商業不動產與財產稅關係

經 濟 學 者 認 為 ， 財 產 稅 是 地 方 政 府 提 供 公 共 服 務 很 重 要 的 元 素

（ Fisher, 2007） 。 McGuire（ 1999： 2） 指 出 ， 財 產 稅 作 為 地 方 收 入 來 源 的 益 處 已 經 變 成 財 政 學 家 的 「 絕 對 教 條 」 （ almost dogma） 。 財 產 稅 的 課 徵 對 象 中 ， 商 業 不 動 產 既 是 商 品 市 場 之 商 品 ， 亦 為 生 產 要 素 市 場 之 生 產 要 素 。 因 此 ， 對 商 業 不 動 產 課 徵 財 產 稅 ， 可 能 對 產 業 以 及 經 濟 帶 來 衝 擊 。 本 節 整 理 有 關 商 業 不 動 產 課 徵 財 產 稅 之 相 關 文 獻 ， 分 為

「 政 府 稅 收 層 面 」 以 及 「 產 業 經 濟 層 面 」 。 壹、 政府稅收層面

商 業 不 動 產 對 國 家 經 濟 常 有 舉 足 輕 重 地 位 ， 並 與 其 他 產 業 息 息 相 關 。 Rogers 與 Blake（ 2013： 4-10） 研 究 指 出 商 業 不 動 產 業 在 英 國 經 濟 扮 演 重 要 角 色 ， 包 含 直 接 （ 或 間 接 ） 雇 用 員 工 以 及 製 造 產 值 ， 並 提 供 其 他 產 業 （ 如 零 售 業 、 財 務 及 商 業 服 務 ） 重 要 的 生 產 要 素 ， 支 撐 整 體 經 濟 。 亦 即 ， 商 業 不 動 產 提 供 了 進 行 商 業 活 動 的 實 際 地 點 。 Rogers 與 Blake（ 2013： 12） 並 提 到 ， 商 業 不 動 產 對 其 他 的 經 濟 產 業 提 供 了 巨 大 的 乘 數 效 果 ， 其 本 身 經 由 建 造 、 修 理 、 維 護 子 產 業 所 產 生 每 1 英 鎊 的 增 值 稅 ， 可 以 與 其 他 產 業 另 外 1.09 英 鎊 增 值 稅 產 生 關 聯 。 從 事 商 業 活 動 需 要 繳 交 許 多 不 同 種 類 的 稅 賦 ， 而 無 論 是 從 政 府 或 是 企 業 經 營 者 角 度 ， 財 產 稅 均 為 各 種 稅 賦 之 最 大 宗 。 對 政 府 而 言 ， 有 關 商 業 活 動 所 課 徵 之 稅 賦 中 ， 財 產 稅 為 最 主 要 來 源 。 Bowman

（ 1995） 指 出 商 業 不 動 產 稅 是 個 重 要 的 議 題 ， 因 為 財 產 稅 在 政 府 財 政 扮 演 重 要 角 色 ， 而 商 業 不 動 產 是 所 有 不 動 產 中 的 大 宗 。 Phillips, Sallee, Sufranski 與 Larimore（ 2015： 3） 整 理 美 國 於 2014 年 財 政 年 度 中 ． 各 州 經 由 商 業 活 動 產 生 的 總 稅 賦 ， 其 中 以 財 產 稅 項 目 占 了 2506 億 美 元 ， 約 36.4%的 比 例 為 首 ， 高 於 銷 售 稅 及 公 司 所 得 稅 ， 如 表 1 所 示 。 Phillips 等 （ 2015： 22） 亦 指 出 ， 從 2010 年 到 2014 年 財 政 年 度 ， 商 業 活 動 總 稅 賦 由 5954 億 美 元 增 加 至 6887 億 美 元 ， 而 總 財 產 稅

2-2

2-3

1978 年 修 憲 通 過 的 13 號 法 案 ， 將 不 動 產 稅 基 固 定 在 1975 年 ， 此 法 案 被 設 計 以 保 護 屋 主 不 受 到 暴 增 的 稅 收 影 響 ， 其 基 本 理 念 為 保 護 納 稅 人 居 住 在 其 不 動 產 ， 而 免 受 不 可 負 擔 稅 收 增 加 之 苦 。 但 此 稅 制 亦 適 用 商 業 不 動 產 ， 故 相 似 商 業 不 動 產 會 因 建 造 時 間 在 1978 年 前 後 而 導 致 稅 賦 相 差 甚 大 ， 對 因 此 必 須 支 付 較 高 稅 賦 的 加 州 商 業 不 動 產 擁 有 者 而 言 ， 使 之 處 於 競 爭 劣 勢 ， 於 投 資 財 而 言 是 不 正 確 的 。

商 業 不 動 產 稅 在 轄 區 間 之 差 異 以 及 其 租 稅 歸 宿 ， 為 政 府 鼓 勵 商 業 活 動 而 採 取 政 策 之 參 考 。 Man（ 1995） 檢 驗 美 國 鳳 凰 城 （ Phoenix） 不 同 轄 區 間 的 財 產 稅 差 異 對 於 商 業 不 動 產 賣 價 的 影 響 ， 研 究 發 現 存 在 超 過 70%的 轄 區 間 差 異 ， 其 中 約 有 60%的 商 業 不 動 產 稅 之 轄 區 內 差 異 由 不 動 產 所 有 者 承 受 。 此 結 果 表 示 在 Phoenix 大 都 會 區 的 商 業 不 動 產 空 間 需 求 是 高 度 價 格 彈 性 ， 而 商 業 不 動 產 的 財 產 稅 差 異 ， 主 要 來 自 於 評 估 過 程 的 錯 誤 ， 並 且 可 能 造 成 重 大 的 資 源 分 配 效 果 。 Bond, Denny, Hall 與 McCluskey（ 1996） 以 對 承 租 者 課 徵 的 英 國 商 業 不 動 產 稅

（ business rate） 為 例 ， 探 討 其 轉 嫁 情 形 。 研 究 顯 示 ， 短 期 由 承 租 者 負 擔 稅 賦 ， 長 期 之 下 供 需 雙 方 可 調 整 其 行 為 ， 因 此 長 期 之 下 稅 會 以 較 低 租 金 的 形 式 移 轉 到 地 主 身 上 。 其 並 指 出 零 售 及 辦 公 用 不 動 產 ， 大 部 分 皆 為 企 業 主 租 賃 使 用 而 非 擁 有 所 有 權 ， 因 此 若 要 降 低 稅 賦 以 促 進 商 業 發 展 ， 短 期 而 言 較 有 幫 助 ， 長 期 而 言 因 稅 賦 轉 嫁 到 地 主 身 上 ， 故 效 果 有 限 。

旅 館 等 出 租 型 不 動 產 具 有 旅 客 消 費 特 性 ， 財 產 稅 於 旅 館 之 消 費 稅 效 果 近 似 「 旅 遊 稅 」 概 念 。 Muthitacharoen 與 Zodrow（ 2012： 576-578） 檢 驗 財 產 稅 的 消 費 稅 效 果 ， 建 立 了 四 個 產 業 ： 製 造 業 、 農 業 、 服 務 業 、 住 宅 的 經 濟 模 型 ， 製 造 業 與 農 業 是 可 以 於 轄 區 間 交 易 的 財 貨 ， 其 價 格 是 由 外 在 決 定 ， 因 此 是 固 定 的 ； 服 務 業 與 住 宅 是 不 可 交 易 的 ， 代 表 其 具 有 地 域 性 ， 價 格 由 地 方 決 定 。 得 到 結 論 為 不 動 產 稅 增 加 有 兩 種 情 形 ： 向 外 移 轉 給 消 費 者 、 向 內 移 轉 給 工 人 ， 移 轉 對 象 取 決 於 工 人 是 否 能 在 稅 賦 較 低 的 地 方 政 府 下 找 到 工 作 。 Mak（ 2015： 902-903） 應 用 Muthitacharoen 與 Zodrow 研 究 分 析 ， 認 為 對 旅 館 課 徵 財 產 稅 ， 並 不 會 以 較 高 的 住 房 費 用 轉 嫁 到 旅 客 身 上 ， 且 勞 動 力 在 夏 威 夷 是 相 對 不 可 移 動 的 ， 所 以 大 部 分 財 產 稅 很 可 能 由 地 方 承 受 。 另 外 作 者 並 指 出 ， 當 稅 收 作 為 旅 遊 稅 （ tourist tax） 用 途 時 ， 由 居 民 觀 點 而 言 ， 與 其 提 高 對 旅 館 課 徵 的 財 產 稅 ， 不 如 由 地 方 政 府 對 旅 館 住 房 課 徵 消 費 稅 ， 如 酒 店 客 房 出 租 稅 （ Hotel room occupancy tax） ， 會 是 個 更 好 的 選 擇 。

Mak（ 2015： 903） 並 指 出 一 個 結 合 了 財 產 稅 與 消 費 稅 的 不 尋 常 課 稅 方 法 ， 比 利 時 的 兩 個 城 市 安 特 衛 普 （ Antwerp） 和 布 魯 塞 爾

2-4

（ Brissels） ， 旅 館 稅 依 每 季 （ 每 年 ） 每 間 房 間 課 徵 ， 無 論 該 房 間 是 否 被 使 用 ， 擁 有 較 多 房 間 與 房 價 較 高 的 旅 館 將 會 被 課 徵 較 高 稅 賦 。 因 此 ， 旅 館 稅 在 這 兩 個 城 市 基 本 上 就 是 財 產 稅 。 由 於 財 產 稅 與 旅 遊 稅 課 徵 標 的 與 稅 收 用 途 均 不 同 ， 若 要 課 徵 「 旅 遊 稅 」 ， 屬 於 對 消 費 行 為 課 稅 ， 則 應 對 旅 館 直 接 課 徵 消 費 稅 如 客 房 出 租 稅 ， 不 宜 將 其 與 財 產 稅 概 念 混 淆 。

本 節 討 論 商 業 不 動 產 與 財 產 稅 關 係 ， 商 業 不 動 產 財 產 稅 在 產 業 層 面 具 相 當 重 要 性 ， 於 政 府 稅 收 面 以 及 廠 商 成 本 面 均 扮 演 重 要 角 色 ， 促 使 本 研 究 進 一 步 思 考 「 租 稅 種 類 」 與 「 課 稅 標 的 」 之 間 關 聯 ， 並 釐 清 課 稅 標 的 之 價 值 評 估 。 財 產 稅 係 對 不 動 產 持 有 人 （ 所 有 權 人 或 承 租 人 ） 之 財 產 價 值 課 稅 ， 若 標 的 為 「 商 業 不 動 產 之 財 產 價 值 」 ， 亦 應 考 慮 其 投 資 營 利 特 性 ， 於 稅 制 下 適 切 反 映 財 產 價 值 。

2-5