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中 華 大 學

碩 士 論 文

台中地區建築業投資房地產相關因素之研究

A Study on Related Factors of the Investment in the Real Estate for the Architecture Industry in Taichung Region

系 所 別:營 建 管 理 研 究 所 學號姓名:M09416018 陳 朝 舜 指導教授: 蕭 炎 泉 博士

中華民國 九十六 年 八 月

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誌 謝

在職求學二年期間,承蒙指導教授 蕭炎泉老師 於論文指導與研 究之教導,才得以順利完成。論文審查期間感謝學校審查委員,吳卓 夫教授、余文德教授、吳福祥教授、石晉方教授、鄭紹材教授及口試 審查期間,校外之呂意達教授、廖國裕教授,給予論文之建議及指正,

才得以使論文更加完備,特此致謝。

學生為在職學生,平日在工作職場上忙碌,有機會利用假日於學 校在職進修,也認識各行各業之同學及一般生,感謝同學間於求學過 程相互勉勵支持,並且業界於論文問卷調查中,提供寶貴之經驗與意 見,給予深入探討建築業投資房地產意願因素權重分析及協助,方得 順利完成論文分析結果,特此感謝。

僅以本論文文獻,給予日後從事相關建築業之同學及同業間之參 考。最後感謝中華大學 營建管理研究所給予本人有機會於職場上另外 一知識再進修之機會。

陳朝舜 謹誌 中華大學 營建管理研究所 2007/8

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摘 要

關鍵字﹕建築業、房地產、房地產業、投資、層級分析法(AHP)

在國內不動產產業長期受市場景氣波動影響,整體產業營運環境 不佳且獲利大衰退的狀況下,建築業容易發生財務危機情況甚多,金 融機構也因無法確認建設公司的經營績效,而持續緊縮對建築投資的 相關放款。政府雖然提出諸多振興房市的獎勵措施,然而建築業管理 階層更應審慎理性且系統化瞭解房地產景氣與投資決策的相關性,以 避免錯誤的投資而影響企業的生存。

透過本文之探討,將房地產景氣因素與建築業投資意願相關性統 計分析,作系統化彙整,掌握房地產景氣循環之根本原因,使建築業 對景氣敏感度更加提昇,健全管理系統作業,增進市場競爭力,使企 業在不景氣環境下亦能創造利潤。

本研究擬針對台中地區房地產景氣對建築業之投資影響,系統化 的說明探討房地產景氣與建築業投資的相關性,經由文獻回顧、專家 訪談、問卷調查建立建築業投資房地產意願之評估因素準則,並應用 層級分析法(AHP)決定各因子之權重,以了解各構面之相關性,提供建 築業投資決策之參考。

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ABSTRACT

Keywords: Architecture Industry、Real Estate、Real Estate Industry、

Investment、AHP

The market condition volatility has influenced local residential property industry for a long time. Both of the operating environment and profits are either getting rigorous or worse. Therefore, the architecture industry has become easily to face financial distress. To banking institution, this investing environment effects on the difficulty of confirming the performance of construction companies. These caused the banking institution has tighten the credit to the construction companies. For staying in business, the managerial personnel must systematically understand the relationship between economic volatility and investment policy despite the fact that government has proposed plenty encouraging treatments in uplifting the housing industry.

In order to understanding the housing business cycle, this research analyzed and systematically organized by statistics to find out the correlation between the economic volatility and the investment intentions. The results of this research not only help the architecture industry be aware of the market condition, but also help establish

management system and improve competence in creating the benefit even under the slump of economic recession.

By sorting and putting the data that was analyzed by the literature review,

interview and AHP in order, it comes out that this research can describe the correlation between the economic recession and the investment intentions, and this will help the architecture industry make its investment policy.

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目 錄

誌 謝 ... I 摘 要 ...II ABSTRACT ... III 目 錄 ...IV 圖目錄... VII 表目錄...IX

第一章 緒論... 1

1.1 研究緣起... 1

1.2 研究動機... 2

1.3 研究目的... 3

1.4 研究範圍... 3

1.5 研究方法與內容... 4

第二章 文獻回顧... 7

2.1 房地產與房地產業定義... 7

2.2 台中地區建築業歷史背景... 8

2.3 台中地區房地產推案探討... 11

2.4 房地產業特性探討... 14

2.5 房地產消費購屋行為分析... 19

2.5.1 認知房價 ... 20

2.5.2 房屋品質 ... 22

2.6 影響房地產投資因素探討... 23

2.6.1 房地產景氣指標 ... 23

(6)

2.6.2 房地產景氣具建築業投資影響因素... 24

第三章 台中地區房地產市場之展望... 26

3.1 政治、經濟環境現況及前景... 26

3.2 社會、文化環境現況及前景... 31

3.3 設施環境現況及前景... 32

3.4 市場環境現況及前景... 41

第四章 房地產景氣影響投資因素問卷調查、探討 ... 43

4.1 層級分析法(AHP)... 43

4.1.1 AHP理論 ... 43

4.1.2 分析法與變數因子 ... 44

4.1.3 分析步驟 ... 46

4.2 問卷設計... 48

第五章 分析與驗證... 53

5.1 問卷整理結果... 53

5.2 第一階段評估因子修正... 54

5.3 確認評估因子... 57

5.4 第二階段AHP問卷結果... 60

5.4.1 評估次項目分析 ... 61

5.4.2 評估準則分析 ... 63

5.4.3 AHP問卷整體權重排名... 75

5.4.4 台中地區建築業投資房地產相關因素權重之建立... 77

第六章 結論與建議... 82

6.1 結論 ... 82

6.2 貢獻 ... 83

(7)

6.3 建議 ... 84

參考文獻... 86

附錄一 專家名單... 88

附錄二 第一次專家問卷... 91

附錄三 第二次專家問卷... 98

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圖目錄

圖1.1 研究流程圖... 6

圖2.1 82~92 年推案件數圖... 11

圖2.2 82~92 年規劃戶數圖... 11

圖2.3 82~92 年推案金額圖... 12

圖2.4 94 及 95 上半年推案件數表... 12

圖2.5 94 及 95 上半年規劃戶數表... 13

圖2.6 94 及 95 上半年推案金額表... 13

圖2.7 價格效果概念關係圖... 21

圖3.1 台中市市地重劃區圖... 29

圖3.2 台中都會區特三號道路圖... 33

圖3.3 台中都會區生活圈四號道路圖... 34

圖3.5 高鐵台中站聯外交通圖... 38

圖3.6 台中大都會歌劇院外觀示意圖[28]... 40

圖4.1 AHP 法層級架構 ... 44

圖5.1 投資意願次項目圓餅圖... 62

圖5.2 經濟條件評估準則圓餅圖... 64

圖5.3 政府政策因素評估準則圓餅圖... 66

圖5.4 社會及政治因素評估準則圓餅圖... 67

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圖5.5 基地區域性之選擇評估準則圓餅圖... 69

圖5.6 基地自然條件評估準則圓餅圖... 71

圖5.7 房地產供需評估準則圓餅圖... 73

圖5.8 銷售個案條件評估準則圓餅圖... 75

圖5.9 次項目分析雷達圖... 79

圖5.10 投資準則橫條圖... 81

(10)

表目錄

表2.1 台中地區房地產相關資料表... 14

表2.2 主要國家自有住宅比率與產業結構比重比較表 ... 15

表2.3 台灣地區新增住宅比較表... 18

表3.1 高鐵各站區來往台中旅行時間表... 37

表4.1 層級分析(AHP)評估尺度意義及說明... 46

表4.2 隨機不一致性指標表... 48

表4.3 投資決策考量因子架構表... 50

表4.3 投資決策考量因子架構表(續) ... 51

表4.4 問卷專家對象... 52

表5.1 第一次問卷樣本統計表... 54

表5.2 修正後評估因子... 55

表5.2 修正後評估因子(續) ... 56

表5.3 第一次問卷調查「評估因子次項目」統計結果表 ... 57

表5.4 第一次問卷調查「評估因子準則」統計結果表 ... 57

表5.4 第一次問卷調查「評估因子準則」統計結果表(續)... 58

表5.5 第二次專家問卷樣本統計表... 61

表5.6 次項目評估統計表... 62

表5.7 經濟條件評估準則統計表... 64

(11)

表5.8 政府政策因素評估準則統計表... 65

表5.9 社會及政治因素評估準則統計表... 67

表5.10 基地區域性之選擇評估準則統計表... 69

表5.11 基地自然條件評估準則統計表... 71

表5.12 房地產供需評估準則統計表... 73

表5.13 銷售個案條件評估準則統計表... 74

表5.14 評估次項目權重排名... 75

表5.15 整體評估權重排名... 76

表5.15 整體評估權重排名(續) ... 77

表5.16 台中地區建築業投資房地產相關因素決策評估次項目排名 .. 78

表5.17 台中地區建築業投資房地產因素決策評估準則排名 ... 78

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第一章 緒論

1.1 研究緣起

在國內不動產產業長期受市場景氣低迷影響,整體產業營運環境 不佳且獲利大衰退的狀況下,很容易造成建築業的財務危機,例如本 業經營不善、工程推案時機不佳等,造成投資人與購屋者對於房地產 市場投資與消費趨於保守,建築業者投資成效普遍不佳,金融機構也 因無法確認建設公司的經營績效,而持續緊縮對建築投資的相關放 款。房地產景氣的波動並非偶發而是有跡可尋,只有當強烈的經濟成 長、房地產供給短缺、以及銀行信用擴張等特定因素下,方會產生投 機性的景氣復甦。因此政府雖然已提出諸多振興房市的激勵措施,然 而建築業管理階層更應審慎理性且系統性地藉由房地產景氣的數據 中,衡量企業投資決策的可行性,瞭解房地產景氣與投資決策的相關 性,避免錯誤的投資影響企業的生存。

回顧房地產景氣循環的時間週期,會因大小循環的不同而有長短 不一的週期。不論循環週期如何,透過房地產景氣指標的數據顯示,

在景氣擴張期資產價格皆會因樂觀的預期而表現較好,資本市場也呈 現較繁榮的現象。反映在建築業進行投資的行為上,若能掌握在景氣 擴張期進行建設銷售計劃,對建築業營運發展將是一項非常有利的決 策。

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顯然地,房地產景氣與建築業投資決策的關係是呈現一正向顯著 的特性,但如何能系統化地說明兩者之間的影響,並提供決策人員在 進行投資時的參考,實為營建產業的當務之急。

1.2 研究動機

自1970 年代以來,國內房地產市場歷經三次大規模景氣波動而且 一波比一波劇烈。一般認為前兩次波動的原因為國內房屋供給相對稀 少,第三次波動則是受到當時社會游資過多,加以股票市場的蓬勃發 展所形成。房地產景氣波動是房地產市場供給與需求不均衡的結果,

當房地產的需求大於供給時,房地產市場便成景氣狀態;反之若供過 於求時房地產市場便成蕭條狀態。除此之外房地產的發展具有動態 性,除受供需法則外,尚受到總體經濟與金融市場及政府政策的高度 影響。隨著近年來房地產市場景氣的逐步復甦,各種房地產資訊有如 雨後春筍般紛紛出現,房地產資訊的透明化為各界所樂見,但這些資 訊背後所代表的真正含義卻不十分清楚。然而對建築業者而言,景氣 資訊是決定投資意願的重大關係因子。目前房地產景氣對建築業者的 投資影響並未有系統的彙整,如何以實務理論建構與實證分析,來說 明房地產景氣對於建築業者投資意願之真正影響,實為產業界之重要 課題。

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1.3 研究目的

基於上述動機,本研究擬針對房地產景氣對建築業投資,作系統 化的說明。本研究期經由此一課題之探討以達下列目的:

一、探討房地產景氣與建築業投資的之特性。

二、建立建築業投資房地產意願之評估因素。

三、經由專家訪談、問卷調查及統計分析各構面之相關性,提供 建築業投資決策之參考。

房地產景氣的劇烈波動不但影響房地產市場的健全發展,並造成 社會資源的誤置與浪費。如何掌握房地產景氣循環的根本原因,將短 期衝擊與結構性變遷據以區分,掌握對建築業投資意願的相關性,方 不至於做出錯誤的判斷。

1.4 研究範圍

本研究之評估對象「建築業」為依內政部營建署之解釋,包括建 築商、建設公司、建築投資業等詞,均係指依公司登記而成立,營業 範圍包括購買土地、土地開發、興建公共設施與房屋並出售、出租住 屋者。此外,由於國內建設公司家數眾多,規模大小不一,為使研究 成果不因公司型態差界而產生偏差,本研究係將研究範圍界定為台中 地區建設公司。台中地區建設公司定義為台中市或台中縣之政府立案 公司,且推案工地也在台中縣市。藉由建照申請數、推案數,推案金

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額及坪數,討論景氣對建築商投資意願之影響。

1.5 研究方法與內容

ㄧ、研究方法

本研究建立房地產在不同景氣條件下,分析建築業投資評估因 素,其研究方法如下:

為取出在第一次開放式問卷調查中重要性高之建築業投資評估因 素,刪除較不相關之選項後並進行第二次封閉式問卷調查,依權重分 配下探討房地產景氣與建築業投資評估因素的相關性。

(一)次級資料分析法

以相關文獻及資料整理,蒐集台中地區建築業投資房地產相 關因素之相關研究文獻,藉以了解台中地區房地產景氣及建築業 投資影響因素。

(二)專家訪問

利用專家訪談,從房地產業界前輩的經驗中了解目前建築業 對於投資房地產時之意願要素,做為問卷設計之基礎資料,也成 為日後資料分析之參考。

(三)專家問卷

藉由相關研究及訪談擬定問卷內容,並就選定範圍進行實證 調查,透過專家問卷求取ㄧ致性之意見,AHP 建立權重分析,探

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討建築業投資房地產意願之要素。

(四)專家實證討論

房地產業界前輩之訪談驗證投資意願要素並給予建議加以修 正。

二、研究流程

本研究流程如圖1.1 所示:

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檢討修正 確定研究題目與方向

收集相關資料擬定題目

文獻回顧

專家實證

結論與建議 Yes

結論文獻回顧 專家訪談

房地產景氣影響因素

專家問卷

實証研究

建築業投資影響因素

AHP 層級分析及建立權重計算 台中地區房地產市場之展望

擬定研究方向

圖1.1 研究流程圖

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第二章 文獻回顧

2.1 房地產與房地產業定義

在「不動產經紀管理條例」第四條規定:「稱不動產者,指土地、

土地定著物或房屋及其可移轉之權利」,而房地產研究者蔡曜如[1]定

義房地產為一般大眾及民間業者對房屋及土地二種財產的合稱,界定 房地產應掌握三內涵:

(1)「房」-房屋建築物包含住宅(成屋與預售屋)及商用不動產(商 店、工廠、辦公室大樓及購物中心等)

(2)「地」-土地包含相關公共建設開發及土地定著物

(3)「產」-有關房、地之財產權屬,包含未開發完成的土地或未建 造完成的建築。

另一方面,房地產業則指參與房地產投資、生產、交易、使用等 各階段之經濟活動主體。由於房地產擁有使用年限長之特性,其經濟 活動兼具生產與服務兩種層面,包含房地產開發類型之集合土地開發 者(如建築投資業等)、實際建造類型的房地產營建生產規劃者與營造者 (如建築師及營造業等)、房地產的行銷者(如仲介業、代銷業等),最後 為房地產使用的經營管理者(如使用者及大樓管理組織) [2]。

房地產業的活動一向被認為是「火車頭產業」,此種說法的理由 有二:第一是房地產有帶動總體經濟成長的功能,也代表房地產活動

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有領先總體經濟的特性,成為總體經濟景氣的領先指標;第二為房地 產業有「向後關聯」的作用,房地產景氣時可帶動水泥、鋼鐵、建材,

仲介等週邊產業的發展。房地產景氣及建築業投資影響因素眾多,研 究者邊瑞芬[3]將台中地區納為「都市社會經濟發展初成熟類群」與台 北地區歸納為「都市社會經濟發展成熟穩定類群」在本質上有明顯的 不同,如何將台中地區房地產特性整合是本文的研究重點。綜合專家 學者之研究及相關文獻,研擬一套合適於台中地區房地產景氣對建築 業投資相關評估因素及研究方法。

2.2 台中地區建築業歷史背景

台中地區整體住宅發展,早期均以自宅或購地包工方式興建自住 型住宅,爾後才逐漸發展成興建民間住宅的建築投資業,近二十年來,

影響台中地區房價中較明顯的因素有:一、外資湧入;二、股市因素;

三、公共設施保留地徵收;四、都市重劃提供大量之建地;五、實施 容積管制前的搶建[4]。

而整體產業發展過程可由五零年代為期始階段說明[5]:

第一階段:

民國50 年代以前,建築業投資並不明顯,也無建設公司型式的組 織,一般以自用型二層或三層透天厝為主均為自地自建。

第二階段:

(20)

民國 50 年至 60 年代,隨著台灣的經濟起飛,社會型態從農業轉 換成工業,台中縣大量的勞動人口湧入台中市,帶動房屋市場的需求 量,台中地區的建築投資業開始進入成長期,台中地區人口逐漸往台 中市集中而逐漸形成都市化的現象,建設公司雛形已漸漸形成。

第三階段:

民國 66 年至 70 年,是建築業的繁榮期,由於台灣進出口貿易成 長加速,國民生產毛額(GNP)大幅增加,使得資金加速流入房地產,建 築業蓬勃發展。67 年 3 月的美元貶值帶動油價上漲,投資客競相投入

房地產市場,但在之後遭遇中美斷交之大利空襲擊下,整個市場交易 完全停滯。69 年為抑制嚴重的投機氣息而通過的空地限建,將原本開 始熱絡的台中地區房地產再次澆熄。

第四階段:

民國75 年至 79 年,由於國際經濟景氣回升,外貿順差持續擴大,

國內股價創下萬點行情,套匯熱錢四處流竄,台中房價迅速竄升。民 國76 年 2 月,國有財產局標售華航附近土地創下當年天價,全台房地 產正式進入狂飆期。國內股價亦於76 年 9 月創下萬點行情,帶動房地 產價格一路狂飆,此時中央銀行為了讓房價回穩,採用選擇性信用管 制及貨幣緊縮等政策才讓房價回歸基本面。

第五階段:

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民國80 年至 87 年,房地產一直處於低迷時期,民國 80 年 2 月的 公平交易法,83 年的消費者保護法,及各種建築法規日趨嚴格,使得 整個產業面臨極大的壓力,再加上容積率的實施迫近,建商紛紛搶建,

房屋市場供過於求。建設公司體質較差的紛紛倒閉,而其他建設公司 則改經營方向,控制成本,朝向精緻化與高級化的產品走向。

第六階段:

民國88 年至 91 年,這是房地產的多災階段,先是 88 年 9 月的 921 大地震,中部地區損失慘重,多家建設公司面臨倒閉或是起訴的危機。

89 年 11 月象神颱風、90 年 9 月納利颱風,這些災害都直接影響到台 灣的建築市場,加以中國大陸挾其市場優勢積極招商,產業外移。面 對日益惡化的經濟環境,政府不斷祭出各種政策但並未挽回經濟頹 勢,各項土木營造工程也因財政稅收不足,無法編列預算。

第七階段:

民國92 年至 95 年間進入低利率時期,雖然 92 年中國的 SARS 侵 襲台灣,一度將稍稍燃起的火苗熄滅,但房地產市場還是掩不住原本 興旺的火苗,政府撥幾兆低利貸款基金補助民眾購屋,促使市場景氣 出現,很快的台中地區房地場景氣在一波一波的低利貸款下慢慢回 升,使連帶的營建股價全面輪番漲停。93 年 7 月中部地區遭遇強烈颱 風敏都利造成許多鄉鎮水鄉澤國,大水造成許多公路橋樑的破壞,更

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加速中部數個鄉鎮居民遷移的信念。近年來三通議題發酵與中部科學 園區的興建帶動台中地區房價上漲,七、八期重劃區新百貨商場的成 立,新光三越、衣蝶、老虎城等,進而帶動沉寂已久的七、八期房屋 商品與豪宅風,所以台中地區的房地產景氣仍在穩定的發展中成長。

2.3 台中地區房地產推案探討

關於推案數、推案金額、推案戶數的多寡,為觀察房地產的一項 指標,以下資料來源來自大台中地區房屋市場月報,範圍為台中縣市,

如下列圖2.1~2.3 所示:

(圖2.1 82~92年推案件數圖 )

0 100 200 300 400 500

82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 年份

建數

圖2.1 82~92 年推案件數圖

(圖2.2 82~92年規劃戶數圖)

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000

82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 年份

戶數

圖2.2 82~92 年規劃戶數圖

(23)

(圖2.3 82~92年推案金額圖)

0 500 1000 1500 2000 2500

82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 年份

圖2.3 82~92 年推案金額圖

由上圖2.1~2.3 可發現 82 年至 90 年的推案數、金額、戶數都呈現 下滑趨勢,尤其以88 年至 90 年為谷底,與當時的大環境有關,而 91~92 年則從谷底緩慢爬升,近年來由於政府降低房貸利率與台中重大建設 之規劃,如中科廠房進駐第一期就有六萬的就業人口、高鐵烏日站的 通車、台中市都會大眾捷運系統的興建、若三通後將帶動台中之觀光 業等利多因數,帶動房地產景氣復甦,相關圖2.4~2.6 如下所示:

80 90 100 110 120

件數

94(1~6月) 95(1~6月) (圖2.4 94及95上半年推案件數表)

圖2.4 94 及 95 上半年推案件數表

(24)

0 2000 4000 6000 8000

戶數

94(1~6月) 95(1~6月) (圖2.5 94及95上半年規劃戶數表)

圖2.5 94 及 95 上半年規劃戶數表

0 200 400 600

94(1~6月) 95(1~6月) (圖2.6 94及95上半年推案金額表)

圖2.6 94 及 95 上半年推案金額表

景氣復甦的程度,在 94 上半年就已達到 90 年的全年案數,可見 景氣在逐步加溫中,但也不能過度樂觀。95 年的上半年比起 94 年上半 年推案件數又有微幅縮減,市場上呈現觀望的態度。以下為近年來房 地產的整理表:

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表2.1 台中地區房地產相關資料表

年份 推案件數 規劃戶數 推案金額(億) 82 381 47,933 2,040.4 83 321 37,108 1,660.2 84 209 14,631 973.09 85 193 10,919 670.9 86 261 16,785 1,060.9 87 227 17,251 1,148.5

88 102 5,734 347.8

89 134 5,038 386.4

90 92 2,703 213.7

91 161 5,631 381.0

92 113 6,616 460.6

93 278 16,553 1,338.75 94 225 13,631 1,090.42 95 247 13,164 1,221.5

2.4 房地產業特性探討

房地產市場與一般市場產品,不外是供給與需求關係,受限於大 自然的力量,土地的產品有其特殊性,很難像其他產品可以被大量再 造或不斷生產[6]。房地產在高人口密度的地方(如同台灣),相當容易被

有心人士加以炒作,尤其是在景氣繁榮時,更容易隨著民眾的預期心 理而加以炒作。

在產業的分類裡,房地產屬於資本密集與勞力密集之傳統產業。

房地產與其他產業相較之下具有使用耐久性、不可移動性、用途多樣 性、異質性、具消費與投資雙重效用、及價格昂貴性等特性,除此之 外,我國房地產市場尚具有下列特徵:

一、房地產為家庭重要資產

(26)

由於台灣是屬於地小人稠的地區,土地取得不易,購買房屋對一 般人來說,一輩子可能只有一~二次經驗。購買房屋動輒上百萬甚至千 萬,所以房屋貸款為一般家庭支出的最大部份。在台灣人有土斯有財 的觀念下,房屋為家庭重要資產。台灣存在著一特殊現象,即自有住 宅率高達85.4%之特性,根據行政院主計處「民國 90 年國富調查」統 計,我國國富淨額中,已登記土地及房屋建築分別達54.3 兆元及 8.1 兆 元,合計占國富淨額約七成,此比率甚高。另一方面,若觀察家庭部 門之資產結構,自87 年以來,房地產比重均逾 37%。與其他主要工業 國家比較,我國僅低於法國之 40%,與英國(34%)、德國(32%)等歐洲 國家類似,遠高於美國(21%)而日本更有明顯差距(10%),此現象與各 國的風土民情、房價有關。如表2.2 所示:

表2.2 主要國家自有住宅比率與產業結構比重比較表

家庭部門資產結構比重(%)

房地產 證券 其他金融資產 其他有形資產 自有住宅比率(%) 台 灣 37 37 20 6 85.4 美 國 21 20 50 8 67.5 日 本 10 3 44 43 n.a.

德 國 32 3 35 30 41.0 法 國 40 3 47 9 54.0 英 國 34 12 47 7 67.0 加拿大 21 17 39 23 n.a.

資料來源:自有住宅比率依據[7]。家庭資產結構依據[8]。

二、房地產仰賴金融機構融資比率高

(27)

房地產的投資步驟從土地取得、開發、建築規劃、企劃銷售至發 包興建,每一環節所投入的金額均相當龐大,類屬於典型資本密集產 業。房地產投資業者很難獨立融資,購屋者一次付清房價的情況也不 多見,因此不論從業者生產或消費者購屋需求均高度仰賴金融機構融 資。就房地產投資業者而言,因建築開發成本龐大,加以自民國63 年 以來,台灣房地產市場建立預售屋機制,建商可依預售推案之銷售情 形,先行取得建築融資,建商便可推出更多案子。因此其從事生產所 需之自有資金相當有限,此外國內營造業者負債比率偏高,近20 年來 上市營建類股公司之平均負債比率高達 73%,即每十家上市公司有七 家為負債,但這也是必然的結果,若不一直推出新案,很快便被市場 機制所吞沒。就購屋消費者而言,自76 年股市大漲引起房價飆漲後,

家庭購屋負擔壓力倍增,無殼蝸牛的社會現象嚴重,一般家庭不易於 短期內儲蓄備足購屋資金,而多需仰賴銀行借款[9]。然依據主計處「民 國91 年家庭收支調查報告」,台灣約三成擁有自有住宅家庭仍需仰賴 房屋貸款。民國90 年台灣地區家庭部門的債務餘額中有六成以上為購 屋貸款。近年來,由於政府提供低利率貸款,刺激房地產景氣復甦,

購屋者爭先貸款,使得購屋貸款者比例更為增加。

三、房地產市場集中度高

自政府推動工業化之後,台灣的社會型態從農業社會轉型成工商

(28)

業社會,都市化的現象愈來愈明顯。隨人口成長與經濟發展,受制於 房地產的不可移動性,各國房地產開發與交易均有集中都會區發展現 象。台灣因可開發土地稀少,益加突顯房地產區位的獨占優勢與其指 標價格功能。主計處「民國 89 年戶口及住宅普查」資料顯示,79 年 至89 年間,大台北地區、大台中地區及大高雄地區等三大都會區新增 住宅數達130 萬戶,占全台總新增住宅數 190 萬戶之 64%。可以見得,

此三大都會區佔了全台新建房屋比率一半以上,台灣的房地產投資分 布的並不平均,有往都會區集中的現象[10]。

另就建物買賣交易而言,市場集中現象更加顯著,依內政部民國 91 年累計各縣市建物買賣移轉登記顯示,大台北地區的建物買賣筆數 約占全台總筆數之 57%,大台中地區及大高雄地區則各占 10%左右,

三大都會區合計所占比重高達 76%,相較之下其餘縣市所佔的建物買 賣交易量比例就相當的少。另以北部六縣市合計,占總筆數比重高達 80%,突顯房市交易集中北台灣的現象。房市交易集中代表此三大都會 區的房屋流動量大,也因為三大都會提供的就業機會多,上班族因為 工作的需求而選擇購買或承租房屋,並且極有可能就因此定居在工作 地點的附近,因而造成當地的人口成長,故帶動都會地區的房地產交 易熱度,詳見下表2.3。

(29)

表2.3 台灣地區新增住宅比較表

79年至89年比較 91年 新增住戶數 新增住宅數 新增空宅數 建物買賣移轉登記 地區別

萬戶 比重% 成長

率% 萬戶 比重% 成長

率% 萬戶 比重

%

成長

率% 件數 比重

% 台灣

地區 153 100 31 190 100 37 55 100 82 320,082 100 北部

地區 75 49 34 89 47 38 24 44 76 255,709 80 三大

都會區 108 71 35 130 69 41 35 63 78 244,214 76 大台北

地區 65 43 33 75 40 36 20 37 72 181,248 57 大台中

地區 22 14 37 31 16 50 9 17 123 31,234 10 大高雄

地區 22 14 35 25 13 40 5 9 61 31,732 10

四、房地產供需調整緩慢

房地產與其他產業性質大不相同,其他產業可以大量生產降低成 本或是再生的功能使效率增加,所以房地產的經營策略異於其他產 業。因房地產供需調整無法自由移動,且房地產供給有土地取得、開 發及施工興建期間長等限制,與一般商品市場比,達到市場均衡需較 長的調整時間,以致其價量常呈現過度調整(overshooting)現象,而易

房地產的資訊來源繁雜,可以從每一季的季報或是實際的房價窺 知ㄧ二,雖然資訊取得並不難,但有時卻是有心炒作房地產人士放出 的錯誤訊息,判斷訊息的真假才是真正困難的課題。房地產市場運作 常依房地產的不同用途及異質特性區分為不同次市場(sub-market),而

(30)

產生嚴重市場區隔現象。由於市場參與者不易完整掌握市場交易狀 況,不完全競爭市場特性鮮明,除增添房地產評價的複雜度外,亦提 供投機客利用資訊不充分特性進行投機行為。另一方面,市場存貨(中 古屋)持續累積,為房地產交易市場的主要商品。至於預售屋及新成屋 的市占率雖較低,惟因其價格較能反映當前市場發展趨勢與建築成本 狀況,且依據研究顯示,預售屋價格具期貨價格特性,而較具市場指 標性,並常帶動中古屋價格波動。惟各中古屋之屋況與持有時間差異 大,連帶影響其交易價格之變動,使市場資訊更不易掌握。

2.5 房地產消費購屋行為分析

購屋者的行為往往是不理性的,消費者的主觀感常會凌駕於現實 產品的客觀感上,如何掌握消費者的心態對房屋銷售業者是相當重要 的。人類的思考與行為模式會受到周圍環境感知差異的影響,其中的 差異性存在於對環境價值的認知,而價值判斷的表現則是在對錯感、

責任觀、喜愛與恨惡的具體行為。因此,價值與認知兩者互為因果,

且與個人生活習慣、教育、週遭環境等因子有密切關係。消費者購屋 過程不但受到個體主觀認知心理因子影響,還可擴大到個人的(生活態 度、年齡職業、價值信念、經濟狀況等)與社會的(民情風俗、社會文化、

社會價值、角色與定位等)環境因子[11]。所以了解消費者購屋行為必 須從消費心理學分析起,探討消費者的認知價格與認知品質,以釐清

(31)

消費者購屋行為的相關因子。

在經濟學中,價格被視為消費者為取得某項服務或商品所必須放 棄或犧牲的貨幣數量,一般而言,價格是消費者為了獲取產品所必須 支付的金額[12]。而購屋者認知的犧牲,不只是放棄的貨幣數量成本,

還有其他非貨幣成本,如購買房屋的時間、搜索地點好之房屋時間等。

對於無法以單一價格決定產品價值的消費行為,購屋者會將產品的實 際定價的客觀條件,結合搜尋成本、時間成本及精神成本等非貨幣價 值,綜合成個人的認知房價。

2.5.1 認知房價

房價乃是購屋者對房屋品質及貨幣成本相互平衡,而產生可接受 價格範圍之購屋意願。

一、定義認知房價

當購屋者得知客觀房價後,並綜合個人多重的心理認知建立商品 的認知價格,以此作為購買房屋的品質水準與犧牲貨幣的評估因素。

簡單來說,較高的認知屋價會引發較高的認知品質,進而肯定較高的 認知屋價。由價格效果概念關係模式圖2.7 可解釋認知價格對消費者購 屋行為之影響[13]。

(32)

客觀房價

認知房價

房屋品質 認知犧牲

認知房價

購屋意願

圖2.7 價格效果概念關係圖 二、認知房價之效果

在購屋者的認知中,存在著因價格產生的品質與犧牲的認知制 衡,但是由於非貨幣成本難以判斷,消費者購屋的模式將更加複雜。

購屋者在購屋之前,心裡通常會有一定範圍的接受價格,而不是固定 的單一價格。若是房價高於購屋者的可接受範圍,直接衝擊消費者的 購屋意願;反之,若價錢太低於購屋者之可接受範圍,基於社會經驗 判斷,購屋者可能會懷疑房屋是否偷工減料、不良設計等負面評價而 抑制了購屋意願[14]。所以過高或是過低的房價皆會減低購屋者的購屋 意願,顯示出認知房價的效果並非單一層面。綜合以上得知,儘管近 年來許多非價格因子在消費者的購屋行為以逐漸顯露其重要性,但是

(33)

決定建築業者的市場佔有率與獲利能力仍是以價格為主。

2.5.2 房屋品質

房屋品質,主客觀意識中,存在於房地產業者是否永續企業經營 理念及售後服務之公司形象[15]。

一、定義房屋品質

消費者在購屋時,除了考慮房價外還有另一項評估重點-房屋品 質。由於品質是一種抽象的意識,一般對於品質的定義為消費者在有 意義的個人情境中,有意識或無意識地處理品質屬性相關的線索,進 而影響其選擇的產品,而此一價值的判斷即為品質。房屋品質的判斷 又分為主觀品質與客觀品質,主觀品質的判斷因子包含了購屋者對建 商的品牌形象好感度、產品的廣告是否吸引購屋者、銷售人員的口才 等記憶集合屬性;客觀品質的判斷因子則是產品實際技術的優越性,

如房屋外觀、內部裝潢等實體。

二、房屋品質的影響

品質是由產品與消費者互動的結果,所以品質是相對性的概念。

然而主觀品質與客觀品質兩者之間會有交互作用,且隨著購屋情境、

房屋產品、購屋者的不同,兩者間的比重亦有所不同。在不同的時空 背景下,兩者各有主導的時刻。如果購屋者為初次購買,雖然客觀條 件例如施工品質、裝潢、交通便利性等才是對購屋者真正重要的判斷,

(34)

但是由於在初次購買的場合,消費者無法得知產品的資訊或是資訊不 足,而此時主觀品質例如建商的品牌形象、廣告的吸引度及銷售人員 的口才就格外具有關鍵性的影響。雖然品質在概念上屬於抽象的地位 但是對消費者的影響不亞於價格的作用,甚至有時購屋者為得到較好 的房屋品質寧願購買價格高的房屋。

2.6 影響房地產投資因素探討

2.6.1 房地產景氣指標

依房地產生命週期中,探討投資、生產、交易、使用等階段景氣 指標,以期建立房地產景氣指標系統,以便因應房地產景氣變化之參 考[16]。依問卷調查,專家訪談實地了解房地產景氣之判斷方式及指標 建立。從經濟理論探討房地產各階段之指標及時間關係,得出下列評 估因素之景氣對策訊號及個別綜和指標分析觀察房地產景氣動向。「賴 碧瑩[17],房地產景氣指標之研究,政治大學地政研究所,1998 年碩 士論文。」

A. 投資面:依平均每人國民生產毛額、貨幣供給額、證券營建股、

土地建物買賣移轉、中長期放款利率。

B. 生產面:建造執照、使用執照之面積、房屋建築人數、房屋建 築類別、開工面積。

C. 交易面:平均房屋價格變動、銷售率、建物買賣移轉、消費物

(35)

價指數。

D. 使用面:空屋率、用電量不足基本度戶數、個戶住宅面積變動。

2.6.2 房地產景氣具建築業投資影響因素

由許銘燦[18]於 1998 年碩士論文探討台灣建築業景氣波動與因應 對探討之研究,大葉大學事業經營研究所。其針對台灣建築業景氣波 動對房地產投資影響,提出建築經營探討因素如下:

A. 經濟因素:通貨膨脹、國民所得、利率、住宅融資、股市、物 價指數、房屋總價、單價等。

B. 政府政策因素:土地政策、住宅政策、金融政策、重大建設計 劃、政府對房地產態度。

C. 社會及政治因素:社會治安問題、國內政局穩定性、兩岸問題。

此外,建築業投資對消費者購屋因素及房地產業,評估過程中,

考慮因素各有不同,但大致彙整後有下列幾個方向探討「詹任偉[19],

台灣建築景氣動向預測之準確度研究,政治大學地政研究所,2003 年 碩士論文」:

A. 經濟指標:房屋總價、單價、放款利率、購屋經濟能力、自住、

投資型購屋者、國民所有額、物價指數。

B. 政府政策指標:國內政情穩定性、兩岸情況緊張性、政府對房 地產稅捐政策。

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C. 基地區域性之選擇:公共設施完整性、生活機能便利性、學校 區域、交通動線便利性、區域生活習慣。

D. 基地自然條件:基地地點、地形地勢條件、使用分區、基地座 向、景觀環境條件、出入口動線、地理風水。

E. 社會指標:區域人口成長率、人口戶數、都市化程度。

F. 房地產供需:房屋年度供給量、餘屋量、房屋自有率、土地供 給、地價高低及建照執照、申請面積、戶數。

G. 銷售個案條件:產品規劃、投資報酬率、產品價格支撐力、銷 售時機、資金財務狀況。

(37)

第三章 台中地區房地產市場之展望

近年來台中市區處處可見預售屋的工地以及樣品屋,這是自從921 地震後房地產再次推向高峰的榮景,而台中市的發展已不在限定在台 中縣市了,而是整個中部六縣市的區域環境發展。以往台灣公部門建 設發展大都著重於北高兩市,台中就像個孤兒ㄧ樣獨自奮鬥發展,然 而台中在中部各縣市的簇擁之下,儼然成為中部的大型都會區,可與 北高兩市並駕齊驅。

以往台灣區分為七個大小不等的生活圈,由高速公路及縱貫鐵路 的帶動下,將台灣切割為三個大生活圈,民國96 年初通車的台灣高鐵 則促成台灣的一日生活圈,台中地區位處生活圈的中心位置,佔有非 常好的地利關係。

3.1 政治、經濟環境現況及前景

台中地區政治、經濟建設發展藍圖,已形成區域型群聚效應之中 部都會區,其現況、前景由下列探討之。

一、中部政治及經濟中心

大台中都會生活圈早已形成,近年來人口也不斷攀升,對人口聚 居和大量流動的通勤者而眼,台中市無疑是中部六縣市的政治、經濟 消費中心,近年來也因為各項重大建設的推動,及便捷的交通網建立,

(38)

使整個台中都會區儼然成形。都會區具有群聚效應,人口快速向市區 聚集,以台中市為主的台中彰化都會區計有3,902,862 人(民國 95 年十 二月),而房地產賴以成長的因素主要來自於人口,有居住及商業的需

求才有房地產的發展,台中市不論交通網、人口群聚、工作需求、商 業活動…等都是中部六縣市所共同看齊的中心地帶,因此帶動台中市 商業的發展。

目前台中市設有八處形象商圈,計有精明一街、大隆路商店街、

電子街、美術園道商店街、繼光商店街、天津路服飾、大坑圓環及一 中商圈等八處商圈,主要為了提振台中市的觀光產業及促進市區商業 活絡。商業活絡也將帶動週邊房地產的發展,尤其績效良好的樓店更 是各商家必爭之地。

二、升格合併直轄市

民國96 年 5 月立法院剛通過地方制度法第四條,使得台北縣得以 直接升格為直轄市,然依據新法規定,人口達一百二十五萬人以上,

且在政治、經濟、文化及都會區域發展上,有特殊需要的地區得設直 轄市。也使得台中縣市如果合併人口將達到258 萬人,已超過準直轄 市二百萬人的門檻大關,依目前台灣的政治制度,台中地區升格為直 轄市也是遲早的問題,就區域房地產而言無疑是一大利多。然台灣由 於行政區域上的劃分及新法律的通過,也讓桃園縣、台中縣、彰化縣、

(39)

高雄縣這些縣市得以成為直轄市,台灣長期以來由於統籌分配款的問 題常造成唇槍舌戰,未來眾多的縣市得以升格的狀況下,或許對於房 地產而言利多的程度也將大打折扣[20]。

三、政黨政治對立、三通議題延宕

台灣政治長久以來就是百家爭鳴的局面,近年來由於各政黨議題 無法整合,讓政治局面更趨複雜,法案預算遲遲無法通過,對國內經 濟及景氣造成莫大的傷害,房地產也無可倖免。經濟及產業有賴於政 治政策的推動及穩定發展,遂使產業得以平穩中成長,然而台灣政治 對立的狀況始終無減,這對房地產勢必造成嚴重的衝擊。

四、新重劃區的規劃發展

台中市近年來在屯區規劃眾多的重劃區,成為台中市的新興發展 區域,帶動城區擴張及房地產業者極力的推案,新興重劃區具有較佳 的道路規劃模式,例如較寬廣的、筆直的道路,交通動線及流暢度相 對也較高。台中市目前已規劃有東區大智(第一期),西區麻圓頭(第二 期),西區忠明(第三期),西、北屯區中正東山(第四期),南屯區大墩(第 五期),東區干城(第六期),西、南屯惠來(第七期),南屯區豐樂(第八 期),東區旱溪(第九期),北屯區軍功水景(第十期),北屯區四張犁(第 十一期),福星路地區(第十二期)。台中縣最熱門的重劃區地段,大多 在台中市邊陲地帶,如大里市在都市、路網、腹地、公設四大利多帶

(40)

動下,因土地稀有,大里重劃區近來地價節節高升,房價也隨之飆漲 [21]。其交通便利,除了可連接中投、中彰、中二高外,到高鐵烏日站

也只要15 分鐘車程,再加上緊臨台中市,生活機能豐富,優質明星學 區多,公園綠地比高,儼然已成為台中縣人口數最多的鄉鎮。

日前台灣媒體大幅報導,華人首富李嘉誠之子李澤楷最近到台中 看水湳經貿園區,並與台中地區的建商餐敘,使得市場對此台中房地 產更受期待,並認為台中房市的春天已到來。

圖3.1 台中市市地重劃區圖 五、房地產景氣榮景趨勢

台中地區96 年全年推案量預計將達到一千六百億元,以最近的價 量齊揚的多頭走勢及中科、高鐵、三通利多下,後市似乎沒有看壞的 理由。但是今年以來紛紛有學者表態,台灣人購屋壓力越來越大,這 也使看多及看空的兩派意見分歧。但是可以預見的是未來台灣房地產 在地段佳及地段差的房市,將呈現兩極化的趨勢。就台中市而言,其

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今年餘屋量共計有 6 萬戶,為全國第一。這也表示目前民眾似乎熱度 不如前幾年的盛況,未來的房地產好壞就由時間來決定。

六、銀行於96年3月開始緊縮房貸

前幾年由於卡債風暴席捲全台,使得銀行也開始擔憂房貸是否會 再次重創台灣的金融體系,由於先前許多民眾於低利及房市熱絡的吸 引下紛紛購屋,往後寬限期兩年也即將結束,原本需要支付利息的部 份也要開始加入本金攤還,如果過度擴張信用額度的民眾或是投資客 將會面臨巨大的還款壓力,相較於前幾年的房屋全額貸款,購屋者資 金壓力提升不少,而銀行並開始審慎審核房貸的成數,以減輕未來遭 遇房貸風暴時將可減輕其損失,故未來民眾如需購屋,自備款則會明 顯增加,這對房市而言或多或少會造成衝擊。

七、中部科學園區產業升級

台中地區原本就是機械產業的重要基地,目前已有大里工業區、

幼獅工業區、台中工業區、台中港關聯工業區、潭子加工出口區等,

現今中部科學園區進駐後,投資金額已超過一兆元以上,未來將帶動 台中地區整體產業升級,帶來更多就業人口的工作機會,當地房地產 需求大增,市場也因此注入更多資金[22]。

八、油價上漲議題

拜油價上漲之賜造成通貨膨脹的壓力,以及眾多條件激勵下帶動

(42)

房價上漲,由於房地產具有保值的功用,國內利率雖經過數次的升息,

但還是屬於低點,許多民眾紛紛投資房地產,也造成國內房地產市場 熱絡了數年。房地產市場的活絡及價格的漲跌,油價不會是絕對的因 素,但還是會影響房價高漲的主要因素之一。

3.2 社會、文化環境現況及前景

中部生活環境品質及文化設施為全台最佳之區位,乃是肯定的,

但台中地區社會治安問題為市民認為迫切需要解決之問題。

一、治安不佳,影響國人定居意願

台中地區生活環境雖有潛力,但治安敗壞卻嚴重破壞生活及投資 環境,而使民眾對於台中失去吸引力,因此改善治安乃是台中地區發 展的先決條件。若能從根本的社會、教育、經濟以及司法層面來消除 犯罪的動機是最好的狀況,這是以長期來努力的目標。台中地區惡化 的治安可能與因而受創的產業經濟發展形成惡性循環,並使整個區域 失去發展機會。

二、周邊休閒生活品質佳

多年前的 921 大地震重創中部地區,尤其是與台中都會區比鄰的 南投縣,而最近中部地區漸漸走出地震陰霾,觀光人次已回到以往的 風光成績。中部地區原本就有許多著名的觀光景點,台中地區北有苗 栗的三義風景區,東邊有大坑、谷關、新社等知名風景區,南端比鄰

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南投的日月潭、奧萬大、清靜等眾所皆知的風景區,故以台中都會區 而言周邊的休閒生活不虞匱乏,選擇性相當多元且距離又十分接近,

民國97 年國道三號南投支線完工後,更可大大的節省進入合歡山沿線 熱門風景區的時間,再加上中部地區完整的交通網,未來更加能熱絡 週邊的休閒生活。

三、國家圖書館

位於台中市復興路與五權南路口目前已開始動工的國家圖書館,

未來將整合中興大學以及中部地區的學術資源,更近一步帶動台中地 區的知識經濟。此一國家級圖書館興建案,由於鄰近國立中興大學,

也將帶動中興大學周邊成為台中市的教育特區,對於此區域的房地產 也將會是正面的發展。

3.3 設施環境現況及前景

台中地區乃是全台中心位置,其內部之交通網完善,並且南北高 速公路及高速鐵路串聯形成全台一日生活圈之絕佳區位,設施環境由 下列探討之。

一、交通建設

A. 高快速道路的便捷道路網

台中都會區交通便利,目前已有中山高、二高、中彰、中投等高 快速公路,未來還有特三號及生活圈四號道路開闢[23]。

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特三號道路工程經費為28 億元,為台中工業區南側聯外道路,可 有效紓解台中工業區進出中港路及五權南路的車潮,對於中港路及南 屯兩處交流道附近交通尤其有幫助。中山高速公路經過台中市路段目 前有中清路、台中港路及南屯路三處交流道,近年這三處交流道附近 壅塞相當嚴重,甚至是高速公路上不塞,下交流道口卻塞得動彈不得,

所以特三號道路就顯的重要。

圖3.2 台中都會區特三號道路圖

生活圈四號道路工程經費341.7 億元,將串聯台中縣潭子鄉、太平 市、大里市、霧峰鄉、烏日鄉、台中市北屯區、東區等七鄉鎮市區,

有效帶動台中市東部發展,及舒緩台中市南北向及東側交通。四號道 路北接生活圈二號線、國道台中環線北段,南接生活圈三號線(文心 南路延伸)、中投快速道路、生活圈二號線南段,為高鐵烏日站的聯 外道路。

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圖3.3 台中都會區生活圈四號道路圖

台中地區未來在各高快速道路銜接使用上,將會更為便利,而市 區目前僅靠中清路、中港路、五權西路等橫向道路,容易造成市區重 要道路壅塞。交通便利為都會區首要執行之重要任務,更可刺激都市 成長及人口快速流通,而台中地區房地產也正因為各生活圈中的交通 便利性而帶動交易熱絡,而未來各區交通便捷通暢之時,也將帶動台 中地區整體房地產的發展。

B. 台中都會捷運

根據民國87 年省住都處規劃,台中都會捷運網初步規劃之路網由 紅、藍、綠三條路線組成,路網總長約69.3 公里,共設 54 座車站,預 估民國 110 年尖峰小時最高運量約為 12,500 人次,初步建議採用專用

(A 型)路權之輕軌捷運系統,預估總建造成本為 2,300 億元(民國 85 年幣值)。各路線簡要說明如下[24]:

紅線規劃起於潭子經台鐵台中車站後往南至霧峰、中興新村,以

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連接草屯及南投等地,主要服務南投地區與台中市之大眾旅次需求。

原有台中市部份紅線計畫沿北屯路興建,但部分市民認為此線與台鐵 重疊,因而建議將路線改沿崇德路興建,未來如果通過,此舉將可使 台中北端形成台鐵、捷運紅線雙線運輸的效益性。

藍線規劃連接台中市西屯區東海大學,沿中港路經台中車站再轉 太平路至太平市東平國小附近。其中B1(東海大學)至 B9(台中車站)

擬改採公車捷運系統(BRT),

綠線預計為民國 96 年 10 月動工,其規劃連接台中市北屯區至台 中縣烏日,以環狀線形通過市區,自台中市北屯區松竹路,沿文心路、

文心南路、台鐵北側 30 公尺道路至高鐵台中車站,高架段長約 15.65 公里,地面段長約0.85 公里,設 15 座車站,1 處維修機廠,15 座車站 中除 G17 車站為地面車站並與高鐵台中站及台鐵烏日站共站外,其餘 14 座車站均為高架車站,全長共約 16.5 公里,其中台中市部分長約 12.63 公里,台中縣部分長約 3.87 公里,平均設站間距為 1.1 公里,綠 線評定為台中市最早動工之捷運線,最快預估民國100 年通車。

此外後續規劃有捷運黃線(起自台中縣豐原市經中科與清泉崗機 場至清水、梧棲)及捷運橘線(起自清泉崗機場經中科、台中市工業 區至烏日高鐵站)。

捷運動工在即,這項重大建設為許多台中人所期盼,目前文心路

(47)

周邊也開始許多以捷運為題材的建案,未來捷運開始營運後勢必對台 中人的生活型態及居住模式有很大的影響,以台北為例,捷運站周邊 帶來很大的商機以及住宅房市大漲及抗跌等,規劃站區之週邊房地產 是可以期待及經營的。

圖3.4 台中捷運路網圖 C. 高鐵一日生活圈

高鐵台中站的區位環境非常便利,其中包括台中地區交通網、道 路運輸系統、高快速公路、省市主要幹道等。道路運輸系統公路路網 部分為:新闢站區聯外道路銜接至相關主要道路,與鄰近高速公路(中 山高、二高)及快速道路(中彰、中投)、省市道路(台1、10、12、14線等) 之路網結合後,區域道路網將更為完善,且提高鄰近市鄉鎮之便利可

(48)

及性,形成以高鐵車站為核心的地區道路交通網。中部交通網的特性 是由道路系統的延伸與擴建,及都會區軌道網路漸漸形成,使得以高 鐵台中車站為核心所建構的中部交通網,軌道及公路運輸功能兼備。

高鐵台中站最主要的功能在彰顯台灣成為ㄧ小時車間距離中,台 中市位居中心,到每個都會區時間皆在一小時之內,詳細如表3.1:

表3.1 高鐵各站區來往台中旅行時間表

台中至其他城市 時間 備註

台北 52-60 分 高鐵時刻表時間計算 板橋 43-51 分 高鐵時刻表時間計算 桃園 35-38 分 高鐵時刻表時間計算 新竹 23-26 分 高鐵時刻表時間計算 苗栗 13-18 分 預估值(未完工) 彰化 6-11 分 預估值(未完工) 雲林 11-20 分 預估值(未完工) 嘉義 24-26 分 高鐵時刻表時間計算 台南 43-45 分 高鐵時刻表時間計算 左營 44-60 分 高鐵時刻表時間計算 資料來源:[25]

日後投資者投資房地產在台中距離已不是問題,藉由高鐵時間可 以更有效掌握,這對台中地區房地產而言,也將吸引更多台灣南北的 投資者及移民者。

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圖3.5 高鐵台中站聯外交通圖 D. 清泉崗國際機場

三通題材已經延宕多年,但是還是遲早必須開放的事實,而台中 市目前正在為兩岸三通作事前準備,清泉崗國際機場就是其中之一,

原本舊有的水湳機場影響台中市數十年,使得台中市三分之二土地都 有高度限制,嚴重引響台中市房地產的發展,如今台中舊有的機場搬 遷至清泉崗,這對台中市的房地產則是一項利多。此外,未來兩岸直 航後,台商便可以經常性的來往兩地,而直接受惠的就是台中市房地 產,房地產業界目前也相當看好其前景。

然而清泉崗機場由於離台中市區遙遠,且台灣高鐵加入台灣交通 網的營運後,台中航班的載客量便急遽下滑,使得國內航班經營慘澹,

故未來清泉崗國際機場對於台中地區的影響,短期內來看也似乎有限。

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E. 台鐵高架工程

台中都會區鐵路高架化計畫,目前由交通部鐵路改建工程局辦 理,路線北起豐原車站北側,南至大慶車站南側,全長約 21.2 公里。

包含五座既有車站(豐原、潭子、太原、台中、大慶)改建高架車站,

另配合台鐵捷運化,新增 4 座高架通勤車站(豐南、松竹、精武、五 權),並預留松竹及大慶兩站,將來可以與台中捷運綠線 G4 及 G13 車站進行轉乘功能[26]。

未來台中鐵路高架完成後,增加的通勤車站勢必吸引台中市投資 者的注目,而松竹、大慶轉乘車站更具潛力,有捷運及台鐵車站的便 捷功能,周邊住宅、商家受到交通利多,價值也會水漲船高。此外台 中、豐原及潭子車站也已列入內政部營建署辦理都市更新計畫,未來 車站高架化計畫可配合都市更新計畫,一併整體開發,大幅提高車站 地區及其週邊土地價值並促進區域發展。

二、新市政中心

位於文心路二段已經動工多時的新市政中心,未來將動帶七期重 劃區發展,台中市的七期重劃區其發展模式與台北市的信義計畫區很 相似,同樣是以當地政府機關的搬遷帶動週邊房地產及生活機能發展。

台中市各項規劃都朝向國際性都市發展,以及為升格直轄市作準 備,近年來由於各項建設的推動及都市之急遽發展,使得市政的業務

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日趨繁忙,現有之辦公場所早已不敷使用,目前市政府及市議會之位 置,漸漸不符行政中心區之需求,而另一方面就長遠的觀點而言,台 中市亦應有一恆久嶄新的新市政中心,並合乎現代化的需求。新市政 中心工程經費計有54.4 億,預計民國 98 年完工啟用[27]。周邊並規劃 有國家歌劇院,此區域未來也將帶動台中市繼續朝國際都市邁進。然 而在台中新市政中心完成之前,七期重劃區的房地產盛況已是全國眾 所皆知的熱門區域。

三、大都會歌劇院

民國81 年時省政府便已核准台中地區籌建有國際水準之戲劇廳,

雖然市政府先前極力爭取國際級的古根漢美術館至台中市設立,最後 因地方財政無法負擔,因而暫停計畫。目前計畫全名為「台中大都會 歌劇院」,興建經費計有35.7 億元,預估民國 98 年完工,未來完工後 必然可以提升中部地區的文化水準及藝術水準[28]

圖 3.6 台中大都會歌劇院外觀示意圖[28]

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3.4 市場環境現況及前景

台中地區房地產市場,乃受惠於低利率,重大建設及資金活絡等 因素,而帶動此波房地產上揚之走勢,更重要之條件如下說明。

一、國際市場資金活絡及房貸低利率推升房地產景氣

近年來由於國際熱錢四處尋找投資標的、定存利率走低的情況 下,房地產成為最熱門的大筆資金避險選擇,國內房地產市場自從民 國92 年之後,市場開始趨於熱絡,投資置產買盤增加,建商也紛紛搶 食這塊大餅,甚至傳出港資來台炒樓。

受惠於房價多年走跌以及房貸利率持續下跌的影響,國人購屋能 力明顯攀升,家戶購屋比逐年提升。再者,投資資金進場帶動市場交 易熱潮,平均成交總價大幅提升與投資性複式交易行為(一買一賣或 買進後出租),對市場發展與房地產業銷售業績與政府稅收都有極大 的助益。

二、金磚四區的崛起

台中地區房地產業者進來摩拳擦掌推出吸引港資的建案,台中市 七期、八期重劃區、西屯區中科及美術館特區,被視為台中地區最受 矚目的「金磚四區」,其中被喻為「台中信義計畫區」的七期新市政 中心更是台中地區目前房價最高的區塊 [29] 。

台中市建築開發公會理事長王忠正表示,台中市投資最具潛力的 地區,「金磚第一區」為西屯七期重劃區,因為新市政中心及大都會歌

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劇院的陸續動工,以及生活、文化機能俱佳。「金磚第二區」為南屯八 期重劃區,為去年漲幅最多的區域。「金磚第三區」是西區美術館周邊,

經國綠園道特區旁。「金磚第四區」為中部科學園區週邊,以上金磚四 區為台中地區最被看好的四大區塊,未來台中地區的推案也以這四各 區塊為重點區發展,似乎在這高房價時代沒有被看壞的理由,房價繼 續向上攀升。

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第四章 房地產景氣影響投資因素問卷調查、探討

本研究探討台中地區房地產景氣影響投資因素,第一階段在決策 評估次項目及評估因子準則,採用專家訪談及問卷調查加以說明。第 二階段確認決策項目及因子準則,進行影響權重統計,採用層級分析 法(AHP)評估之。

4.1 層級分析法(AHP)

層級分析法(Analytic Hierarchy Process,AHP)於 1971 年由 Thomas L. Saaty 所發展出來,主要應用在不確定的情況下及具多數個評估準則 的決策問題上,將複雜且非結構化的問題系統化,由高層次往低層次 逐步求得各方案的優先比重值,凡優先比重值越大的方案表示被採納 的優先順序越高,可降低決策錯誤的風險[30]。

4.1.1 AHP 理論

層級分析法(AHP)是一個有組織及有架構的系統,可同時擷取 專家與決策者的意見並加以系統化。其方法上是利用層級關係,將複 雜問題由高層次往低層次逐步分解,並透過量化的判斷,及給予不同 層級重要數值,以便決策具有高優先權的變數,以提供決策者適當的 決策方案,減少判斷錯誤,因而層級分析法(AHP)其最大的特點是 將問題予以層級化、結構化及量化[30]。

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4.1.2 分析法與變數因子

系統層級每一層級只影響另一層級,同時僅受另一層級的影響。

層級為系統架構的骨幹,用以研究階層中各變數因子的交互影響,以 及對整個系統的衝擊(Impact)[30]。

ㄧ、層級結構化的要點

將影響系統的因子加以分解成數個群體,每群再區分成數個次 群,逐級下去建立全部的層級結構,其關係見圖4.1。在分析組群時,

應注意下列各點[30]:

1、最高層級代表評估的最終目標。

2、儘量將重要性相近的因子放在同一個層級。

3、層級內的要素不宜過多,依 Saaty 的建議最好不要超過 7 個,

超出者可再分層解決,以免影響層級的一致性。

4、層級內的各要素,力求具備獨立性,若有相依性(Dependence)

存在時,可先將獨立性與相依性各自分析,再將二者合併分析。

最終目標(第一層)

評估次項目(第二層)

評估準則(第三層)

最終目標

A1 A2 A3

B1 B2 B3 B4 B5 B6

圖4.1 AHP 法層級架構

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二、層級種類

將一個複雜的系統分解及結合後,所建立的層級結構包括二種 [30]:

1、完整層級(Complete Hierarchy):第 n 層與第 n+1 層內的要 素均有關聯,即有完整的連線。

2、不完整層級(Incomplete Hierarchy):第 n 層與第 n+1 層內 的要素,並不是都有關聯,及沒有完整的連線。

3、從各種假設所得到之重要程度不變時,可以使用完整層級;在 每一層級要素增加的情況下,則一般使用不完整層級。

三、評估尺度

層級分析(AHP)的評估是每一層級的上一層要素,作為對下一 層要素評估的依據。簡而言之,就是將某一層級內的任二要素,以上 一層級的要素為評準,分別評估該二要素對評準的相對貢獻度或重要 性。

層級分析(AHP)評估尺度的基本劃分包括五項,同等重要、稍 重要、頗重要、極重要及絕對重要,賦予名目尺度 1、3、5、7、9 的 衡量值;另有四項介於五個尺度間,並賦予2、4、6、8 的衡量值,見 表4.1。

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表4.1 層級分析(AHP)評估尺度意義及說明

評估尺度 定義 說明

1 同等重要

(Equal Importance)

兩比較方案的貢獻程度具同等 重要性

3 稍重要

(Weak Importance)

經驗與判斷稍微傾向喜好某一 方案

5 頗重要

(Essential Importance)

經驗與判斷強烈傾向喜好某一 方案

7 極重要

(Very Strong Importance)

實際顯示非常強烈傾向喜好某 一方面

9 絕對重要

(Absolute Importance)

有足夠證據肯定絕對喜好某一 方案

2、4、6、8 相鄰尺度中間值

(Intermediate Value) 需要折衷值時

4.1.3 分析步驟

ㄧ、建立層級架構

先建立最高層級的最終目標,再建立次要目標及影響次要目標之 因子,建立互相獨立的層級化關係並將重要性相近的因子放在同一層 級,每個層級內的因子不宜超過七個,超過者可再分層解決。

二、各級變數因子之間的權重計算;此步驟包含四小步驟[30]:

1、建立計算成對比較矩陣

該步驟進行「某一層級的變數因子,以上一層的某一元素為評估 準則,進行成對比較」。其層級架構圖如圖 4.1 所示:將專家訪談及 問卷所得到對評估項目權重(比較值由1 至 9)如表 4.1 所示,進行成 對比較,若有 n 個要素時,則需進行 n(n-1)/2 個成對比較時所使

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用的數值中。

2、計算優先向量

將表 2.3 成對比較矩陣範例中,各欄位的值進行行向的加總。再 將各比較值除以相對欄位之總和,進行列向加總,亦就是每一個比較 值在其所對應的行中所佔的比率之總和。意即為每個比較值在其對應 之行中所佔的比之總和,本步驟將得到一個 n(n-1)/2 的矩陣。將 矩陣除以評估之項目數,可得優先向量。

3、計算最大特徵值λmax

首先將整個比較矩陣與所求的優先向量相乘,如此可得到一個的 n×1 矩陣。再將此矩陣除以優先向量,即可知單位向量,如下所示。將

此單位向量取其平均值,其所求值即為最大特徵值λmax。

4、ㄧ致性檢定

在進行兩兩成對比較時,可能會發生比較之結果與決策者的結果 不一致之矛盾現象。Satty 所提出的層級分析模式,利用一致性比率 (Consistency Ratio:簡稱為 C.R)來衡量比矩陣的整體一致性,例如 C.R

小於 0 則表示其判斷是隨機性質,而必須重新修正。計算一致性指標 (Consistency Index:簡稱為 C.I.)

C.I.=(λmax - n )/(n-1)

當C.I. =0 表示前後判斷完全具一致性。

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而C.I. >0 則表示前後判斷不一致。

Saaty 認為 C.I. < 0.1 為可容許之偏誤。

查詢隨機不一致指標(Random inconsistency Index:簡稱為 R.I.)如 下表4.2。

表4.2 隨機不一致性指標表

評估項目個數 1 2 3 4 5 6 7 8

R.I. 0.00 0.00 0.58 0.90 1.12 1.24 1.32 1.41 評估項目個數 9 10 11 12 13 14 15

R.I. 1.45 1.49 1.51 1.48 1.56 1.57 1.59 三、整體層級權重的計算

各層級要素間的權重計算後,在進行整體層級的權重計算。最後 一個替代方案的權重,以決定最終目標的最適方案。

4.2 問卷設計

本研究所要探討的是台中地區建築業投資房地產意願之相關性,

由於在此之前研究房地產的文章大多是研究大範圍,譬如台灣地區、

中國地區等,本文著重於台中地區屬於局部地區之研究。早期的台中 地區還是屬於農業社會,隨著城鄉發展的差距,六○年代以來大量的農 村勞動力湧入城市中,帶動了房地產商品化的潮流,此龐大的利益引 起地方派系的注意,透過主導都市計畫權力重新把土地劃分,市場的 交易以投機的成份眾多,隨後的經濟泡沫化重創了台中地區原本就體

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