地價

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圖2- 3 土地價格之決定

二、 影響地價的因素

(一) 地價之解釋變數

有關探討影響地價因素的研究，多以迴歸分析（Regression Analysis）為 主 要 研 究 方 法 ， 並 以 特 徵 價 格 理 論 中 房 地 價 格 的 組 成 決 定 於 諸 多 屬 性

（Attribute）為基本概念，將地價與主要影響變數進行迴歸。由迴歸的結果，

各變數所得到之係數值的意義，為每增加一單位之該變數，消費者所願意支付 額外的地價，此為邊際願付價格（Willing-to-pay Price）的概念。其後，由標 準化後之係數值與其顯著性，可判斷該項變數對於地價影響的程度。然而，變 數的選擇將決定其分析的結果，因此，選取哪些變數作為地價之解釋變數相當 重要。回顧相關文獻，解釋地價之相關變數，大致可分成基地特性、建物特性 與區位特性三大類，整理變數如表2- 1 影響地價之相關變數整理 。

(二) 相關文獻

蘇志超、林元興、劉錚錚（1977）針對 1976 年台北市實際交易土地進行 抽樣，並推估其交易價格，以逐步迴歸分析影響地價的主要因素。分析結果可 看出，影響地價的主要因素為：面臨道路寬度、與市中心距離、與零售市場距 離、與公園距離以及與污水處理場距離。

Nelson（1978）以屬性價格法，研究華盛頓地區之住宅價格的影響因素。

其分析結果發現，影響住宅用地地價的主要因素包括至市中心距離、住宅面積、

房間數、30 歲以上人口比例等。

價格 S

數量 D1 D2 P1

P2

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McMillen and McDonald （1993）以迴歸模型，研究影響芝加哥地區房地 價格之因素。研究結果發現，主要影響該地區房地價格之因素為至市中心距離、

至輕軌車站距離、與主要道路是否相鄰、與河川或運河之距離。

Case and Mayer（1996）以屬性價格法，研究影響波士頓都市地區房價之 因素。實證研究中發現波士頓地區之住宅價格影響變數中以就業機會、人口、

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(一) 土地使用分區管制必須處理都市土地市場中負的外部性問題；

（Asabere and Colwell, 1984; Ihlanfeldt, 2007）。由於土地使用分區管制內容以限 制使用種類與發展量體為主（Noble, Noble and Costa, 1993），該限制將減少土地 發展的供給量，因此，在需求為固定的前提下，管制將造成地價的上漲；也有學 者認為，土地使用管制將增加土地的開發成本並減少土地發展之供給，但同時因 設施、環境的影響而增加需求，因此地價上漲為必然的趨勢（Ihlanfeldt, 2007）。

然而，亦有研究持相反意見，以實證結果說明土地使用分區管制不會藉由改變土 地發展的總供給量，而影響土地價格（Master, Riker and Rossett, 1977）。

但吳彩珠（1996）認為，基於決策者之目標不同，土地使用分區管制與地價 住的穩定性，因而增加不動產價格。Mark and Goldberg（1986），以英屬哥倫比

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亞的兩個地區（Kerrisdale and Fraser）於 1957 至 1980 的不動產交易資料，檢視 管制對於地價變化的影響。實證結果認為，土地使用分區管制於長時間之下，通 常會影響不動產的價格，但該影響之大小，及影響為正或負，則不明確；非住宅 之土地使用並不完全降低鄰近住宅價格，有時對於住宅價格影響甚至為正；而重 新分區管制（Rezoning）對於地價的影響亦不明確，因未發現外部性產生的一致 性影響。

然而，過去探討土地使用分區管制對地價影響的相關研究，有學者提出質疑，

並指出三項主要的研究缺失（Quigley and Rosenthal, 2005）：第一，過去研究多 將管制的限制方式視為影響地價的外生變數；第二，房價的估算過程過於粗略，

未依實際條件作調整；最後，管制的限制方式之量測標準不明確。除上述三點外，

亦有學者認為，過去的實證研究，缺乏土地使用分區管制對於空地價格的影響。

因此，Ihlanfeldt（2007）將管制視為影響地價之內生變數，探討管制對於住宅及 空地價格的影響，其結果發現：管制對於範圍較小的地區，會導致地價上漲，但 對整體土地市場影響不大；管制會降低住宅用地之空地價格，並增加房價，其可 解釋為管制造成的房價上升係因建築成本的增加，而非公共設施的影響或土地供 給量的減少。

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容積管制，為間接規範都市發展密度的一項工具（Bertaud and Brueckner, 2005），因容積率無法直接地控制人口密度。由於容積管制之方式，主要為限制 建築物樓地板面積的供給，因此，當實施容積管制後將減少該建築物之樓地板面 積供給，於地租不變的前提下，單位樓地板面積的價格將會上漲，而若消費者所 得並未增加，亦即維持相同的所得水準時，消費者會選擇購買較少的樓地板面積

（Kono, Kaneko and Morisugi, 2010）。因此，容積管制無法直接地透過限制樓地 板面積的供給，達到控制人口密度的目的。 持（Richardson, 1977; Diamond and Tolley, 1982）。都市為人口高密度集中的地區，

雖然其公共設施可及性高，並能提供充分的就業機會與方便的購物，但另一方面，

高人口密度會產生負的外部性（Joshi and Kono, 2009）。而密度「過高」，將造成 環境品質的衰退以及增加交通的壅塞（Bertaud and Brueckner, 2005）。

雖然高密度會製造許多都市問題，但過去有學者主張，透過適當地規劃，密 度 亦 會 產 生 正 的 效 應 ： 由 研 究 中 都 市 土 地 市 場 的 空 間 均 衡 模 型 （Spatial Equilibrium Models），可反映出密度產生正的外部性，因在模型中，密度越高可 減少通勤距離，因而降低多數文獻中提到的都市問題—交通擁擠（Wheaton, 1998）。這種主張與新都市主義（New Urbanism）（Song and Knaap, 2003；Gordon and Vipond, 2005）和緊密都市（Compact City）（Jenks, Burton and Williams, 1996；

Burton, 2000）的理念相同，皆強調提高市中心密度可縮短通勤距離，並能避免