研究範圍與方法

第一節 研究範圍與方法

壹、 研究範圍

商 業 不 動 產 （ business property） 由 於 在 美 國 並 非 課 稅 種 類 ， 故 無 明 確 法 律 定 義 ， 而 依 Cornia（ 1995） 進 行 研 究 時 將 其 定 義 為 非 住 宅

（ non-domestic） 、 產 生 收 益 （ income-producing） 的 不 動 產 ， 包 含 商 業 （ commercial） 、 工 業 （ industry） 、 農 業 （ farm） 、 礦 業

（ mineral） 、 鐵 路 （ railroad） 及 公 用 事 業 （ public utility） ； 而 英 國 僅 定 義 住 宅 不 動 產 ， 採 取 排 除 法 ， 不 屬 於 住 宅 不 動 產 範 疇 者 即 為 非 住 宅 不 動 產 。 由 此 可 知 ， 商 業 不 動 產 （ business property） 大 致 上 可 以 與 非 住 宅 不 動 產 （ non-domestic property） 畫 上 等 號 ， 如 下 圖 2 所 示 。

圖 2 商業不動產定義圖 資 料 來 源 ： 本 研 究 繪 製

然 而 ， 若 討 論 所 有 非 住 宅 不 動 產 ， 則 因 「 非 住 宅 」 之 範 圍 過 廣 ， 且 彼 此 類 型 相 差 甚 遠 ， 將 容 易 發 散 失 焦 。 因 此 ， 本 研 究 定 義 之 「 商

不動產

住宅（domestic）不動產

非住宅（non-domestic）

／廣義商業（business）不動產

狹義商業（commercial）

工業

（industry）

農業（farm）

礦業（mineral）

鐵路

（railroad）

公用事業（public utility）

3-2

業 」 不 動 產 ， 並 非 廣 義 的 「 商 業 （ business） 」 ， 而 是 狹 義 的 「 商 業

（ commercial） 」 ， 主 要 為 私 人 經 營 、 以 營 利 為 目 的 之 不 動 產 ， 亦 即 本 研 究 所 討 論 為 「 收 益 性 」 的 「 非 住 宅 」 不 動 產 ， 研 究 範 圍 以 「 觀 光 旅 館 」 與 「 辦 公 大 樓 」 為 主 。 本 研 究 依 資 料 範 圍 以 臺 北 市 之 觀 光 旅 館 與 辦 公 大 樓 兩 種 商 業 類 型 代 表 商 業 不 動 產 。 以 下 介 紹 此 兩 種 資 料 ：

一、 觀光旅館

依 觀 光 局 行 政 統 計 資 訊 ， 截 至 2016 年 9 月 止 ， 臺 北 市 之 國 際 觀 光 旅 館 共 有 27 家 ， 一 般 觀 光 旅 館 共 有 17 家 ， 如 下 表 3。 本 研 究 取 自 臺 北 市 政 府 觀 光 傳 播 局 -臺 北 旅 遊 網 ， 選 取 國 際 觀 光 旅 館 27 家 、 一 般 觀 光 旅 館 17 家 ， 共 計 44 家 觀 光 旅 館 。

表 3 臺北市觀光旅館一覽表 臺北市觀光旅館

臺北市國際觀光旅館 臺北市一般觀光旅館

1 三德大飯店 六福客棧

2 兄弟大飯店 天成大飯店

3 台北 W 飯店 日勝生加賀屋國際溫泉飯店

4 台北君悅酒店 北投老爺酒店

5 台北威斯汀六福皇宮 北投麗禧溫泉酒店

6 台北凱撒大飯店 台北有園飯店

7 台北寒舍艾美酒店 台北君品大酒店

8 台北寒舍喜來登大飯店 台北花園大酒店

9 台北萬豪酒店 亞士都飯店

10 亞都麗緻大飯店 帝后大飯店

11 美福大飯店 首都大飯店

12 美麗信花園酒店 第一大飯店

13 神旺大飯店 寒舍艾麗酒店

14 國王大飯店 華華大飯店

15 國賓大飯店 福容大飯店 台北一館

16 國聯大飯店 慶泰大飯店

17 康華大飯店 歐華酒店

18 晶華酒店

19 華泰王子大飯店

20 陽明山中國麗緻大飯店

21 圓山大飯店

3-3

3-4

3-5

3-6

型 ， 分 別 以 房 屋 稅 稅 基 、 房 屋 稅 、 財 產 稅 稅 基 、 財 產 稅 作 為 應 變 數 ， 第 二 個 模 型 以 旅 館 單 位 稅 金 作 為 應 變 數 ， 第 三 個 模 型 以 「 (新 制 財 產 稅 -現 制 財 產 稅 )/現 制 財 產 稅 」 作 為 應 變 數 ， 分 析 各 因 素 （ 自 變 數 ） 變 動 之 影 響 。 迴 歸 模 型 如 下 式 。 其 中 ， Y 為 應 變 數 ， Xi為 本 研 究 迴 歸 模 型 中 之 各 個 自 變 數 ， n 代 表 自 變 數 之 個 數 。 α為 截 距 項 ， 𝛽𝑖代 表 各 Xi所 對 應 之 係 數 值 ， 𝜀則 為 誤 差 項 。

Y=α+ ∑ 𝛽𝑖

𝑛 i=1

𝑋𝑖+ε

基 於 最 小 平 方 法 （ OLS, ordinary least squares） 所 作 之 多 元 線 性 迴 歸 ， 必 須 符 合 以 下 統 計 假 設 之 條 件 ， 方 能 進 行 自 變 數 與 應 變 數 間 關 係 之 探 討 。 評 估 每 個 樣 本 模 式 預 測 值 與 觀 察 值 之 間 的 殘 差 ， 須 符 合 的 假 設 條 件 如 下 ：

(一) 殘差平均值為 0，且在給定的 x 值下計算出的 y 屬於常態分配，亦即須符 合條件常態分配。

(二) 殘差具有同質變異性（Ｈomoscedasticity），亦即無論給定何種x 值，y 分 配的變異數均相等。在此情形下，殘差沿著迴歸線呈現隨機分布。

(三) 殘差之間彼此具備統計上獨立性，觀察值之間不會互相影響。

為 了 避 免 違 反 統 計 假 設 而 產 生 偏 誤 ， 可 藉 由 以 下 統 計 檢 定 之 方 式 確 認 迴 歸 模 型 是 否 符 合 假 設 條 件 ：

(一) 共線性檢定

共 線 性 （ Collinearity） 係 指 自 變 數 間 存 在 高 度 相 關 ， 將 難 以 分 辨 個 別 解 釋 變 數 的 解 釋 能 力 ， 亦 即 會 產 生 線 性 重 合 （ Multicollinearity）

問 題 。 本 研 究 採 用 變 異 數 膨 脹 因 子 （ VIF, variance inflation factor ） 進 行 檢 定 ， 若 VIF 大 於 10 者 ， 即 表 示 該 自 變 數 與 其 他 自 變 數 之 間 存 在 多 元 共 線 性 關 係 ， 而 須 進 行 模 型 修 正 ， 反 之 則 無 。

(二) 異質變異檢定

若 誤 差 項 具 有 異 質 性 （ Heterogeneity） ， 雖 然 整 體 模 型 仍 具 有 不 偏 性 與 一 致 性 ， 亦 不 影 響 模 型 配 適 度 與 相 關 係 數 ， 然 而 估 計 式 的 標 準 誤 會 產 生 偏 誤 ， 導 致 自 變 數 之 t 統 計 量 較 高 ， 影 響 顯 著 性 判 斷 與 統 計 推 論 。 本 研 究 採 用 White 檢 定 測 試 模 型 是 否 具 有 異 質 變 異 ， 若 拒 絕 同 質 變 異 之 虛 無 假 設 ， 則 將 近 一 步 透 過 異 質 穩 健 之 修 正 ， 解 決 殘 差 項 存 在 異 質 變 異 之 情 形 ， 以 得 較 穩 定 之 t 統 計 量 。

3-7