第五章 結論與建議
第二節 建議
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第二節 建議
針對研究的結果，本研究最後對於政策方向與後續研究提出建議。
一、 政策建議
與本研究所提出容積率訂定方式之相關政策建議，以下就都市更新、容積移 轉以及容積獎勵分別說明之。
（一） 都市更新
容積率的訂定於已發展的都市與地區的改變的空間不大，但於都市更新地區 中適當、客觀的容積率訂定原則，則可促進容積率朝較理想的方向趨近。以台北 市為例，存在有老舊、企待更新的地區，如萬華區、木柵區等，該地區的不動產 市場穩定，若有都市更新案訂定容積率者，則可參考本研究訂定容積率的方式與 程序。
（二） 容積移轉
分析某地點區位可及性的差異及市場需求的高低，則可檢驗出實際樓地板面 積需求量是否已超過法定容積率之供給，可作為容積移轉制度中的移入區選定的 重要依據。容積移轉的容積移出區，通常為古蹟、公共設施保留地，或其他發展 受限之土地；而容積移轉之容積移入區，法令的規定為與容積移出區同一都市計 畫之地區，但實際選擇之標準，是否符合市場所需，則未有明確規定。而由本研 究容積率分派之結果，可比較出市場對於樓地板面積的實際需求量，與法定容積 率供給量之差異，可作為容積移轉移入區選定之參考。
（三） 容積獎勵
容積獎勵政策係為鼓勵都市更新、聯合開發等設立，期望藉由獎勵促使都市 有效率的發展。然而，容積獎勵政策常為人所詬病之處，在於政府不斷地釋放容 積，破壞都市計畫原有之規範。因此，於總樓地板面積不變的前提下，本研究所 分派的容積，可作為容積獎勵政策中獎勵上限的參考，以維護都市應有之環境品 質。
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二、 後續研究建議
（一） 變數選取
特徵價格模型中，區位變數的選取將影響容積率分派的結果，因此研究的重 點在於，如何使區位變數能完全表達該筆住宅的區位條件。本研究所使用的區位 變數以都市計畫能控制者為主，包括公園、學校、捷運站、商業區以及主要道路，
因此容積率的分派結果將與上述設施之地理位置有關。然而，其是否能完全表達 住宅的區位條件，可能尚無理論或文獻的證實。因此，若能找出影響居住區位選 擇之所有因素，為都市計畫手段可控制者，則所分派的容積率應能更趨近於市場 需求。
（二） 房地價分離方式
本研究所採取的房地價分離方式，係建立特徵價格模型，以複迴歸分析的結 果分離之。然而，複迴歸的結果存在有常數項歸屬之問題，以如第三章所述。過 去研究中，於複迴歸模型分離房地價之方式，常數項之歸屬問題仍備受爭論，尚 未出現完全合理無誤的解釋方式，因此，若能更合理的拆分常數項之歸屬，將使 土地的區位價值更接近市場價格。
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附錄：皮爾森相關分析
一、 基地特性變數、建物特性變數
土地面積 面臨路寬 法定建敝 法定容積 屋齡 位於 1 樓 電梯住宅 住宅面積 棟總樓板 土地面積 Pearson 相關 1.00 -0.20 -0.01 -0.01 0.29 0.13 -0.39 0.32 -0.26
顯著性 0.00 0.87 0.71 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 面臨路寬 Pearson 相關 -0.20 1.00 0.09 0.10 -0.10 -0.08 0.24 0.05 0.29 顯著性 0.00 0.04 0.01 0.03 0.05 0.00 0.25 0.00 法定建敝 Pearson 相關 -0.01 0.09 1.00 0.95 -0.06 -0.01 0.10 0.04 -0.02 顯著性 0.87 0.04 0.00 0.20 0.89 0.01 0.28 0.60 法定容積 Pearson 相關 -0.01 0.10 0.95 1.00 -0.05 -0.01 0.11 0.03 -0.01 顯著性 0.71 0.01 0.00 0.25 0.82 0.01 0.43 0.72 屋齡 Pearson 相關 0.29 -0.10 -0.06 -0.05 1.00 0.15 -0.51 -0.25 -0.22 顯著性 0.00 0.03 0.20 0.25 0.00 0.00 0.00 0.00 位於 1 樓 Pearson 相關 0.13 -0.08 -0.01 -0.01 0.15 1.00 -0.12 -0.07 -0.08 顯著性 0.00 0.05 0.89 0.82 0.00 0.00 0.07 0.04 電梯住宅 Pearson 相關 -0.39 0.24 0.10 0.11 -0.51 -0.12 1.00 0.34 0.43 顯著性 0.00 0.00 0.01 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 住宅面積 Pearson 相關 0.32 0.05 0.04 0.03 -0.25 -0.07 0.34 1.00 0.25 顯著性 0.00 0.25 0.28 0.43 0.00 0.07 0.00 0.00 棟總樓板 Pearson 相關 -0.26 0.29 -0.02 -0.01 -0.22 -0.08 0.43 0.25 1.00
顯著性 0.00 0.00 0.60 0.72 0.00 0.04 0.00 0.00
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二、 可及性變數
面臨公園 至公園距 至學校距 至捷站距 至主路距 至商區距 面臨公園 Pearson 相關 1.00 0.07 -0.06 -0.04 -0.04 0.00
顯著性 (雙尾) 0.06 0.13 0.26 0.30 0.99 至公園距 Pearson 相關 0.07 1.00 -0.05 -0.13 -0.06 0.01 顯著性 (雙尾) 0.06 0.23 0.00 0.13 0.87 至學校距 Pearson 相關 -0.06 -0.05 1.00 0.09 0.03 0.24 顯著性 (雙尾) 0.13 0.23 0.02 0.50 0.00 至捷站距 Pearson 相關 -0.04 -0.13 0.09 1.00 -0.01 0.15 顯著性 (雙尾) 0.26 0.00 0.02 0.88 0.00 至主路距 Pearson 相關 -0.04 -0.06 0.03 -0.01 1.00 0.21 顯著性 (雙尾) 0.30 0.13 0.50 0.88 0.00 至商區距 Pearson 相關 0.00 0.01 0.24 0.15 0.21 1.00
顯著性 (雙尾) 0.99 0.87 0.00 0.00 0.00
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三、 混合使用變數
棟住百分 棟商百分 棟混合 同廓住百分 同廓商百分 同廓混合 八廓住百分 八廓商百分 Entropy HHI 八廓種類
棟住百分 Pearson 相關 1.00 -0.71 -0.44 0.69 -0.48 -0.19 0.23 -0.36 -0.35 0.39 -0.20
顯著性 (雙尾) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
棟商百分 Pearson 相關 -0.71 1.00 0.26 -0.42 0.57 0.11 -0.11 0.36 0.18 -0.27 0.10
顯著性 (雙尾) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.01 0.00 0.00 0.00 0.01
棟混合 Pearson 相關 -0.44 0.26 1.00 -0.26 0.18 0.44 -0.16 0.12 0.10 -0.19 0.14
顯著性 (雙尾) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.01 0.00 0.00
同廓住百分 Pearson 相關 0.69 -0.42 -0.26 1.00 -0.68 -0.23 0.28 -0.53 -0.47 0.53 -0.31
顯著性 (雙尾) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
同廓商百分 Pearson 相關 -0.48 0.57 0.18 -0.68 1.00 0.15 -0.19 0.62 0.20 -0.41 0.21
顯著性 (雙尾) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
同廓混合 Pearson 相關 -0.19 0.11 0.44 -0.23 0.15 1.00 -0.01 0.13 0.05 -0.08 0.21
顯著性 (雙尾) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.72 0.00 0.17 0.04 0.00
八廓住百分 Pearson 相關 0.23 -0.11 -0.16 0.28 -0.19 -0.01 1.00 -0.05 -0.33 0.47 -0.32
顯著性 (雙尾) 0.00 0.01 0.00 0.00 0.00 0.72 0.22 0.00 0.00 0.00
八廓商百分 Pearson 相關 -0.36 0.36 0.12 -0.53 0.62 0.13 -0.05 1.00 0.32 -0.47 0.18
顯著性 (雙尾) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.22 0.00 0.00 0.00
Entropy Pearson 相關 -0.35 0.18 0.10 -0.47 0.20 0.05 -0.33 0.32 1.00 -0.60 0.34
顯著性 (雙尾) 0.00 0.00 0.01 0.00 0.00 0.17 0.00 0.00 0.00 0.00
HHI Pearson 相關 0.39 -0.27 -0.19 0.53 -0.41 -0.08 0.47 -0.47 -0.60 1.00 -0.52
顯著性 (雙尾) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.04 0.00 0.00 0.00 0.00
八廓種類 Pearson 相關 -0.20 0.10 0.14 -0.31 0.21 0.21 -0.32 0.18 0.34 -0.52 1.00
顯著性 (雙尾) 0.00 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00