辦公大樓：影響成本價格因素實證結果與說明

壹、 模型檢驗

一、 模型1-1（應變數為房屋稅稅基）

模 型 1-1 以 房 屋 稅 稅 基 （ 房 屋 現 值 ） 作 為 應 變 數 ， 可 依 自 變 數 有 無 單 位 租 金 分 為 兩 個 子 模 型 ， 分 別 為 模 型 1-1-1（ 無 單 位 租 金 ） 、 模 型 1-1-2（ 有 單 位 租 金 ） 。 模 型 1-1-1 實 證 結 果 如 表 所 示 ， 由 該 表 中 可 得 知 ， 此 模 型 R-squared 為 0.783， 調 整 後 R-squared 為 0.776， 且 變 異 數 分 析 之 F 值 測 試 結 果 達 到 統 計 上 顯 著 ， 代 表 該 模 型 對 於 應 變 數 具 有 相 當 解 釋 能 力 。 又 自 變 數 之 VIF 值 均 小 於 10， 表 示 其 彼 此 間 並 不 存 在 明 顯 的 共 線 性 問 題 。 但 由 White 檢 定 可 得 知 ， 其 拒 絕 同 質 變 異 之 虛 無 假 設 ， 也 就 是 存 在 異 質 變 異 問 題 ， 故 須 進 行 修 正 ， 以 得 較 為 穩 定 之 t 值 。 而 經 過 異 質 穩 健 之 修 正 之 後 ， 原 本 迴 歸 模 型 之 係 數 值 並 不 會 產 生 變 化 ， 便 可 藉 由 t 值 的 變 化 來 判 斷 該 自 變 數 之 迴 歸 係 數 值 在 殘 差 同 質 時 的 顯 著 性 。 迴 歸 模 型 結 果 如 下 表 所 示 。

模 型 1-1-2 實 證 結 果 如 表 所 示 ， 由 該 表 中 可 得 知 ， 此 模 型 R-squared 為 0.786， 調 整 後 R-R-squared 為 0.777， 且 變 異 數 分 析 之 F 值 測 試 結 果 達 到 統 計 上 顯 著 ， 代 表 該 模 型 對 於 應 變 數 具 有 相 當 解 釋 能 力 。 又 自 變 數 之 VIF 值 均 小 於 10， 表 示 其 彼 此 間 並 不 存 在 明 顯 的 共 線 性 問 題 。 但 由 White 檢 定 可 得 知 ， 其 拒 絕 同 質 變 異 之 虛 無 假 設 ， 也 就 是 存 在 異 質 變 異 問 題 ， 故 須 進 行 修 正 ， 以 得 較 為 穩 定 之 t 值 。 而 經 過 異 質 穩 健 之 修 正 之 後 ， 原 本 迴 歸 模 型 之 係 數 值 並 不 會 產 生 變 化 ， 便 可 藉 由 t 值 的 變 化 來 判 斷 該 自 變 數 之 迴 歸 係 數 值 在 殘 差 同 質 時 的 顯 著 性 。 迴 歸 模 型 結 果 如 下 表 所 示 。

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與 單 位 申 報 地 價 均 為 顯 著 。 平 均 而 言 ， 街 路 等 級 調 整 率 每 增 加 100，

財 產 稅 稅 基 會 增 加 31%； 標 準 單 價 位 於 5840-7360 元 區 間 較 位 於 3560-5590 元 區 間 者 ， 財 產 稅 稅 基 會 增 加 25%； 標 準 單 價 位 於 5840-7360 元 區 間 較 位 於 7800-26400 元 區 間 者 ， 財 產 稅 稅 基 會 增 加 66%；

建 物 面 積 每 增 加 一 平 方 公 尺 ， 財 產 稅 稅 基 會 增 加 5600 元 ； 土 地 面 積 每 增 加 一 平 方 公 尺 ， 財 產 稅 稅 基 會 增 加 88000 元 ； 單 位 申 報 地 價 每 增 加 一 元 ， 財 產 稅 稅 基 會 增 加 1900 元 。

二、 單位租金是否對現行制度有影響

本 研 究 在 模 型 1-1-2、 模 型 1-2-2 中 加 入 單 位 租 金 作 為 自 變 數 ， 發 現 在 兩 個 模 型 中 均 為 不 顯 著 ， 且 不 影 響 旅 館 與 辦 公 大 樓 分 別 於 模 型 1-1-1、 模 型 1-2-1 呈 現 顯 著 之 自 變 數 。 此 結 果 符 合 本 研 究 預 期 ， 現 行 制 度 下 不 動 產 之 成 本 價 格 並 無 法 反 映 其 收 益 能 力 。

第三節 小結

財 產 稅 稅 基 之 組 成 特 徵 ， 理 論 上 ， 依 不 動 產 特 性 應 可 分 為 「 成 本 面 」 與 「 收 益 面 」 ； 然 而 實 務 上 ， 現 行 房 屋 稅 與 地 價 稅 制 度 規 定 ， 僅 將 成 本 面 計 入 。 依 據 本 研 究 實 證 結 果 ， 現 行 財 產 稅 制 度 之 下 成 本 價 值 如 其 法 條 規 定 內 涵 ， 僅 反 映 了 房 屋 之 建 材 、 樓 層 、 建 物 面 積 以 及 土 地 之 面 積 等 特 徵 ， 無 從 反 應 不 動 產 之 收 益 能 力 。

如 前 所 述 ， 商 業 不 動 產 具 有 投 資 營 利 特 性 ， 其 價 值 建 構 之 方 式 應 符 合 不 動 產 本 身 特 性 ， 然 而 目 前 財 產 稅 稅 基 僅 考 慮 成 本 面 ， 或 有 缺 失 ， 因 此 本 研 究 將 於 下 一 章 節 以 租 金 價 值 作 為 稅 基 進 行 探 討 。

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第六章 租金價值作為稅基：不動產特徵與稅制改變之