臺北市商業不動產財產稅稅基探討 -以觀光旅館與辦公大樓為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 臺北市商業不動產財產稅稅基探討 -以觀光旅館與辦公大樓為例 Exploring the property tax base of commercial properties --case studies of hotels and offices in Taipei City. 研究生：黃詩霓指導教授：林子欽博士. 中. 華. 民. 國. 一. ○. 六. 年. 七. 月.

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(5) 謝誌在著手寫謝誌的此時此刻，回想過去兩年半的研究所時光，前兩年的政治大學、後半年的愛爾蘭 Limerick 大學，心中滿是感激。我的研究所階段，對我而言不單單只是一本論文的產出，而是思想的不斷激盪、窠臼的勇於突破、視野的拓展以及生命經驗的累積。在這段期間內，無論是對於論文題目絞盡腦汁，不斷打破、粉碎既有觀念再重新建構，辛苦摸索的時刻，或是靈光乍現，與老師切磋分享看法，一來一往討論中確定彼此對議題概念的認知與想法，方法與路徑愈益清晰，終於一起看見前方曙光，完成這本論文，並給自己機會去探索世界。回首來時路，感謝一路上幫助我的人，以及每個階段迷惘的我最終的選擇。這麼一個創新的論文題目，研究初期我充滿疑惑、中期充滿疑惑、後期依然充滿疑惑，常常懷疑題目、懷疑方法、懷疑自己是否能完成一本論文？非常幸運的是，我的指導教授──林子欽老師總是能耐心傾聽我對於論文的各種想法，與我進行雙向溝通，幫助我更了解論文的意義與價值，更加確認自己走在一條值得的道路上。真的非常感謝子欽老師對我論文的肯定與鼓勵，我對論文的自信與認同都來自於我們共同的努力。這份論文從構思初期便請教許多前輩意見，感謝同家學長姐昱賢、孝恩、至千的經驗傳承，感謝期初報告評論人褚剛學長，以及期初、期末報告評論人承曄學長給予各個面向的豐富建議。感謝土地學術研討會給予最佳論文獎的肯定，並衷心感謝兩位口試委員彭建文老師、劉維真老師珍貴的建議與指教。完成這本論文，實在受到了許多人的幫助，點滴在心頭。在政治大學地政研究所的兩年時光，與同學一起在研究室吵吵鬧鬧、吃飯睡覺寫論文，討論計量軟體、文獻內容並互相勉勵順利畢業，充滿笑聲的研究室，回想起來仍覺得十分有趣且懷念。在愛爾蘭 Limerick 大學商學院的半年時光，與兩位德國室友、一位美國室友共同生活，並結識來自世界各地的同學，有緣分成為互相珍惜的好朋友，勇敢踏出舒適圈所得到的遠比我預想的多更多，是我生命中珍貴的回憶。最後兩年半的學生生涯，給予我充足的養分，讓我更加勇敢堅韌，並準備好面對人生下一個階段。感謝我的指導教授、感謝在過程中遇見的所有人。我的研究所生涯之於我，不單單只是一本論文的產出，而是場意義非凡的旅行（哦！前兩年在各國文獻裡進行思想的旅行，而後半年，我幾乎走遍了整個愛爾蘭以及半個歐洲！）。. 詩霓 2018 年 1 月.

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(7) 摘要財產稅素來為政府重要財政收入，有關財產稅稅基計算為政府與民眾關心之重要議題。國際上財產稅稅基評估方式，依收益來源之不同，可分為由「租金收入」所得之年租金價值，或由「交易」所得之市場價值。我國財產稅稅基為土地申報地價與房屋評定現值，屬於以成本法評估之市場價值。本研究經由稅基理論之文獻回顧，並針對臺北市觀光旅館與辦公大樓進行模擬分析與迴歸分析，研究結果發現，國際上財產稅稅基評估方式為市場價值或租金價值，應用於臺灣其實屬於「成本價值」與「收益價值」之爭。本研究認為，基於商業不動產經營獲利特性、交易型態與行政便利，並且符合量能課稅原則，商業不動產宜採用收益面之租金價值作為財產稅稅基；然而，現行制度僅反映不動產成本面，未反映不動產收益面。另外，若以租金價值作為稅基，需扣除無形資產之價值。最後，若財產稅稅制轉變為以租金價值作為稅基，就旅館而言，於政策上可以鼓勵廠商興建大規模觀光旅館，並對經營初期業者有利，對於旅館產業發展有助益。就辦公大樓而言，於政策上可以鼓勵廠商興建大規模辦公大樓，可以促進開發者整合較大面積土地進行開發。. 關鍵詞：商業不動產、財產稅、房屋稅、成本價值、租金價值.

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(9) Abstract Property tax is one of the important tax revenues of the government. People care about how to calculate property tax base. There are two values-based approaches that depends on different revenue sources one is “Annual Rental Value” which is based on rents, the other is “Market Value” which is based on sales. The Taiwanese property tax is based on market value and on cost approach. The study explores the tax base theories and use differential tax incidence and regression model to test the property tax bases of hotels and offices. According to the literature, there are two main ways to assess the property tax bases: Market Value Basis and Annual Rental Value Basis. However, it turns out to be the difference of Cost Value and Income Value in Taiwan. Due to the revenue-generating feature and transaction style of commercial properties, administrative convenience and the ability-to-pay principle, the study suggests that we should use annual rental value as the property tax base of commercial properties. Nevertheless, the Taiwanese property tax base only reflects the cost of properties, not the revenue-generating capacities of properties. On the other hand, the rent value includes the intangible assets such as famous brand names, the additional value which is not from the property should be excluded from the tax base. Nevertheless, if the rental value is substituted for the cost value as a tax base, there will be some possible situations as a reference for policy makers. For hotels, it will encourage firms to construct big scale hotels, and it will be beneficial for the initial operation of hotels. For offices, it will encourage firms to construct big scale offices and it will promote the developers to create more land area as well. Keywords: commercial property, property tax, house tax, cost value, rental value.

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(11) 目錄第一章. 緒論 ....................................................................................................... 1-1. 第一節第二節第二章. 文獻回顧 ............................................................................................... 2-1. 第一節第二節第三節第三章. 觀光旅館：影響成本價格因素實證結果與說明..................... 5-1 辦公大樓：影響成本價格因素實證結果與說明..................... 5-5 小結............................................................................................. 5-8. 租金價值作為稅基：不動產特徵與稅制改變之迴歸分析 ............... 6-1. 第一節第二節第三節第四節第五節第七章. 迴歸模型建立與變數選取......................................................... 4-1 臺北市商業不動產特徵與財產稅資料分析........................... 4-14. 成本價值作為稅基：現行稅制影響因素之迴歸分析 ....................... 5-1. 第一節第二節第三節第六章. 研究範圍與方法......................................................................... 3-1 資料說明與處理......................................................................... 3-7. 迴歸模型建立與商業不動產資料分析 ............................................... 4-1. 第一節第二節第五章. 商業不動產與財產稅關係......................................................... 2-1 商業不動產財產稅稅基評估..................................................... 2-5 小結........................................................................................... 2-13. 研究設計 ............................................................................................... 3-1. 第一節第二節第四章. 研究動機與目的......................................................................... 1-1 研究架構與流程......................................................................... 1-7. 租金為稅基之財產稅模擬分析................................................. 6-1 觀光旅館：影響單位租金因素實證結果與說明....................6-11 觀光旅館：不動產特徵與制度改變實證結果與說明........... 6-13 辦公大樓：不動產特徵與制度改變實證結果與說明........... 6-15 小結........................................................................................... 6-18. 結論與建議 ........................................................................................... 7-1. 第一節第二節參考文獻 I. 結論............................................................................................. 7-1 後續研究建議............................................................................. 7-6.

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(13) 圖目錄圖 1 研究流程 ...................................................................................................... 1-8 商業不動產定義圖 ...................................................................................... 3-1 臺北市稅課收入來源圓餅圖 ...................................................................... 3-8 觀光旅館稅基改變之稅賦模擬分析（以民國 105 年為例） .................. 6-4 觀光旅館稅基改變之稅賦模擬分析（以民國 105 年為例）-扣除屋齡為 1 者..................................................................................................................... 6-4 圖 6 辦公大樓稅基改變之稅賦模擬分析（以民國 105 年為例） .................. 6-7 圖 7 辦公大樓稅基改變之稅賦模擬分析（以民國 105 年為例）-扣除屋齡為 1 者..................................................................................................................... 6-8 圖圖圖圖. 2 3 4 5.

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(15) 表目錄表 1 2014 年財政年度美國商業相關稅賦總計（單位：十億美元） ............. 2-2 表表表表表表表表表表表表表表表表. 2 各國財產稅課稅標的與評價基礎 ............................................................ 2-10 3 臺北市觀光旅館一覽表 .............................................................................. 3-2 4 本研究採用之辦公大樓一覽表 .................................................................. 3-3 5 臺北市各行政區商業不動產房屋稅占總房屋稅比例（民國 104 年） .. 3-9 6 國際觀光旅館財產稅占總營業支出比例（民國 103 年） .................... 3-10 7 觀光旅館地價稅及房屋稅占財產稅比例 .................................................3-11 8 模型 1 變數之性質及係數預期符號 .......................................................... 4-6 9 參加國際連鎖集團或訂房系統之觀光旅館 .............................................. 4-9 10 模型 2 變數之性質及係數預期符號 ........................................................ 4-9 11 模型 3 變數之性質及係數預期符號 ...................................................... 4-12 12 觀光旅館財產稅與收益能力分析敘述型統計 ...................................... 4-14 13 觀光旅館房屋稅與地價稅公式因素敘述型統計 .................................. 4-14 14 觀光旅館環境設備與無形資產因素敘述營統計 .................................. 4-15 15 辦公大樓財產稅與收益能力分析敘述型統計 ...................................... 4-15 16 辦公大樓房屋稅與地價稅公式因素敘述型統計 .................................. 4-16 17 模型 1-1：旅館之迴歸模型結果（應變數為房屋稅稅基） ................. 5-2. 表表表表表表表表. 18 19 20 21 22 23 24 25. 模型 1-2：旅館之迴歸模型結果（應變數為財產稅稅基） ................. 5-3 模型 1-1：辦公大樓之迴歸模型結果（應變數為房屋稅稅基） ......... 5-6 模型 1-2：辦公大樓之迴歸模型結果（應變數為財產稅稅基） ......... 5-7 觀光旅館租金與現制、新制財產稅之敘述型統計 ................................ 6-2 辦公大樓租金與現制、新制財產稅之敘述型統計 ................................ 6-5 模型 2 之迴歸模型結果 ...........................................................................6-11 模型 3-1、3-2：觀光旅館之迴歸模型結果 .......................................... 6-13 模型 3-1、3-2：辦公大樓之迴歸模型結果 .......................................... 6-15.

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(17) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 第一章. 緒論. 本章內容共分為二節，依序分別為研究動機與目的、研究架構與流程。第一節研究動機與目的以房屋稅時事以及臺北高等行政法院判決切入，論述商業不動產特性並思考財產稅評估方式，本研究目的有二：第一，探討商業不動產財產稅稅基決定之理論基礎，檢討現行制度，並建議適當稅基評估方式；第二，模擬以年租金作為稅基之商業不動產財產稅負擔分配結果，分析並提供政府稅制改進之參考。第二節研究架構與流程，說明本研究整體架構，並介紹各章節研究內容，以及本研究之設計流程。. 第一節研究動機與目的壹、研究動機臺北市政府於民國 103 年 7 月 1 日提高房屋標準單價，漲幅約為原來標準單價的 1.6 倍 1 ，標準單價為房屋稅稅基一部分，故使得房屋稅負擔加重，其中尤以商用不動產如臺北萬豪酒店，在新制實施後頻繁佔據新聞版面，指稱房屋稅賦過於沉重、難以營利。依據工商時報民國 105 年 6 月 8 日報導，臺北萬豪酒店於民國 103 年 12 月完工取得使用執照，適用新制的結果房屋稅甚至高過台北一零一，加上公告地價逐年上漲亦使地價稅上升，因而使一年的不動產持有稅比舊制試算高了一倍，臺北萬豪酒店董事長表示稅賦將使飯店無論多努力經營，亦無法弭平其稅支 2，因而對於新制之房屋稅，向行政法院提起撤銷之訴。依據臺北高等行政法院 105 年度訴字第 643 號判決，臺北萬豪酒店質疑房屋現值之評定合理性，並主張新制修訂後將造成雙重評價：「臺北市政府 103 年 2 月 11 日公告欠缺母法授權下另訂定兩套不同之房屋構造標準單價表及地下建築物標準單價表，按與房屋建造無關之『用途』別，區分 4 類編定不同之標準單價，以致同一課徵年度之房屋卻適用不同之標準單價表核定房屋評定現值，造成差別課徵房屋稅及稅負差距數倍不公之現象，顯然逾越法律授權範圍，違反憲法第 15 條所保障之人民財產權，且違反憲法第 7 條之平等原則。原告用以經營國際觀光旅館業之房屋，於計算房屋現值時本已隨系爭評定作業要點第 10 點規定之加價事由而調整，以反映建材與人工價格等工程. 資料來源：臺北市稅捐稽徵處 http://www.tpctax.gov.taipei/ct.asp?xItem=12214462&CtNode=69442&mp=103011 2 資料來源：工商時報民國 105 年 6 月 8 日報導 http://www.chinatimes.com/newspapers/20160608000066-260202 1-1 1.

(18) 第一章緒論. 造價於房屋價值之增加，渠料臺北市政府又以反映房屋實際價值為由整體調高房屋標準單價，導致適用新標準單價者受有雙重評價 …」。臺北萬豪酒店並認為此種暴增之房屋稅侵害企業之經營，違反信賴保護原則：「 …其起算標準顯然忽略企業經營者，特別是旅館業、觀光業或百貨公司投資者，必須在投入數百億資金前，即以依據當時之商業環境與成本（含未來賦稅）據以評估研擬投資計畫，進而為投資行為，顯然無從預見房屋稅將因一紙行政命令自公布到施行短短不到半年間，房屋稅而平白增加 2 至 3 倍，實際繳納金額多出數千萬等有所因應，自已侵害原告等對於就原房屋稅之正當信賴，而未予合理之補償或過渡期間，依前開司法院釋字 525 號解釋意旨，自屬違憲而無效。」然而，臺北高等行政法院判斷原告（臺北萬豪酒店）起訴之主張不足採，其理由首先指明房屋稅意旨為量能課稅：「臺北市不動產評價委員會則鑑於房屋構造標準單價乃反映房屋之建材與人工價格等實際工程造價， 103 年 7 月以前採行之標準單價係 70 年所評定，其價格已遠低於現行房屋造價，不符量能課稅的精神 …惟按房屋稅為 1 年徵收 1 次之週期稅，每一稅捐週期屆至（每年 7 月 1 日至次年 6 月 30 日），稅捐債務即告成立，修正後評定作業要點規定自 103 年 7 月 1 日（即 104 年房屋稅課徵期間之起日）實施，被告據以核定房屋稅，要無違反法律不溯及既往原則之問題。」臺北高等行政法院並對房屋稅稅基作出解釋，認為稅基必須反映現值：「課稅客體稅額即稅基之計算，應以課稅時點之市場實際價值為準，始符合量能課稅原則。房屋稅依房屋稅條例第 5 條規定，是依房屋現值乘上稅率課徵。亦即房屋稅之稅基係以房屋之『現值』計算，非以『過往價值』計徵，愈能呈現房屋之真正現值者，課稅之稅基即愈正確，愈符合量能課稅以及實質課稅原則。且房屋價值常伴隨諸多社會政治、經濟及開發等環境因素之變遷而改變，理論上房屋現值應逐年透過鑑價或相關調查程序確認，以符合真實之『現值』。惟主管稽徵機關因為成本考量或其他因素現實上無法逐年調查調整，為期平衡真實與現實之差距，乃以法律明定每 3 年應重行評定 1 次房屋標準價格，以為稽徵機關核計房屋現值之依據，由於評定係以 3 年為期，是以，期初評定之房屋標準價格自難以正確反映嗣後各年度之房屋真正價值，惟其評定結果尚不致與各年度現值差距過大。臺北市不動產評價委員會在房屋稅條例第 11 條第 1 項評定房屋標準價格之房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等法定價格因素之範圍內，考量臺北市之實際情形，於法定事項及合理之範 1-2.

(19) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 圍內，依相關價格因素分別評定其房屋標準價格（例如第 5 點有關房屋使用情形：國際觀光旅館、百貨公司、大型商場、影劇院、遊藝場所等；第 8 點有關房屋樓層高度；第 10 點有關房屋具有之設備：中央系統型冷氣機、電扶梯、金屬或玻璃帷幕外牆、游泳池等），增減其房屋標準單價，以符『量能課稅』及『稽徵經濟』之規範意旨。其評定作業要點並經臺北市政府於 100 年 1 月 24 日公告實施，此種對於房屋現值之核定以更為精細之標準作為計算之依據，核其內容乃係為確實反映當期房屋價值，並達到『核實課稅』之目的所為之技術性、細節性補充規範，此種房屋現值之變更係更精確反映房屋現值之結果 …」有關於房屋評價，在臺北高等行政法院 105 年度訴字第 298 號判決、臺北高等行政法院 105 年度訴字第 299 號判決、臺北高等行政法院 106 年度訴字第 139 號判決均提及估價方法為介於收益價值與交易價值之間：「在大量的房屋稅事件，有關房屋評價，可採通案式類型觀察方法為之。而依房屋稅條例第 11 條規定可知，有關房屋評定標準價格，應斟酌「房屋建築價格」（相當於原始取得成本及其折舊）、「房屋之外部使用價值」（當地商業交通情形）以及「房屋公平市價」3 項因素，以反映量能課稅原則。是介於收益價值與交易價值之間的評定方式。」此三則判決並以「高級住宅」與「非高級住宅」為例，說明此二種房屋由於建造成本、使用收益價值及交易價格皆不同，因此應有不同的稅基計算方式：「 …其中房屋構造標準單價係房屋評定現值的主要因素之一，反映房屋之建材與人工價格等實際工程造價，然歷年來建築材料及人工價格等因物價上漲而提高，使得房屋建築成本大幅增加，惟 103 年 7 月以前採行之標準單價係 70 年評定並沿用 30 餘年，其價格已遠低於現今房屋造價，以致評定之房屋現值明顯偏低，造成持有不動產之稅捐負擔失衡；且上述計算公式僅考量房屋取得造價成本及關於生活機能（坐落區位之路段）之部分使用收益價值，並未完全反映其房屋之全部收益價值及房屋交易價值，以高級住宅為例，雖其建造成本較高，且交易價格甚鉅，但原有評定作業要點並無特別之加價規定，實質上等於擬制二者房屋之建造成本、使用收益價值及交易價格完全相同，此一評價基準明顯違反一般社會經驗法則。」此議題引起廣泛討論，論者或著重於「財產稅」是否沉重，而本研究則專注於財產稅稅基如何建構。臺北高等行政法院 105 年度訴字第 298 號判決、臺北高等行政法院 105 年度訴字第 299 號判決、臺北高等行政法院 106 年度訴字第 139 號判決均提及房屋稅稅基之決定涵蓋了建造成本、使用收益價值與交易價值，且評價基準必須符合量能 1-3.

(20) 第一章緒論. 課稅原則。另外，臺北高等行政法院 105 年度訴字第 643 號判決所指出「 …愈能呈現房屋之真正現值者，課稅之稅基即愈正確，愈符合量能課稅以及實質課稅原則 …」 ─ ─ 究竟孰為「真正」、「正確」之房屋現值？何種稅基計算方式方能建構出「真正」、「正確」之房屋現值？更值得注意的是，此例之不動產為商業不動產，而非傳統所討論之住宅不動產，本研究因而思考「財產稅」與「商業不動產」兩者關聯，亦即並非只討論「稅賦」，而是以「課稅標的」視角切入持有稅之目的與評估方式 ──若持有稅稅賦過高導致商業不動產難以營利，則與持有稅之課稅目的是否相符？又，商業不動產具有經營獲利等特殊性，則其稅基評估是否有不同思考面向？長久以來，財產稅為政府收入重要來源，其課徵標的主要可以分為住宅不動產與商業（非住宅）不動產，此兩種不動產於財產稅課徵有兩種主要差別：「商業不動產投資性」、「收益來源」，而以往有關財產稅之研究側重於住宅不動產，商業不動產卻鮮少被提及。本文以商業不動產角度觀之，基於此兩種主要差別，前者引起我們思考商業不動產作為財產稅課徵標的之意義與理由，後者更使我們探討商業不動產稅基評估改變可能性。首先，財產稅為地方政府財政收入主要來源，用以支付地方公共建設等費用來源。 Tiebout（ 1956）對於人民居所之選擇，提出「以腳投票」概念，人民可以依據各地方政府提供之公共服務與稅賦組合，選擇適合的居住地，故地方政府公共設施服務對象為當地居民，因此財產稅課徵對象依其受益者而言，課徵標的應為住宅不動產。基於此，商業不動產之財產稅課徵，似與稅收運用結果無直接相關；更進一步思考商業不動產之定位，其具有投資性，其具有「產品市場之商品」、「生產要素市場之生產要素」雙重身分，則商業不動產作為財產稅課徵標的，同時也隱含了對生產要素課稅概念，在財產稅體制下商業不動產之定位與稅賦產生之結果有待釐清。再者，若商業不動產必須課徵財產稅，則其稅基評估方式是否必須與住宅不動產相同？國際上財產稅稅基評估方式，主要為租賃價值/ 年度價值（ rental value/annual value）或市場價值 /資本價值（ market value/capital value），此二種稅基評估方式，市場價值奠基於「交易」，租賃價值奠基於「租金收入」，兩者理論基礎不同，而商業不動產收益來於租金收入，且於市場上出售案例較少，其稅基評估方式相較住宅不動產應有所不同，在稅基決定上值得更深入討論。臺灣目前財產稅稅基，土地為申報地價，房屋為房屋評定現值，評價基準皆較接近以市場價值為基礎（至於稅基仍較市價低估，暫且 1-4.

(21) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 不論），所有類型不動產皆以相同方式評價，並未區分其使用用途。然而，英國財產稅稅制則將不動產分為「住宅不動產」與「非住宅不動產」，前者依市場價值評價，後者依年租金價值評價。住宅不動產交易頻繁，而商業不動產屬於收益型不動產，因此英國財產稅之評價方式，似較能反映不動產價值，引起本研究深入探討與了解此稅制，以及其關於非住宅不動產（商業不動產）之評價方式。對人民土地及房屋課稅為政府長久以來實施稅目，納稅人年復一年地繳稅，財產稅影響產業以及經濟社會發展，但財產稅之角色、財產稅之課徵對象及稅基評估層面卻甚少受到重視，學術研究亦以住宅不動產為大眾，甚少文獻談及商業不動產作為財產稅課稅標的之評估方式，在國內幾乎是一塊全新的學術領域。因此，在商業不動產財產稅頻繁占據新聞版面，論者僅著重於「稅賦」輕重，而有關「課稅標的」 ──商業不動產，其財產稅的課徵與評估卻極度缺乏相關文獻探討，實需開先鋒之研究。是故，基於前述「商業不動產投資性」、「不動產收益來源」，引發本研究對於商業不動產財產稅課徵之理論基礎釐清，整理分析國外財產稅稅制，探討稅基改變可能性，並為國內有關商業不動產財產稅領域激盪新的想法。. 貳、研究目的根據研究動機所述，商業不動產於財產稅課徵，因其具有投資性、收益性等性質，與住宅不動產有所不同，差異性存在於稅收運用之收益相關與收益來源不同，因此其於財產稅稅制下之角色與稅基設計存在討論空間。然而，於學術研究上，有關住宅不動產財產稅相關文獻多不勝數，但商業不動產卻幾乎在財產稅研究領域被忽略。因此，本研究由商業不動產角度出發，並以台北市觀光飯店以及商辦大樓為例，研究目的如下： 1.. 探討商業不動產財產稅稅基決定之理論基礎，檢討現行稅制，並依據商業不動產特性，建議商業不動產稅基評估方式。. 2.. 模擬租金為稅基之商業不動產財產稅負擔分配結果，並分析商業不動產特徵對於兩種稅基（租金為稅基、現制稅基）差異之影響程度，提供政府稅制改進之參考。. 參、研究課題 1-5.

(22) 第一章緒論. 1.. 商業不動產於經濟與稅收貢獻之重要性？. 2.. 財產稅稅基如何評價？有哪些評價方式？. 3.. 現行稅制之下以成本價值作為財產稅稅基，影響稅負之不動產特徵為何？. 4.. 模擬以租金價值作為財產稅稅基，在稅制轉變過程中，影響稅負之不動產特徵為何？. 5.. 商業不動產之財產稅稅基，以何種價值評估較能呈現不動產之真正現值？. 1-6.

(23) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 第二節研究架構與流程壹、研究架構本研究總共為七章，分別為「緒論」、「文獻回顧」、「研究設計」、「迴歸模型建立與商業不動產資料分析」、「成本價值作為稅基：現行稅制影響因素之迴歸分析」、「租金價值作為稅基：不動產特徵與稅制改變之迴歸分析」與「結論與建議」：第一章緒論介紹研究動機與目的；第二章文獻回顧說明商業不動產財產稅重要性，並介紹財產稅稅基選擇理論基礎；第三章研究設計說明研究範圍與方法以及資料處理；第四章進行迴歸模型建立，以及臺北市商業不動產資料分析；第五章探討現行制度之下以成本價值作為稅基，稅基影響因素之迴歸分析；第六章探討制度轉變為租金價值作為稅基後，商業不動產特徵對於不同稅基求得稅賦差異之影響程度；第七章總結本研究之成果，並提出討論與建議。. 貳、研究流程本研究之研究流程與架構安排如下圖 1 所示。. 1-7.

(24) 第一章緒論. 研究動機與目的. 第一章. 研究架構與流程. 文獻回顧. 第二章商業不動產與財產稅關係. 商業不動產財產稅稅基評估. 第三章. 研究設計. 第四章. 迴歸模型建立與商業不動產資料分析. 第五章. 成本價值作為稅基：現行稅制影響因素之迴歸分析. 第六章. 租金價值作為稅基：不動產特徵與稅制改變之迴歸分析. 第七章. 結論與建議. 圖 1. 研究流程 1-8.

(25) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 第二章. 文獻回顧. 研究動機與目的中提到商業不動產具有投資特性，並且收益來源與住宅不動產不同，在探討其稅賦前，必須先釐清商業不動產之定位，並了解不同財產稅稅基評估方式。故，本章首節以商業不動產角度出發，整理商業不動產之財產稅對於政府稅收重要性，以及其對產業經濟層面影響；第二節彙整國內外對於商業不動產財產稅稅基評價方式，並介紹主要的稅基評估基礎及其優缺點。. 第一節商業不動產與財產稅關係經濟學者認為，財產稅是地方政府提供公共服務很重要的元素（ Fisher, 2007）。 McGuire（ 1999： 2）指出，財產稅作為地方收入來源的益處已經變成財政學家的「絕對教條」（ almost dogma）。財產稅的課徵對象中，商業不動產既是商品市場之商品，亦為生產要素市場之生產要素。因此，對商業不動產課徵財產稅，可能對產業以及經濟帶來衝擊。本節整理有關商業不動產課徵財產稅之相關文獻，分為「政府稅收層面」以及「產業經濟層面」。. 壹、政府稅收層面商業不動產對國家經濟常有舉足輕重地位，並與其他產業息息相關。 Rogers 與 Blake（ 2013： 4-10）研究指出商業不動產業在英國經濟扮演重要角色，包含直接（或間接）雇用員工以及製造產值，並提供其他產業（如零售業、財務及商業服務）重要的生產要素，支撐整體經濟。亦即，商業不動產提供了進行商業活動的實際地點。 Rogers 與 Blake（ 2013： 12）並提到，商業不動產對其他的經濟產業提供了巨大的乘數效果，其本身經由建造、修理、維護子產業所產生每 1 英鎊的增值稅，可以與其他產業另外 1.09 英鎊增值稅產生關聯。從事商業活動需要繳交許多不同種類的稅賦，而無論是從政府或是企業經營者角度，財產稅均為各種稅賦之最大宗。對政府而言，有關商業活動所課徵之稅賦中，財產稅為最主要來源。 Bowman （ 1995）指出商業不動產稅是個重要的議題，因為財產稅在政府財政扮演重要角色，而商業不動產是所有不動產中的大宗。 Phillips, Sallee, Sufranski 與 Larimore（ 2015： 3）整理美國於 2014 年財政年度中．各州經由商業活動產生的總稅賦，其中以財產稅項目占了 2506 億美元，約 36.4%的比例為首，高於銷售稅及公司所得稅，如表 1 所示。 Phillips 等（ 2015： 22）亦指出，從 2010 年到 2014 年財政年度，商業活動總稅賦由 5954 億美元增加至 6887 億美元，而總財產稅 2-1.

(26) 第二章文獻回顧. 亦由 2313 億美元增加至 2506 億美元，並持續保持稅賦最大宗。由此可知，商業不動產每年貢獻許多稅賦，尤以財產稅為甚，對政府而言為穩定增加的財政收入。表 1. 2014 年財政年度美國商業相關稅賦總計（單位：十億美元） 2014 年財政年度. 商業相關稅賦 Business tax. 2014 年總稅賦比例. 商業不動產財產稅（Property taxes on. $250.6. 36.4%. 142.8. 20.7%. 公司所得稅（Corporate income tax）. 64.4. 9.4%. 失業保險（Unemployment insurance）. 48.7. 7.1%. 貨物稅（Excise taxes）. 38.9. 5.6%. 個人所得稅（Individual income tax on. 33.7. 4.9%. 33.6. 4.9%. 公用事業稅（Public utility taxes）. 26.3. 3.8%. 保險費稅（Insurance premium taxes）. 18.9. 2.7%. 遣散稅（Severance taxes）. 17.9. 2.6%. 其他商業稅（Other business taxes）. 12.9. 1.9%. $688.7. 100%. business property）一般銷售稅（ General sales taxes on business inputs）. business income）商業與公司牌照稅（ Business and corporate license taxes）. 總計資料來源：Phillips et al, 2015：3. 貳、產業經濟層面對企業經營者而言，商業不動產稅是其成本中沉重的負擔。 Reason（ 2004）認為經營者常對州所得稅及銷售稅感到忿怒，卻忽略了其稅賦最大宗為財產稅。並且，一旦公司確認坐落在某處，財產稅傾向是個固定成本（ fixed cost）。 Cornia 與 Slade（ 2006： 35）指出財產稅是企業的巨大成本，許多企業有能力最小化或避免公司所得稅負擔，但卻難以避免掉財產稅。商業不動產屬於投資財，對投資財課徵財產稅便是增加商業經營者成本，若相似不動產之稅賦卻不一致，等同於增加賦稅較高者成本，降低其競爭力。 Goldberg 與 Kersten（ 2004： 7-8）檢驗在加州 13 號法案施行下，商業不動產所有者所支付的財產稅不一致性。加州 2-2.

(27) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 1978 年修憲通過的 13 號法案，將不動產稅基固定在 1975 年，此法案被設計以保護屋主不受到暴增的稅收影響，其基本理念為保護納稅人居住在其不動產，而免受不可負擔稅收增加之苦。但此稅制亦適用商業不動產，故相似商業不動產會因建造時間在 1978 年前後而導致稅賦相差甚大，對因此必須支付較高稅賦的加州商業不動產擁有者而言，使之處於競爭劣勢，於投資財而言是不正確的。商業不動產稅在轄區間之差異以及其租稅歸宿，為政府鼓勵商業活動而採取政策之參考。 Man（ 1995）檢驗美國鳳凰城（ Phoenix）不同轄區間的財產稅差異對於商業不動產賣價的影響，研究發現存在超過 70%的轄區間差異，其中約有 60%的商業不動產稅之轄區內差異由不動產所有者承受。此結果表示在 Phoenix 大都會區的商業不動產空間需求是高度價格彈性，而商業不動產的財產稅差異，主要來自於評估過程的錯誤，並且可能造成重大的資源分配效果。 Bond, Denny, Hall 與 McCluskey（ 1996）以對承租者課徵的英國商業不動產稅（ business rate）為例，探討其轉嫁情形。研究顯示，短期由承租者負擔稅賦，長期之下供需雙方可調整其行為，因此長期之下稅會以較低租金的形式移轉到地主身上。其並指出零售及辦公用不動產，大部分皆為企業主租賃使用而非擁有所有權，因此若要降低稅賦以促進商業發展，短期而言較有幫助，長期而言因稅賦轉嫁到地主身上，故效果有限。旅館等出租型不動產具有旅客消費特性，財產稅於旅館之消費稅效果近似「旅遊稅」概念。 Muthitacharoen 與 Zodrow（ 2012： 576578）檢驗財產稅的消費稅效果，建立了四個產業：製造業、農業、服務業、住宅的經濟模型，製造業與農業是可以於轄區間交易的財貨，其價格是由外在決定，因此是固定的；服務業與住宅是不可交易的，代表其具有地域性，價格由地方決定。得到結論為不動產稅增加有兩種情形：向外移轉給消費者、向內移轉給工人，移轉對象取決於工人是否能在稅賦較低的地方政府下找到工作。 Mak（ 2015： 902903）應用 Muthitacharoen 與 Zodrow 研究分析，認為對旅館課徵財產稅，並不會以較高的住房費用轉嫁到旅客身上，且勞動力在夏威夷是相對不可移動的，所以大部分財產稅很可能由地方承受。另外作者並指出，當稅收作為旅遊稅（ tourist tax）用途時，由居民觀點而言，與其提高對旅館課徵的財產稅，不如由地方政府對旅館住房課徵消費稅，如酒店客房出租稅（ Hotel room occupancy tax），會是個更好的選擇。 Mak（ 2015： 903）並指出一個結合了財產稅與消費稅的不尋常課稅方法，比利時的兩個城市安特衛普（ Antwerp）和布魯塞爾 2-3.

(28) 第二章文獻回顧. （ Brissels），旅館稅依每季（每年）每間房間課徵，無論該房間是否被使用，擁有較多房間與房價較高的旅館將會被課徵較高稅賦。因此，旅館稅在這兩個城市基本上就是財產稅。由於財產稅與旅遊稅課徵標的與稅收用途均不同，若要課徵「旅遊稅」，屬於對消費行為課稅，則應對旅館直接課徵消費稅如客房出租稅，不宜將其與財產稅概念混淆。本節討論商業不動產與財產稅關係，商業不動產財產稅在產業層面具相當重要性，於政府稅收面以及廠商成本面均扮演重要角色，促使本研究進一步思考「租稅種類」與「課稅標的」之間關聯，並釐清課稅標的之價值評估。財產稅係對不動產持有人（所有權人或承租人）之財產價值課稅，若標的為「商業不動產之財產價值」，亦應考慮其投資營利特性，於稅制下適切反映財產價值。. 2-4.

(29) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 第二節商業不動產財產稅稅基評估對於財產稅而言，稅基的決定是非常重要的。適當的財產稅稅基涵蓋了數種標準，包含了行政適宜、社會正義、經濟及政治等，且必須遵從一致性（ uniformity）、中立性（ neutrality）、刺激商業投資（ stimulation of business investment）、公開透明（ openness or transparency）、公眾接受（ public acceptance）、反映經濟變動能力（ buoyancy）、成本效益（ cost-effectiveness）（ Almy, 2001： 910）。如何決定稅基是非常重要的政策，其必須基於有效的不動產資訊。基本上，財產稅稅基有三種決定方式：租賃價值 /年度價值（ rental value/annual value）、市場價值 /資本價值（ market value/capital value）、非價值（ non-value）。行政機關面臨最重大的問題就是決定不動產的稅基，此問題在商業不動產較住宅不動產更加重要（ Cornia, 1995）。本節整理有關商業不動產課徵財產稅稅基評估之相關文獻，主要分為「市場價值基礎」、「年租金價值基礎」與「非價值基礎」，最後並就市場價值基礎與年租金價值基礎作比較。. 壹、市場價值基礎市場價值，又名資本價值，一般被認為是對於「財富」課稅，然而年租金系統一般被認為是對於「不動產年收益」課稅（ Bahl & Linn, 1992： 83）。資本價值可以由兩個觀點觀之，「改良資本價值」及「非改良資本價值」。前者包含土地及建物，後者僅有土地（ Franzsen & McCluskey, 2013： 41）。任何一塊土地，無論它們現在使用多麼差，它們會有一個基於估計未來可得收益的出售價值（ Brown, 1928： 165）。 Lesser 與 Rubin（ 1993： 10）指出，無論財產稅課徵方式如何改變，基本上稅收評定有兩個共同點：第一，財產稅永遠都是從價稅。財產稅永遠都是稅率乘上財產稅評估價值。第二，財產稅評估方式都會跟市場價值有點關係，無論其名為「公允市場價值（ fair market value）」、「公允現金價值（ fair cash value）」、「公允價值（ fair value）」。市場價值（資本價值）評估法是估價個別不動產於市場上出售價值。市價定義為買賣雙方在正常交易情形下可接受之價值。評估市價之方法有比較法、成本法、收益法。市價評價法被所有經濟合作暨發展組織（ Organization for Economic Co-operation and Development, OECD）國家使用，以及印尼、菲律賓、南非、拉脫維亞、阿根廷及墨西哥。 2-5.

(30) 第二章文獻回顧. 英國使用了不同的市場價值法。其市政稅（ council tax）是評估每個住宅不動產，並且將其放在估價清單上八個級別其中一個。此方法之下，可以知道每個不動產位於哪個估價級別，但無法知道不動產實際價值。房價改變基本上不會影響房屋所處級別。一個地區情況變差，該區所有房子可能被重新評價為較差級別。個別不動產只有在兩種情況之下才能重新分級：房屋擴張，必須在其出售後才能重新分級；如果房屋價值減損係因其損毀，則會立刻重新分級（ Bird & Slack, 2004： 28）。美國許多州對於商業不動產財產稅的稅基估價，提到了必須把「商業價值（ business value）」從不動產價值中分離出來的概念（ Hennessey, 1993 ; Lesser & Rubin, 1993; Matonis & DeRango, 1993 ; Owens, 2000）。 Hennessey（ 1993）指出，成功的旅館需要類似於市場企業價值（ Marketing Enterprise Value），此價值可以市場費用的資本化求得。其並舉例兩棟除了經營能力（ management）不同，其他方面幾乎一模一樣的旅館，其中一所可以產生較高的淨收益，此淨收益差異可以被視為建物所有權人自然生成的商業利益（ business income）。亦即，擁有較成功經營能力的旅館，可以達到較高淨收益，因此在課稅目的的不動產估價時，必須把商業價值從不動產價值中分離。 Lesser & Rubin（ 1993）認為，有名的商標基本上會增加旅館的收益能力，使旅館價值升高。但此部分不動產價值的增加為商標帶來的，而非不動產本身。其並指出，這麼多旅館稅基被高估的原因，與許多評估機構並未了解旅館的獨特性有關。因為旅館的營運成功，除了經營密集（ management-intensive）的不動產使用模式之外，常常需要商標名稱的協助。因此，當估計市場價值作為稅基使用時，估價者必須先了解整個不動產內各種組成間經濟關係，再獨立求出不動產（土地及其改良物）價值。 Matonis 與 DeRango（ 1993）認為，從營運資訊中，可以估計不動產價值，將其從私人財產以及與商業相關的無形價值獨立出來，扣除掉私人財產價值、商業價值之後，剩餘淨收益才是適合的不動產價值。另外，旅館代表不動產投資的獨特型式，簡單的收益分析使用直接資本化法可能高估其價值。旅館所有者因此可能在相同的投資上被課徵兩到三次稅，除非這些利益可以被辨認並獨立出來。 Owens（ 2000）說明旅館並非只是個建築物，而是擁有特定商標的營運商業及專業經營團隊，這些變數對於不動產出售影響很大。因此，需要把商業價值（ business value）從不動產價值中分離出來，所以稅賦只需支付於不動產價值。 Owens（ 2000： 343）並提出優勝不動產（ trophy property）概念，意指屬於市場上頂端收入（ Top-of -the-market income），且表現持續地優於地方經濟之不動產。對於此種不動產有兩種估價方法，一種是將其視為區域或國家型 2-6.

(31) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 不動產，根據市場特性與競爭性估價，另一種是將優勝不動產超過最近競爭者的溢酬分類出來，資本化後當作持續經營（ going concern）溢酬，因此不屬於不動產價值的一部份。對於出租型不動產，美國許多法院將屬於不動產所有人的租賃權益（ leasement interest）也歸入不動產價值中。 Bates（ 2006）以康乃狄克州最高法院判決為例，認為租賃權益反映了不動產的真實價值，將此部分多出的價值納入計算，該鎮並非因此對所有者（ owner）課徵屬於承租者（ lessee）的稅。相反地，此價值是做為所有者利益的真實價值表徵。因為，不動產估價是要求取整體費用利益（ entire fee interest），而費用利益包含了地主所獲得收益。此外，若無法評估出租賃權益帶給所有權人的價值，這部分價值不會被課稅，因為承租者沒有反映此價值的可課稅不動產。此外，作者並提到，康乃狄克州的組合式估價方法（ combined valuation approach）在徵收時也適用。在徵收租賃不動產時，習慣上徵收地主的利益（基於資本化後淨租金），以及租賃權益（基於實際租金與市場租金的差異）。. 貳、年租金價值基礎在年租金價值為基礎的財產稅課稅，不動產依據其租賃價值或淨租金評價。 Bird 與 Slack（ 2004： 28-29）指出，使用年租金價值法乃因稅收是依據「所得」而非財富，亦即依據現金流量而非存量，因此對於不動產淨租賃價值課稅是適當的。年租金課稅系統下，對實際租金課稅以及對最有效之租金價值課稅，兩者之間存在差異。 Brown 與 Hepworth（ 2000）對於以「實際租金」與以「最有效租金價值」課稅做了明確區分。「實際租金」為所有權人實際收取到的租金，「最有效租金價值」乃是基於不動產最高最有效使用之下所評估的租金。一般在年租金課稅系統下，課稅價值係基於現在使用價值（ current-use value）而非潛在的最高最有效使用（ potential development value／ highest and best use）。年租金課稅系統下，分為淨年租金價值（ Net Annual Rental Value）與總年租金價值（ Gross Annual Rental Value）。淨年租金價值之下，承租者必須支付所有修繕與其他開支費用。總年租金價值之下，土地所有權人負擔修繕費用。大不列顛和北愛爾蘭的商業和工業不動產使用淨年租金價值（ Net Annual Rental Value）。以租賃價值估價會有一些問題。首先，在租金管制之情況下，難以估計租賃價值。管制或補貼不能直接用於市場租金評估，除非市場上多數不動產都是租金管制的。在印度這是個重要的問題。第二，空 2-7.

(32) 第二章文獻回顧. 地在以現在使用之租金價值課稅的情況下是不用被課稅的（因其現在無使用），人們會偏好低度使用勝過高度使用，並隱藏租賃不動產於市場上。如果空置不動產不被課稅，其他有使用的不動產稅賦必須更高，以達到相同的稅賦總收入。這些較高的稅更進一步的妨礙了投資。第三，租金收益不全然是公開的，估價人員難以獲得資料（ Bird & Slack， 2004： 29）。年租金市場系統依靠所有不動產型態的公平交易，如果活躍的住宅租賃市場存在，則可以提供充足租賃證據支持年租賃價值評估。例如香港和新加坡皆有健全的住宅、非住宅不動產租賃市場。在香港，參考租賃法（ reference tenement approach）用於公寓大樓估價，此方法包含了街區內最典型單位的評價，其他單位接著以典型單位進行評價，但會依據其地點（樓層）、方向、面積、有無電梯、有無陽台等。零售、辦公與工業不動產是相對同質性的，是以反映特定地區、商業中心、屋齡、狀態的標準價值為基準評價。在英國，租賃市場只套用在非住宅不動產。在澳洲維多利亞州的墨爾本（ Melbourne）採用淨年租金價值，商業不動產價值奠基於真實租賃市場證據，然而住宅不動產的淨年租金價值是以不動產資本價值的 5%計算。亦即，評價者必須先決定住宅不動產的資本價值以求得淨年租金價值（ Franzsen & McCluskey， 2013： 45-46）。大多數國家皆使用市場價值為稅基，且未區分住宅或商業不動產，惟有英國施行獨特的財產稅評價制度，對於住宅與商業不動產採取不同稅基評價方式，並以「年租金價值」作為商業不動產稅基。商業不動產稅之課徵對象包含了所有不被歸類為住宅使用之不動產（土地及建物），無論他們的真實用途是否為商業使用。課稅價值（ ratable value）為可以在公開市場出租之年租賃價值，並假設承租人必須支付所有不動產修繕及保全費用。計算方式為樓地板面積乘上每平方公尺租金價值。大部分的不動產都以租賃法（ rental basis）估價，不動產的課稅價值為其於公開市場的年租賃價值，此方法通常偏好於財產出租或有充足比較標的提供可信賴的租賃資訊，主要的商業不動產如商店、辦公大樓、工廠等都採用此評價方式。課稅價值計算方式為建築樓地板面積乘上適當的每平方公尺租金價值，所以辦公大樓每平方公尺租金價值比工廠高、位於倫敦的辦公大樓也會比位於里茲的辦公大樓支付較多稅賦。在英國的商業不動產稅制之下，公開市場的租賃價值是供需總和，而非獲利能力或個別佔有者附加。所以，如果佔有者的獲利能力提升，並不代表租金比例會上升。因為不動產發展需要長期，供給回應需求的速度通常很緩慢。在早期，租金的成長會快於新的供給建 2-8.

(33) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 成。到周期的高點時，供給超過需求，並隨著需求增加產生剩餘。此外，建物可以容納不同佔有密度；所以原本的存量在新存量增加前，可以吸收增加的需求。長期而言，這些所有因素都會是變數，理論上，不動產價值及經濟週期會一步一步移動。然而，在週期的某些時刻，建物存量的改變並不會反映在佔有率及經濟活動。對地方政府而言這是很重要的，因為其仰賴商業不動產稅作為財政主要收入（ Williams, 2011： 146-147）。. 參、非價值基礎除了傳統的評價方式如租賃價值、資本價值之外，有些國家會採用非價值（ non-value）方式，或者混合（ hybrid）方式作為不動產稅基（ Franzsen & McCluskey, 2013： 42）。在非價值方式中，區域基礎（ area-based）法為最常見之評價方法。區域基礎法之稅捐課徵形式為每平方公尺土地、每平方公尺建物（或可用區域），或者是前兩者的結合。在土地及建物都課稅的地區，不動產評價方式為每平方公尺稅率乘上土地面積，以及每平方公尺稅率乘上建物面積。土地與建物的稅率可能相同也可能不同。例如，建物適用較低稅率以鼓勵開發（ Bird & Slack, 2004： 26）。區域基礎法雖然屬於非價值（ non-value）的評估方式，但其與市場價值法有所關連。 Bird 與 Slack（ 2004： 27）指出，嚴格的每平方公尺稅率評估，會使稅賦與土地及建物的面積直接相關。政府會對每平方公尺稅率進行適當調整，以反映地點、建材品質及其他因素；而在調整過程中，市場價值對於相關調整因素有間接影響關係。例如，每平方公尺稅率評估可能調整以反映不動產座落地點在城市內特定區位（ zone）。更進一步說明，雖然區域（ zone）內不動產的特定位置（ location）並不列入考慮，但在不同區域的不動產會有不同價值。調整因素從每一區域內不動產群體（ group）的平均價值中分離出來，並且不會反映個別不動產特性。然而，當不動產群體（ group）被定義的足夠限縮，單位價值開始接近市場價值。例如，一個區域（ zone）可以被定義為任何地點，大至整個城市，小到特定社區的某條街。區域基礎法一般應用於中東歐，因為這些地方缺乏發展完善的不動產市場，使其難以決定不動產市場價值。亦應用於德國（前東德）、中國、智利、肯亞及突尼西亞（ Bird & Slack， 2004： 27）。. 肆、市場價值基礎與年租金價值基礎比較 2-9.

(34) 第二章文獻回顧. 前述介紹了財產稅稅基評價的三種方式：「市場價值基礎」、「年租金價值基礎」與「非價值基礎」，不同國家之財產稅稅基評價適用不同基礎，如表 2 所示，可以知道大部分國家的財產稅基礎採取市場價值，有些國家並會採取一種以上的評價基礎。表 2. 各國財產稅課稅標的與評價基礎. 課稅標的. 評價基礎. 澳洲. 土地及改良物. 市場價值、年租金價值或組合式. 加拿大. 土地及改良物. 市場價值. 德國. 土地及改良物. 市場價值；區域基礎法（前東德）. 日本. 土地、房屋、建築物與無形市場價值. OECD. 商業資產英國. 土地及改良物. 市場價值（住宅不動產）；年租金價值（非住宅不動產）. 中歐與東歐匈牙利. 土地；建築物. 區域基礎或調整後市場價值. 拉脫維亞. 土地及改良物. 市場價值. 波蘭. 土地及改良物. 區域基礎. 俄羅斯. 土地；改良物；資產. 區域基礎；投資價值（改良物）；資產價值（資產）. 烏克蘭. 土地. 區域基礎. 阿根廷. 土地及改良物. 市場價值. 智利. 土地及改良物. 區域基礎（土地）；建築價值（改良. 拉丁美洲. 物）哥倫比亞. 土地及改良物. 市場價值. 墨西哥. 土地及改良物. 市場價值. 亞洲中國. 被占有土地；土地及改良物區域基礎；市場價值或年租金價值. 印度. 土地及改良物. 年租金價值. 印尼. 土地及改良物. 市場價值. 菲律賓. 土地及改良物. 市場價值. 泰國. 土地及改良物（土地與建物年租金價值；市場價值稅）；土地（土地改良稅） 2-10.

(35) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 課稅標的. 評價基礎. 幾內亞. 土地及改良物. 年租金價值. 肯亞. 土地. 區域基礎、市場價值. 南非. 土地及改良物. 市場價值. 坦尚尼亞. 改良物. 市場價值. 突尼西亞. 土地及改良物（租賃房屋區域基礎；年租金價值. 非洲. 稅）；土地（未建築土地稅）資料來源：Bird & Slack, 2004：19-23 理論上，對市場價值課稅與對租賃價值課稅，這兩者不應該有所不同。當不動產處於最高最有效使用（並期待將來會繼續做此使用），租賃價值與市場價值的關係會是可預測的：淨租金的折現現金流量加總會大約等於市場價值。然而，租賃價值與市場價值的關係不會總是如此。首先，總租金（ gross rents）比淨租金（ net rents）更常被使用，總租金將維持費用、保險支出、以及其他支出都算進去。第二，大部分國家傾向以現在使用（ current use）評估租賃價值。此種評價方式可能導致市場價值與租賃價值之間重大差異。當不動產為低度使用（亦即目前使用比起其他使用生產力更低），以租賃價值評價會比以市場價值評價低得多。從土地使用的角度，稅賦基於最高最有效使用價值而課徵，比起基於現在使用價值更有效率，因為前者透過對無利用或低度利用土地增加持有成本之方式，促進土地至其潛在最高使用（ Bird & Slack, 2004： 29）。有關財產稅稅基以市場價值或是以年租金價值為基礎，各自有其優缺點與適合應用時機，可以分為「土地投機」、「土地開發」與「行政」層面探討。在「土地投機」層面， Brown（ 1928： 166）指出，對於投機持有之閒置土地，因為考慮到未來較高的期待租金，賣價通常會高過現在租賃價值，因此對於投機土地，以賣價為基礎會比以租賃價值課到的稅來得高，如此會促進投機者利用其土地。另一方面，如果是已使用土地，在未來收益高於現在租金收益的情形下，以市場價值課稅者稅賦相對較高，反之亦然。 Bahl 與 Linn（ 1992： 186）以都市區域的空地為例，因為現行年租金價值基礎係基於現在使用價值，即使都市空地之未來期望現金流量非常大，在年租金價值基礎下均不會被課稅。反之， Brown（ 1928： 168）指出，因為空地仍有未來期望收益，故市場價值比起年租金價值．在空地與低度利用土地能課得較高稅賦，可 2-11.

(36) 第二章文獻回顧. 以阻止投機並促進土地利用。基於此， Bahl 與 Linn（ 1992： 186）提議以市場價值課稅，在提升土地開發方面也許可以提升效率。在「土地開發」層面，以市場價值課徵財產稅之美國系統，缺點為不動產將以「狂熱的速度」（ feverish haste）被開發使用，然而其在以年租金課稅之英國系統，其土地以緩慢且有秩序的方式進入市場（ Taussig & Litt, 1921： 548； McCluskey & Bell, 2008： 11）。在「行政」層面， McCluskey 與 Bell（ 2008： 9）以不動產市場使用者為例，若大部分不動產是由租賃者持有，且租賃市場活躍，則可以年租賃價值為稅基；然而，如果不動產市場有很高程度是所有人自用，且買賣市場佔支配地位，則資本改良價值應作為稅基。其亦指出，市場價值為稅基之估價較複雜且成本較高，而年租金價值為稅基之估價成本較低，因其所需估價師較少。另外，市場價值比起年租金價值，變動性更大，因此必須更頻繁的重估價。 Johnson（ 2013： 1617）以不動產交易資料為例，指出住宅不動產傾向同質且有頻繁的交易可以比較，商業不動產有很大異質性且交易量少。故，商業不動產交易資料比起住宅不動產更難取得。此外，改變課稅制度會造成行政上與資料蒐集問題，並且可能改變地主間稅賦程度。北愛爾蘭自 1836 年起對不動產的淨年租金價值課稅，然而在 2007 年的稅制改革將住宅不動產由年租金價值制度，改為資本價值制度（商業不動產仍維持年租金價值制度）。 McCluskey 與 Bell（ 2008）即以北愛爾蘭稅制改變為例，探討不同稅基基礎之賦稅制度對地主間負擔改變程度，其建立兩組資料，第一組資料為比較同一不動產在 1976 年以年租金價值系統課稅與在 2005 年以資本價值制度課稅之稅賦差距，稅賦分布顯示兩者間相對高程度的關聯性；第二組資料為比較同一不動產在 2005 年以年租金價值系統與以資本價值制度課稅，以檢驗第一組資料的時間不均性（ disparity）是否顯著。結果顯示無論採用何種課稅基礎，在稅賦的分配上呈現相似模式。然而， McCluskey 與 Bell 也提到住宅不動產一般很少討論既存使用與最高最有效使用之間差別，若是商業不動產，結果可能會不一樣。. 2-12.

(37) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 第三節小結有關財產稅之研究，多著重於住宅不動產，甚少以商業不動產為主之文獻。然而，商業不動產於政府稅收以及經濟發展均扮演重要角色，具有研究價值與重要性，不應於學術研究中被忽略。在財產稅稅基評估方面，文獻回顧整理了國內外主要的評估方式為「市場價值基礎」及「年租金價值基礎」，大多數國家採用者為市場價值基礎，且未針對住宅及商業不動產區分評價方式。針對國內外財產稅稅制，國外多以房屋與土地合併課徵「財產稅」，而台灣之財產稅則係土地與房屋分開課徵，進行稅賦比較時，將因課稅標的範圍不同而導致制度分析之困難。因此，本研究在後續進行實證分析時，將國內之地價稅與房屋稅加總，視為臺灣課徵不動產「財產稅」，如此為比較分析，其基礎較為一致。依前述介紹財產稅稅基的三種評估方式，各國主要是採取市場價值為課稅基礎，並且未特別區分住宅或商業不動產。然而， Bowman （ 1995）指出，「市場價值」雖然在概念上相對清楚，但應用在商業不動產時常是模糊不清的，因為市場價值有許多種估價方式，並且缺乏活躍的商業不動產買賣市場，使比較法難以使用。更進一步說明，對於商業不動產而言，在比較法方面，其通常具有獨特性，使比較標的難以搜尋、或無法搜尋；在收益法方面，亦缺乏正確收益資料；在成本法方面，亦必須要考慮折舊，將功能折舊或經濟折舊從成本中扣除，如何定義折舊亦是個難題； Youngman（ 1995）亦說明，商業不動產個別評價困難，因為其具備延伸與特殊設計結構，作為商業或工業之特定用途，並不適合作為市場頻繁交易標的，亦不易與其他不動產比較。臺灣地價稅稅基，係以公告地價為基礎之申報地價，偏向以資本價值為基礎之市場價值；而房屋稅稅基，為折舊後之成本價值乘上地段率，較偏向以成本法求得之市場價值，亦屬於「市場價值基礎」。在幾乎都以「市場價值基礎」評價的國內外財產稅系統中，以「年租金價值基礎」評估商業不動產的英國財產稅制便成為本研究探討對象，依此基礎審視臺灣房屋稅稅制，探討以較能反映商業不動產投資營利特性之「年租金」進行課稅，將如何改變稅賦相對分布，並對於商業不動產稅基評價進行再思考。. 2-13.

(38)

(39) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 第三章. 研究設計. 本章內容共分為二節：第一節研究範圍與方法說明商業不動產定義並簡單介紹本研究採用之研究方法，第二節資料處理建立各商業不動產每年地價稅與房屋稅，以及整理並分析商業不動產相關統計資料。. 第一節研究範圍與方法壹、研究範圍商業不動產（ business property）由於在美國並非課稅種類，故無明確法律定義，而依 Cornia（ 1995）進行研究時將其定義為非住宅（ non-domestic）、產生收益（ income-producing）的不動產，包含商業（ commercial）、工業（ industry）、農業（ farm）、礦業（ mineral）、鐵路（ railroad）及公用事業（ public utility）；而英國僅定義住宅不動產，採取排除法，不屬於住宅不動產範疇者即為非住宅不動產。由此可知，商業不動產（ business property）大致上可以與非住宅不動產（ non-domestic property）畫上等號，如下圖 2 所示。. 狹義商業（commercial）住宅（domestic）不動產. 工業. （industry）不動產農業（farm）非住宅（non-domestic）／廣義商業（business）不動產. 礦業（mineral）鐵路. （railroad）公用事業（public utility）. 圖 2. 商業不動產定義圖. 資料來源：本研究繪製然而，若討論所有非住宅不動產，則因「非住宅」之範圍過廣，且彼此類型相差甚遠，將容易發散失焦。因此，本研究定義之「商 3-1.

(40) 第三章研究設計. 業」不動產，並非廣義的「商業（ business）」，而是狹義的「商業（ commercial）」，主要為私人經營、以營利為目的之不動產，亦即本研究所討論為「收益性」的「非住宅」不動產，研究範圍以「觀光旅館」與「辦公大樓」為主。本研究依資料範圍以臺北市之觀光旅館與辦公大樓兩種商業類型代表商業不動產。以下介紹此兩種資料：一、. 觀光旅館. 依觀光局行政統計資訊，截至 2016 年 9 月止，臺北市之國際觀光旅館共有 27 家，一般觀光旅館共有 17 家，如下表 3。本研究取自臺北市政府觀光傳播局 -臺北旅遊網，選取國際觀光旅館 27 家、一般觀光旅館 17 家，共計 44 家觀光旅館。表 3. 臺北市觀光旅館一覽表臺北市觀光旅館. 1. 臺北市國際觀光旅館三德大飯店. 臺北市一般觀光旅館六福客棧. 2. 兄弟大飯店. 天成大飯店. 3. 台北 W 飯店. 日勝生加賀屋國際溫泉飯店. 4. 台北君悅酒店. 北投老爺酒店. 5. 台北威斯汀六福皇宮. 北投麗禧溫泉酒店. 6. 台北凱撒大飯店. 台北有園飯店. 7. 台北寒舍艾美酒店. 台北君品大酒店. 8. 台北寒舍喜來登大飯店. 台北花園大酒店. 9. 台北萬豪酒店. 亞士都飯店. 10. 亞都麗緻大飯店. 帝后大飯店. 11. 美福大飯店. 首都大飯店. 12. 美麗信花園酒店. 第一大飯店. 13. 神旺大飯店. 寒舍艾麗酒店. 14. 國王大飯店. 華華大飯店. 15. 國賓大飯店. 福容大飯店台北一館. 16. 國聯大飯店. 慶泰大飯店. 17. 康華大飯店. 歐華酒店. 18. 晶華酒店. 19. 華泰王子大飯店. 20. 陽明山中國麗緻大飯店. 21. 圓山大飯店 3-2.

(41) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 臺北市觀光旅館 22. 臺北市國際觀光旅館福華大飯店. 23. 臺北老爺大酒店. 24. 臺北西華大飯店. 25. 臺北華國大飯店. 26. 豪景大酒店. 27. 遠東國際大飯店. 臺北市一般觀光旅館. 27 家. 合計. 17 家. 資料來源：臺北市政府觀光傳播局-臺北旅遊網 http://www.travel.taipei/frontsite/tw/store/hotelAction.do?method=simpleSearch&me nuId=2010202 二、. 辦公大樓. 依世邦魏理仕集團（ Commercial Real Estate Services, CBRE ）提供資料，涵蓋位於臺北市之 152 筆辦公大樓，如表 4 所示。表 4 辦公大樓名稱 1. 蘇黎世保險大. 本研究採用之辦公大樓一覽表. 辦公大樓名稱 39. 保富萬商大樓. 辦公大樓名稱 77. 樓 2. 台北金融中心. 大統領經貿廣. 辦公大樓名稱 115. 場 40. 航廈. 78. 台北 101. 大樓 116. 大樓 3. 三和塑膠大樓. 國泰台北國際國泰敦南商業大樓. 41. 新華泰大樓. 79. 震旦國際大樓. 117. 國泰安和商業大樓. 4. 中國人壽大樓. 42. 全球人壽民權. 80. 大樓 5. 龍巖敦北大樓. 43. 美孚時代金融. 新光曼哈頓世. 118. 貿大樓 81. 世紀金融廣場. 義大樓 119. 國長大樓. 44. 全球人壽台灣. 中華電信大安大樓 A 棟. 廣場 6. 台北市農會信. 82. 信基大樓. 120. 宏遠證券大樓. 83. 震旦 21 世紀. 121. 道慈大樓. 總部大樓 7. 國泰中央商業. 45. 富邦三寶大樓. 大樓. 大樓. 8. 宏國大樓. 46. 清三資訊廣場. 84. 國泰世界大樓. 122. 復興財經大樓. 9. 宏泰世界大樓. 47. 田明大樓. 85. 前瞻金融大樓. 123. 國泰人壽總部. 10. 台塑大樓. 48. 聯邦大樓佳佳. 86. 友聯建設大樓. 124. 富邦金融中心. 廣場 3-3.

(42) 第三章研究設計. 辦公大樓名稱 11. 金融大樓. 辦公大樓名稱 49. 亞太通商大樓. 辦公大樓名稱 87. 保德信金融總. 辦公大樓名稱 125. 部. 國泰敦南金融大樓. 12. 21 世紀大樓. 50. 丙園金融大樓. 88. 國家企業中心. 126. 新光摩天大樓. 13. 住友福陞大樓. 51. 台証金融大樓. 89. 大台北瓦斯八. 127. 凱撒世貿中心. 128. 崇聖大樓. 129. 遠東 ABC 智. 德大樓 14. 宏泰金融大樓. 52. 揚昇南京商業. 90. 大樓 15. 金融大樓 2. 53. 新安產險大樓. 大台北瓦斯網路科技大樓. 91. 大台北瓦斯光復大樓. 16. 雅適建設大樓. 54. 國泰南京商業. 92. 大樓. 國泰世界通商. 慧大樓 130. 中央金融大樓. 大樓. 17. 富邦民生大樓. 55. 富邦南京大樓. 93. 長盛大樓. 131. 國泰襄陽大樓. 18. 南山民生大樓. 56. 新光南京科技. 94. 大魯閣長春大. 132. 富邦城中大樓. 大樓 19. 國泰中興商業. 樓. 57. 遠雄國際中心. 95. 帝國大廈. 133. 富邦杭南大樓. 58. 遠雄金融中心. 96. 力麗商業大樓. 134. 兆豐金融大樓. 大樓 20. CEC 漢德民生大樓. 21. 聯邦企業大樓. 59. 統一國際大樓. 97. 東家大樓. 135. 海華金融中心. 22. 玉山金控總部. 60. 聯合世紀大樓. 98. 將捷國際商業. 136. 國泰世華銀行. 大樓 23. 環球商業大樓. 61. 康和國際大樓. 99. 盛香堂松江大. 大樓 137. 明台產險大樓. 樓 24. 國泰環宇大樓. 62. 揚昇忠孝大樓. 100. 萬國商業大樓. 138. 芙蓉大樓. 25. 三寶敦北商業. 63. 太平第一大樓. 101. 潤泰中崙大樓. 139. 福記大樓. 中心 26. 中央商業大樓. 64. 三連大樓. 102. 敦北長城. 140. 新光中山大樓. 27. 通泰慶城大樓. 65. 國泰置地廣場. 103. 新協和大樓. 141. 互助營造大樓. 104. 太平洋商業大. 142. 興南國際大樓. A3 28. 世界通商金融. 66. 華新信義大樓. 中心. 樓. 29. 三信大樓. 67. 國泰金融中心. 105. 時代廣場. 143. 士林電機大樓. 30. 大同大樓. 68. 新光信義金融. 106. 富邦人壽大樓. 144. 嘉新大樓. 大樓 A12 31. 揚昇金融大樓. 69. 群益證券廣場. 107. 富邦敦南大樓. 145. 中山 VISA. 32. 台玻大樓. 70. 交易廣場. 108. 國泰敦南信義. 146. 富邦中山大樓. 大樓 3-4.

(43) 臺北市商業不動產財產稅稅基探討-以觀光旅館與辦公大樓為例. 辦公大樓名稱 33. 新光國際商業. 辦公大樓名稱 71. 109. 潤泰金融大樓. 辦公大樓名稱 147. 105 大樓. 大樓 34. 全豐盛信義. 辦公大樓名稱. 惠普大樓. 72. 華南銀行總行. 大都市國際中心. 110. CEC 敦南大樓. 148. 世貿大樓. 台糖騰雲綜合商業大樓. 35. 弘雅大樓. 73. 信義大樓. 111. 敦南摩天大廈. 149. 力麒中正大樓. 36. 協和大樓. 74. 環球世貿大樓. 112. 凌雲通商大樓. 150. 潤泰松山車站大樓. 37. 保富通商大樓. 75. 國泰信義經貿. 113. 大樓 38. 興雅大樓. 76. 國貿大樓. 國泰敦南財經. 151. 大樓 114. 遠企中心. 潤泰松山車站多目標大樓. 152. 新亞松山 152 棟. 合計. 資料來源：世邦魏理仕集團（Commercial Real Estate Services, CBRE）提供. 貳、研究方法一、. 文獻歸納. 本研究探討商業不動產稅基改變之可能性，因此首先透過理論蒐集整理，梳理財產稅課稅理論，並藉由政府專書、期刊及研究報告，釐清商業不動產與財產稅之關係，並探討商業不動產財產稅稅基評估方式，分析國外課稅制度與評價方式。更進一步，透過英國政府網站、英國及臺灣不動產稅制相關法令規定，詳細說明英國財產稅稅制，比較分析不同稅基評估之差異，並作為臺灣商業不動產財產稅稅基評估方式修改之依據。二、. 模擬分析. 本研究假設土地與房屋合併課稅，以現制下不動產之地價稅與房屋稅加總，求出其財產稅（稱為現制財產稅），並蒐集觀光旅館與辦公大樓之租金資料，在政府總稅收不變下，模擬以不動產年租金作為財產稅稅基，進行差異性租稅歸宿（ differential tax incidence）分析，探討相同稅收下，不同租稅之歸宿比較，作為商業不動產稅基評價方式改變之參考。三、. 多元線性迴歸分析. 本研究欲探討的內容可分為三個部分：第一，在現行制度之下，影響不動產房屋稅與財產稅之稅基與稅額之因素；第二，對於旅館而言，影響旅館單位租金之因素；第三，制度轉變過程中，影響稅賦負擔之因素。因此，本研究將建立三個模型，第一個模型內含四個子模 3-5.