第三章 研究設計
第三節 容積率分派與模擬
成長管理（Growth Management）之理念，以公共設施服務水準、自然容受力等 因素，控制計畫人口數。透過地區可容受之計畫人口數乘以每人所需樓地板面積 與成長管理（Growth Management）相同，將該地區維生系統（如自來水）、公 共設施（如公園、開放空間）、交通設施（如道路、大眾運輸乘載量）的供給
8 運輸需求模式的四個次模式：旅次發生（Trip Generation）、旅次分佈（Trip Distribution）、運具分配（Model Split）及交通量分派（Traffic Assignment）。
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之價格。土地區位價值之高低，因個別基地之區位條件與市場需求情形 而有所不同。
而本研究以街廓為單位分派容積率，因此必須計算個別街廓的區位 價值。個別街廓的區位價值的求取方式，係將研究範圍內各街廓的區位 特徵，代入複迴歸模型中，以本章第二節所述方式分離出土地區位價值
（單價）後，乘以街廓面積，即為所求。街廓土地區位價值求取流程圖 如下：
2. 分配樓地板面積
求取街廓土地區位價值後，以第一步驟計算之總樓地板面積，依據 街廓土地區位價值之高低分配之。範圍內的總樓地板面積為樓地板面積 供給的總量，而此量體如何於空間上有效地配置以滿足市場需求為本研 究探討的重點。
BFAi= TFA×
∑ ………(式 3-14) BFAi：街廓i 的樓地板面積
BLPi：街廓i 的土地區位價值
房地價分離方式 代入
街廓的區位特徵
台北市住宅單價模型
單位土地區位價值
乘以街廓面積 街廓土地區位價值
圖3- 1 街廓土地區位價值計算流程
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二、 模擬區範圍
模擬地區位於台北市文山區木柵，模擬區範圍如下圖所示：東至木新路，
西至辛亥路，南至景美溪，北以零星山坡地為界。以此模擬區作為模擬容積率 分派的原因在於，該區為台北市內已發展地區，不動產市場穩定，因此應能由 土地區位價值判斷不同區位條件下的市場需求情形。又，由於範圍內未來將有 捷運環狀線通過，因此可模擬捷運站興建前後容積率分派的情形，以比較二者 結果之差異，作為未來模擬範圍內容積政策之參考。
圖3- 2 模擬區範圍
模擬對象為範圍內住宅區，容積率分派的單位為街廓，範圍內共計221 個街 廓為住宅區。模擬範圍面積約為170 萬平方公尺，街廓共計 311 個。土地使用情 形見下圖，模擬範圍內以住宅區為主，除住宅區外，尚有商業區、學校用地、公 園綠地、市場用地、機關用地、停車場用地等土地使用類別。
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圖3- 3 模擬範圍內土地使用分區圖
為瞭解各街廓區位可及性的高低，本研究以地理資訊系統計算每一街廓區位 變數值，包括和公園的面臨與否，以及各街廓與公園、學校、捷運站、主要道路 及商業區的距離。範圍內無捷運站設置，因此於計算各街廓與最近捷運站直線距 離變數時，係以距該街廓直線距離最近之範圍外的捷運站，如萬芳醫院站、七張 站、大坪林站等。而公園綠地計有20 筆，零星分佈於範圍內，其面積最小為 144 平方公尺，最大則有 27,029 平方公尺。學校用地包括再興中小學、中山國小、
實踐國中、實踐國小、景美女中、力行國小、明道國小、木柵國中、戲曲專科學 校、景文中學、木柵國小以及文山特教學校，共計12 筆。主要道路部份，範圍 內主要道路包括辛亥路、木新路、木柵路、興隆路以及秀明路等。而範圍內商業 用地計有25 筆，主要集中於木柵路三段，以及木柵—興隆路口。
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圖3- 4 模擬範圍週邊捷運站分佈圖
模擬範圍內區位可及性情形如下表所示。221 個街廓內，面臨公園者有 84 個，約占全部街廓的 38％；其中，由於模擬範圍內有景美溪通過於東、西、南 三側，而面臨河岸之街廓與面臨公園者擁有相似的效益（良好的景觀、視野），
因此本研究將面臨河岸的街廓視為面臨公園，總計面臨公園者有110 個街廓，約 站全部街廓的49.8%。各街廓至最近公園直線距離在 4.93 公尺到 393.99 公尺間，
平均距離為 111.94 公尺。至最近學校直線距離在 5.08 公尺到 356.6 公尺間，平 均距離為 145.21 公尺，與至公園距離的分佈情形接近。因範圍內無捷運站的設 置，因此至最近捷運站直線距離最小值為724.33 公尺，最大值為 2,024.24 公尺，
平均距離為1,471.77 公尺。至最近主要道路直線距離在 6.22 公尺到 127.28 公尺 間，平均距離為32.65 公尺。而至最近商業區直線距離則在 16.22 公尺至 624.73 公尺間，平均距離為237.14 公尺。
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直線距離（m） 111.94 101.34 68.52 4,695.15 4.93 393.99 至最近學校
直線距離（m） 145.21 136.49 85.96 7389.18 5.08 356.60 至最近捷運站
直線距離（m） 1,471.77 1,505.87 302.08 91,253.72 724.33 2,024.24 至最近主要道路
直線距離（m） 32.65 27.21 17.32 300.14 6.22 127.28 至最近商業區
直線距離（m） 237.14 236.73 141.08 19,903.27 16.22 624.73
三、 情境模擬
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圖3- 5 模擬範圍內南環段捷運站位置圖
由於捷運站的設置，將影響模擬範圍內各街廓對於捷運站的可及性，進而改 變容積率的分派情形。因容積率分派係根據各街廓的區位價值，由整體可及性條 件計算而得，是以，改變其中一可及性條件（捷運站可及性），將使整體容積率 分派情形有所變化。因此，本研究將模擬捷運環狀線完成後，容積率分派的情形，
並與前一步驟未加入捷運站之模擬結果作比較。
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之影響為顯著者則有「相鄰街廓Entropy」、「相鄰街廓 HHI」、「同棟有混合」以 及「相鄰街廓土地使用種類數」。
9 於迴歸分析結果中，若 P 值≥0.1 者，表示該變數對於依變數的影響為不顯著。