租金為稅基之財產稅模擬分析

財 政 學 上 ， 分 析 租 稅 轉 嫁 與 歸 宿 之 方 法 ， 主 要 可 分 為 三 種 ： 絕 對 租 稅 歸 宿 分 析 （ absolute tax incidence） 、 差 異 租 稅 歸 宿 分 析

（ differential tax incidence） 與 平 衡 預 算 歸 宿 分 析 （ balanced budget incidence） 。 第 一 種 方 法 用 於 政 府 課 徵 新 稅 ， 且 不 考 慮 政 府 支 出 變 動 之 經 濟 效 果 ； 第 二 種 方 法 用 於 政 府 在 租 稅 收 入 及 公 共 支 出 不 變 之 下 ， 以 某 一 租 稅 取 代 另 一 租 稅 之 經 濟 效 果 ； 第 三 種 方 法 則 是 當 政 府 欲 新 增 租 稅 以 融 通 新 增 的 公 共 支 出 ， 藉 此 瞭 解 政 府 支 出 與 租 稅 同 額 變 動 的 經 濟 效 果 （ 徐 偉 初 等 ， 2012： 338-339） 。

財 產 稅 的 租 稅 歸 宿 效 果 ， 研 究 多 以 差 異 租 稅 歸 宿 （ differential tax incidence） 分 析 之 ， 此 方 法 固 定 政 府 實 質 支 出 ， 並 分 析 以 一 種 稅 取 代 另 一 種 稅 的 效 果 （ Ballentine & Eris, 1975： 642-643； Mieszkowski, 1969： 1105） ， 此 種 分 析 即 是 運 用 了 稅 收 中 性 （ revenue neutral） 原 則 ， 將 政 府 總 稅 收 固 定 ， 以 觀 察 稅 賦 分 配 效 果 （ distributional effect）

（ England & Zhao, 2005： 249； Bowman & Bell, 2008： 595； Plummer, 2010： 64） 。 England 與 Zhao（ 2005） 、 Bowman and Bell（ 2008） 與 Plummer（ 2010） 分 別 以 新 罕 布 夏 州 多 佛 （ Dover） 、 維 吉 尼 亞 州 洛 亞 諾 克 （ Roanoke） 與 德 州 塔 蘭 特 郡 （ Tarrant） 為 例 ， 皆 假 設 轄 區 內 總 財 產 稅 稅 收 不 變 ， 模 擬 將 財 產 稅 以 地 價 稅 取 代 後 ， 稅 賦 轉 變 之 情 形 ， 並 將 住 宅 不 動 產 依 價 位 高 低 分 為 三 群 ， 結 果 顯 示 前 者 住 宅 不 動 產 總 稅 賦 增 加 並 具 高 度 累 退 （ regressive） 現 象 、 後 兩 者 住 宅 不 動 產 總 稅 賦 增 加 並 較 財 產 稅 更 具 累 進 （ progressive） 效 果 。

本 研 究 應 用 並 延 伸 差 異 租 稅 歸 宿 分 析 （ differential tax

incidence） 概 念 ， 欲 探 討 在 政 府 財 產 稅 總 收 入 不 變 之 前 提 下 ， 探 討 以

6-2

「 租 金 為 稅 基 之 財 產 稅 」 取 代 「 現 制 財 產 稅 （ 地 價 稅 +房 屋 稅 ） 」 之 經 濟 效 果 。 因 此 ， 本 研 究 將 現 制 地 價 稅 與 房 屋 稅 分 離 課 稅 之 情 形 ， 模 擬 兩 者 合 併 為 一 財 產 稅 ， 並 以 年 租 金 作 為 財 產 稅 稅 基 ， 於 不 動 產 稅 賦 分 布 改 變 之 相 對 情 形 。

本 研 究 以 觀 光 旅 館 及 辦 公 大 樓 作 為 商 業 不 動 產 代 表 ， 而 考 慮 到 觀 光 旅 館 與 辦 公 大 樓 之 商 業 用 途 不 同 ， 因 此 在 進 行 模 擬 分 析 時 ， 將 觀 光 旅 館 及 辦 公 大 樓 分 別 進 行 分 析 。

壹、 觀光旅館模擬分析 一、 觀光旅館模擬過程

臺 北 市 共 有 44 間 觀 光 旅 館 ， 以 交 通 部 觀 光 局 之 觀 光 旅 館 營 運 資 料 中 「 房 租 收 入 」 為 其 稅 基 ， 先 將 各 觀 光 旅 館 地 價 稅 與 房 屋 稅 相 加 得 到 財 產 稅 ， 稱 為 「 現 制 財 產 稅 」 ， 在 105 年 觀 光 旅 館 總 財 產 稅 不 變 之 下 ， 以 「 各 旅 館 房 租 收 入 /總 房 租 收 入 」 為 乘 數 ， 求 得 以 租 金 為 稅 基 之 財 產 稅 。 以 下 將 「 租 金 為 稅 基 之 財 產 稅 」 簡 稱 為 「 新 制 財 產 稅 」 。 因 此 ， 該 年 度 稅 基 改 變 之 稅 賦 模 擬 分 析 如 下 式 ， 其 中 X 代 表 新 制 財 產 稅 ， L 代 表 現 制 地 價 稅 ， H 代 表 現 制 房 屋 稅 ， （ L+H） 代 表 現 制 財 產 稅 ， R 代 表 年 租 金 。

Xi = ∑^𝑛_𝑖=1(𝐿 + 𝐻)∙ (𝑅𝑖 ÷ ∑^𝑛_𝑖=1𝑅) Xi：第 i 個觀光旅館的新制財產稅

∑^𝑛_𝑖=1(𝐿 + 𝐻)：現制財產稅（地價稅+房屋稅）加總 Ri：第 i 個觀光旅館的年租金（以民國 105 年為例）

∑^𝑛_𝑖=1𝑅：年租金加總

二、 觀光旅館模擬分析結果

因 為 觀 光 旅 館 之 資 料 來 源 為 臺 灣 旅 宿 網 之 平 均 房 價 ， 原 始 租 金 資 料 型 態 為 單 位 租 金 ， 本 研 究 先 就 觀 光 旅 館 之 單 位 租 金 、 現 制 財 產 稅 、 新 制 財 產 稅 三 者 進 行 敘 述 型 統 計 ， 如 下 表 。

表 21 觀光旅館租金與現制、新制財產稅之敘述型統計 項 目 105 年 財 產 稅

(地 價 稅 +房 屋 稅 )

模 擬 105 年 稅 基 為 租 金 之 財 產 稅 (總 稅 收 不 變 )

單 位 租 金

平 均 數 27718379 27718379 311190789

6-3

項 目 105 年 財 產 稅 (地 價 稅 +房 屋 稅 )

模 擬 105 年 稅 基 為 租 金 之 財 產 稅 (總 稅 收 不 變 )

單 位 租 金

標 準 誤 6448912 4051259 45482978 中 位 數 6431315 17536089 196875484

眾 數 #N/A #N/A #N/A

標 準 差 42777242 26873011 301699946 樣 本 變 異

數 ^{1.830E+15 7.222E+14 9.102E+16}

峰 度 3.595 2.608 2.608

偏 度 2.047 1.657 1.657

範 圍 172701525 114938320 1290398206

最 小 值 746319 594902 6678893

最 大 值 173447844 115533223 1297077099 加 總 1219608680 1219608680 1369239472

7

數 量 44 44 44

觀 光 旅 館 稅 基 改 變 之 稅 賦 模 擬 分 析 ， 以 民 國 105 年 為 例 ， 各 旅 館

（ 依 現 制 財 產 稅 由 低 至 高 排 列 ） 稅 基 改 變 前 後 之 稅 賦 差 距 如 圖 4 所 示 。 由 圖 中 可 知 ， 現 制 財 產 稅 以 申 報 地 價 及 房 屋 現 值 課 徵 地 價 稅 及 房 屋 稅 ， 使 旅 館 彼 此 間 財 產 稅 差 距 懸 殊 ， 而 新 稅 制 之 下 ， 各 旅 館 之 稅 賦 範 圍 較 現 制 有 明 顯 集 中 現 象 ， 稅 賦 負 擔 亦 較 為 平 均 ， 年 租 金 除 了 更 貼 近 商 業 不 動 產 本 身 之 收 益 能 力 外 ， 以 年 租 金 作 為 財 產 稅 稅 基 後 ， 各 旅 館 間 稅 賦 差 異 減 少 ， 顯 示 其 收 益 能 力 差 距 並 未 如 申 報 地 價 與 房 屋 現 值 差 異 如 此 懸 殊 ， 其 基 於 收 益 所 得 財 產 價 值 較 為 接 近 ， 並 使 觀 光 旅 館 間 不 因 財 產 稅 負 擔 不 一 而 阻 礙 其 競 爭 力 。

另 外 ， 由 於 臺 北 市 於 民 國 103 年 7 月 1 日 提 高 房 屋 標 準 單 價 ， 其 後 取 得 使 用 執 照 者 將 適 用 較 高 房 屋 標 準 單 價 。 此 類 新 成 屋 適 用 新 標 準 單 價 得 到 之 房 屋 現 值 較 舊 標 準 單 價 高 出 許 多 ， 因 而 在 現 制 房 屋 稅 下 負 擔 極 沉 重 稅 賦 。 在 進 行 財 產 稅 比 較 時 ， 應 注 意 此 差 異 主 要 來 自 現 制 房 屋 稅 標 準 單 價 差 異 ， 可 將 其 視 為 異 常 值 剔 除 。 因 此 ， 本 研 究 將 屋 齡 為 1 年 之 旅 館 （ 台 北 萬 豪 酒 店 ） 剔 除 ， 依 模 擬 分 析 求 得 前 後 稅 賦 差 異 如 圖 5 所 示 。

6-4

圖 4 觀光旅館稅基改變之稅賦模擬分析（以民國 105 年為例）

註：圖中第47 間旅館新舊制財產稅差異甚大，經查後此間旅館即為今年頻繁躍

登新聞版面之「台北萬豪酒店」，因為臺北市於民國103 年 7 月 1 日提高房屋標 準單價，台北萬豪酒店適用提高後之標準單價，因而得到較高之房屋稅。

圖 5 觀光旅館稅基改變之稅賦模擬分析（以民國 105 年為例）-扣除屋齡為 1 者

註：扣除屋齡為1 之台北萬豪酒店 貳、 辦公大樓模擬分析

0 20000000 40000000 60000000 80000000 100000000 120000000 140000000 160000000 180000000

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47

稅基(元)

觀光旅館 (105年財產稅由低至高排序)

105年財產稅(地價稅+房屋稅) 模擬105年稅基為租金之財產稅(總稅收不變)

0 20000000 40000000 60000000 80000000 100000000 120000000 140000000 160000000

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43

稅基(元)

觀光旅館 (105年財產稅由低至高排序)

105年財產稅(地價稅+房屋稅) 模擬105年稅基為租金之財產稅(總稅收不變)

6-5

一、 辦公大樓模擬分析過程

以 世 邦 魏 理 仕 集 團 （ Commercial Real Estate Services, CBRE ） 提 供 之 臺 北 市 共 有 152 間 辦 公 大 樓 資 料 做 模 擬 分 析 ， 首 先 將 租 金 開 價 以 租 金 議 價 率 調 整 過 後 ， 得 到 單 位 租 金 ； 再 將 此 單 位 租 金 乘 上 臺 北 市 政 府 財 政 單 位 提 供 之 房 屋 總 面 積 ， 求 得 租 金 收 入 。 本 研 究 以 求 得 之 「 租 金 收 入 」 為 稅 基 ， 先 將 各 辦 公 大 樓 地 價 稅 與 房 屋 稅 相 加 得 到 財 產 稅 ， 稱 為 「 現 制 財 產 稅 」 ， 在 105 年 辦 公 大 樓 總 財 產 稅 不 變 之 下 ， 以 「 各 辦 公 大 樓 租 金 收 入 ／ 總 租 金 收 入 」 為 乘 數 ， 求 得 以 租 金 為 稅 基 之 財 產 稅 。 以 下 將 「 租 金 為 稅 基 之 財 產 稅 」 簡 稱 為 「 新 制 財 產 稅 」 。 因 此 ， 該 年 度 稅 基 改 變 之 稅 賦 模 擬 分 析 如 下 式 ， 其 中 X 代 表 新 制 財 產 稅 ， L 代 表 現 制 地 價 稅 ， H 代 表 現 制 房 屋 稅 ， （ L+H） 代 表 現 制 財 產 稅 ， R 代 表 年 租 金 。

Xi = ∑^𝑛_𝑖=1(𝐿 + 𝐻)∙ (𝑅𝑖 ÷ ∑^𝑛_𝑖=1𝑅) Xi：第 i 個辦公大樓的新制財產稅

∑^𝑛_𝑖=1(𝐿 + 𝐻)：現制財產稅（地價稅+房屋稅）加總 Ri：第 i 個辦公大樓的年租金（以民國 105 年為例）

∑^𝑛_𝑖=1𝑅：年租金加總

二、 辦公大樓模擬分析結果

因 為 辦 公 大 樓 之 資 料 來 源 為 世 邦 魏 理 仕 集 團 （ CBRE） 提 供 ， 原 始 租 金 資 料 型 態 為 單 位 租 金 ， 本 研 究 先 就 辦 公 大 樓 之 單 位 租 金 、 現 制 財 產 稅 、 新 制 財 產 稅 三 者 進 行 敘 述 型 統 計 ， 如 下 表 22。

表 22 辦公大樓租金與現制、新制財產稅之敘述型統計 項 目 105 年 財 產 稅

(地 價 稅 +房 屋 稅 )

模 擬 105 年 稅 基 為 租 金 之 財 產 稅 (總 稅 收 不 變 )

單 位 租 金

平 均 數 21478814 25351079 2012

標 準 誤 3433600 3741126 42

中 位 數 10502349 15901855 1866

眾 數 #N/A #N/A 1760

標 準 差 41488350 45204195 514

樣 本 變 異

數 1.7213E+15 2.04342E+15 263687.8

峰 度 57.5 94.7 1.1

6-6

項 目 105 年 財 產 稅 (地 價 稅 +房 屋 稅 )

模 擬 105 年 稅 基 為 租 金 之 財 產 稅 (總 稅 收 不 變 )

單 位 租 金

偏 度 6.7 9.0 1.1

範 圍 413808241 511548308 2540

最 小 值 1800144 1432922 1116

最 大 值 415608385 512981230 3656 加 總 3135906841 3701257543 293791

數 量 146 146 146

註：扣除屋齡為1 之國泰置地廣場 A3、富邦敦南大樓、華南銀行總行世貿大

樓、潤泰松山車站大樓、潤泰松山車站多目標大樓、聯邦大樓佳佳廣場共六棟 辦 公 大 樓 稅 基 改 變 之 稅 賦 模 擬 分 析 ， 以 民 國 105 年 為 例 ， 各 辦 公 大 樓 （ 依 現 制 財 產 稅 由 低 至 高 排 列 ） 稅 基 改 變 前 後 之 稅 賦 差 距 如 圖 6 所 示 。 辦 公 大 樓 中 前 100 間 現 行 制 度 財 產 稅 較 低 者 ， 轉 換 為 新 制 之 後 差 異 不 大 ； 然 而 在 現 制 下 財 產 稅 較 高 者 （ 由 圖 6 中 第 100 間 之 後 ） ， 其 新 制 財 產 稅 則 有 變 高 或 變 低 者 ， 並 無 固 定 趨 勢 。 值 得 注 意 的 是 ， 圖 中 最 後 一 間 為 現 制 財 產 稅 最 高 之 台 北 101， 在 控 制 總 稅 收 不 變 轉 換 為 新 制 後 ， 財 產 稅 仍 然 提 高 ， 此 一 現 象 或 許 可 表 示 現 行 制 度 之 下 對 於 台 北 101 財 產 稅 計 算 有 低 估 之 虞 。

另 外 ， 由 於 臺 北 市 於 民 國 103 年 7 月 1 日 提 高 房 屋 標 準 單 價 ， 如 前 述 原 因 ， 本 研 究 亦 將 屋 齡 為 1 年 之 辦 公 大 樓 （ 國 泰 置 地 廣 場 A3、

富 邦 敦 南 大 樓 、 華 南 銀 行 總 行 世 貿 大 樓 、 潤 泰 松 山 車 站 大 樓 、 潤 泰 松 山 車 站 多 目 標 大 樓 、 聯 邦 大 樓 佳 佳 廣 場 共 六 棟 ） 剔 除 ， 依 模 擬 分 析 求 得 前 後 稅 賦 差 異 如 圖 7 所 示 。

6-7

圖 6 辦公大樓稅基改變之稅賦模擬分析（以民國 105 年為例）

註：第151 間與第 152 間辦公大樓現制財產稅金額龐大，其分別為台北 101 與 國泰置地廣場A3。台北 101 因為樓層數共有 101 層，使現制財產稅遠高於其他

大樓；國泰置地廣場A3 則是於 104 年 4 月 15 日取得使用執照，適用臺北市提 高後之標準單價，造成房屋稅稅賦過重，與萬豪酒店情況相同。

100,000,000 200,000,000 300,000,000 400,000,000 500,000,000

1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 91 96 101 106 111 116 121 126 131 136 141 146 151

稅基(元)

辦公大樓 (105年財產稅由低至高排序)

105財產稅(地價稅+房屋稅) 模擬105年稅基為租金之財產稅(總稅收不變)

6-8

圖 7 辦公大樓稅基改變之稅賦模擬分析（以民國 105 年為例）-扣除屋齡為 1 者

註：扣除屋齡為1 之國泰置地廣場 A3、富邦敦南大樓、華南銀行總行世貿大

樓、潤泰松山車站大樓、潤泰松山車站多目標大樓、聯邦大樓佳佳廣場共六棟

參、 成本價格作為商業不動產財產稅稅基之問題

本 模 擬 分 析 主 要 是 觀 察 不 動 產 之 間 相 對 分 配 效 果 ， 控 制 總 稅 收 不 變 ， 比 較 現 行 制 度 與 新 制 度 之 間 ， 財 產 稅 於 個 別 不 動 產 分 配 模 式 的 改 變 。 現 行 制 度 可 能 對 具 備 某 些 特 徵 之 不 動 產 較 為 有 利 （ 或 是 無 法 有 效 反 映 具 備 某 些 特 徵 之 不 動 產 價 值 ） ， 然 而 這 種 因 素 可 能 其 實 並 不 公 平 ， 因 此 ， 本 研 究 假 定 新 制 度 以 租 金 價 格 作 為 稅 基 較 能 反 映 不 動 產 收 益 能 力 ， 期 能 藉 由 模 擬 分 析 ， 觀 察 到 現 制 的 不 足 。

本 研 究 注 意 到 全 臺 灣 最 高 樓 台 北 一 零 一 在 改 以 租 金 價 格 課 稅 之 後 ， 即 使 在 控 制 總 稅 收 不 變 之 下 ， 財 產 稅 稅 賦 依 然 提 高 ， 顯 示 現 行 制 度 之 下 的 台 北 一 零 一 財 產 稅 應 有 被 低 估 之 虞 。 臺 灣 財 產 稅 為 土 地 與 房 屋 分 離 課 稅 ， 地 價 稅 與 房 屋 稅 稅 基 均 以 「 市 場 價 值 」 做 為 稅 基 ， 地 價

本 研 究 注 意 到 全 臺 灣 最 高 樓 台 北 一 零 一 在 改 以 租 金 價 格 課 稅 之 後 ， 即 使 在 控 制 總 稅 收 不 變 之 下 ， 財 產 稅 稅 賦 依 然 提 高 ， 顯 示 現 行 制 度 之 下 的 台 北 一 零 一 財 產 稅 應 有 被 低 估 之 虞 。 臺 灣 財 產 稅 為 土 地 與 房 屋 分 離 課 稅 ， 地 價 稅 與 房 屋 稅 稅 基 均 以 「 市 場 價 值 」 做 為 稅 基 ， 地 價