第三章 研究設計
第二節 資料說明與處理
有 別 與 英 、 美 財 產 稅 為 土 地 與 建 物 合 併 課 稅 ， 臺 灣 之 財 產 稅 又 分 為 地 價 稅 與 房 屋 稅 。 地 價 稅 稅 制 相 對 單 純 ， 稅 基 為 依 土 地 區 位 決 定 之 公 告 地 價 ， 稅 率 基 本 上 依 土 地 面 積 採 取 累 進 稅 率 ， 另 外 在 自 用 住 宅 用 地 及 工 業 、 礦 業 等 事 業 用 地 採 取 固 定 優 惠 稅 率 ； 房 屋 稅 稅 制 則 較 複 雜 ， 其 稅 基 採 計 了 成 本 價 值 及 地 段 率 ， 稅 率 則 依 房 屋 使 用 用 途 而 不 同 。 本 研 究 在 後 續 進 行 實 證 分 析 時 ， 將 國 內 之 地 價 稅 與 房 屋 稅 加 總 ， 視 為 臺 灣 課 徵 不 動 產 「 財 產 稅 」 ， 如 此 為 比 較 分 析 ， 其 基 礎 較 為 一 致 。 以 下 先 建 立 臺 灣 每 年 現 制 地 價 稅 與 房 屋 稅 資 料 ， 並 說 明 臺 灣 商 業 不 動 產 相 關 統 計 資 料 。
壹、 每年現制地價稅資料建立
地 價 稅 資 料 建 立 共 分 為 幾 個 步 驟 ， 首 先 ， 本 研 究 將 觀 光 旅 館 與 辦 公 大 樓 之 住 址 輸 入 「 地 籍 圖 資 網 路 便 民 服 務 系 統3」 ， 得 到 地 段 地 號
（ 一 個 住 址 可 能 包 含 好 幾 個 地 號 ） ； 第 二 個 步 驟 ， 將 地 段 地 號 輸 入
「 臺 北 市 地 價 查 詢 多 功 能 服 務 系 統4」 ， 得 到 土 地 面 積 與 歷 年 公 告 地 價 ， 並 依 各 地 號 公 告 地 價 與 面 積 相 乘 ， 得 到 該 地 址 之 公 告 地 價 ； 第 三 個 步 驟 ， 將 公 告 地 價 乘 以 百 分 之 八 十 得 到 申 報 地 價5； 第 四 個 步 驟 ， 將 同 一 地 址 不 同 地 號 之 申 報 地 價 加 總 ， 得 到 地 價 稅 稅 基 申 報 地 價 總 額 ； 最 後 ， 再 將 申 報 地 價 總 額 依 「 地 價 稅 速 算 公 式6」 求 出 地 價 稅 。 政 府 機 構 每 三 年 重 新 規 定 地 價 （ 平 均 地 權 條 例 第 14 條 ） ， 因 此 循 以 上 步 驟 ， 每 隔 三 年 算 出 該 不 動 產 之 地 價 稅 ， 可 建 立 每 棟 旅 館 、 辦 公 大 樓 每 年 之 地 價 稅 資 料 。
貳、 每年現制房屋稅資料建立
臺 北 市 政 府 財 政 單 位 提 供 去 識 別 化 之 臺 北 市 民 國 105 年 房 屋 稅 課 稅 資 料 ， 每 筆 資 料 欄 位 包 含 稅 籍 編 號 （ 末 三 碼 隱 藏 ） 、 房 屋 坐 落 地 址
（ 門 牌 末 一 碼 隱 藏 ） 、 總 面 積 、 違 建 面 積 、 主 建 物 面 積 、 其 他 面 積 、 免 稅 現 值 、 應 稅 現 值 、 免 稅 稅 額 、 應 納 稅 額 、 主 建 物 層 次 、 主 建 物 總 層 數 、 主 建 物 構 造 別 、 主 建 物 使 用 別 、 主 建 物 經 歷 年 數 共 15 個 欄 位 。 本 研 究 比 對 各 觀 光 旅 館 、 辦 公 大 樓 之 住 址 ， 並 依 主 建 物 經 歷 年 數
3 地籍圖資網路便民服務系統：http://easymap.land.moi.gov.tw/R02/Index#
4 臺北市地價查詢多功能服務系統：http://w2.land.taipei.gov.tw/query/prc/Input_p.asp
5 依平均地權條例第 16 條，土地所有權人可於公告地價上下百分之二十區間申報地價，若未申 報則以公告地價百分之八十為申報地價。本研究假設土地所有權人未進行申報。
6 地價稅速算公式-累進起點地價及課稅級距表：
http://www.tpctax.gov.taipei/ct.asp?xItem=1151839&ctNode=33319&mp=103011
3-8
與 總 層 數 ， 篩 選 出 各 觀 光 旅 館 、 辦 公 大 樓 之 稅 籍 資 料 ， 得 到 其 105 年 之 房 屋 稅 應 納 稅 額 。
本 研 究 以 民 國 105 年 之 房 屋 稅 資 料 為 基 礎 ， 利 用 房 屋 稅 公 式 往 前 推 算 各 年 房 屋 稅 應 納 稅 額 。 如 前 所 述 ， 房 屋 稅 為 房 屋 現 值 乘 以 稅 率 而 來 ， 每 間 房 屋 之 稅 率 固 定 ， 因 此 會 隨 時 間 變 動 者 為 房 屋 現 值 ， 其 中 房 屋 現 值 又 分 成 四 個 部 分 組 成 ： 「 核 定 單 價 」 、 「 1-折 舊 年 數 × 折 舊 率 」 、 「 街 路 等 級 調 整 率 」 、 「 面 積 」 ， 其 中 核 定 單 價 為 固 定 ， 面 積 亦 假 設 其 為 固 定 ， 因 此 會 隨 時 間 變 動 者 僅 剩 「 1-折 舊 年 數 × 折 舊
率 」 、 「 街 路 等 級 調 整 率 」 。 針 對 此 兩 項 因 素 進 行 調 整 ， 便 可 回 推 出 每 年 之 房 屋 稅 ， 其 中 「 1-折 舊 年 數 × 折 舊 率 」 中 ， 折 舊 年 數 為 每 年 變 動 、 折 舊 率 固 定 ， 「 街 路 等 級 調 整 率 」 於 臺 北 市 為 民 國 100 年 7 月 及 103 年 7 月 曾 進 行 調 整 ， 影 響 了 民 國 101 年 及 104 年 課 徵 之 房 屋 稅 。 循 以 上 步 驟 ， 可 建 立 每 棟 旅 館 、 辦 公 大 樓 自 其 建 築 完 畢 至 民 國 104 年 間 每 年 之 房 屋 稅 資 料 。
參、 商業不動產相關統計資料
一、 商業不動產財產稅收入比例（政府面）
前 述 文 獻 回 顧 提 到 ， 財 產 稅 為 地 方 政 府 重 要 稅 收 來 源 ， 占 各 國 政 府 財 政 收 入 很 大 比 例 。 根 據 臺 北 市 稅 捐 稽 徵 處 104 年 度 決 算 ， 稅 課 收 入 65075 百 萬 ， 其 中 地 價 稅 占 了 21800 百 萬 ， 約 為 總 稅 課 收 入 百 分 之 三 十 四 ， 房 屋 稅 占 了 12600 百 萬 ， 約 為 總 稅 課 收 入 百 分 之 十 九 ， 如 下 圖 3 所 示 。 由 此 可 知 ， 對 於 地 方 政 府 而 言 ， 財 產 稅 收 入 占 稅 收 很 大 比 重 。
圖 3 臺北市稅課收入來源圓餅圖 資料來源：臺北市稅捐稽徵處、本研究繪製
3-9
http://www.tpctax.gov.taipei/ct.asp?xItem=1080408&CtNode=29088&mp=103011 本研究欲知道在財產稅稅收中，來自商業不動產者比重多寡，由於地價稅資 料無法分辨不動產使用用途，故在此以房屋稅資料作為分析標的，由臺北市政府 財政單位提供之房屋稅課稅資料，將「主建物使用別」欄位為「營業」者歸類為 商業不動產，並將商業不動產之「應納稅額」與總「應納稅額」相除，得到商業
不動產房屋稅占總房屋稅之比例。資料處理結果如表5 所示，臺北市各行政區中，
商業不動產稅占房屋稅比重前三高者分別為信義區、南港區、松山區，比例分別 為71%、69%、61%，占了總房屋稅極高比重，皆為臺北市商業發達、商辦大樓 林立之區；商業不動產占房屋稅比重前三低者，分別為文山區、北投區、士林區，
比例分別為11%、21%、24%，這些區域之住宅價值高於商業不動產價值，為臺 北市傳統文教住宅區。總體觀之，臺北市總房屋稅為15,260,305,476 元，其中商 業不動產房屋稅為 7,856,443,303 元，占了超過一半之比例，商業不動產對房屋 稅之貢獻高於住宅用與非住營用之不動產，其重要性可見一斑。
表 5 臺北市各行政區商業不動產房屋稅占總房屋稅比例（民國 104 年）
行政區 總房屋稅 商業不動產房屋稅 比例
信義區 2,561,678,616 1,818,933,535 71%
南港區 819,089,701 566,781,659 69%
松山區 1,355,285,816 822,624,063 61%
內湖區 1,568,596,565 878,779,789 56%
中正區 1,214,597,586 666,246,782 55%
大同區 573,354,634 296,425,278 52%
大安區 2,271,793,118 1,072,802,219 47%
中山區 2,728,814,487 1,232,543,685 45%
萬華區 457,574,742 166,493,059 36%
士林區 751,553,267 178,887,910 24%
北投區 491,981,289 103,073,149 21%
文山區 465,985,655 52,852,175 11%
全台北市 15,260,305,476 7,856,443,303 51%
資料來源：臺北市政府財政單位提供資料、本研究繪製
二、 商業不動產財產稅支出比例（廠商面）
除 了 由 政 府 觀 點 ， 計 算 商 業 不 動 產 財 產 稅 稅 收 占 財 政 收 入 之 比 例 外 ， 本 研 究 亦 分 析 由 商 業 不 動 產 經 營 者 觀 點 ， 財 產 稅 占 其 營 業 支 出 比 例 。 首 先 ， 依 交 通 部 觀 光 局 （ 2016） 對 民 國 103 年 國 際 觀 光 旅 館 所 作 之 營 運 分 析 報 告 ， 其 中 提 供 各 國 際 觀 光 旅 館 「 總 營 業 支 出 」 資 料 ，
「 總 營 業 支 出 」 包 含 薪 資 及 相 關 費 用 、 餐 飲 成 本 、 洗 衣 成 本 、 其 他 營 業 成 本 、 燃 料 費 、 稅 捐 （ 營 業 稅 、 房 屋 稅 、 地 價 稅 、 汽 車 牌 照 稅 、 進
3-10
3-11
臺北老爺大酒店 0.52% 0.79% 1.31%
臺北西華大飯店 0.99% 1.80% 2.79%
臺北華國大飯店 0.52% 0.23% 0.75%
豪景大酒店 0.68% 1.66% 2.35%
遠東國際大飯店 3.10% 2.87% 5.96%
平均值 1.58% 1.36% 2.94%
資料來源：交通部觀光局（2016）、臺北市政府財政單位提供資料、本研究繪製
三、 商業不動產地價稅及房屋稅占財產稅比例
本 研 究 整 理 商 業 不 動 產 財 產 稅 當 中 ， 來 自 地 價 稅 與 房 屋 稅 之 比 例 ， 藉 以 了 解 對 稅 賦 來 源 偏 向 地 價 稅 或 者 房 屋 稅 。 觀 光 旅 館 地 價 稅 及 房 屋 稅 占 財 產 稅 比 例 而 如 表 7 所 示 ， 其 負 擔 並 未 集 中 偏 向 地 價 稅 或 者 房 屋 稅 ， 而 是 不 均 勻 分 布 ， 位 於 精 華 地 段 的 老 舊 房 屋 與 位 於 偏 僻 地 段 的 新 建 房 屋 之 財 產 稅 結 構 可 能 完 全 不 相 同 ， 顯 示 現 行 地 價 稅 及 房 屋 稅 稅 制 於 商 業 不 動 產 價 值 之 反 映 無 規 律 可 循 ， 且 與 商 業 不 動 產 之 收 益 能 力 並 無 關 連 。
另 外 ， 表 中 亞 士 都 飯 店 與 陽 明 山 中 國 麗 緻 大 飯 店 房 屋 稅 占 財 產 稅 比 例 均 不 到 10%， 乃 因 其 均 為 屋 齡 50 年 的 4 層 樓 加 強 磚 造 房 屋 ， 加 強 磚 造 造 價 本 就 低 於 鋼 骨 鋼 筋 混 凝 土 與 鋼 筋 混 凝 土 ， 再 加 上 50 年 的 折 舊 使 其 成 本 價 格 更 低 ， 因 而 得 到 偏 低 的 房 屋 稅 ， 故 其 房 屋 稅 占 財 產 稅 比 例 遠 不 及 地 價 稅 。
表 7 觀光旅館地價稅及房屋稅占財產稅比例
旅館名稱 地價稅占財產稅比例 房屋稅占財產稅比例
三德大飯店 28% 72%
六福客棧 42% 58%
天成大飯店 53% 47%
日勝生加賀屋國際溫泉飯店 22% 78%
兄弟大飯店 50% 50%
北投老爺酒店 28% 72%
北投麗禧溫泉酒店 32% 68%
台北 W 飯店 40% 60%
台北有園飯店 29% 71%
台北君品大酒店 90% 10%
台北君悅酒店 63% 37%
台北花園大酒店 50% 50%
台北威斯汀六福皇宮 47% 53%
台北凱撒大飯店 35% 65%
3-12
旅館名稱 地價稅占財產稅比例 房屋稅占財產稅比例
台北寒舍艾美酒店 67% 33%
台北寒舍喜來登大飯店 52% 48%
台北萬豪酒店 54% 46%
亞士都飯店 91% 9%
亞都麗緻大飯店 32% 68%
帝后大飯店 64% 36%
美福大飯店 88% 12%
美麗信花園酒店 49% 51%
首都大飯店 38% 62%
神旺大飯店 81% 19%
國王大飯店 45% 55%
國賓大飯店 68% 32%
國聯大飯店 47% 53%
康華大飯店 94% 6%
第一大飯店 69% 31%
寒舍艾麗酒店 58% 42%
晶華酒店 54% 46%
華泰王子大飯店 54% 46%
華華大飯店 59% 41%
陽明山中國麗緻大飯店 94% 6%
圓山大飯店 53% 47%
福容大飯店 台北一館 56% 44%
福華大飯店 65% 35%
臺北老爺大酒店 41% 59%
臺北西華大飯店 36% 64%
臺北華國大飯店 70% 30%
豪景大酒店 30% 70%
遠東國際大飯店 53% 47%
慶泰大飯店 20% 80%
歐華酒店 53% 47%
平均值 53% 47%
資料來源：臺北市政府財政單位提供資料、本研究繪製
4-1