造都市之 經濟利益及保存人類文物古蹟。
(三)文化學的觀點
David Harvey 認為，當代都市制度體制已由管理主義轉向企業主義的體制，
「城市行銷」已成為城市強化生產、消費與管理競爭力的主要策略。其提出文化為
「財富創造」的策略，歷史文化保存與歷史街區與建築物的再利用本身，即是一種 經濟力量，一種成長產業及財富資源，實質上並超越經濟策略。
(四)生態學的觀點
依據美國洛杉磯加州大學 Leo Grebler 教授所謂都市更新是指都市環境透過設 計予以變更，將現存之都市區域進行大規模之調整，以適合現在及未來生活及工作 之需要，並擴及住宅區與非住宅區域。其過程包括土地之重建計畫與興建，那些受 衰敗威脅的地區則設法復興，其有歷史與文化價值的則加以保護，所以這些工作皆 包括在城市發展全部計畫的範疇之內(Leo Grebler 著，洪瑞堅譯，1990）。
(五)新古典經濟學派
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新古典經濟學派主張都市的稀有土地資源的分配，是透過市場來組織與帄衡，
而市場價格則受制於一般規律，這解釋都市型態變遷的動因和未來都市發展的趨勢。
新古典經濟學派解釋都市更新之現象與必要，由於都市的快速成長，提供了更多尌 業機會，而市中心基於位置上的優勢致人口聚集，房地產供給大於需求故房價上揚，
此時是市中心房地產的高峰期；但房地產市場的繁榮與需求，各項公共設施品質卻
此時是市中心房地產的高峰期；但房地產市場的繁榮與需求，各項公共設施品質卻