第四章 迴歸模型建立與商業不動產資料分析
第二節 臺北市商業不動產特徵與財產稅資料分析
壹、 觀光旅館敘述統計
本 研 究 之 觀 光 旅 館 共 有 44 間 ， 以 下 分 為 模 型 1、 模 型 3 內 含 之 變 數 進 行 財 產 稅 與 收 益 能 力 分 析 ， 並 檢 視 房 屋 稅 與 地 價 稅 公 式 因 素 ， 以 及 模 型 2 內 含 之 自 變 數 ， 旅 館 環 境 、 硬 體 設 備 與 無 形 資 產 因 素 ， 說 明 敘 述 統 計 ：
一、 財產稅與收益能力分析
首 先 在 稅 賦 方 面 ， 先 就 旅 館 之 房 屋 稅 、 地 價 稅 與 財 產 稅 之 稅 基 與 稅 額 進 行 敘 述 型 統 計 ； 接 著 在 收 益 能 力 方 面 ， 就 旅 館 之 單 位 租 金 、 以 租 金 為 稅 基 求 得 之 新 制 財 產 稅 ， 以 及 新 制 與 現 制 間 差 異 占 現 制 財 產 稅 百 分 比 進 行 敘 述 型 統 計 。
表 12 觀光旅館財產稅與收益能力分析敘述型統計
變數名稱 平均值 標準差 最小值 最大值
房屋稅稅基 456311830 758051280 1099000 4024149300
房屋稅 12598549 18654105 32644 80482986
地價稅稅基 466656839 543792101 39592480 2047718400
地價稅 15154057 24998097 437297 95556202
財產稅稅基 922968669 1266298369 56644000 6024752352
財產稅 27752606 42758042 746319 173447844
單位租金 4539 2560 1645 13596
新制財產稅 1.5719 1.9869 -0.98 7.21
(新制財產稅-現制財產稅)/
現制財產稅
27718379 26873011 594902 115533223
二、 房屋稅與地價稅公式因素
房 屋 稅 公 式 因 素 中 ， 包 含 了 屋 齡 、 街 路 等 級 調 整 率 、 中 間 級 標 準 單 價 虛 擬 變 數 、 最 高 級 標 準 單 價 虛 擬 變 數 、 建 物 面 積 ； 地 價 稅 公 式 因 素 中 ， 包 含 了 單 位 申 報 地 價 與 土 地 面 積 。
表 13 觀光旅館房屋稅與地價稅公式因素敘述型統計
變數名稱 平均值 標準差 最小值 最大值
屋齡 28.1 16.37 1 51
街路等級調整率 2.37 0.55 1.3 3.2
中間級標準單價虛擬變數 0.52 0.51 0 1
4-15
最高級標準單價虛擬變數 0.27 0.45 0 1
建物面積 29127 30125.5 518 118825
單位申報地價 110188 53119.5 13709 234400
土地面積 4401 5198 345 25235
三、 觀光旅館環境設備與無形資產因素
旅 館 環 境 設 備 因 素 中 ， 包 含 了 是 否 靠 近 捷 運 、 房 間 數 量 、 有 無 溫 泉 、 有 無 游 泳 池 ； 無 形 資 產 因 素 中 ， 包 含 了 一 般 觀 光 旅 館 虛 擬 變 數 、 國 際 觀 光 旅 館 又 為 國 際 連 鎖 品 牌 虛 擬 變 數 。
表 14 觀光旅館環境設備與無形資產因素敘述型統計
變數名稱 平均值 標準差 最小值 最大值
是否靠近捷運 0.82 0.39 0 1
房間數量 257.4 179 40 853
有無溫泉虛擬變數 0.07 0.255 0 1
有無游泳池虛擬變數 0.43 0.501 0 1
一般觀光旅館虛擬變數 0.39 0.493 0 1
國際觀光旅館又為 國際連鎖品牌虛擬變數
0.25 0.438 0 1
貳、 辦公大樓敘述統計
本 研 究 之 觀 光 旅 館 共 有 152 間 ， 以 下 分 為 模 型 1、 模 型 3 內 含 之 變 數 進 行 財 產 稅 與 收 益 能 力 分 析 ， 並 檢 視 房 屋 稅 與 地 價 稅 公 式 因 素 ， 說 明 敘 述 統 計 ：
一、 財產稅與收益能力分析
首 先 在 稅 賦 方 面 ， 先 就 旅 館 之 房 屋 稅 、 地 價 稅 與 財 產 稅 之 稅 基 與 稅 額 進 行 敘 述 型 統 計 ； 接 著 在 收 益 能 力 方 面 ， 就 旅 館 之 單 位 租 金 、 以 租 金 為 稅 基 求 得 之 新 制 財 產 稅 ， 以 及 新 制 與 現 制 間 差 異 占 現 制 財 產 稅 百 分 比 進 行 敘 述 型 統 計 。
表 15 辦公大樓財產稅與收益能力分析敘述型統計
變數名稱 平均值 標準差 最小值 最大值
房屋稅稅基 478324297 1211094581 19096500 10688746400 房屋稅 13443957 34717456 572895 298590743 地價稅稅基 402957734 450830563 24967360 2850892800 地價稅 11720286 21990733 249674 139730794 財產稅稅基 881282031 1561050651 99330528 13126672800 財產稅 25164243 52933188 1800144 428057587
4-16
單位租金 2026.74 522.79 1116 3656 新制財產稅 25164243 52933188 1800144 428057587 (新制財產稅-現制財
產稅)/現制財產稅
0.5008 0.633 -1.00 2.79
二、 房屋稅與地價稅公式因素
房 屋 稅 公 式 因 素 中 ， 包 含 了 屋 齡 、 街 路 等 級 調 整 率 、 中 間 級 標 準 單 價 虛 擬 變 數 、 最 高 級 標 準 單 價 虛 擬 變 數 、 建 物 面 積 ； 地 價 稅 公 式 因 素 中 ， 包 含 了 單 位 申 報 地 價 與 土 地 面 積 。
表 16 辦公大樓房屋稅與地價稅公式因素敘述型統計
變數名稱 平均值 標準差 最小值 最大值
屋齡 21.15 9.26 1 48
街路等級調整率 2.46 0.39 1.2 3.2
中間級標準單價虛擬變數 0.46 0.50 0 1
最高級標準單價虛擬變數 0.20 0.40 0 1
建物面積 31632 34853 5244 378007
單位申報地價 116048 44247 43440 298146 土地面積 402957734 450830563 24967360 2850892800
5-1