容積率分派結果分析

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第二節 容積率分派結果分析

由模型迴歸結果，可計算模擬範圍內各街廓的區位價值，並以之為依據分派 容積率。本節首先介紹分配容積率前樓地板面積分派的兩個步驟：總樓地板面積 產生、樓地板面積分配，最後說明容積率計算的方式，並分析模擬範圍內容機率 於空間上分佈的情形。

一、 總樓地板面積產生

於假設模擬範圍內對於總樓地板面積為固定的前提下，模擬區內的總樓地板 面積可由街廓的法定容積率乘以街廓面積後，加總而得（式4-3）。因本研究模擬 對象為範圍內的法定住宅區，而住宅區之法定容積率規範有第二種住宅區120%、

第三種住宅區 225%以及第三之一種住宅區 300%三類。依照各街廓所屬的住宅 區種類之法定容積率，乘上街廓面積後，所得數值為街廓的總樓地板面積。再將 各街廓之總樓地板面積加總，即可產生模擬範圍內的總樓地板面積。

TFA= ∑ FARi × AREAi………(式 4-3) FARi：街廓i 的法定容積率

AREAi：街廓i 的面積

依上述公式計算，模擬範圍內總樓地板面積（TFA）為 2,363,843 平方公尺。

二、 樓地板面積分配

取得範圍內總樓地板面積後，依據各街廓區位價值的高低，分派樓地板面積。

區位價值高者，表示該街廓的區位條件市場需求較高，因此所分派的樓地板面積 應較多；反之亦然。而街廓的區位價值，係由前一節建立的特徵價格模型，以房 地價分離方式，依據模擬範圍內的區位條件計算所得。以下介紹土地區位價值的 計算過程，以及樓地板面積分配的結果。

(一) 土地區位價值

由第三章所介紹的土地區位價值計算方式，可計算出本模擬範圍內各街廓 每單位的土地區位價值。土地區位價值係採用房地價分離方式之概念，利用房

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2×6.809＋0.380×面臨公園－0.002×至最近公園直線距離＋

0.000066×至最近捷運站直線距離－0.00000000222×至最近捷運站

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原法定住二120%的規定，減少 90%；模擬範圍內各街廓之平均容積率為 230%。

容積率於模擬範圍內的空間分派結果見圖4-2。圖中，街廓顏色愈深者，表示 所分派的容積率愈高；相反地，顏色較淺的街廓，表示該街廓所獲得的容積率 較低。

表4-8 模擬範圍分派容積率與法定容積率比較 最高值 最低值 平均值

分派容積率 321% 30% 230%

法定容積率 300% 120% 224%

圖4- 2 模擬範圍內容積率分派情形

由容積率於空間上的分派情形，本研究依區位條件變數對於分派結果的影 響，分別進行探討：

1. 面臨公園

面臨公園的街廓，對於區位價值的影響為正，因此該街廓的容積率 應較高。模擬範圍內除公園綠地20 筆外，尚有景美溪（行水區）通過。

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圖4- 3 模擬範圍內法定容積率分佈情形

圖4- 4 本研究容積率分派結果與法定容積率比較

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將容積率分派的情形與法定容積率相比較，目的在於判斷模擬範圍內各街廓 樓地板面積實際市場需求情形，作為容積管制政策的參考。由於模擬範圍內的法 定容積率，以住三規定225%為主，無論區位條件的差異，各街廓皆相同。然而，

不動產市場對於樓地板面積的需求，於不同區位條件下並非相同。因此，未將市 場需求面納入容積管制政策之考量，於都市更新地區或重劃地區容積率擬定，或 容積移轉政策之上下限規定，皆可以本研究之分析方式，瞭解各街廓法定供給與 實際需求情形，以為適當政策之安排。

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