評估準則分析

於各個評估細項準則中，「國民所得、購屋經濟能力」、「重大 建設計畫」、「社會治安問題」、「生活機能便利性」、「基地地點」、

「地價高低」、「投資報酬率」分別為各評估項目中較具重要性之細 項準則。各評估構面中的準則分析如下：

一、經濟因素

經濟因素之細項準則有「通貨膨脹」、「國民所得、購屋經濟能 力」、「存放款利率」、「住宅融資」、「股市」、「物價指數」、

「房屋總價、單價」。其權重各為通貨膨脹(16.15%)、國民所得、購屋 經濟能力(25.02%)、存放款利率(12.46%)、住宅融資(11.36%)、股市 (11.23%)、物價指數(9.22%)、房屋總價、單價(14.56%)，如表 5.7、圖 5.2 為經濟因素內之準則統計狀況。

統計結果顯示建築業者在投資房地產意願上對於國民所得、購屋 經濟能力的提升較為重視，此部份的提升意指消費者將更有購屋的能 力，可以大大提升房屋購買率，有需求也才會有建案的推出。此外通 貨膨脹也為此經濟因素中受到業界所認同，原因主要為近幾年來全球 景氣由谷底揚升，所帶來的隱憂就是通貨膨漲，再加上銀行利率普遍 偏低，進而讓房地產成為抗通貨膨脹的最佳利器，由此可見當通膨隱 憂出現時，反而讓房地產買氣大大提升，國人普遍認為錢存在銀行是

會縮水的。

表5.7 經濟條件評估準則統計表

排序 評估準則 權重(%) 層級串聯權重值 項次 1 國民所得、購屋經

濟能力

25.02 0.0704 2 2 通貨膨脹 16.15 0.0455 1 3 房屋總價、單價 14.56 0.0410 7 4 存放款利率 12.46 0.0351 3 5 住宅融資 11.36 0.0320 4

6 股市 11.23 0.0316 5

7 物價指數 9.22 0.0259 6

圖5.2 經濟條件評估準則圓餅圖 二、政府政策因素

本評估構面之細項準則有「土地政策」、「住宅政策」、「金融 稅捐政策」、「重大建設計畫」、「政府對房地產態度」，其權重各 為土地政策(20.16%)、住宅政策(13.99%)、金融稅捐政策(12.98%) 、重 大建設計畫(30.54%)、政府對房地產態度(22.33%)，表 5.8、圖 5.3 為經 濟條件內之準則統計狀況。政府政策因素部份顯示出在眾多政策影響

下，以重大建設計畫最受建築業所推崇，台中地區近幾年來從七期重 劃區域的重大建設推動下，帶領了台中地區房地產發展，近年來又有 中部科學園區的設立，帶動了西屯區的發展，外來人口持續的增加，

相信已經通車的高鐵，以及未來台鐵高架化、捷運綠線的完成，可以 將中部地區的房地產再度拉升，就目前七期重劃區最新的成交金額已 經突破每坪百萬大關，未來房地產的上漲則可以預見。其次政府對房 地產態度也佔有相當比例的重要性，例如中國近幾年來因為經濟及房 地產過熱，導致中國政府不斷的祭出宏觀調控以抑制過熱的房地產，

所以政府對於房地產的態度不管是積極的拉抬或是限制性的壓抑都大 大的影響了房地產的發展。最後不受重視的為金融稅捐政策，近年來 受到通貨膨漲的影響，以致於銀行利率從谷底開始翻揚，然而仍未能 有效的壓抑房地產的漲勢，故金融稅捐政策對於房地產的發展是有限 的，建築業者自然不會對此條件有所顧忌。

表5.8 政府政策因素評估準則統計表

排序 評估準則 權重(%) 層級串聯權重值 項次

1 重大建設計畫 30.54 0.0477 4 2 政府對房地產態度 22.33 0.0349 5 3 土地政策 20.16 0.0315 1 4 住宅政策 13.99 0.0218 2 5 金融稅捐政策 12.98 0.0203 3

圖 5.3 政府政策因素評估準則圓餅圖 三、社會及政治因素

此評估構面之細項準則有「社會治安問題」、「國內政局穩定性」、

「兩岸問題」、「法治觀念」、「媒體報導」，其權重各為社會治安 問題(27.99%)、國內政局穩定性(26.04%)、兩岸問題(13.42%) 、法治觀 念(14.41%)、媒體報導(18.13%)，如表5.9、圖5.4為社會及政治因素之 準則統計狀況。此評估構面中，建築業最重視的也就是消費者所最顧 慮的，區域性的社會治安問題，台中地區長年於社會治安一直為國人 所詬病，歷任的市長也對台中市的社會治安束手無策，所以縱然台中 經濟力及人口成長力道有相當的成長，市民還是對治安有所顧忌。故 未來台中地區在經濟及房地產的成長上，還是必須將區域內的治安問 題作妥善的治理，讓居民感受到在此可以安居樂業。再者，國內政局 穩定性也相當重要，台灣經由政黨輪替後政局就此紛紛擾擾，使得全 球景氣大翻升的現在，台灣的經濟及房地產成長力道大大的不如世界 各國，希望未來在朝野合諧的基礎下，將台灣的經濟及房地產再度攀

向高峰，當然這也不是僅有台中地區能夠因此受惠。台中有機會成為 台灣與中國三通後受惠最大的區域，但是礙於兩岸的政治問題一直遲 遲無法有所進展。而台中地區的各項重大建設也一步一步在進展中，

所以就現階段而言，台中地區建築業界對此議題倒是降溫許多。或許 數年之後政府開放三通，此項評估準則相當有可能躍居首位，兩岸三 通的議題倒也不容忽視。

表5.9 社會及政治因素評估準則統計表

排序 評估準則 權重(%) 層級串聯權重值 項次

1 社會治安問題 27.99 0.0245 1 2 國內政局穩定性 26.04 0.0228 2 3 媒體報導 18.13 0.0159 5 4 法治觀念 14.41 0.0126 4 5 兩岸問題 13.42 0.0118 3

圖5.4 社會及政治因素評估準則圓餅圖 四、基地區域性之選擇

本評估構面之細項準則有「公共設施完整性」、「生活機能便利 性」、「學校區域」、「交通動線便利性」、「區域生活習慣」、「區

域人口成長率」、「都市化程度」，其權重各為公共設施完整性(17.16%)、

生 活 機 能 便 利 性(24.30%) 、 學 校 區 域 (11.56%) 、 交 通 動 線 便 利 性 (17.09%)、區域生活習慣(5.39%)、區域人口成長率(8.11%)、都市化程 度(16.39%)，如表 5.10、圖 5.5 為基地區域性之選擇之準則統計狀況。

基地區域性之選擇構面中以生活機能便利性最為業者所認同，以 台中地區而言生活機能最便利一定是位處台中市區，而目前台中市 東、西、南、北、中、西屯、北屯、南屯八個行政區各有其優勢在，

近幾年台中市區不斷往外擴張，許多建築推案都往西屯、南屯移動，

而近幾年房地產成交量最大的地方就是在西屯區，西屯區外來人口眾 多，加上生活機能最為完善，逢甲大學在西屯區成功造就逢甲夜市，

其周邊的商機無限，許多外地人造訪台中大都會來到逢甲夜市，此外 中部科學園區在東海大學附近的設立也帶動了人口飛快的成長，在此 強勁的需求下，生活機能便獨霸台中市各區，所以人口大量的流入及 推案量的高成長，大大彰顯了生活機能便利性的重要。就台中地區而 言，公共設施的完整性也是以台中市表現最好，在八區之中又以南屯 區居冠，未來幾年南屯區還會有市政中心及國家音樂廳的完工，造就 南屯區的七期重劃區堪稱台中的信義計畫區，由於公共設施的大量設 立，容易讓此區的生活品質大大的提升，故建築業及購屋族群通通往 這邊移動，並且很容易塑造高品質的居住環境，自然價格也就不低。

此評估構面中以區域生活習慣較不受到重視，主要原因為台中地區原 本就屬於都會區型態，台中市及周邊的幾個衛星城市-豐原、大里、霧 峰、太平等，原本人口密度就高，其生活習慣也就沒有很大的影響。

表5.10 基地區域性之選擇評估準則統計表

排序 評估準則 權重(%) 層級串聯權重值 項次

1 生活機能便利性 24.30 0.0391 2 2 公共設施完整性 17.16 0.0276 1 3 交通動線便利性 17.09 0.0275 4 4 都市化程度 16.39 0.0264 7 5 學校區域 11.56 0.0186 3 6 區域人口成長率 8.11 0.0131 6 7 區域生活習慣 5.39 0.0087 5

圖 5.5 基地區域性之選擇評估準則圓餅圖 五、基地自然條件

本評估構面之細項準則有「基地地點」、「地形地勢條件」、「使 用分區」、「基地座向」、「景觀環境條件」、「出入口動線」、「地 理風水」，其權重各為基地地點(29.74%)、地形地勢條件(13.52%)、使 用分區(10.85%) 、基地座向(9.4%)、景觀環境條件(14.90%)、出入口動

線(11.68%)、地理風水(9.89%)，如表 5.11、圖 5.6 為基地自然條件之選 擇之準則統計狀況。

基地自然條件構面代表了建築業對於投資房地產時，對於基地的 特性檢討，準則包括了基地地點、地形地勢條件、使用分區、基地座 向、景觀環境條件、出入口動線及地理風水等七項，然而「地段選擇」

還是房地產最重視的條件，基地地點在此評估項目中佔有1/3的權重，

顯示出建築業者在地點的選擇上相當琢磨，例如在同樣一個區域，或 是同一條道路上，地段往往影響著每塊土地的價值，所以為了塑造價 格以及豪宅聚落，建商們會搶標精華地段以求未來推案有更好的收 益，反之在等級較差的地段，不管建商如何去塑造，價格就是沒有好 地段來的有優勢，因為購屋者會喜歡同階層的人群聚在一起，這就是 豪宅聚落。次之為景觀環境條件，就近幾年台灣房地產的趨勢為套房 跟豪宅，現代社會有越來越多的黃金單身漢，所以願意買高品質卻又 非大坪數的套房，另一方面豪宅則需要大坪數，但相同的條件則是其 居住品質都相當的優良，其景觀環境條件都由建商精心打造，以吸引 顧客們的目光，故在基地自然條件上建商還是傾向於琢磨在基地地點 以及景觀環境條件的塑造。最不被採信的為地理風水，雖然風水長年 以來為國人所重視，但是隨著社會的變遷及進步，國人對風水不會如 以往那麼堅持，也因為目前集合住宅越來越多，許多風水上的細節無

法兼顧到每一戶，故建商及住戶也就不如以往的迷信了。

表5.11 基地自然條件評估準則統計表

排序 評估準則 權重(%) 層級串聯權重值 項次

1 基地地點 29.74 0.0249 1 2 景觀環境條件 14.90 0.0125 5 3 地形地勢條件 13.52 0.0113 2 4 出入口動線 11.68 0.0098 6 5 使用分區 10.85 0.0091 3

6 地理風水 9.89 0.0083 7

7 基地座向 9.4 0.0079 4

圖 5.6 基地自然條件評估準則圓餅圖 六、房地產供需

本評估構面之細項準則有「房屋年度供給量」、「餘屋量」、「房 屋自有率」、「土地供給量」、「地價高低」、「建造執照、申請面 積、戶數」，其權重各為房屋年度供給量(18.90%)、餘屋量(20.54%)、

房屋自有率(14.72%) 、土地供給量(12.09%)、地價高低(21.91%)、建造 執照、申請面積、戶數(11.84%)，如表 5.12、圖 5.7 為房地產供需之準 則統計狀況。

此項評估群組中，以地價高低為建築業認為最為重要，就地價而 言，台中地區地價最高為七期重劃區，最近的交易行情已突破每坪百 萬，此為台中地區地價成交最高的金額，雖未能跟台北市相比，但每 坪破百萬的行情是頗令人振奮，表示台中地區的房地產行情正逐漸加 溫中。建設公司欲推案時，在眾多的成本支出中，舉凡購地成本、營 運成本、利息壓力、工程費用、..等等，就以購地成本為最大的單項開 支，地價也影響著當地，甚至代表區塊的房地產價值，地價越高表示 其房地產價值越是有價值，故在地價高的地方推案自然其售價也就不 斐，往往建商在購地時，大手筆的以比底價更高的價錢購得時，也正 彰顯這塊地未來推案的行情會受到多大的矚目。其次，餘屋量為區域 性的房屋消化量的指標，建築業對於此準則也是相當重視，如果區域 的餘屋量節節攀升，表示供給過為龐大，需求跟不上建商的推案速度。

但是，台中地區由於人口不斷成長，市區急速擴張，加上中科未來進 駐的龐大人口，使得台中市區推案不斷，今年更有捷運綠線的題材可 以炒作，未來捷運沿線的房地產則是更值得期待。但是我們也不能過 於樂觀，在 921 地震前後台中地區餘屋量高居全國首位，有過以往的 經驗後，建築業對於搶建的風潮必須有所控制，否則一味的以高價購 得土地，推案卻無法把售價拉高，就變成建築業的一大隱憂了。最後 不被重視的為建造執照、申請面積及戶數，顯示建商認為這些都是可