由 於 臺 北 市 政 府 於 民 國 103 年 7 月 1 日 提 高 房 屋 標 準 單 價 後 ， 商 業 不 動 產 經 營 者 指 稱 房 屋 稅 稅 賦 過 重 難 以 營 利 ， 促 使 本 研 究 思 考 財 產 稅 與 商 業 不 動 產 之 關 係 ， 以 商 業 不 動 產 之 經 營 獲 利 特 性 而 言 ， 如 何 評 估 出 「 適 當 」 的 財 產 稅 稅 基 ， 因 而 整 理 國 內 外 文 獻 ， 反 芻 稅 基 理 論 與 價 值 建 構 依 據 ， 並 藉 由 實 證 方 法 輔 助 以 梳 理 此 議 題 ， 對 於 商 業 不 動 產 財 產 稅 稅 基 探 討 提 出 以 下 結 論 與 後 續 研 究 建 議 。
第一節 結論
商 業 不 動 產 對 國 家 經 濟 扮 演 重 要 角 色 ， 亦 是 政 府 財 稅 收 入 重 要 來 源 ， 以 民 國 104 年 為 例 ， 臺 北 市 用 途 為 營 業 用 之 房 屋 ， 其 房 屋 稅 占 總 房 屋 稅 51%， 過 半 的 比 例 顯 示 商 業 不 動 產 在 財 稅 收 入 上 重 要 性 。 對 於 企 業 而 言 ， 財 產 稅 為 其 經 營 之 固 定 成 本 ， 以 民 國 103 年 臺 北 市 25 家 國 際 觀 光 旅 館 為 例 ， 財 產 稅 占 國 際 觀 光 旅 館 之 營 業 支 出 比 例 介 於 0.75%到 9.78%之 間 ， 負 擔 程 度 不 一 可 能 導 致 其 競 爭 力 優 劣 差 異 。 基 於 商 業 不 動 產 財 產 稅 於 政 府 面 及 企 業 面 皆 扮 演 重 要 角 色 ， 其 財 產 稅 稅 基 評 估 深 值 探 討 ， 本 研 究 經 由 文 獻 回 顧 與 實 證 分 析 得 到 結 論 如 下 ： 壹、 國際上財產稅稅基評估方式為市場價值或租金價值，應用於臺
灣其實屬於「成本價值」與「收益價值」之爭。
國 際 上 財 產 稅 稅 基 評 估 方 式 ， 可 以 分 為 市 場 價 值 法 與 租 金 價 值 法 ， 此 兩 種 價 值 之 差 異 在 市 場 無 投 機 因 素 時 恆 成 固 定 比 例 關 係 ， 租 金 以 資 本 化 率 即 可 還 原 為 市 場 價 值 ， 因 此 作 為 稅 基 時 ， 兩 種 價 值 之 本 質 並 無 差 異 ， 政 府 可 以 稅 率 調 整 稅 額 。 質 言 之 ， 市 場 價 值 與 租 金 價 值 僅 為 價 值 呈 現 之 方 式 ， 近 似 「 度 量 衡 」 之 單 位 概 念 ， 屬 於 「 形 式 上 不 同 」 。 那 麼 ， 孰 為 實 質 上 不 同 ？ 實 務 上 不 動 產 估 價 方 式 有 三 種 ： 成 本 法 、 比 較 法 與 收 益 法 ， 成 本 法 適 用 於 開 發 或 建 造 不 動 產 時 ， 比 較 法 適 用 於 市 場 上 交 易 案 例 多 者 ， 收 益 法 適 用 於 不 動 產 具 投 資 獲 利 性 質 者 ， 其 估 價 原 理 不 同 ， 須 依 不 動 產 性 質 選 擇 適 合 方 法 ， 近 似 「 成 分 」 之 內 容 物 概 念 ， 成 本 價 值 、 比 較 價 值 與 收 益 價 值 之 間 屬 於 「 實 質 上 不 同 」 。
臺 灣 之 財 產 稅 稅 制 分 為 地 價 稅 與 房 屋 稅 體 系 。 地 價 稅 部 分 ， 公 告 地 價 為 政 府 調 查 買 賣 或 收 益 實 例 所 求 得 ， 似 乎 較 接 近 比 較 價 值 或 收 益 價 值 ； 房 屋 稅 部 分 ， 房 屋 稅 基 為 依 據 建 材 、 樓 層 決 定 之 「 標 準 價 格 」 所 核 計 之 房 屋 現 值 ， 並 依 其 耐 用 年 數 對 價 值 折 舊 ， 屬 於 成 本 價 值 。 本 研 究 探 討 財 產 稅 稅 基 ， 主 要 以 房 屋 稅 角 度 觀 之 ， 現 行 臺 灣 之 財 產 稅 稅
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制 ， 為 以 成 本 法 評 估 之 市 場 價 值 ， 回 扣 到 本 研 究 以 商 業 不 動 產 角 度 出 發 ， 便 是 現 行 制 度 之 「 成 本 面 之 市 場 價 值 」 ， 與 仿 效 英 國 制 度 之 「 收 益 面 之 租 金 價 值 」 兩 者 差 異 。 綜 而 言 之 ， 臺 灣 商 業 不 動 產 財 產 稅 稅 基 之 爭 ， 廣 義 而 言 是 市 場 價 值 與 租 金 價 值 之 比 較 ， 但 層 層 剖 析 後 ， 發 現 實 為 「 成 本 價 值 」 與 「 收 益 價 值 」 於 學 理 上 差 別 。
貳、 基於商業不動產經營獲利特性、交易型態與行政便利，不會產 生投機之缺點，並且符合量能課稅原則，商業不動產宜採用收 益面之租金價值作為財產稅稅基
估 價 方 法 （ 成 本 法 、 收 益 法 ） 均 可 正 確 計 算 出 不 動 產 價 值 ， 然 而 切 入 之 角 度 相 異 ， 會 使 據 以 求 得 之 不 動 產 價 值 有 所 差 異 。 成 本 法 計 算 方 式 為 在 建 物 興 建 該 年 度 ， 重 新 建 造 相 似 或 相 同 效 用 之 不 動 產 所 花 費 之 費 用 ， 再 扣 除 時 間 經 過 所 造 成 價 值 減 損 部 分 ， 包 括 實 體 性 損 壞
（ physical deterioration） 、 功 能 性 退 化 （ functional obsolescence） 與 外 部 性 退 化 （ external obsolescence） ； 收 益 法 則 採 用 公 開 市 場 上 買 賣 雙 方 合 意 之 租 金 收 益 。 前 者 自 興 建 年 度 起 固 定 模 式 穩 定 折 舊 ， 近 似
「 固 定 價 值 」 ； 後 者 每 年 依 市 場 收 益 浮 動 變 化 ， 近 似 「 浮 動 價 值 」 。 那 麼 ， 究 竟 商 業 不 動 產 之 價 值 ， 實 質 面 應 由 內 在 設 備 堆 砌 而 成 （ 成 本 法 ） 、 抑 或 由 外 在 收 益 所 決 定 （ 收 益 法 ） ？ 形 式 面 又 應 採 行 市 場 價 值 或 租 金 價 值 ？
本 研 究 認 為 可 由 三 個 方 面 考 慮 ： 商 業 不 動 產 特 性 、 交 易 型 態 與 行 政 便 利 、 租 金 價 值 優 缺 點 面 。 首 先 ， 依 據 商 業 不 動 產 本 身 特 性 ， 商 業 不 動 產 存 在 之 意 義 即 是 「 經 營 獲 利 」 ， 其 具 有 固 定 出 租 收 益 ， 因 此 商 業 不 動 產 價 值 應 由 收 益 所 建 構 ， 因 此 採 用 收 益 價 值 較 成 本 價 值 佳 ； 第 二 ， 依 據 商 業 不 動 產 交 易 型 態 ， 其 具 有 穩 定 租 金 收 益 流 量 ， 如 觀 光 旅 館 每 個 月 都 會 發 布 租 金 收 益 資 料 ， 行 政 上 資 料 取 得 方 便 ， 無 須 再 進 行 估 價 程 序 ， 又 其 鮮 少 於 市 場 上 進 行 買 賣 ， 因 此 採 用 租 金 價 值 較 市 場 價 值 佳 ； 最 後 ， 文 獻 回 顧 指 出 租 金 價 值 最 大 缺 點 為 可 能 造 成 不 動 產 低 度 使 用 、 鼓 勵 空 地 投 機 （ Brown， 1928： 166； Bahl 與 Linn， 1992：
186） ， 然 而 此 種 缺 點 於 商 業 不 動 產 並 不 會 發 生 ， 如 前 述 商 業 不 動 產 存 在 之 意 義 為 營 利 ， 既 是 以 營 利 為 目 的 ， 則 其 無 誘 因 自 願 性 地 低 度 開 發 或 閒 置 不 動 產 ， 因 此 舉 與 其 追 求 獲 利 之 目 標 背 道 而 馳 。 是 故 ， 以 租 金 價 值 課 稅 ， 除 了 可 得 租 金 價 值 本 身 之 優 點 如 穩 定 性 高 ， 亦 可 避 開 租 金 價 值 常 被 詬 病 之 效 率 面 。
租 稅 課 徵 必 須 符 合 憲 法 第 7 條 、 第 15 條 與 第 23 條 規 定 所 衍 生 之 量 能 課 稅 原 則 ， 而 司 法 院 大 法 官 首 先 在 釋 字 第 565 號 解 釋 指 出 租 稅 平 等 原
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則 應 按 實 質 稅 負 能 力 課 稅 ： 「 憲 法 第 七 條 平 等 原 則 並 非 指 絕 對 、 機 械 之 形 式 上 平 等 ， 而 係保 障 人 民 在 法 律 上 地 位 實 質 平 等 。 依 租 稅 平 等 原 則 納 稅 義 務 人 固 應 按 其 實 質 稅 負 能 力 ， 負 擔 應 負 之 稅 捐。 」 並 於 釋 字 第 597 號 解 釋 重 申 ： 「 憲 法 第 十 九 條 規 定 ， 人 民 有 依 法 律 納 稅 之 義 務 。 所 謂 依 法 律 納 稅 ， 係 指 租 稅 主 體 、 租 稅 客 體 、 稅 基 、 稅 率 等 租 稅 構 成 要 件 ， 均 應 依 法 律 明 定 之 。 各 該 法 律 之 內 容 且應 符 合 量 能 課 稅 及 公 平 原 則。 」 由 此 可 見 ， 我 國 釋 憲 實 務 已 透 過 憲 法 第 7 條 平 等 權 與 憲 法 第 15 條 財 產 權 之 保 障 ， 建 構 出 稅 捐 的 實 質 審 查 個 案 基 礎 ， 量 能 課 稅 原 則 於 我 國 稅 法 制 度 下 已 取 得 實 質 正 當 之 依 據 （ 黃 曉 薇 ， 2015） 。 除 了 大 法 官 釋 憲 說 明 量 能 課 稅 原 則 之 理 念 ， 實 務 上 亦 有 引 用 量 能 課 稅 原 則 以 輔 助 判 決 者 ， 如 臺 北 高 等 行 政 法 院 90 年 度 訴 字 第 4796 號 判 決 ： 「…復 按 量 能 課 稅 原 則 雖 然 無 憲 法 明 文 ， 亦 缺 乏 法 定 定 義 ， 惟 在 學 理 上 自 憲 法 第 十 五 條 、 第 二 十 三 條 及 第 七 條 出 發 ， 認 為 租 稅 負 擔 之 衡 量 應 就 個 人 為 之 （ 人 稅 ） ，應 負 擔 之 對 象 為 供 私 人 使 用 之 經 濟 財
（ 租 稅 客 體 ） ， 所 課 者 應 為 收 益 部 分 而 不 及 於 財 產 本 體 ， 稅 後 仍 留 有 可 供 私 人 使 用 之 經 濟 財 （ 稅 基 ）， 易 言 之 ， 量 能 課 稅 原 則 在 憲 法 上 任 務 ， 為 其 負 擔 之 衡 量 應 以 個 人 為 準 ， 課 稅 時 應 保 障 財 產 權 且 平 等 課 徵…」 該 判 決 經 最 高 行 政 法 院 93 年 度 判 字 第 59 號 判 決 肯 認 。 另 外 ， 高 雄 高 等 行 政 法 院 95 年 度 訴 1150 號 判 決 亦 引 用 大 法 官 解 釋 ： 「 …另 按 量 能 課 稅 為 法 治 國 家 稅 法 之 基 本 原 則 ，租 稅 負 擔 應 依 其 經 濟 之 給 付 能 力 來 衡 量 ， 而 定 其 適 當 的 納 稅 義 務 ， 凡 負 有 相 同 之 負 擔 能 力 即 應 負 擔 相 同 之 租 稅（ 司 法 院 釋 字 第 565 號 解 釋 理 由 書 參 照 ） …」 由 此 可 見 ， 量 能 課 稅 原 則 是 法 治 國 家 之 租 稅 基 本 原 則 ， 而 財 產 （ 不 動 產 ） 可 以 反 映 所 有 權 人 經 濟 負 擔 能 力 ， 故 於 財 產 稅 之 課 徵 ， 亦 應 適 用 量 能 課 稅 原 則 ， 依 不 動 產 之 實 質 收 益 課 徵 。
因 而 ， 對 於 臺 北 高 等 行 政 法 院 105 年 度 訴 字 第 643 號 判 決 所 指 出 「 … 愈 能 呈 現 房 屋 之 真 正 現 值 者 ， 課 稅 之 稅 基 即 愈 正 確 ， 愈 符 合 量 能 課 稅 以 及 實 質 課 稅 原 則…」 ， 就 商 業 不 動 產 而 言 ， 以 收 益 角 度 較 能 準 確 建 構 不 動 產 價 值 。 故 本 研 究 認 為 ， 財 產 稅 稅 基 之 評 估 ， 採 取 租 金 價 值 作 為 稅 基 ， 愈 能 體 現 商 業 不 動 產 之 真 正 現 值 ， 此 課 稅 之 稅 基 愈 正 確 ， 愈 能 反 映 納 稅 人 之 負 擔 能 力 ， 從 而 愈 符 合 量 能 課 稅 以 及 實 質 課 稅 原 則 。 參、 現行制度僅反映不動產成本面，未反映不動產收益面。而若以
租金價值作為稅基，需扣除無形資產之價值。
房 屋 稅 與 財 產 說 之 稅 基 影 響 因 素 ， 可 分 為 成 本 面 與 收 益 面 兩 種 因 素 ， 本 研 究 以 法 規 規 定 之 屋 齡 、 標 準 單 價 、 面 積 等 作 為 成 本 自 變 數 ，
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以 單 位 租 金 作 為 衡 量 不 動 產 收 益 能 力 之 綜 合 指 標 ， 模 型 1 迴 歸 結 果 一 如 預 期 ， 現 行 制 度 僅 反 映 成 本 面 而 未 反 映 收 益 面 。
根 據 前 述 ， 本 研 究 認 為 商 業 不 動 產 財 產 稅 稅 基 應 然 為 收 益 面 之 租 金 價 值 ， 然 而 美 國 文 獻 指 出 ， 對 於 商 業 不 動 產 財 產 稅 稅 基 估 價 ， 應 將
「 商 業 價 值 （ business value） 」 從 不 動 產 價 值 中 分 離 出 來
（ Hennessey, 1993 ; Lesser & Rubin, 1993; Matonis & DeRango, 1993 ; Owens, 2000） 。 模 型 2 迴 歸 結 果 亦 指 出 加 入 國 際 連 鎖 集 團 或 訂 房 系 統 之 觀 光 旅 館 ， 因 為 品 牌 所 產 生 之 商 譽 溢 酬 而 使 租 金 提 高 ， 此 部 分 提 高 之 無 形 資 產 價 值 必 須 從 租 金 價 值 中 扣 除 ， 因 其 並 非 來 自 不 動 產 本 身 收 益 能 力 ， 故 不 可 以 納 入 財 產 稅 稅 基 ， 以 免 高 估 不 動 產 課 稅 價 值 。 併 予 指 明 者 ， 模 型 2 結 果 顯 示 觀 光 旅 館 本 身 擁 有 游 泳 池 與 溫 泉 等 娛 樂 設 施 將 使 其 價 值 增 加 ， 此 種 休 閒 性 不 動 產 附 屬 設 施 帶 來 之 價 值 使 其 收 益 增 加 ， 屬 於 新 稅 制 之 下 被 課 徵 的 標 的 。 然 而 目 前 房 屋 稅 稅 制 之 中 ， 對 於 國 際 觀 光 旅 館 具 有 室 內 游 泳 池 或 屋 頂 游 泳 池 者 ， 已 於 稅 基 採 取 百 分 之 5 的 加 價 率 ， 似 有 現 行 制 度 之 成 本 法 估 價 亦 可 取 代 收 益 價 值 之 虞 ？ 然 而 ， 此 部 分 本 研 究 持 兩 點 意 見 ： 首 先 ， 游 泳 池 對 房 價 之 邊 際 貢 獻 是 否 確 實 可 量 化 成 百 分 之 5？ 此 部 分 有 待 進 一 步 實 證 研 究 ； 再 者 ， 觀 光 旅 館 僅 為 商 業 不 動 產 中 一 種 樣 態 ， 即 使 觀 光 旅 館 可 將 溫 泉 、 游 泳 池 等 項 目 列 入 成 本 法 以 加 價 方 式 處 理 ， 但 是 其 他 如 同 辦 公 大 樓 、
（ Hennessey, 1993 ; Lesser & Rubin, 1993; Matonis & DeRango, 1993 ; Owens, 2000） 。 模 型 2 迴 歸 結 果 亦 指 出 加 入 國 際 連 鎖 集 團 或 訂 房 系 統 之 觀 光 旅 館 ， 因 為 品 牌 所 產 生 之 商 譽 溢 酬 而 使 租 金 提 高 ， 此 部 分 提 高 之 無 形 資 產 價 值 必 須 從 租 金 價 值 中 扣 除 ， 因 其 並 非 來 自 不 動 產 本 身 收 益 能 力 ， 故 不 可 以 納 入 財 產 稅 稅 基 ， 以 免 高 估 不 動 產 課 稅 價 值 。 併 予 指 明 者 ， 模 型 2 結 果 顯 示 觀 光 旅 館 本 身 擁 有 游 泳 池 與 溫 泉 等 娛 樂 設 施 將 使 其 價 值 增 加 ， 此 種 休 閒 性 不 動 產 附 屬 設 施 帶 來 之 價 值 使 其 收 益 增 加 ， 屬 於 新 稅 制 之 下 被 課 徵 的 標 的 。 然 而 目 前 房 屋 稅 稅 制 之 中 ， 對 於 國 際 觀 光 旅 館 具 有 室 內 游 泳 池 或 屋 頂 游 泳 池 者 ， 已 於 稅 基 採 取 百 分 之 5 的 加 價 率 ， 似 有 現 行 制 度 之 成 本 法 估 價 亦 可 取 代 收 益 價 值 之 虞 ？ 然 而 ， 此 部 分 本 研 究 持 兩 點 意 見 ： 首 先 ， 游 泳 池 對 房 價 之 邊 際 貢 獻 是 否 確 實 可 量 化 成 百 分 之 5？ 此 部 分 有 待 進 一 步 實 證 研 究 ； 再 者 ， 觀 光 旅 館 僅 為 商 業 不 動 產 中 一 種 樣 態 ， 即 使 觀 光 旅 館 可 將 溫 泉 、 游 泳 池 等 項 目 列 入 成 本 法 以 加 價 方 式 處 理 ， 但 是 其 他 如 同 辦 公 大 樓 、