第四章 迴歸模型建立與商業不動產資料分析
第一節 迴歸模型建立與變數選取
壹、 模型建立
本 研 究 探 討 商 業 不 動 產 的 財 產 稅 稅 基 ， 認 為 現 行 制 度 下 以 成 本 價 值 作 為 房 屋 稅 稅 基 無 法 反 映 不 動 產 收 益 能 力 ， 應 該 以 租 金 價 格 作 為 財 產 稅 稅 基 ， 故 首 先 建 立 模 型 1， 探 討 影 響 現 行 制 度 下 稅 基 之 因 素 。 然 而 ， 以 租 金 作 為 財 產 稅 稅 基 雖 然 較 貼 近 不 動 產 收 益 型 態 並 符 合 市 場 租 賃 型 態 ， 租 金 卻 可 能 內 含 不 屬 於 不 動 產 本 身 收 益 之 「 無 形 資 產 」 ， 而 使 租 金 價 值 受 到 高 估 ， 據 此 建 立 模 型 2。 最 後 ， 在 控 制 總 稅 收 不 變 之 下 ， 稅 制 的 轉 變 必 將 造 成 不 動 產 之 間 稅 賦 分 配 效 果 改 變 ， 探 討 具 備 何 種 特 徵 之 不 動 產 將 受 衝 擊 ， 對 於 政 府 稅 制 制 定 將 具 有 重 大 政 策 意 涵 ， 據 此 建 立 模 型 3。
在 模 型 1 中 內 含 兩 個 子 模 型 ， 分 別 以 房 屋 稅 稅 基 、 財 產 稅 稅 基 作 為 應 變 數 ， 而 房 屋 稅 稅 基 為 房 屋 現 值 ， 地 價 稅 稅 基 為 土 地 申 報 地 價 ， 稅 基 乘 上 稅 率 之 後 ， 房 屋 稅 與 地 價 稅 為 納 稅 義 務 人 應 負 擔 之 金 額 ， 而 模 型 2 之 應 變 數 為 單 位 租 金 ， 均 為 「 價 格 」 概 念 ， 探 討 不 動 產 本 身 特 徵 對 於 「 價 格 」 之 影 響 ， 因 此 採 用 Rosen（ 1974） 之 特 徵 價 格 模 型 。 關 於 應 變 數 之 型 態 ， 半 對 數 模 型 中 ， 估 計 係 數 可 以 解 釋 為 一 單 位 特 徵 變 動 造 成 價 格 影 響 的 百 分 比 ， 並 且 可 以 減 少 誤 差 項 異 質 變 異 的 問 題 ， Soderberg（ 2001） 以 收 益 型 不 動 產 為 例 ， 比 較 對 數 線 性 （ log-linear）
與 半 對 數 線 性 （ semi-log） 兩 種 特 徵 價 格 模 型 ， 發 現 線 性 對 數 模 型 之 係 數 與 真 實 情 形 較 不 相 符 （ unrealistic)， 可 能 會 造 成 不 穩 定 的 樣 本 外 預 測 結 果 （ unstable out-of-sample-range predictions） ， 因 此 選 用 半 對 數 線 性 模 型 較 佳 。 因 此 ， 本 研 究 模 型 1、 2 之 應 變 數 將 採 用 半 對 數 線 性 模 型 。
模 型 3 之 以 「 (新 制 財 產 稅 -現 制 財 產 稅 )/現 制 財 產 稅 」 作 為 應 變 數 ， 應 變 數 概 念 為 稅 制 改 變 之 變 動 量 占 原 稅 制 之 比 率 ， 因 此 採 用 線 性
（ linear） 迴 歸 ， 以 直 線 型 態 表 示 應 變 數 與 自 變 數 間 關 係 。 因 此 ， 依 據 多 元 線 性 迴 歸 所 採 用 之 迴 歸 式 ， 如 下 所 示 ：
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一、 觀光旅館
(一) 模型 1-1-1：探討房屋稅公式中不動產特徵對房屋稅稅基之影響。
ln 房屋稅稅基＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑中間級標準單價虛擬變數
＋𝛃𝟒最高級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟓建物面積＋誤差項
(二) 模型 1-1-2：探討房屋稅公式中不動產特徵與單位租金（收益能力）對房 屋稅稅基之影響。
ln 房屋稅稅基＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑中間級標準單價虛擬變數
＋𝛃𝟒最高級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟓建物面積＋𝛃𝟔單位租金＋誤差項
(三) 模型 1-2-1：探討房屋稅及地價稅公式中不動產特徵對財產稅稅基之影 響。
ln 財產稅稅基＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑最高級標準單價虛擬變數
＋𝛃𝟒建物面積＋𝛃𝟓土地面積＋𝛃𝟔單位申報地價＋誤差項
(四) 模型 1-2-2：探討房屋稅及地價稅公式中不動產特徵與單位租金（收益能 力）對財產稅稅基之影響。
ln 財產稅稅基＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑最高級標準單價虛擬變數
＋𝛃𝟒建物面積＋𝛃𝟓土地面積＋𝛃𝟔單位申報地價＋𝛃𝟕單位租金＋誤差項 (五) 模型 2：探討無形資產因素（商譽）對旅館單位租金之影響。
ln 單位租金＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐是否靠近捷運＋𝛃𝟑房間數量＋𝛃𝟒有無溫泉虛擬變 數＋𝛃𝟓有無游泳池虛擬變數＋𝛃𝟔一般觀光旅館虛擬變數＋𝛃𝟕國際觀光旅館又為 國際連鎖品牌虛擬變數＋誤差項
(六) 模型 3-1：探討房屋稅及地價稅公式中不動產特徵，對制度轉變負擔稅賦 比重之影響
(新制財產稅-現制財產稅)/現制財產稅＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑最 高級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟒建物面積＋𝛃𝟓土地面積＋𝛃𝟔單位申報地價＋誤差項
(七) 模型 3-2：探討房屋稅及地價稅公式中不動產特徵與單位租金（收益能 力），對制度轉變負擔稅賦比重之影響。
(新制財產稅-現制財產稅)/現制財產稅＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑最 高級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟒建物面積＋𝛃𝟓土地面積＋𝛃𝟔單位申報地價＋𝛃𝟕單位 租金＋誤差項
二、 辦公大樓
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(一) 模型 1-1-1：探討房屋稅公式中不動產特徵對房屋稅稅基之影響。
ln 房屋稅稅基＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑中間級標準單價虛擬變數
＋𝛃𝟒最高級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟓建物面積＋誤差項
(二) 模型 1-1-2：探討房屋稅公式中不動產特徵與單位租金（收益能力）對房 屋稅稅基之影響。
ln 房屋稅稅基＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑中間級標準單價虛擬變數
＋𝛃𝟒最高級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟓建物面積＋𝛃𝟔單位租金＋誤差項
(三) 模型 1-2-1：探討房屋稅及地價稅公式中不動產特徵對財產稅稅基之影 響。
ln 財產稅稅基＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑中間級標準單價虛擬變數
＋𝛃𝟒最高級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟓建物面積＋𝛃𝟔土地面積＋𝛃𝟕單位申報地價＋
誤差項
(四) 模型 1-2-2：探討房屋稅及地價稅公式中不動產特徵與單位租金（收益能 力）對財產稅稅基之影響。
ln 財產稅稅基＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑中間級標準單價虛擬變數
＋𝛃𝟒最高級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟓建物面積＋𝛃𝟔單位申報地價＋𝛃𝟕土地面積＋
𝛃𝟖單位租金＋誤差項
(五) 模型 3-1：探討房屋稅及地價稅公式中不動產特徵，對制度轉變負擔稅賦 比重之影響
(新制財產稅-現制財產稅)/現制財產稅＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑中 間級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟒最高級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟓建物面積＋𝛃𝟔土地面 積＋𝛃𝟕單位申報地價＋誤差項
(六) 模型 3-2：探討房屋稅及地價稅公式中不動產特徵與單位租金（收益能 力），對制度轉變負擔稅賦比重之影響。
(新制財產稅-現制財產稅)/現制財產稅＝𝛂＋𝛃𝟏屋齡＋𝛃𝟐街路等級調整率＋𝛃𝟑中 間級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟒最高級標準單價虛擬變數＋𝛃𝟓建物面積＋𝛃𝟔土地面 積＋𝛃𝟕單位申報地價＋𝛃𝟖單位租金＋誤差項
貳、 變數選取
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一、 模型1
模 型 1 檢 測 影 響 現 行 制 度 下 房 屋 稅 稅 基 與 財 產 稅 稅 基 之 不 動 產 因 素 。 首 先 檢 測 房 屋 稅 方 面 ， 房 屋 稅 稅 基 為 房 屋 現 值 ， 房 屋 現 值 為 主 管 機 關 依 不 動 產 評 價 委 員 會 評 定 之 標 準 ， 而 依 據 房 屋 稅 條 例 第 十 一 條 ， 房 屋 標 準 價 格 依 建 造 材 料 、 耐 用 年 數 及 折 舊 標 準 、 街 道 村 里 之 商 業 交 通 情 形 而 評 定 ， 因 此 本 研 究 依 房 屋 稅 公 式 規 定 選 定 屋 齡 、 街 路 等 級 調 整 率 、 建 材 標 準 、 建 物 面 積 作 為 自 變 數 ， 為 模 型 1-1-1， 並 期 待 依 法 規 而 設 之 特 徵 價 格 模 型 應 有 高 度 解 釋 。
如 前 所 述 ， 本 研 究 認 為 房 屋 成 本 價 值 無 法 反 映 不 動 產 收 益 能 力 ， 為 了 檢 測 此 一 假 設 ， 於 前 述 檢 測 房 屋 稅 稅 基 之 模 型 中 ， 在 自 變 數 方 面 另 外 加 入 代 表 收 益 能 力 之 單 位 租 金 ， 為 模 型 1-1-2。
又 ， 現 行 制 度 之 下 ， 財 產 稅 為 房 屋 與 土 地 分 離 課 稅 ， 本 研 究 接 著 檢 測 房 屋 稅 稅 基 與 地 價 稅 稅 基 之 加 總 。 除 了 前 述 房 屋 稅 稅 基 之 外 ， 地 價 稅 稅 基 為 土 地 申 報 地 價 總 額 ， 即 為 單 價 與 面 積 之 積 ， 因 此 本 研 究 另 外 選 定 單 位 申 報 地 價 與 土 地 面 積 做 為 自 變 數 ， 為 模 型 1-2-1， 亦 期 待 符 合 法 定 課 稅 要 素 而 設 之 特 徵 價 格 模 型 應 有 高 度 解 釋 力 。
同 樣 地 ， 為 了 檢 測 現 行 稅 基 中 是 否 反 映 不 動 產 收 益 能 力 ， 並 且 單 位 租 金 代 表 不 動 產 整 體 收 益 ， 包 含 土 地 與 建 物 之 貢 獻 ， 因 此 在 自 變 數 方 面 另 外 加 入 代 表 收 益 能 力 之 單 位 租 金 ， 為 模 型 1-2-2。
綜 上 所 述 ， 模 型 1 內 ， 依 應 變 數 不 同 （ 房 屋 稅 稅 基 、 財 產 稅 稅 基 ） 而 分 為 模 型 1-1-1、 模 型 1-2-1 兩 種 類 型 ； 又 ， 於 兩 種 類 型 內 分 別 檢 測 有 無 計 入 單 位 租 金 之 影 響 ， 於 自 變 數 內 加 入 單 位 租 金 而 設 立 模 型 1-1-2、 模 型 1-2-2 兩 種 類 型 。 各 變 數 說 明 如 下 ：
(一) 房屋稅公式
1. 主建物經歷年數（屋齡）
房 屋 稅 計 算 方 式 中 ， 屋 齡 愈 高 者 ， 折 舊 愈 大 ， 因 而 得 到 愈 低 的 房 屋 現 值 ， 故 本 研 究 預 期 此 變 數 與 房 屋 稅 基 、 房 屋 稅 、 財 產 稅 稅 基 與 財 產 稅 之 間 應 呈 現 負 向 相 關 。
2. 房屋街路等級調整率
房 屋 稅 計 算 方 式 中 ， 房 屋 街 路 等 級 調 整 率 愈 大 者 ， 表 示 所 在 街 路 愈 繁 榮 ， 將 求 得 愈 高 房 屋 現 值 ， 故 本 研 究 預 期 此 變 數 與 房 屋 稅 基 、 房 屋 稅 、 財 產 稅 稅 基 與 財 產 稅 之 間 應 呈 現 正 向 相 關 。
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3. 標準單價虛擬變數
台 北 市 房 屋 構 造 標 準 單 價 表 中 ， 將 房 屋 構 造 分 為 三 種 等 級 ， 單 價 最 低 等 級 為 加 強 磚 造 ， 居 中 者 為 鋼 筋 混 凝 土 造 或 預 鑄 混 凝 土 造 ， 最 高 級 為 鋼 骨 造 、 鋼 骨 混 凝 土 造 與 鋼 骨 鋼 筋 混 凝 土 造 ， 而 每 種 等 級 之 下 可 依 房 屋 總 層 數 與 用 途 對 應 求 得 房 屋 標 準 單 價 。 本 研 究 依 據 每 棟 不 動 產 之 房 屋 構 造 、 總 層 數 與 用 途 ， 對 照 台 北 市 房 屋 構 造 標 準 單 價 表 ， 求 得 各 不 動 產 之 標 準 單 價 ， 並 依 據 標 準 單 價 由 低 至 高 分 成 三 個 等 級 。 旅 館 方 面 ， 依 建 材 及 樓 層 數 篩 選 出 不 動 產 標 準 單 價 ， 以 標 準 單 價 2800-5080 元 作 為 基 準 級 ， 將 5330-6710 元 作 為 中 間 級 標 準 單 價 虛 擬 變 數 ， 將 7710-11260 元 作 為 最 高 級 標 準 單 價 虛 擬 變 數 。 另 外 ， 由 於 White 檢 定 之 自 變 數 限 制 ， 在 標 準 單 價 虛 擬 變 數 方 面 ， 模 型 2-1、 1-2-2 僅 放 置 最 高 級 標 準 單 價 虛 擬 變 數 ， 以 標 準 單 價 7710 元 以 下 作 為 基 準 級 ， 將 7710-11260 元 作 為 最 高 級 標 準 單 價 虛 擬 變 數 。
辦 公 大 樓 方 面 ， 依 建 材 及 樓 層 數 篩 選 出 不 動 產 標 準 單 價 ， 以 標 準 單 價 3560-5590 元 作 為 基 準 級 ， 將 5840-7360 元 作 為 中 間 級 標 準 單 價 虛 擬 變 數 ， 7800-26400 元 作 為 最 高 級 標 準 單 價 虛 擬 變 數 。
若 建 材 屬 於 中 間 級 或 最 高 級 標 準 單 價 虛 擬 變 數 ， 代 表 其 擁 有 較 高 的 標 準 單 價 ， 因 而 得 到 愈 高 的 房 屋 現 值 ， 故 預 期 符 號 為 正 。
4. 建物面積
房 屋 稅 計 算 方 式 中 ， 建 物 面 積 愈 大 者 ， 將 求 得 愈 高 的 標 準 單 價 ， 因 而 得 到 愈 高 的 房 屋 現 值 ， 故 本 研 究 預 期 此 變 數 與 房 屋 稅 基 、 房 屋 稅 、 財 產 稅 稅 基 與 財 產 稅 之 間 應 呈 現 正 向 相 關 。
(二) 地價稅公式 1. 單位申報地價
地 價 稅 計 算 方 式 中 ， 單 位 申 報 地 價 愈 高 者 ， 將 求 得 愈 高 的 申 報 地 價 總 額 ， 即 較 高 之 地 價 稅 稅 基 ， 故 本 研 究 預 期 此 變 數 與 財 產 稅 稅 基 與 財 產 稅 之 間 應 呈 現 正 向 相 關 。
2. 土地面積
地 價 稅 計 算 方 式 中 ， 土 地 面 積 愈 大 者 ， 將 求 得 愈 高 的 申 報 地 價 總 額 ， 即 較 高 之 地 價 稅 稅 基 ， 故 本 研 究 預 期 此 變 數 與 財 產 稅 稅 基 與 財 產
地 價 稅 計 算 方 式 中 ， 土 地 面 積 愈 大 者 ， 將 求 得 愈 高 的 申 報 地 價 總 額 ， 即 較 高 之 地 價 稅 稅 基 ， 故 本 研 究 預 期 此 變 數 與 財 產 稅 稅 基 與 財 產