以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 政治大. 學. ‧ 國. 以區位可及性與區位的市場需求立訂定容積率之研究. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. 中. 華. Ch. engchi. 研究生：. 黃鈺雯. 指導教授：. 蔡育新. 民. 國. 一. i n U. v. 博士. 百. 年. 六. 月.

(2) 謝誌為了完成這本論文，這兩年來要感謝的人真的很多很多，但首先，最要感謝的當然是我的指導教授—蔡育新老師。蔡老師除了指導論文的寫作外，更教導我們許多待人處事的道理。記得剛升碩一時，對於研究所與論文完全沒有概念、想法，是老師一步一步地帶領我們走入研究的世界；研究的過程中，無論遇到什麼樣的瓶頸，老師也會陪著我們一一克服。說實話，我不是個聰明的學生，付出的努力亦沒有別人多，然而老師卻有他的方式，很有耐心地指導我完成這本論文。平時除了每週討論論文的進度外，老師也很關心我們的生活作息與待人處事的方式，因此，老師時常在 meeting 之餘，和我們聊聊近況、並且為我們排憂解惑。. 政治大我的論文，並給予我相當寶貴的建議與論文修改的方向，使修正完成的論文能更立. 特別感謝我的兩位口試委員：王大立老師與林楨家老師，口試期間抽空審閱. ‧ 國. 學. 加完善與正確。感謝期末報告時幫我評論的博班學長—育生學長與國城學長，給了我許多與論文相關的想法以及建議，並給予我支持與鼓勵。. ‧. 感謝這兩年來一起為論文打拼的研究所同學們—眉毛、哲宇甲、瑞如、宏立、哲宇乙、阿萌，還有法制組、經濟組與測量組的大家，恭喜大家可以一起畢業。. y. Nat. sit. 另外，特別感謝阿傑和泡泡告訴我不動產估價方面的知識、感謝啟泰給予我很多. al. n. 包容我的「氣質」。. er. io. 技術上的支援、感謝眉毛總是跟我一起面對無限的崩潰，並感謝研究室的大家，. Ch. engchi. i n U. v. 最後要感謝的，是我的家人們。其實我們家人大概不太瞭解寫論文是怎麼樣的一個過程，所以每當熬夜趕論文進度的時候，都跟他們說是在寫功課。也因此，每次爸媽看到我很閒的時候，都會督促我快去寫功課，不要拖到最後一天才寫。即使如此，家人們還是支持我的決定，並與我分享歡喜與憂愁，希望我沒有讓他們太操心。感謝這兩年來，陪伴我的一切！. 黃鈺雯 100.07.

(3) 摘要於都市計畫中，容積率的訂定或容積移入區的劃定及其上限規範，其擬訂過程所需考慮的因素以及訂定方式，似乎未有明確客觀標準或指導規範；且甚少將不動產市場需求層面納入考量，而影響土地使用的經濟效率。因此，本研究目的為探討區位可及性（規劃供給面）與區位的市場需求兩者對於容積率訂定之理論關係，並提供一套容積率「分派」之方法。研究方法包括特徵價格模式與模擬分析，實證案例為 2001 年台北市的住宅交易資料，其來源包含台北市稅捐資料與不動產交易資料庫。模擬分析結果顯示出模擬範圍內住宅使用之預測容積率的空. 治政的分佈情形，可分析可能作為容積移入區的劃定區位，以促進土地容積更有效率大立的配置。間分佈，可據以作為容積率訂定的標準；而預測容積與法定容積的差異於空間上. ‧ 國. 學 ‧. 關鍵詞：區位條件、可及性、容積率、特徵價格模型、模擬分析. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(4) Abstract There is almost no objective standard or rule in the process of determining the cap of floor area ratio (FAR). Also, FAR regulation, which limits the size of the buildings, is the primary policy tool to set up the maximum overall supply of the urban floor area. However, current FAR regulations seem not to have taken demand side into account. Therefore, in order to improve the utilization of land in the city in terms of FAR, this study aims to establish a step-by-step guideline for assigning FAR within a city for pursuing the efficiency of the use of land. This study applies Hedonic model, with. 治政 the location-based land price. Then according to this 大 value, floor area is assigned to each block. The result of 立 our study can reveal the mismatch between both sides of housing prices as a function of land, location and property characteristics, to estimate. ‧. ‧ 國. 學. demand and supply of floor area, and then better use of land can be achieved.. Keywords : Location, Accessibility, Floor area ratio (FAR), Hedonic Price Modeling,. Nat. n. al. er. io. sit. y. Simulation Analysis. Ch. engchi. i n U. v.

(5) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(6) `以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 目錄第一章緒論............................................................................................................ 1 第一節研究動機與目的................................................................................ 1 第二節研究內容............................................................................................ 4 第三節研究方法與流程................................................................................ 5 第二章文獻回顧.................................................................................................... 7 第一節理論基礎............................................................................................ 7 第二節地價.................................................................................................. 12 第三節密度管制.......................................................................................... 17 第四節容積管制.......................................................................................... 20 第五節結論.................................................................................................. 24 第三章研究設計.................................................................................................. 27 第一節特徵價格模型.................................................................................. 27 第二節土地區位價值.................................................................................. 44 第三節容積率分派與模擬.......................................................................... 49 第四章研究成果分析.......................................................................................... 57 第一節台北市住宅特徵價格模型.............................................................. 57 第二節容積率分派結果分析...................................................................... 69 第三節情境模擬結果分析.......................................................................... 77 第五章結論與建議.............................................................................................. 81 第一節結論.................................................................................................. 81 第二節建議.................................................................................................. 83 參考文獻...................................................................................................................... 85 附錄：皮爾森相關分析.............................................................................................. 91 . 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i. i n U. v.

(7) 圖目錄圖 1- 1 研究流程圖 ....................................................................................................... 6 圖 2- 1 無規劃管制下之地價曲線 ............................................................................... 8 圖 2- 2 一般財貨價格之決定 ..................................................................................... 12 圖 2- 3 土地價格之決定 ............................................................................................. 13 圖 3- 1 街廓土地區位價值計算流程 ......................................................................... 51 圖 3- 2 模擬區範圍 ..................................................................................................... 52 圖 3- 3 模擬範圍內土地使用分區圖 ......................................................................... 53 圖 3- 4 模擬範圍週邊捷運站分佈圖 ......................................................................... 54 圖 3- 5 模擬範圍內南環段捷運站位置圖 ................................................................. 56 圖 4- 1 住宅單價與至捷運站直線距離二次曲線示意圖 ......................................... 63 圖 4- 2 模擬範圍內容積率分派情形 ......................................................................... 72 圖 4- 3 模擬範圍內法定容積率分佈情形 ................................................................. 75 圖 4- 4 本研究容積率分派結果與法定容積率比較 ................................................. 75. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 圖 4- 5 模擬捷運站設置後容積率於空間上分派的情形 ......................................... 77 圖 4- 6 模擬捷運站設置後容積率分派結果與未模擬之容積率比較 ..................... 78 圖 4- 7 模擬捷運站設置後容積率分派結果與法定容積率比較 ............................. 80 . n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. ii. i n U. v.

(8) `以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 表目錄表 2- 1 影響地價之相關變數整理 ............................................................................. 14 表 3- 1 2001 年台北市住宅特徵價格模型自變數項目............................................. 28 表 3- 2 自變數對於住宅單價預期影響表 ................................................................. 37 表 3- 3 台北市住宅交易資料於各行政區分佈數量 ................................................. 38 表 3- 4 台北市住宅交易資料法定分區分佈情形 ..................................................... 38 表 3- 5 依變數敘述統計表 ......................................................................................... 39 表 3- 6 基地性質變數敘述統計表 ............................................................................. 39 表 3- 7 建物特性變數敘述統計表 ............................................................................. 40 表 3- 8 可及性變數敘述統計表 ................................................................................. 41 表 3- 9 混合使用變數敘述統計表 ............................................................................. 42 表 3- 10 模擬範圍內可及性情形之敘述統計表 ....................................................... 55 表 4- 1 房屋特徵變數與住宅價格一對一迴歸結果 ................................................. 58 表 4- 2 台北市住宅單價模型初步迴歸結果 ............................................................. 59. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 表 4- 3 台北市住宅單價模型實證結果 ..................................................................... 64 表 4- 4 台北市住宅單價模型 VIF 檢定表 ................................................................. 67 表 4- 5 台北市住宅單價模型評估比值分析 ............................................................. 68 表 4- 6 常數項與區位變數係數值 ............................................................................. 70 表 4- 7 模擬範圍街廓土地區位單價 ......................................................................... 71 表 4- 8 模擬範圍分派容積率與法定容積率比較 ..................................................... 72. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. iii. i n U. v.


(10) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 第一章緒論本章分為研究動機與目的、研究內容、研究方法與流程三個部份。首先於研究動機與目的中說明進行本研究之原因，以及所欲達成之目的；其次為研究內容，包括先驗知識的建立、實證分析與模擬分析；最後介紹研究方法以及說明本研究進行的流程與論文架構。. 第一節研究動機與目的一、研究動機. 政治大容積管制為土地使用強度管制的主要手段，藉由其規範法定樓地板面積之總立. ‧ 國. 學. 供給量與分佈的功能，進而影響都市空間型態（Urban Form）；容積管制常直接. 運用於控制土地使用密度，繼而控制活動人口及居住人口密度。容積管制的功能於不同的空間尺度上功能略有不同：於街廓內的小空間尺度，容積管制的功能之. ‧. 一為影響建築物型式，進而形塑不同的景觀，因此，可為都市設計的控制工具；. sit. y. Nat. 於社區的較大空間尺度，容積管制的功能包含用以容積上限維護最低的公共設施. io. er. 服務水準，或以保持一定容積水準（下限的概念）以維持公共設施的使用效率，可為都市規劃的政策工具；於都市或都會的大空間尺度，整體都市容積管制政策，. n. al. Ch. i n U. v. 可營造都市空間形態，影響土地使用或活動的經濟效率，可為都市整體的規劃工具。. engchi. 然而於實務上，容積率擬訂過程所考慮的因素以及訂定方式多樣，但似乎未有明確客觀標準或指導規範。目前實施容積率之地區，可能的參酌因素包括：公平因素（都市中同一土地使用的容積率接近一致）、計畫管制因素（即法定管制內容，如土地使用別、計畫人口數、計畫人口密度等）、都市發展實質因素（如基地特性、區位特性（捷運場站地區獎勵）、所得水準等）、規劃者規劃理念、以容積獎勵為工具（如停車獎勵、都市設計獎勵、都市更新獎勵）；但是容積率分佈或個別空間單元的容積率訂定，似乎缺乏客觀的參考依據或量性的估算過程，因此較高層級的容積政策擬定，與較基礎層級的規劃人員細部容積率訂定，一直皆無可客觀依循的依據。 1.

(11) 第一章緒論. 於學術面，過去容積率相關研究，主要在探討容積管制對於房地價的影響，以及分析容積率訂定所面臨的課題。有關容積管制對於房地價的影響，過去研究發現容積率與地價成正比，其主要原因為高容積率的地區，其發展價值較高（陳婀娜，1989；林聰達，2000）；也有研究持不同意見，認為實施容積管制將使房價上漲、地價下跌（許文昌，1988；Ihlanfeldt, 2007）；而對於不動產市場，有學者認為，適當之容積管制，將有穩定房地產價格之功用，不致造成房地價格之暴漲（辛晚教，1979）。而於有限容積率訂定之研究，有主張以面臨道路寬度決定建築物的高度，以維護屋內的採光、通風（林司，1979），或由公共設施服務水準為容積率設定之依據（鄒克萬、施鴻志和吳彩珠，1990；陳榮琪，1993；卓明瑩，2007）。. 政治大經濟學理論中的供需平衡，亦未提出訂定容積率的明確過程。如何以經濟學供需立然而，過去文獻中缺乏探討容積率（法定供給）如何滿足市場需求，以達到. ‧ 國. 學. 平衡的角度，作都市空間之分配，並為容積率設定一合理範圍，使都市土地有效率使用，目前相關研究似乎極少。容積率上限若低於市場需求或訂定偏低，則可能出現違建，破壞都市景觀，或導致土地使用效率過低，進而造成資源上的浪費，. ‧. 如公共設施的低度使用，或是造成都市蔓延，但此議題上仍較少獲得關注。. y. Nat. sit. 於市中心已發展區提高容積率促成緊密都市（Compact City）的發展，以達. er. io. 到永續發展的目標，近年於學界有許多理論與實證的支持。相較於西方國家，台. al. v i n Ch 但由於缺乏妥適的規劃設計，致使都市產生公共設施服務水準低落、生活品質差、 engchi U n. 灣的都市雖具有較緊密的都市型態，住商混合普遍，似乎符合緊密發展的理想；. 環境髒亂等都市問題。又，以緊密都市為理念之相關政策方向，如大眾運輸發展導向（Transit Oriented Development, TOD）政策、容積獎勵政策等，雖能促成緊密都市的形成，但緊密的程度（實際的容積率）應如何訂定，以不致影響都市生. 活品質，又能達成緊密發展的理念，則未有明確的理論依據或分析過程。因此，有關容積率如何於都市空間內有效率配置，有進一步的分析與論證的空間與需求。. 2.

(12) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 二、研究目的綜觀上述研究動機，本研究主要之研究目的如下所述： (一). 探討區位可及性（規劃供給面）與區位的市場需求兩者對於容積率訂定之理論關係。本研究所謂區位可及性，意指個別基地對於都市規劃供給之設施、設備、. 場站（如公園、學校、車站）的可及程度，為整體可及性的概念，其為個別可及性（如公園可及性、學校可及性等）的加總，可視為個別基地整體的區位條件。而區位的市場需求，係不動產市場對於個別基地區位條件的市場需求情形，區位可及性愈高，並不表示該基地的市場需求愈高，如高鐵車站鄰近地區。. 政治大. 就實務的經驗，一個地區總容積的擬定，除依人口、就業情形調整外，通. 立. 常將該地區公共設施服務水準納入考量，亦即總容積係於規劃供給面所能容受. ‧ 國. 學. 的最大限度之內。然而，個別基地容積率的擬定，並未參酌不動產市場對於該基地區位條件的需求程度。因此，本研究欲探究個別容積率的擬定，與其規劃. 提供一套容積率「分派」之方法。. sit. y. Nat. (二). ‧. 供給面下之區位可及性，以及該區位之市場需求情形之關係。. io. er. 於容積率總量固定不變的假設前提下，本研究欲以區位可及性反映於不動產價值上的高低，即區位的價值，作為訂定容積率分派的依據。由於容積率之. n. al. Ch. i n U. v. 訂定欠缺客觀的參考依據或量性的估算過程已如前述，因此，本研究將依據第. engchi. 二章文獻回顧之相關理論基礎，設計一套容積率訂定的方法與程序。. 3.

(13) 第一章緒論. 第二節研究內容依據研究目的，為探討區位可及性與容積率之關係，並以此為基礎提供一套訂定容積率分派之方法，本研究之內容首先回顧相關文獻，建立研究基礎；其次分析區位可及性對於住宅價格影響的實證結果；最後以土地區為價值分派樓地板面積，並進行模擬分析。分述如下：. 一、回顧相關文獻，建立研究基礎本研究提出一套新的容積率訂定過程，建立在容積供給應能滿足於市場需求的概念上。由於本研究探討的面向眾多，包括區位可及性、影響不動產價格因素、. 政治大. 容積管制等，因此為瞭解其間的關係與相互影響程度，以支持本研究依據區位可. 立. 及性的市場需求高低訂定容積率之論述，必須整理相關研究之見解，以建立本研. ‧ 國. 學. 究之理論基礎。. 二、區位可及性對於住宅價格影響的實證分析. ‧. y. Nat. 為瞭解區位可及性對於不動產價格的影響程度，本研究已住宅使用之不動產. sit. 為分析對象，建立一台北市住宅特徵價格模型，進行複迴歸分析。由迴歸的結果，. n. al. er. io. 對於自變數中各項區位變數係數值，以及其顯著性進行分析，判斷各項區位變數. i n U. v. 對於不動產價格的影響程度。最後，以迴歸結果中區位變數的係數值，計算模擬. Ch. 範圍內各街廓之土地區位價值。. engchi. 三、以土地區位價值分派樓地板面積，並進行模擬分析前項分析得到的土地區位價值，其代表之意義為該地區之區位可及性，反映於土地上的價值。此土地區位價值越高，表示不動產市場對於該地區之區位需求越高，因此，在容積率訂定應考慮市場對區位（可及性）需求的前提下，此區位的容積率應較高。而為有效率的分派容積率，本研究首先計算出研究範圍內住宅使用所需之總樓地板面積，再依其土地區位價值比例的高低進行分派，最後可計算出該街廓容積率的值。除依研究範圍內現況進行樓地板面積的分派外，本研究欲變化範圍內的區位條件（增加捷運車站），以比較模擬前後容積率分佈的變化情形。 4.

(14) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 第三節研究方法與流程一、研究方法 (一). 特徵價格模型（Hedonic Price Model）為探討區位因素影響不動產價格的程度，本研究採用特徵價格模型進行實. 證分析。特徵價格理論近年來常運用於分析不動產價格組成因素，其理論主張不動產的特徵屬性應能反映於其均衡價格上。本研究建立之特徵價格模型，以不動產交易價格之單價為依變數，而不動產特徵屬性包括基地特性、建物特性與區位特性，則為自變數。 (二). 政治大. 複迴歸分析（Multiple Regression Analysis）. 立. 學. ‧ 國. 複回歸分析之分析對象為上述以特徵價格理論為基礎所建立之模型。迴歸分析結果，主要以探討區位變數之係數、顯著性，判斷其對不動產價格的影響程度，並求出土地區位之價值；分析軟體為 SPSS。. ‧. (三). 空間模擬分析（Spacial Simulation Analysis）. Nat. sit. y. 本研究利用地理資訊系統（Geographic Information Systems, GIS）計算實. al. er. io. 證地區的區位變數值，區位變數包括距離的量測，其可由地理資訊系統中的分. n. 析工具加以處理。模擬分析之結果亦可由地理資訊系統呈現，以瞭解模擬前後，. Ch. 容積率的分佈於都市空間中之變化情形。. engchi. i n U. v. 二、研究流程本研究之研究流程如圖 1-1 所示。首先於第一章緒論介紹本研究之研究動機、目的，以及研究的內容、方法；第二章文獻回顧為先驗知識的建立，主要回顧關於地價、可及性與市場需求，以及密度、容積管制相關文獻；第三章為研究設計，本章將建立特徵價格模型，並選取放入模型中之影響房地價變數，最後說明模擬分析之情境假設；第四章對特徵價格模型之迴歸結果，以及容積率分派模擬之結果進行分析；第五章則針對分析結果提出結論與建議。. 5.

(15) 第一章緒論. 研究動機與目的. 研究內容與方法. 文獻回顧. 地價、可及性與市場需求. 立. 密度、容積管制. 政治大. ‧ 國. ‧. 影響房地價變數選取. 學. 研究設計. 容積率分派模擬分析. 特徵價格模型建立. n. er. io. sit. y. Nat. al. 研究成果分析. Ch. engchi. i n U. 結論與建議. 圖 1- 1 研究流程圖. 6. v.

(16) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 第二章文獻回顧本章文獻回顧分成五個部份：第一節為與本研究相關之理論介紹，包括競租理論、. 特徵價格理論以及 Tiebout 的「以足投票」；第二節、第三節、第四節分別回顧、歸納整理地價、密度管制與容積管制相關之文獻，並探討其與區位可及性的關係；最後一節統整前四節回顧之內容並作出結論，以作為本研究後續之參考。. 第一節理論基礎本節介紹競租理論、特徵價格理論以及 Tiebout 的「以足投票」理論。首先，. 政治大. 競租理論說明可及性（與市中心距離）對都市地價與居住密度於空間分佈的影響；. 立. 其次，特徵價格理論為建立本研究實證模型之基礎，該理論可解釋不動產特徵變. ‧ 國. 理論，支持本研究以區位可及性決定人口分佈之觀點。. 學. 數（如區位可及性）與不動產價格之間的關係；最後，以 Tiebout 的「以足投票」. ‧. 一、競租理論（Bid-Rent Theory）. y. Nat. io. sit. Von Thünen（1826）於其農業區位理論中主張：土地有相同的肥沃度，土地. al. n. 因素。. er. 價格的高低係由於區位的不同，其差額源於運輸成本，而此即為決定地價之主要. Ch. engchi. i n U. v. Alonso（1964）以此觀念為基礎，提出競租理論，並以競租曲線說明地價是由市中心區向外圍降低。此理論推論，在無政府管制下，亦即土地價值在沒有任何外在限制因素時，以單核心都市（Monocentric City）而言，地租高低將由土地市場機制所決定。土地價格採取競租方式，價高者得，且地租與距離成反比，亦即，與市中心距離增加時，消費者所願意支付之土地價格將會下降。而離市中心近者，如商業區，經濟使用價值較高，使用收益高，願意負擔地租愈高。因此，隨支付租金能力之高低，可決定土地利用方式，產生不同土地利用型態。 Alonso 的基本模型，主要探討居民對於居住區位的選擇，以可及性（與市中心距離）與居住空間大小兩者之替代關係為考量因子。其理論內容之效用函數以二個因素組成：居住基地面積（S）、土地以外之財貨消費（Z）。住戶有所得 7.

(17) 第二章文獻回顧. （Y）限制，所得支出於土地成本、通勤費用與其他財貨。模型假設都市型態為單核心，所有就業均集中於中心商業區（Central Business Distric, CBD）；而都市內的土地為平坦且同質的；且住戶追求最大效用，並受到所得限制，住戶依其效用決定消費組合： Max.. U（Z, S）. s.t. Y=Z+R（r）．S + T（r）……………………………………………（式 2-1） U：效用 Z：土地以外之財貨消費 S：居住基地面積. 立. Y：所得. 政治大. ‧ 國. 學. R（r）：r 區位的單位地價 T（r）：r 區位的通勤費用. ‧. 利用上述模型可求出地租與通勤費用之替代關係，亦可求出土地之競租函數，. Nat. sit. y. 所導出的競租價格曲線，如圖 2-1。此一曲線說明地價會由市中心向外圍減小，. er. io. 除此之外，其研究同時指出住宅密度亦有隨著與市中心距離的增加而下降的趨勢，. al. 而基地面積則自市中心向外遞增，而且所得越高，住家離市中心越遠。因此，土. n. v i n Ch 地價格與人口密度，與市中心距離間應為一條負斜率之曲線。 engchi U 地價. CBD1. 距離. 1: CBD: Central Business District, 市中心商業區. 圖 2- 1 無規劃管制下之地價曲線. 8.

(18) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 二、特徵價格理論（Hedonic Price Theory）為探討不動產交易價格與該不動產之可及性屬性的關係，本研究以特徵價格理論為基礎，建立實證模型。透過以特徵價格理論為基礎的分析方式，可瞭解不動產價格與其特徵組合之關係，以及特徵屬性中關於可及性屬性對於不動產價格的影響程度。以下介紹特徵價格理論之基本概念與假設。有別於傳統消費理論將財貨視為同質性，特徵價格理論將財貨的屬性特徵納入影響財貨價格之因素考量。傳統的消費理論將財貨假設為同質性，並假設消費者所獲得的效用來自於財貨本身，因此，在供需均衡的觀點下，只重視財貨價格變化與數量的多寡。然而該假設不符合現況中非同質性財貨的交易，而因財貨間. 政治大特徵價格理論以解決此一問題。立. 差異性的存在，消費者的選擇係根據其所提供之特徵。因此，近代經濟學家提出. ‧ 國. 學. 特徵價格理論中，消費者對於財貨的需求不在於財貨本身，而是在財貨所內含的特徵，因此，財貨的特徵可反映其價格。Lancaster（1966）提出新消費者理. ‧. 論，主張任何商品的價值均可視為由其特徵所構成，並以此獲得效用滿足，該理論奠定特徵價格理論的基礎。Rosen（1974）於完全競爭市場的假設下，結合效. y. Nat. sit. 用理論（Utility Theory）與競租理論的概念，建立完整的特徵價格理論架構。有. er. io. 別於過去的研究，Rosen 將生產者與消費者納入分析：於不動產市場中，生產者. al. n. v i n C h Market Price）。應用特徵價格分析時，有下動產市場中所隱含的價格（Implicit engchi U. 追求利潤最大，消費者追求效用最大；而市場的均衡價格，則反映房屋屬性於不. 列基本假設： (一). 適用於完全競爭市場，所有生產者與消費者皆為價格接受者，無論生產者或消費者都不能影響市場均衡價格。. (二). 由特徵屬性反映財貨價格，包括內部及外部屬性，而各屬性皆可被量化，如不能量化則以虛擬變數表示之。. (三). 於決策過程中，消費者追求效用最大化，生產者追求利潤最大化。. (四). 市場存有大量差異性財貨，其具有不同的特徵組合，而無論生產者或消費者皆不能分離該組合或改變其特徵屬性。. (五). 不考慮二手市場（Second-hand Market）的存在，即所有財貨皆無被轉售的可能，以避免問題複雜化。 9.

(19) 第二章文獻回顧. 由於不動產市場符合上述所有假設，因此國內外研究在探討不動產特徵屬性與其價格之間的關係時，通常以特徵價格理論作為其基礎，以衡量影響不動產價格的主要因素。. 三、 Tiebout 以足投票（Voting by Foot） Tiebout （1956）認為，在居住遷徙自由的前提下，人們透過遷徙行為表達其對地方公共財的偏好型態，此種選擇的過程即為「以足投票」。該理論主要探討地方公共財之服務水準與租稅結構的差異，並認為居民會依據偏好的不同，透過空間的移動表示其選擇。Tiebout 的推論之假設前提如下： (一). 消費投票者（Consumer-voters）有完全的機動性，能自由移動至其偏好地區並獲得最大滿足。. (二). 消費投票者對各地區的收入與支出情形有完全的資訊，並瞭解各地區間的差異，而後反應於選擇行為上。. (三). 有數量相當充足的地區供消費投票者進行遷移的選擇。. (四). 不考慮就業機會的限制。因假設每人都有利息收入。. (五). 地區間的公共設施或服務不發生外部經濟或外部不經濟的效果。. (六). 地區依居民的消費偏好，決定公共財的組合。而當公共財之組合達最低平均成本時，達地區最適發展規模。. (七). 當人口未達最適規模時，該地區將設法吸引新居民遷入，以降低平均成本；而當人口超過最適規模時則反之。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 依據 Tiebout 推論的結果，在前述假設前提下，透過消費投票者對於偏好的選擇，將使地方公共財達最適的配置。由於地方財政自治化，各地方政府租稅結構及公共支出水準皆不相同；而在自由遷徙的條件下，一個典型的消費投票者在選擇居住地時，將以該地區的公共服務設施及租稅型態為決定標準，在不同區域間自由移動以追求其地方公共財偏好的最適滿足。而選擇的結果，消費投票者偏好相近者會選擇相似條件的地區，而每一消費投票者的選擇地區皆能滿足其最大偏好，而不同地區亦能反映當地居民對於地方公共財的偏好。因此透過「以足投票」的選擇結果，地方公共財將能滿足所有人的最大偏好，而地方政府則可依居民的選擇結果對其所享受之公共財的邊際利益課徵租稅，使其達到最有效率的服 10.

(20) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 務。如此在地方財政自治化與自由遷徙的條件下，地方將能決定最適公共財數量與人口規模，達到最適的資源配置。由於本研究欲以區位可及性高低作為決定人口分佈（容積率）的依據，而 Tiebout 的理論可解釋區位可及性影響人口分佈之原因。該理論認為居民選擇居住地區的考量為地方的租稅結構與公共設施服務水準，其中，公共設施服務水準之高低，決定於每人享有公共設施數量或面積的多寡。因此，公共設施服務水準高的地區，表示該地區每人享有較多數量或面積較大的公共設施，若加入可及性的觀點，由於該地區有充足數量或面積的公共設施，則可解釋為此地區對於公共設施的可及性較高。在「以足投票」的理論下，居民的選擇會符合其偏好，而能吸引較多人遷入的地區，可能有較高的公共設施服務水準，即該地區之公共設施. 政治大符合多數人選擇居住區位之偏好，將吸引較多居民的遷入，該地區之密度相較於立可及性較高。因此依據 Tiebout 的理論可推論，（公共設施）可及性高的地區，能. ‧. ‧ 國. 學. 其他地區為高，而容積率的訂定亦應較高。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 11. i n U. v.

(21) 第二章文獻回顧. 第二節地價由於本研究期望地價能反映市場需求與區位可及性的高低，並以此為基礎，提供一套容積率訂定的方式與過程。因此，本節主要探討地價與市場需求的關係，以及影響地價的因素，最後整理過去文獻中有關土地使用分區管制對地價的影響。. 一、地價與市場需求在市場經濟中，價格的決定是源自財貨之供給、需求間互動的結果，因此，價格應能反映出需求與供給間的變化。在健全的市場機制下，價格機制的運作是. 政治大. 有效率的，一般財貨之價格，決定於需求與供給之均衡點（圖 2-2），即價格應反. 立. 應出市場中供給需求的情形，此為完全自由市場下之供需均衡法則。其成立要件. (一). 供給者與需求者各為同質之商品而進行競爭；. (二). 同質之商品隨價格變動而自由伸縮其供給量。. ‧. ‧ 國. 學. （林英彥，1995）必須是：. sit. y. Nat. 不動產市場的功能在於建立一個價格與地租的模式，在時間夠長的前提下，. io. er. 土地資源就會依照能夠獲得最大利益的使用（最高與最佳使用）去配置。但因不動產有自然特性與人文特性，致上述供需法則之適用發生困難，而形成不動產價. n. al. Ch. i n U. v. 格獨特之供需原則。又，由於土地這項財貨具有稀少性，其供給量有一定的限制，. engchi. 而在土地供給量是固定的前提下，其增值應完全決定於需求。因此，地價之變化大部分來自於需求的增減，亦即，地價的高低應能反映出市場需求的強弱。由圖 2-3 可看出，於土地供給量固定之下，若需求曲線由 D1 增加至 D2，則土地價格將由 P1 增加至 P2。價格. S. P D 數量圖 2- 2 一般財貨價格之決定 12.

(22) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 價格. S. P2 P1 D1. D2 數量. 圖 2- 3 土地價格之決定. 二、影響地價的因素 (一). 地價之解釋變數. 政治大有關探討影響地價因素的研究，多以迴歸分析（Regression Analysis）為立主要研究方法，並以特徵價格理論中房地價格的組成決定於諸多屬性. ‧ 國. 學. （Attribute）為基本概念，將地價與主要影響變數進行迴歸。由迴歸的結果，各變數所得到之係數值的意義，為每增加一單位之該變數，消費者所願意支付. ‧. 額外的地價，此為邊際願付價格（Willing-to-pay Price）的概念。其後，由標. y. Nat. 準化後之係數值與其顯著性，可判斷該項變數對於地價影響的程度。然而，變. sit. 數的選擇將決定其分析的結果，因此，選取哪些變數作為地價之解釋變數相當. n. al. er. io. 重要。回顧相關文獻，解釋地價之相關變數，大致可分成基地特性、建物特性. i n U. v. 與區位特性三大類，整理變數如表 2- 1 影響地價之相關變數整理。 (二). 相關文獻. Ch. engchi. 蘇志超、林元興、劉錚錚（1977）針對 1976 年台北市實際交易土地進行抽樣，並推估其交易價格，以逐步迴歸分析影響地價的主要因素。分析結果可看出，影響地價的主要因素為：面臨道路寬度、與市中心距離、與零售市場距離、與公園距離以及與污水處理場距離。 Nelson（1978）以屬性價格法，研究華盛頓地區之住宅價格的影響因素。其分析結果發現，影響住宅用地地價的主要因素包括至市中心距離、住宅面積、房間數、30 歲以上人口比例等。. 13.

(23) 第二章文獻回顧. 表 2- 1 影響地價之相關變數整理變數內容建物特性. 1. 2. 3.. 房間數屋齡家戶人數. 基地特性. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.. 土地使用類別土地使用強度（建蔽率、容積率）基地面積所得水準種族組成住宅寧適性居住密度景觀、空氣品質、噪音水準是否靠近鄰避設施. 立1.2.. ‧. 3. 4. 5.. 至中心商業區距離至主要道路距離至公共設施距離至公園綠地距離. 學. ‧ 國. 區位特性（可及性）. 政治大至重要交通設施距離. McMillen and McDonald （1993）以迴歸模型，研究影響芝加哥地區房地. Nat. sit. y. 價格之因素。研究結果發現，主要影響該地區房地價格之因素為至市中心距離、. n. al. er. io. 至輕軌車站距離、與主要道路是否相鄰、與河川或運河之距離。. i n U. v. Case and Mayer（1996）以屬性價格法，研究影響波士頓都市地區房價之. Ch. engchi. 因素。實證研究中發現波士頓地區之住宅價格影響變數中以就業機會、人口、新住宅建設、與市中心距離、鄰近學校數量為顯著。林聰達（2000）以迴歸分析法，研究高雄縣旗山鄉都市計畫區的地價結構。結果發現影響土地公告現值因素為：至市中心距離、至公共運輸距離與至國中距離；而影響土地交易價格的因素則為：是否鄰接 40 公尺道路、至市中心距離以及是否位於市中心內。綜合相關文獻所分析之結果，影響地價的主要因素以區位可及性為主。無論早期利用統計分析，或是近年來以特徵價格法分析，大都顯示房屋或土地之區位可及性，如至市中心之距離、至主要公共設施之距離等，為影響該不動產價格主要因素。 14.

(24) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 三、土地使用分區管制與地價土地使用分區管制（Zoning）為近數十年來非常普及的一項規劃方式，但有關管制的效率以及其對於房地價的影響仍備受爭議。因此，相關研究主要探討的論點包括（Mark and Goldberg, 1986）： (一). 土地使用分區管制必須處理都市土地市場中負的外部性問題；. (二). 土地使用分區管制必須創造有效率的發展模式；. (三). 土地使用分區管制必須解決都市土地市場中投機行為的影響。. 有關土地使用分區管制的相關文獻眾多，本小節以探討其對於房地價的影響. 政治大究指出，土地使用分區管制為土地使用的法定限制，因此，當法定土地使用非為立最有效使用時，則管制對價格有負面的影響；然而，若土地使用分區管制能達到為主，目的在於瞭解管制對於土地市場供需的影響情形。Peterson（1974）的研. ‧ 國. 學. 排除負的外部性之目標，則管制對價格之影響為正面的。. ‧. 過去研究多認為，土地使用分區管制限制土地的供給量，導致地價的上漲（Asabere and Colwell, 1984; Ihlanfeldt, 2007）。由於土地使用分區管制內容以限. Nat. sit. y. 制使用種類與發展量體為主（Noble, Noble and Costa, 1993），該限制將減少土地. er. io. 發展的供給量，因此，在需求為固定的前提下，管制將造成地價的上漲；也有學者認為，土地使用管制將增加土地的開發成本並減少土地發展之供給，但同時因. n. al. Ch. i n U. v. 設施、環境的影響而增加需求，因此地價上漲為必然的趨勢（Ihlanfeldt, 2007）。. engchi. 然而，亦有研究持相反意見，以實證結果說明土地使用分區管制不會藉由改變土地發展的總供給量，而影響土地價格（Master, Riker and Rossett, 1977）。但吳彩珠（1996）認為，基於決策者之目標不同，土地使用分區管制與地價間相互影響關係之強弱亦不同。土地使用分區管制限制土地使用類別與使用強度，影響土地供需，導致地價產生變化；而地價變化又可能影響土地之供需，進而影響土地使用類別與使用強度，導致土地使用分區管制限制之檢討與變更，形成回饋系統。也有研究加入時間的因素，探討管制對於地價的影響。Avrin（1977）研究的結果發現，價格的影響隨著土地使用分區種類的不同而改變，且管制可增加居住的穩定性，因而增加不動產價格。Mark and Goldberg（1986），以英屬哥倫比 15.

(25) 第二章文獻回顧. 亞的兩個地區（Kerrisdale and Fraser）於 1957 至 1980 的不動產交易資料，檢視管制對於地價變化的影響。實證結果認為，土地使用分區管制於長時間之下，通常會影響不動產的價格，但該影響之大小，及影響為正或負，則不明確；非住宅之土地使用並不完全降低鄰近住宅價格，有時對於住宅價格影響甚至為正；而重新分區管制（Rezoning）對於地價的影響亦不明確，因未發現外部性產生的一致性影響。然而，過去探討土地使用分區管制對地價影響的相關研究，有學者提出質疑，並指出三項主要的研究缺失（Quigley and Rosenthal, 2005）：第一，過去研究多將管制的限制方式視為影響地價的外生變數；第二，房價的估算過程過於粗略，未依實際條件作調整；最後，管制的限制方式之量測標準不明確。除上述三點外，. 政治大因此，Ihlanfeldt（2007）將管制視為影響地價之內生變數，探討管制對於住宅及立. 亦有學者認為，過去的實證研究，缺乏土地使用分區管制對於空地價格的影響。. ‧ 國. 學. 空地價格的影響，其結果發現：管制對於範圍較小的地區，會導致地價上漲，但對整體土地市場影響不大；管制會降低住宅用地之空地價格，並增加房價，其可解釋為管制造成的房價上升係因建築成本的增加，而非公共設施的影響或土地供. ‧. io. sit. y. Nat. n. al. er. 給量的減少。. Ch. engchi. 16. i n U. v.

(26) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 第三節密度管制容積管制，為間接規範都市發展密度的一項工具（Bertaud and Brueckner, 2005），因容積率無法直接地控制人口密度。由於容積管制之方式，主要為限制建築物樓地板面積的供給，因此，當實施容積管制後將減少該建築物之樓地板面積供給，於地租不變的前提下，單位樓地板面積的價格將會上漲，而若消費者所得並未增加，亦即維持相同的所得水準時，消費者會選擇購買較少的樓地板面積（Kono, Kaneko and Morisugi, 2010）。因此，容積管制無法直接地透過限制樓地板面積的供給，達到控制人口密度的目的。然而，有關容積管制之研究，多以國內的文獻為主，原因是國外對於容積管. 政治大對市中心而實施，目的在於鼓勵創意的建築設計，以及作為開發者獎勵的工具，立制的採用並不普遍。以美國的情形而言，容積管制不適用於小都市，其規範係針. ‧ 國. 學. 如開放空間獎勵（陳婀娜，1989）。. 國外相關研究，則以探討密度於空間上分佈為主。因此，為使研究具有完整. ‧. 性，本節將回顧、整理有關密度管制的文獻。. er. io. sit. y. Nat. 一、密度管制的目的. 密度為一項負的公共財貨，在過去文獻中已得到許多理論上的證明與實證支. n. al. i n U. v. 持（Richardson, 1977; Diamond and Tolley, 1982）。都市為人口高密度集中的地區，. Ch. engchi. 雖然其公共設施可及性高，並能提供充分的就業機會與方便的購物，但另一方面，高人口密度會產生負的外部性（Joshi and Kono, 2009）。而密度「過高」，將造成環境品質的衰退以及增加交通的壅塞（Bertaud and Brueckner, 2005）。雖然高密度會製造許多都市問題，但過去有學者主張，透過適當地規劃，密度亦會產生正的效應：由研究中都市土地市場的空間均衡模型（ Spatial Equilibrium Models），可反映出密度產生正的外部性，因在模型中，密度越高可減少通勤距離，因而降低多數文獻中提到的都市問題—交通擁擠（Wheaton, 1998）。這種主張與新都市主義（New Urbanism）（Song and Knaap, 2003；Gordon and Vipond, 2005）和緊密都市（Compact City）（Jenks, Burton and Williams, 1996； Burton, 2000）的理念相同，皆強調提高市中心密度可縮短通勤距離，並能避免 17.

(27) 第二章文獻回顧. 都市向外圍擴張。綜合上述，密度管制的目的，應為消除高密度產生的負的外部性，如交通壅塞與環境品質衰退。因此，透過適當地密度管制，如增加市中心的人口密度，將對都市發展產生正面的效應。. 二、密度決定方式與課題 (一). 密度決定之方式早期有關居住密度的研究，認為最適密度的決定，係由消費者效用最大化. 與生產者（住宅供給者，即開發商）利益最大化之長期均衡的結果（Mills, 1967;. 政治大心商業區，而對於通勤的方便性，消費者將產生競租行為，因此靠近市中心的立住宅區土地價格較高。以消費者的觀點，較高的住宅價格使其購買較少的樓地. Muth, 1969）。此概念以 Alonso 的競租理論為基礎，假設所有就業皆集中於中. ‧ 國. 學. 板面積，以維持相同的所得水準；而於生產者的角度，較高的土地價格增加了房屋的生產成本，因此必須增加樓地板面積以增加開發利益；由消費者與生產. ‧. 者互動的結果，使靠近市中心的居住密度增加（Yacovissi and Kern, 1995）。這. y. Nat. 樣的觀點，可解釋為居住密度應受到區位條件（與市中心距離）的影響，亦即. io. sit. 區位條件佳的地區，居住密度應較高，反之亦然。而區位條件除與市中心距離. n. al. er. 外，尚包括可及性的概念，亦即對於各項公共設施的可及性，亦可能影響該地. i n U. v. 區居住密度的高低。因此，高密度應位於對都市公共設施有大量需求之地區. Ch. engchi. （Bertaud and Brueckner, 2005）。. 而 Harrison and Kain（1974）持不同意見，認為居住密度並非絕對受到區位的影響，而是決定於該住區開發的時機。由於居住密度主要受到開發當時的人口、所得水準、建築技術等因素影響，而這些因素隨著時間的增加將產生變化，但居住密度並無法立即作調整。Yacovissi and Kern（1995）提出類似的觀點，認為房地價能反映出可及性高低，然而居住密度和房地價並無顯著的關係。由於房地價會隨著時間變動，其能反映當時的區位條件，但無法立即改變居住密度的高低，直到拆除重建或再開發有利可圖時。因此，實例中的居住密度與房地價的關係可能並不顯著（McDonal, 1979）。然而，當房地價上漲時，會增加待開發土地（可能為拆除重建或再開發之地區）之土地使用強度。 18.

(28) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 又，基於保護自然資源的觀點，Arendt（1997）的研究認為最重要的課題為發展密度的決定。其研究中主張，決定合適的發展密度，應有下列三項標準：. (二). 1.. 現有維生設備之容受力（Capacity）。. 2.. 該區的可及性（如至就業、商業、服務性設施的距離）。. 3.. 自然環境的限制。. 密度管制相關課題關於密度管制，主要的爭議在於最適開發密度的決定，亦即，都市土地應. 鼓勵高密度開發或低密度開發。以下分別闡述兩派不同意見之見解： 1.. 主張低密度開發. 治政大由於人口高密度集中，產生許多負的外部性，如交通擁擠、公共設立施不敷使用等，增加社會成本（Social cost）（Wheaton, 1998）。而為避 ‧ 國. 學. 免上述問題，實施限制人口成長之政策，如禁止人口遷移或增加課稅，無法將外部性問題內部化（Joshi and Kono, 2009）。因此，基於這樣的. 主張高密度開發. sit. y. Nat. 2.. ‧. 觀點，許多國家的土地使用政策皆鼓勵低密度開發（Wheaton, 1998）。. er. io. 低密度的開發將限制都市可供發展的量體，在供給量有限的情形下，都市發展會不斷向外圍擴張。Bertaud and Brueckner（2005）即認為，. al. n. v i n 許多錯誤的政策，導致人口不斷向都市外圍移動，如此增加了通勤成本 Ch U i e h n c g 以及土地資源的消耗。因此，許多新都市主義與支持緊密發展的學者，皆主張應提高都市發展的密度。. 19.

(29) 第二章文獻回顧. 第四節容積管制一、起源土地使用分區管制自 1913 年由德國首先推行，接著美國紐約在 1916 年也頒行後，各國相繼採用之。至目前為止，分區管制為管制土地使用，推行都市計畫，維護都市景觀之有效方法之一。土地使用分區管制最早之目的，是為了控制開發量體（Noble et al., 1993），並藉由隔離不同的土地使用，如綠帶隔離政策（Greenbelt Law），使負的外部性最小，以及劃定都市成長界線，以限制都市於空間上的擴張（Bertaud and Brueckner, 2005）。. 政治大. 容積管制為土地使用管制則規範項目之一，是控制住宅環境品質的一項重要. 立. 的工具。在美國紐約開始實行土地使用分區管制之時，管制內容包括使用種類的. ‧ 國. 學. 限制與發展量體的限制。其中，關於發展量體的限制包括建築基地覆蓋面積比例（建蔽率）與建築物高度的限制，綜合這兩種限制，可控制建築物的容積量體，. ‧. 此即為容積管制最早的概念。. y. Nat. 台灣於 1945 年頒布之建築技術規則，雖有容積管制精神，但未有容積率正. sit. 式規定（黃南淵，1991）。而在土地使用分區管制制度中，正式出現容積率的規. er. io. 定首見於 1973 年第二次修訂之都市計畫法。隨後台北市於 1974 年，制定土地使. al. n. v i n Ch 對未實施容積管制地區做出建築高度限制的規定。內政部於 1999 年修正都市計 engchi U. 用分區管制計畫及管制規則，以為實施之依據。我國於同年修訂建築技術規則，. 畫法台灣省施行細則，規範各縣市政府法定基本容積或自行擬定細部計畫兩種選. 擇，並依規定於都市計畫書內訂定容積率，期使藉由全面實施容積管制，以達到維護都市生活品質，增進建築設計彈性及達到都市土地資源合理利用等效益。. 二、容積管制目的綜合文獻所述，容積管制的目的可分成三大類：控制居住密度、美化都市景觀、提供適量公共設施。分述如下： (一). 控制居住密度控制居住密度的目的，在於減少都市中密度過高造成之負的外部性，如交 20.

(30) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 通擁擠、公共設施擁擠、噪音、陽光不足等，這些問題無法由市場均衡解決。因此，規範這些外部性問題的最佳政策（First-best Policy），為訂定各種外部性所應支付的社會邊際價格。然而，該政策最大問題在於，高行政成本與高蒐集成本。因此，為解決人口密度之外部性問題，容積率管制為一普遍之政策（Kono et al., 2010）。而透過適當控制居住密度，將使都市居民得享有充分的日照、採光、通風，以維護良好的居住環境（謝潮儀，1979；吳彩珠，1990；Noble et al., 1993；何東波，1994）。 (二). 美化都市景觀有別於過去對於建築高度的僵硬限制，容積管制為限制建築物的總樓地板. 面積，因此對於建築物的設計有更大的彈性。如此可增進都市建築的美觀，使. 政治大. 都市景觀富於變化，進而達到美化都市的功能（張祖璿，1979；謝潮儀，1979；. 立. 陳婀娜，1989；鄒克萬等人，1990；Noble et al., 1993；何東坡，1994）。提供適量公共設施. ‧ 國. 學. (三). 由於容積管制限制一地區樓地板供給的總量，而該地區之公共設施提供恰. ‧. 能依據樓地板供給總量推估人口數量，進而提供符合所需數量或面積的公共設. sit. y. Nat. 施。因此，容積管制的目的在於提供足夠的公共設施（陳婀娜，1989；邱景升，. io. 2000）。. n. al. er. 1989；鄒克萬等人，1990）以及便於公共設施數量或面積的決定（林聰達，. Ch 三、容積管制影響與課題 e (一). ngchi. i n U. v. 容積管制與地價陳婀娜（1989）經由經濟理論模型加以推導，以台北市為實際調查之對象，. 發現容積率應與地價成正比的關係得到實證；管制前後對容積率有顯著之影響：在其他條件不變下，實施容積率管制後的容積率有低於未實施前的現象。林享博（1992）以 Cobb-Douglas 型的效用函數來表示，根據沒有容積率管制及住戶其效用最大的假設下，為容積率導出一個經濟模型，確定影響容積率的相關變數，此模型顯示容積率與都市的地租函數應成正比關係。林聰達（2000）以高雄縣旗山鎮為實證地區，蒐集旗山都市計畫區內各筆 21.

(31) 第二章文獻回顧. 土地的法定與實現容積率，利用相關分析與建立簡單線性迴歸，分析地價與兩種容積率間的關係。實證結果發現，法定容積率與地價有很高的正向關係，但在土地交易價格所建立的地價模型中，法定容積率並不那麼具有解釋性，在法定容積率普遍未用盡的情況下，法定容積率不是決定地價的因素，市場所反應的地價不受容積率的影響。胡海豐（2001）從「個體」的角度，並以開發業者（土地所有權人）在追求最大利潤的前提下，來解釋容積率管制對地價的影響，認為隨著經濟發展程度的不同，居民的效用函數，或對各種商品（住宅面積、環境寧適性等）的偏好也將會改變。容積管制相關課題 1.. 都市擴張. 立. 政治大. 有研究認為，過低的高度及容積率管制上限限制，會造成都市的擴. 學. ‧ 國. 張，並增加通勤成本、通勤距離，且造成房價的上漲，因此可能降低居民的福祉（Bertaud and Brueckner, 2005）。. ‧. 2.. 應有上下限之規範. y. Nat. sit. Joshi and Kono（2009）認為，容積率以訂定上限（Maximum）管. io. 制之地區，主要目的在於減緩負面的人口外部性。其研究在一個人口成. er. (二). al. n. v i n Ch 上限容積率管制是不夠的，必須配合下限（Minimum）容積率管制。 engchi U. 長的都市，最適容積率的決定方式為何。結果發現，在一個地區內僅以. 3.. 應隨人口成長作調整在一個人口成長緩慢的都市，長時期下來容積管制或許可適用並且. 有效率。然而，於許多城市，特別是開發中國家，其人口成長率非常高，因此，人口分布的情形與外部性的影響在長時間下來會有明顯的變化。基於上述理由，在人口成長中的都市，其容積管制應隨人口變化而作相對應的調整（Joshi and Kono, 2009）。. 22.

(32) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 四、容積率的訂定 (一). 容積率訂定方式影響容積率的因素很多，其中又可以分為計畫管制因素及都市實質發展因. 素（邱景升，1989）。計畫管制因素為土地使用別、面積、計畫人口密度、公共設施水準；都市實質發展因素則像是基地特性、區位特性、所得水準、環境品質等。而容積率的訂定方式，則是依據前述影響因素，規定於細部計畫中。 (二). 相關課題過去相關研究可以發現，現行容積率的訂定過程存在許多問題，實有檢討. 之必要： 1.. 政治大容積率之訂定，未配合現況作調整立. ‧ 國. 學. 容積管制關係居民權益甚鉅，因此應參酌一般居民居住分佈之狀況；且土地混合使用為台灣傳統土地使用之特色，容積率訂定時，應將傳統. ‧. 混合使用之影響程度納入考慮（鄒克萬等人，1990）；另外，不同基地的區位特性與其和周圍公共設施的配合性，應有差別之管制（邱景升，. Nat. er. al. 容積率訂定之依據不明. n. 2.. io. 同而作不同程度管制（鄒克萬等人，1990）。. Ch. sit. y. 1989；張逸夫，1993）；且每人樓地板面積，並未針對各區發展狀況不. engchi. i n U. v. 容積率審查時的考慮因素，偏向供給面之靜態，即公共設施之容量與人口密度；又，影響容積率訂定之計畫因素，如計畫人口數、每人樓地板面積、計畫建築用地等，其如何訂定並未明確說明（陳婀娜，1989）。 3.. 法令問題容積率訂定之標準為何，於法令規定不甚清楚（吳彩珠，1990）。. 法令規定過於零碎，且缺少法定空地留設方式之相關規定（邱景升，1989；吳彩珠，1990；鄒克萬等人，1990）。. 23.

(33) 第二章文獻回顧. 第五節結論過去相關研究，以探討密度於空間上分佈為主；而個別基地最適密度的決定，為消費者效用最大化，與生產者（住宅供給者，如建商）利益最大化之長期均衡的結果（Mills, 1967; Muth, 1969）。據此有研究主張，高密度地區應位於對都市設施有大量需求之處（Bertaud and Brueckner, 2005），即當一地區之設施可及性高時，其密度應較為高。過去學者亦於理論（競租理論、以足投票理論）中，強調區位因素影響密度分佈的重要性。而由於容積率影響活動與居住人口之密度，因此，於容積率訂定時，應將區位因素納入考量，亦即，隨著區位條件的不同，容積率或密度也應有不同。. 政治大多僅只於規劃供給之層面，其並未將該區位之市場需求情形納入考量，且區位條立然而，現行容積率訂定之依據，雖有考量部份區位條件（如公共設施），但. ‧ 國. 學. 件好（區位可及性高）的地區，其市場需求不一定高，如高鐵車站鄰近地區。因此，於容積率訂定時所依據之區位因素，應分別從該區位之規劃供給面與市場需. ‧. 求面分別探討之：. 一、規劃供給面. sit. y. Nat. 區位條件之優劣主要決定於都市空間規劃（土地使用計畫、公共設施計畫、. io. n. al. er. 等）中，對於計畫地區範圍內的供給情形，可以從其供給的量體與配置分別討論之。. Ch. engchi. i n U. v. 公共設施為提供民眾使用的建築或設備，當一地區的公共設施服務水準越高，表示此地區每人享有的公共設施數量（如面積）越多、或品質越高；但目前都市計畫公共設施服務水準，偏向以數量衡量與制定公共設施服務水準。以數量衡量公共設施服務水準時，若少於最低需求標準，可能造成公共設施的擁擠狀況，降低居民生活品質；此時應考慮增加該地區的公共建設數量，滿足其需求。而若其服務水準高於所需之數量，將出現閒置的設施或設備，亦即土地使用與公共設施的供給搓合出現落差，沒有效率；因此，為平衡公共設施的供給與需求，以增加公共設施設置的效率，該地區需增加需求的數量，亦即，有容積率增加的空間。而公共設施、設備與交通場站於空間上的配置情形，則影響到個別基地的可及性。計畫人口密度或容積率的設定應考慮可及性的高低：可及性高的地區，其 24.

(34) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 容積率應可較高；可及性低的地區，其容積率較低。此公共設施可及性應與容積率訂定成正比的政策，原因包括：其可促進環境永續都市（或生態都市）的達成、促進公共設施使用效率的提升、以及滿足公共設施的市場需求。首先，有關促進環境永續都市（或生態都市）的達成，上述政策將人口集中於公共設施可及性高的地區，可減少旅次的長度、時間，並增加步行機會，或大眾運輸工具的使用；反之，若人口集中於可及性較低的地區，則可能使旅次的增長、旅行時間增加，私人運具使用提高，進而形成空氣污染、能源浪費之不永續的交通環境。其次，於區位佳，公共設施可及性高之地區，訂定較高的容積率，便能引進較多的人口，如此可增加公共設施的使用，亦即提升公共設施的使用效率，並滿足公共設施之市場需求。因此，一地區的區位條件佳，則應有較多人享. 政治大. 受此便利性，容積率的訂定應較高。. 二、市場需求面. 立. ‧ 國. 學. 供給係因有需求的存在，然而，公共設施、設備與交通場站供給的數量（面. ‧. 積）愈多，或可及性愈高，並不表示不動產市場對於該地區的需求愈高。區位條件的市場需求面，係指不動產市場對於都市計畫供給的公共設施、設備與交通場. y. Nat. sit. 站的需求情形。理論上，當個別基地所能享受的公共設施、設備與交通場站的數. er. io. 量（面積）愈多，或可及性愈高，不動產市場對於該地區的市場需求愈高，因此，. al. n. v i n Ch 鐵車站鄰近地區；因此，若於該地區設定較高的容積率，則可能產生供需之間的 engchi U 容積率訂定應較高。然而，並非所有可及性高的地區，市場的需求皆為高，如高. 落差。是以，容積率的訂定所考量的區位因素，應同時將該區位的市場需求面納入考量，以使土地達最有效利用。. 25.


(36) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 第三章研究設計為達成本研究之目的—以區位可及性及其市場需求規劃容積率之分配，本章依據第二章文獻回顧之相關理論基礎，設計一套容積率訂定的方法與程序。本研究以住宅使用地區，作為容積率模擬分析的對象。而以區位可及性及市場需求程度訂定容積率，首先，必須能客觀評估不同基地的區位條件高低，進而預測住宅市場對於該區位條件的需求情形。評估的方式，本研究以區位的可及性條件反映於住宅價格的程度，計算該筆土地的區位價格，以瞭解其區位條件之市場需求情形。因此，本章於第一部份建立台北市住宅特徵價格模型，以複迴歸方. 政治大. 式計算特徵屬性變數的係數值。第二部份介紹土地區位價格的計算方式，以求取. 立. 模擬範圍內各街廓的土地區位價格。最後，說明容積率的分派方式，與介紹模擬. ‧ 國. 學. 範圍內的情境設定。. 第一節特徵價格模型. ‧ y. Nat. 為探討不動產交易價格與該不動產之可及性屬性的關係，以計算土地的區位. io. sit. 價值，作為分派容積率之參考，本研究以特徵價格理論為基礎，建立台北市住宅. n. al. er. 價格實證模型。以下分別介紹模型內容、資料來源與分析工具，以及變數項目與內容。. Ch. i. e. i n U. v. ngch 一、台北市住宅特徵價格模型與變數選取透過以特徵價格理論為基礎的分析方式，可瞭解不動產價格與其特徵組合之關係，以及特徵屬性中關於可及性屬性對於不動產價格的反映程度。影響不動產價格的因素，以建物與土地二種為主，而為探討土地區位屬性對不動產價格的影響，本研究將區位屬性獨立於土地屬性外討論。因此，影響不動產價格之特徵屬性種類有—區位特性、基地性質、建物條件。模型為： Pi= a0+ ∑a1*Xi1+ ∑a2*Xi2+ ∑a3*Xi3…………………………………(式 3-1) Pi：住宅 i 的單位房價 a0：常數項 27.

(37) 第三章研究設計. Xi1：住宅 i 的區位特性 Xi2：住宅 i 的基地性質 Xi3：住宅 i 的建物條件本研究以此單價模型，進行複迴歸分析。模型中依變數為交易單價（萬元／平方公尺），自變數分基地性質、建物特性以及區位因素三類，變數項目見表 3-1。表 3- 1 2001 年台北市住宅特徵價格模型自變數項目 1. 2. 3. 4.. 基地特性. 1.. 土地面積（平方公尺）面臨路寬（公尺）法定建蔽率（％）法定容積率（％）. 治政屋齡（年）大. 立住宅單元總面積（平方公尺）面臨公園（1/0）至最近公園、學校、捷運站、主要道路、商業使用直線距離（公尺）. 1.. 行政區2：士林、大同、大安、中山、中正、內湖、文山、北投、松山、信義、南港、萬華（1/0）. y. n. al. 區位特性混合使用變數. 1 2. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.. sit. io. 區域環境變數. 1. 2.. er. Nat. 可及性變數. 整棟建物總樓地板面積（平方公尺）是否位於一樓（1/0）建物形式1：電梯住宅、公寓（1/0）. ‧. ‧ 國. 建物特性. 學. 2. 3. 4. 5.. i n U. v. 住宅樓地板占同棟樓地板使用比例（％）商業樓地板占同棟樓地板使用比例（％）住宅樓地板占同街廓樓地板使用比例（％）商業樓地板占同街廓樓地板使用比例（％）住宅樓地板占相鄰街廓樓地板使用比例（％）商業樓地板占相鄰街廓樓地板使用比例（％）同棟是否有混合（1/0）同街廓是否有混合（1/0）相鄰街廓 Entropy 相鄰街廓 HHI 相鄰街廓土地使用種類. Ch. engchi. 以公寓為比較基準點以萬華區為比較基準點 28.

(38) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 模型使用變數內容說明如下，自變數對於依變數之預期影響結果見表 3-2：. (一). 依變數本研究為探討區位的可及程度反映於房價的情形，因此將依變數設定為住. 宅的交易價格，以單價模型進行分析。 (二). 基地性質變數基地性質為個別宗地之特徵，影響不動產價格者。基地性質包括坵塊條件、. 行政條件等。坵塊條件如基地的形狀、地勢、臨街寬度，基地形狀為完整或破碎，以及其地勢為坡地或平地，皆會影響開發成本，進而影響不動產價格；鄰. 政治大. 接寬度則影響該不動產之使用收益，因而影響其價格。而行政條件係指對該基. 立. 地的土地使用管制措施，如建蔽率、容積率等使用強度的規範，影響不動產之. ‧ 國. 學. 收益者。本研究所採用基地性質類的變數有「土地面積」、「面臨路寬」、「法定建蔽率」以及「法定容積率」。土地面積. ‧. 1.. sit. y. Nat. 土地面積為該筆住宅之土地持分大小，理論上，土地面積愈大者，. io. 面臨路寬. al. n. 2.. er. 住宅單價應愈高，預期符號為正號。. Ch. engchi. i n U. v. 實施容積管制的地區，其建物高度受面臨道路寬度的影響3。因此， 3. 建築技術規則建築設計施工編第 164 條規定：「建築物高度依下列規定：一、建築物以三‧六比一之斜率，依垂直建築線方向投影於面前道路之陰影面積，不得超過基地臨接面前道路之長度與該道路寬度乘積之半，且其陰影最大不得超過面前道路對側境界線；建築基地臨接面前道路之對側有永久性空地，其陰影面積得加倍計算。陰影及高度之計算如下： Sw 2 且Ｈ≦ 3.6 (Ｓw+Ｄ) As：建築物以三‧六比一之斜率，依垂直建築線方向，投影於面前道 As. L. 路之陰影面積。 L ：基地臨接面前道路之長度。 Sw：面前道路寬度（依本編第十四條第一項各款之規定）。 29.

(39) 第三章研究設計. 面臨道路愈寬之基地，其建物之收益愈大，對於住宅單價影響之預期符號應為正（洪得洋、林祖嘉，1999）。 3.. 法定建蔽率、法定容積率法定建蔽率、容積率為限制建物發展量體之規定，於法定建蔽率、. 容積率較高的地區，可能具有一定發展價值，不動產價格應較高。然而，容積率越高雖能增加該基地的開發價值，但相對地，每單位住宅面積所有的土地持分愈少，所需負擔的土地成本較低。因此整體而言，容積率愈大，對於住宅單價的影響，可能為正或負。 (三). 建物特性. 政治大築物的結構（如屋齡、建物形式、樓層數）、空間規模（房間數、使用坪數）立. 含建物之不動產，因建物本身的特性影響不動產價值者。建物特性包括建. ‧ 國. 學. 等。本研究採用的變數項目包括「屋齡」、「住宅單元總面積」、「整棟建物總樓地板面積」，以及虛擬變數「位於一樓」、「建物形式」（電梯住宅或公寓）。屋齡. ‧. 1.. y. Nat. 屋齡表示該住宅的使用年限，理論上，屋齡愈高者，愈接近其耐用. io. 住宅單元總面積. er. 2.. sit. 年數，住宅單價將愈低。因此，屋齡對於住宅單價影響之預期符號為負。. al. n. v i n Ch 住宅單元總面積影響住宅單價：當面積增加時，住宅價格會增加 engchi U （Song and Knaap, 2004），但對於住宅單價的影響則不明確，可能為正或負。 3.. 整棟建物總樓地板面積整棟建物總樓地板面積表示該基地開發的最大量體。理論上，可開. 發量體愈大之基地，因開發價值高，價格應高於其他可開發量體較低的基地。因此，變數「整棟建物總樓地板面積」對於住宅單價的影響之預期符號為正號。 H ：建築物各部分高度。 D ：建築物各部分至建築線之水平距離。二、前款所稱之斜率，為高度與水平距離之比值。」 30.

(40) 以區位可及性與區位的市場需求訂定容積率之研究. 4.. 位於一樓為虛擬變數，1 表示位於一樓，0 則為非一樓之住宅，以非位於一. 樓之住宅為比較基準。由於一樓的住宅之特殊性質為方便性佳，於國內不動產市場中價格通常高於其他樓層，因此，對於住宅單價的影響為預期符號為正號。 5.. 建物形式為虛擬變數，1 表示為電梯住宅，0 為公寓住宅，以公寓住宅為比. 較基準。公寓住宅為六七零年代大量興建之住宅形式，相較於電梯住宅建物較為老舊，建物樣式單一，樓層數低。因此，公寓住宅價格應低於. 政治大. 電梯住宅，變數「建物形式」對住宅單價的影響，預期符號為正。區位因素. (四). 立. ‧ 國. 學. 區位因素應屬土地屬性之一，為探討區位條件反映於不動產價格的程度，即區位條件的市場需求情形，本研究將區位因素變數獨立於土地屬性變數外討. ‧. 論。. 區位為一綜合的概念，係指特定範圍內，不同土地使用間的相互地理位置. y. Nat. sit. 關係，而於本研究特徵價格模型中，區位係指各筆住宅與其他設施間地理位置. er. io. 關係。評估各筆住宅之區位條件的高低可由該住宅與其他設施、土地使用的最. al. n. v i n Ch 使用之面積或數量，由混合使用的程度評估其區位條件。此外，不同行政區的 engchi U 近距離，判斷可及性的高低；亦可由該住宅特定範圍內所能享用的設施、土地. 環境有所差異，市場對於該區的需求程度可能有所不同。因此，本研究將影響不動產價格之位因素再分為可及性變數、混合使用變數以及區域環境屬性變數進行探討： 1.. 可及性變數可及性可由兩個層面探討：個體可及性、總體可及性。個體可及性. 如公園可及性、捷運站可及性等，而以個體可及條件所建構的整體區位條件，為個體可及性的加總，稱為總體可及性。以總體可及性反映於住宅價格的強弱，可判市場對於該住宅之需求強度。由於個體可及性的量測方式影響總體可及性的高低，進而影響研究 31.