確認評估因子

表5.4 第一次問卷調查「評估因子準則」統計結果表(續)

次項目 項次 決策因子準則 接受百分比(%) 不接受百分比 (%)

5-1 基地地點 93.9 6.1

5-2 地形地勢條件 75.6 24.4

5-3 使用分區 48.7 51.3

5-4 基地座向 72.6 27.4

5-5 景觀環境條件 76.8 23.2

5-6 出入口動線 86.6 13.4

基地自然 指標

5-7 地理風水 42.7 57.3

6-1 區域人口成長率 74.9 25.1

6-2 人口戶數 39.0 61

社會指標

6-3 都市化程度 76.8 23.2

7-1 房屋年度供給量 76.3 23.7

7-2 餘屋量 81.6 18.4

7-3 房屋自有率 48.8 51.2

7-4 土地供給量 78.3 21.7

7-5 地價高低 86.6 13.4

房地產 供需

7-6 建造執照、申請面積、戶數 39.0 61

8-1 產品規劃 97.6 2.4

8-2 投資報酬率 87.8 12.8

8-3 產品價格支撐力 79.9 20.1

8-4 銷售時機 77.5 22.5

銷售個案 條件

8-5 資金財務狀況 80.5 19.5

由第一次專家問卷的統計資料顯示，台中地區建築業投資房地產 意願的大方向首重大環境的經濟因素，其次為政府政策因素及基地區 域性之選擇。顯示國家經濟因素牽動著台中地區，甚至是全國的房地 產業的脈動，以最近幾年的全球房地產飆漲的氣勢，不外乎就是全球 經濟景氣的拉升。此外政府對於房地產的政策則可視出政府對房地產 業的態度，台灣數年前經歷過景氣的大蕭條後，經由政府推出的優惠 房貸後，順勢將房地產景氣帶動起來，台中地區位處台灣中部大型都

會區亦受到助益。

就因子準則各項目中則屬生活機能便利性最為專家們所認同，其 次則為產品規劃、國民所得及購屋經濟能力，在消費者心中對於小區 塊的生活機能便利性相當重視，也因此在於生活機能便利性高的區 域，其銷售往往創造最高的業績。由以上三個因子準則可以預見，建 築業已有轉變朝向服務業的趨勢，考慮的重點以顧客為導向，方能為 自己創造更高的利潤。

由各次項目類別中的準則分析，經濟因素以國民所得、購屋經濟 能力為第一考量因子，然而近年來的國人購屋能力未能跟上房價的漲 勢，故建築業者對於房地產的推案未來則需深思熟慮。

政府政策因素群組中以重大建設計畫為最重要的考量因素，而近 幾年政府對台中地區的重要建設亦有明顯之成果，現階段台中地區最 熱門的推案重點為素有台中信義計畫區之稱的七期重劃區，區內有市 政中心、國家音樂廳、圓滿劇場等的重大建設，帶動了七期的發展及 房地產價格的推升。

社會及政治因素方面以媒體報導最為有力，一般媒體報導可以讓 消費者更深刻的了解區域的發展，在國人電視及媒體普及的帶動下，

許多房地產相關的資訊皆可輕易獲得，甚至區域性的有線電視更會與 房仲業者合作開闢房地產案件介紹的專屬電視台，顯示出媒體不容忽

視的力量。

基地區域性之選擇方面首重生活機能便利性，近年來許多專家一 直高喊地段選擇，意指地段的重要性，消費者購屋著重食衣住行育樂 等等的民生問題，自然生活機能的便利性就是購屋的首要第一考量。

基地自然條件以基地地點最為重要，依然還是著重於地段選擇，

所以消費者的態度對於建築業的推案取向相當的重要。

社會指標中尤以都市化程度最為重要，可見在未來的推案中，建 築業者依然是對三大都會區的市中心投資意願最高，在市中心土地也 越稀少，故房地產品質只要塑造良好，往往可以創造最高價值。

房地產供需因素方面考量因素首重地價高低，地價為房地產產品 中佔最大成本的部份，所以地價的高低影響著整個案子的成本，然而 地價的高低也往往代表著這塊土地的地段是否良好，建商必須在各個 環節中仔細盤算。

銷售個案條件部分最重視產品規劃，產品規劃視同個案的包裝是 否精美，房地產如果包裝精美那就可以創造出價值，近幾年台灣流行 的豪宅，就是藉由包裝來提升推案的價值，為建商及相關的業界帶來 絕佳的利潤。