供給量與分佈的功能，進而影響都市空間型態（Urban Form）；容積管制常直接 運用於控制土地使用密度，繼而控制活動人口及居住人口密度。容積管制的功能
‧
價上漲、地價下跌（許文昌，1988；Ihlanfeldt, 2007）；而對於不動產市場，有學 者認為，適當之容積管制，將有穩定房地產價格之功用，不致造成房地價格之暴於市中心已發展區提高容積率促成緊密都市（Compact City）的發展，以達 到永續發展的目標，近年於學界有許多理論與實證的支持。相較於西方國家，台 灣的都市雖具有較緊密的都市型態，住商混合普遍，似乎符合緊密發展的理想；
但由於缺乏妥適的規劃設計，致使都市產生公共設施服務水準低落、生活品質差、
環境髒亂等都市問題。又，以緊密都市為理念之相關政策方向，如大眾運輸發展 導向（Transit Oriented Development, TOD）政策、容積獎勵政策等，雖能促成緊 密都市的形成，但緊密的程度（實際的容積率）應如何訂定，以不致影響都市生 活品質，又能達成緊密發展的理念，則未有明確的理論依據或分析過程。因此，
有關容積率如何於都市空間內有效率配置，有進一步的分析與論證的空間與需 求。
‧ 國
立 政 治 大 學
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Na tiona
l Ch engchi University
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二、 研究目的
綜觀上述研究動機，本研究主要之研究目的如下所述：
(一) 探討區位可及性（規劃供給面）與區位的市場需求兩者對於容積率訂 定之理論關係。
本研究所謂區位可及性，意指個別基地對於都市規劃供給之設施、設備、
場站（如公園、學校、車站）的可及程度，為整體可及性的概念，其為個別可 及性（如公園可及性、學校可及性等）的加總，可視為個別基地整體的區位條 件。而區位的市場需求，係不動產市場對於個別基地區位條件的市場需求情形，
區位可及性愈高，並不表示該基地的市場需求愈高，如高鐵車站鄰近地區。
就實務的經驗，一個地區總容積的擬定，除依人口、就業情形調整外，通 常將該地區公共設施服務水準納入考量，亦即總容積係於規劃供給面所能容受 的最大限度之內。然而，個別基地容積率的擬定，並未參酌不動產市場對於該 基地區位條件的需求程度。因此，本研究欲探究個別容積率的擬定，與其規劃 供給面下之區位可及性，以及該區位之市場需求情形之關係。
(二) 提供一套容積率「分派」之方法。
於容積率總量固定不變的假設前提下，本研究欲以區位可及性反映於不動 產價值上的高低，即區位的價值，作為訂定容積率分派的依據。由於容積率之 訂定欠缺客觀的參考依據或量性的估算過程已如前述，因此，本研究將依據第 二章文獻回顧之相關理論基礎，設計一套容積率訂定的方法與程序。
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‧ 國
立 政 治 大 學
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Na tiona
l Ch engchi University
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第三節 研究方法與流程
一、 研究方法
(一) 特徵價格模型（Hedonic Price Model）
為探討區位因素影響不動產價格的程度，本研究採用特徵價格模型進行實 證分析。特徵價格理論近年來常運用於分析不動產價格組成因素，其理論主張 不動產的特徵屬性應能反映於其均衡價格上。本研究建立之特徵價格模型，以 不動產交易價格之單價為依變數，而不動產特徵屬性包括基地特性、建物特性 與區位特性，則為自變數。
(二) 複迴歸分析（Multiple Regression Analysis）
複回歸分析之分析對象為上述以特徵價格理論為基礎所建立之模型。迴歸 分析結果，主要以探討區位變數之係數、顯著性，判斷其對不動產價格的影響 程度，並求出土地區位之價值；分析軟體為SPSS。
(三) 空間模擬分析（Spacial Simulation Analysis）
本研究利用地理資訊系統（Geographic Information Systems, GIS）計算實 證地區的區位變數值，區位變數包括距離的量測，其可由地理資訊系統中的分 析工具加以處理。模擬分析之結果亦可由地理資訊系統呈現，以瞭解模擬前後，
容積率的分佈於都市空間中之變化情形。
二、 研究流程
本研究之研究流程如圖1-1 所示。首先於第一章緒論介紹本研究之研究動機、
目的，以及研究的內容、方法；第二章文獻回顧為先驗知識的建立，主要回顧關