問卷設計

而C.I. >0 則表示前後判斷不一致。

Saaty 認為 C.I. < 0.1 為可容許之偏誤。

查詢隨機不一致指標(Random inconsistency Index：簡稱為 R.I.)如 下表4.2。

表4.2 隨機不一致性指標表

評估項目個數 1 2 3 4 5 6 7 8

R.I. 0.00 0.00 0.58 0.90 1.12 1.24 1.32 1.41 評估項目個數 9 10 11 12 13 14 15

R.I. 1.45 1.49 1.51 1.48 1.56 1.57 1.59 三、整體層級權重的計算

各層級要素間的權重計算後，在進行整體層級的權重計算。最後 一個替代方案的權重，以決定最終目標的最適方案。

質不良的房地產。

近幾年來，國內的房地產有逐漸回溫的趨勢，台中地區當然也不 例外，七、八期重劃區新百貨商場的成立，新光三越、衣蝶、老虎城 等，進而帶動沉寂已久的七、八期房屋商品與所謂的豪宅風。再這一 波景氣潮裡，建築業的投資意願眾說紛紜，沒有經過系統化、結構化 的整理，本問卷調查之目標為分析建築業投資的主要誘因及首要考量 目的。

一、專家訪談

為了解台中地區建築業投資房地產的資訊，並彙整投資相關決策 之相關因子，本研究於民國96 年 3 月期間拜訪台中地區富宇建設鄭副 總、瀧昇建設何經理、宜陽建設營造陳副理。

本研究根據次級資料分析及專家訪談結果，歸納整理後，初步擬 訂出「投資決策考量因子架構表」，如表4.3 所示。為確立考量因子之 有效性，經由第一階段設計問卷作專家問卷調查；透過台中地區資深 建築業者提供之修正意見，綜合彙整修正「投資決策考量因子架構 表」。第二階段則將確定之考量因子架構表，運用「層級分析法（AHP）」

發展出問卷發送台中地區資深建築業者，進行投資房地產投資相關決 策考量因子之權重評定。

表4.3 投資決策考量因子架構表

項目 準則

通貨膨脹

國民所得、購屋經濟能力 存放款利率

住宅融資 股市 物價指數 經濟條件

房屋總價、單價 土地政策

住宅政策 金融稅捐政策 重大建設計畫 政府政策因素

政府對房地產態度 社會治安問題 兩岸問題 法治觀念 社會及政治因素

媒體報導

公共設施完整性 生活機能

學校區域 基地區域性之選擇

區域生活習慣 基地地點 地形地勢條件 使用分區 基地座向 景觀環境條件 出入口動線 基地自然條件

地理風水

區域人口成長率 人口戶數

社會指標

都市化程度 房屋年度供給量 餘屋量

房屋自有率 土地供給量 地價高低 台中地區建築

業投資房地產 相關因素

房地產供需

建造執照、申請面積、戶數

表4.3 投資決策考量因子架構表(續)

項目 準則

產品規劃 投資報酬率 產品價格支撐力 銷售時機

台中地區建築 業投資房地產 相關因素

銷售個案條件

資金財務狀況

二、因子層級架構之建立

初步的因子設計方式採用「專家訪談」，彙整台中建築業者對於 台中地區投資房地產的意願決策因素及想法，並以AHP 建立投資房地 產意願決策因子項目層級架構，本研究因子研究過程共分下列階段：

(一) 專家訪談

此階段進行專業人士之個別訪談，除可避免單一議題影響其他專 家之建議及判斷，也可避免多人共同討論無法有效面對面溝通。

(二) 建立初步層級架構

彙整專家之訪談資料後，建立初步之評審項目之台中地區建築業 投資房地產意願決策因素層級架構，並進行第一次之問卷調查，完成 決策因子次目標及評估準則前置作業。

(三) 權重分析

進行一連串之問卷調查，並依據調查獲得之數據進行評估層級之 修正，建構台中地區建築業投資房地產意願決策因素之項目及權重。

三、專家遴選

就房地產而言，包含的產業範圍相當廣泛，本研究針對建築業界 的專業人士，包含與建築師、代書、營造有限公司、建設公司、建築 廣告公司等資深前輩進行訪談及問卷，下表4.4 為專家問卷之對象。

表4.4 問卷專家對象

群組 抽樣樣本 備註

建築師事務所 代書事務所

營造公司 建設公司 業界

廣告企劃公司

房地產業界工作經歷滿三年以 上之專業人員或主管

四、問卷內容

第一階段的問卷分為八項主題，分布範圍廣泛有分為經濟面、政 策面、社會面及銷售地點、案件條件等項目，藉由受訪者的回答，整 理出答案的趨勢，是否受訪者的回答具有一致性，以歸納出第二階段 封閉型問卷之選項。